1、新天地一層商業(yè)部分價格定位建議，上海妙策房地產(chǎn)事務(wù)所2011年6月，開頭，首先，很榮幸能為貴公司提供服務(wù)，這次報告是妙策公司為貴公司提供關(guān)于宜興新天地一層項目的商業(yè)部分的價格報告。 經(jīng)過本公司的深入、仔細研究，得到了本報告中的相關(guān)建議。 宜興房地產(chǎn)市場在不斷變化，我們要動態(tài)跟蹤，進一步深入研究，進行及時相關(guān)的調(diào)整。 區(qū)位未來商業(yè)價值、區(qū)位本期商業(yè)價值、項目產(chǎn)品分析、產(chǎn)品價格定位、我司的專業(yè)經(jīng)驗、項目背景分析、宜興核心商業(yè)圈發(fā)展、宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，我們的整體構(gòu)想：宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析、1、宜興核心商業(yè)圈分析、2、目前項目區(qū)位價值分析、3、未來項目項目SWOT分析，5，項目商業(yè)價值定位6 .住

2、宅，商業(yè)，宜興商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展分析，2004年到2007年商業(yè)房地產(chǎn)依然以住宅地區(qū)街店為主體，人民路，新建小區(qū)困擾著一層商店店的客人。 商店投資者慎重出手，好壞決定是否投資。 2008年至今，社區(qū)街道店仍是商店投資主體，大型商業(yè)綜合出現(xiàn)。 商圈的階段性完善和形成確定了商業(yè)的核心區(qū)域，但商業(yè)的銷售和租賃情況并不像市場那樣爆炸性，相反由于市場的限制和競爭導致經(jīng)營狀況惡化并不特別理想，以20042007年大樓盤為代表：今天的星城、紫竹苑等住宅的售價約為2800-4000元/元住宅投資開始了。 2008年至今，代表樓盤：江南春天、宜北新城等住宅售價約9000元/，經(jīng)歷了08年樓市危機，09年勢頭反彈，

3、作為發(fā)展中的三線城市，宜興樓市勢頭強勁。 較大、較快的價格波動空間引起了房地產(chǎn)投資者的關(guān)注。 比較住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，、商業(yè)、投資主體的中小投資者，城市中高收入集團的投資目的的保險值，增值是主要投資頻率高的投資者集團的量大，投資置換性低，住宅和商業(yè)房地產(chǎn)投資的比較。 投資主體的大型投資者城市高級收入集團的投資目的附加值高，利潤主投資頻率低的投資客人群組少的投資置換性高，宜興商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展分析、宜興房地產(chǎn)的發(fā)展中，住宅商品房的發(fā)展速度比商業(yè)商品房快，房地產(chǎn)投資中，住宅商品房的收益率比商業(yè)商品房大。 房地產(chǎn)投資中，住宅商品房投資者是宜興房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體，受經(jīng)濟水平限制的商業(yè)商品投資者

4、集團比較有限。 宜興商業(yè)的發(fā)展還處于中級階段，主要以街道店和中型商場為中心，大型綜合商業(yè)很少。 從投資置換性的觀點來看，商業(yè)商社的投資者有很高的置換率，其投資方向有很大的分散性。 住宅商品房的好投資回報率相當多的商業(yè)商品房投資家對住宅進行平方投資?？偨Y(jié)、宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析、宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析、1、宜興核心商圈分析、2、當前項目區(qū)域價值分析、3、未來項目區(qū)域價值分析、4、項目SWOT分析、5、項目商業(yè)價值定位、6、宜興核心商圈分析、6 市中心商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、宜興核心商圈分析總體計劃：宜興市城市總體計劃(2008-2020 )、著名陶都、長江三角洲生態(tài)旅游城市、蘇浙皖三省邊界地區(qū)的

5、重要工業(yè)和商貿(mào)城市。 商業(yè)基地等級：全市被分成市級商圈和社區(qū)型商圈兩個等級的市級商圈分布：市區(qū)的市級商業(yè)中心是本項目周邊和人民路周邊的商業(yè)中心，東南面的東開封大潤發(fā)，萬達的社區(qū)商圈分布：最近幾年的新項目的基礎(chǔ)商和小商業(yè)。 城市中心商業(yè)區(qū)，城市東北：汽車城，城南：新政中心，體育中心，城市中心商圈分組，宜興中心商圈是以宜興新天地和步行街為中心的地區(qū)，商業(yè)步行街的兩側(cè)和周邊和太楚路周邊。市區(qū)大部分商場、電器、娛樂等商業(yè)形態(tài)都集中在這里。 整個商圈可以分為四個位置：高端消費集團以人民路為主2 :時尚消費集團以步行、華帝商場消費為主3 :經(jīng)濟消費集團以大潤發(fā)、大統(tǒng)華為主，1、2、3、人流、消費力、宜興可

6、比宜興核心商業(yè)圈分析、城市核心商業(yè)圈分析總結(jié)，根據(jù)核心商業(yè)圈各行業(yè)區(qū)域飽和狀態(tài)商場、服裝是核心商業(yè)圈主導行業(yè)的不完全統(tǒng)計，宜興人民路核心商業(yè)圈主要商業(yè)營業(yè)面積約40多萬，各干線道路零散街店還不包括在內(nèi)。 按照國際標準，人均商業(yè)面積以1.2平方米為比較量的參考值。 根據(jù)中國社會經(jīng)濟特性，合理的人均商業(yè)面積一線城市應是1平方米，第二線城市應是0.75平方米，第三線城市應是0.5平方米。 宜興和周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口約118萬人，平均消費集團以18萬人/日計算，宜興核心商業(yè)圈主要商業(yè)的平均面積達到2.46平方米/人。 這只是核心業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)。 宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析，1，宜興核心商圈分析，2，當前項目

7、區(qū)域價值分析，3，未來項目區(qū)域價值分析，4，項目SWOT分析，5，項目商業(yè)價值定位，6，當前區(qū)域價值研究判定，進入核心商圈的人流路線，引流者圖標顯示，進入核心商業(yè)圈的主要人流集中在東、南、西三個方向。 通過本案的人流是東南向德人的流動。 數(shù)量少，質(zhì)量的一般消費目的明確，主要以市內(nèi)市民的一般消費和日常消費為主。 核心商業(yè)圈， 核心商業(yè)圈的商業(yè)人的流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動的流動，宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)

8、展分析，1，宜興核心商圈分析，2，目前項目的地域價值分析，3，未來項目的項目SWOT分析，5，項目商業(yè)價值定位，6，宜興市地區(qū)未計劃的整體情況，本案，區(qū)域潛在商業(yè)項目，未來的區(qū)域價值研究判定，核心商圈整體還有很多可改造的區(qū)劃。 這些區(qū)劃的商業(yè)價值和本案之間的差異很小。 萬達的出現(xiàn)從未來東南方向發(fā)展的計劃信息可以看出，商業(yè)區(qū)周邊以居住區(qū)為主，周邊行政和體育資源充足，后期商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?未來價值的上升取決于周邊和住宅地區(qū)改造的成果。 未來主力中高消費者集團客流線、未來地區(qū)價值研究判定、中高級社區(qū)聚集地、未來城市中高級居住社區(qū)集中在城市東北、東南。 一些大社區(qū)也集中在城南、城東。 商業(yè)中的高消費者

9、集團的客流移動線集中在商業(yè)區(qū)域的中心。 未來北上無錫、上海客流還以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為中心。 本案依賴于道路系統(tǒng)的有效客流支持項目的商業(yè)價值沒有太大效果。 本案區(qū)域的商業(yè)價值取決于本案以北地區(qū)的開發(fā)形態(tài)。 北側(cè)的商業(yè)開發(fā)到氣候一定會產(chǎn)生引流效果，但本案可以得到有效的客流補充。 依存地區(qū)：依存地區(qū)，無錫上海，未來地區(qū)價值研究判定，宜興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析，1，宜興核心商圈分析，2，當前項目地區(qū)價值分析，3，未來項目地區(qū)價值分析，4，項目SWOT分析，5，項目商業(yè)價值定位，6，項目基礎(chǔ)信息，項目南：五星電器，數(shù)字廣場，住宅區(qū)。 西：氿濱廣場。 北：宜賓區(qū)。北、產(chǎn)品分析、項目SWOT分析、一樓計236、計1萬多體

10、積產(chǎn)品的開間深度差，給店鋪的經(jīng)營和銷售帶來很大困難。 項目雖然遠離道路紅線，但停車位嚴重不足，給項目以后的銷售和經(jīng)營帶來很大弊病。 14樓的商店現(xiàn)在的業(yè)態(tài)混亂，抵制了項目本身的定位和今后的上升空間。 項目目前的整體定位以低端為主，對后期客戶的投資回報率產(chǎn)生了嚴重的疑問。 地區(qū)優(yōu)勢：核心商圈放射地區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢：面積小，總價格低，投資容易。 環(huán)境優(yōu)勢：住宅區(qū)位于周邊，銷售人員多，而且大的品牌店已經(jīng)存在。 區(qū)位劣勢：商圈邊緣被商業(yè)氣氛所吸引，特別是西方商業(yè)現(xiàn)在經(jīng)營狀況差的道路劣勢：東西客流量形成強對比。 環(huán)境劣勢：周邊居住環(huán)境主要以中端為主，消費能力一般。 市場機會點：周邊商業(yè)體量目前很多，但主要以中

11、端、低端為中心，沒有高端消費場所，且比較單一和分散，能以綜合概念經(jīng)營和招商。 市場威脅：新項目的商業(yè)環(huán)境對市場不足的商業(yè)營銷和店鋪整體的經(jīng)營環(huán)境的變化對商業(yè)的經(jīng)營時間的延長有很大影響。 合理利用地區(qū)、環(huán)境優(yōu)勢進行宣傳，發(fā)揮和推進發(fā)掘項目潛在投資價值的產(chǎn)品優(yōu)勢。 充分發(fā)揮項目投資潛力。 用“傳世金店”的概念提高投資者的自信。 吸引人的消費工作定位解決了地區(qū)定位不準確的現(xiàn)象。 在宣傳中，發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，減排率和項目定位是項目后期銷售的主要問題。 普及一定要減少顧客的不安，強調(diào)項目價值。 強調(diào)項目前瞻性，傳達潛在價值概念。 項目SWOT分析，宜興商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展分析，1，宜興核心商圈分析，2，當前項目網(wǎng)

12、站價值分析，3，未來項目網(wǎng)站價值分析，4，項目SWOT分析，5，項目業(yè)務(wù)價值定位，6，業(yè)務(wù)類型定位，項目再加上2、3、4層的商業(yè)具有集中商業(yè)規(guī)模的周邊商業(yè)類型空間：宜興的80%以上的集中商業(yè)集中。 百貨公司、超市、專家表示沒有發(fā)展空間的周邊居住社區(qū)：人口稀少區(qū)、九濱國際、步行街附近等社區(qū)規(guī)模、類型較多。 離市中心很近的距離，滿足了居民日常生活的商業(yè)套餐。 請考慮一下。 發(fā)掘、地區(qū)配套型商業(yè)、中心地區(qū)商業(yè)形式的空白點，彌補核心商業(yè)圈缺失的工作狀態(tài)聚集了商業(yè)集合項目的人氣，如大型特色飲食、大型美容養(yǎng)護、大型婚紗電影院為主。 價格定位(1)，項目商業(yè)價值定位，租金導出法現(xiàn)在的一層租金價格，本案一層平

13、均銷售價格=本案一層平均租金10年12月，本案一層平均租金=4.5元/平方米/日30日=135元/平方米/月本案一層平均銷售價格=135元/元月10年12月=16200元/平方米根據(jù)現(xiàn)在一層的租金導出佩雷的計算，現(xiàn)在一層的平均合理的銷售平均價格為16200元/平方米，價格定位(2)，項目商業(yè)價值定位，投資收益率法業(yè)者收益率的價格，價格定位(2)，項目的商業(yè)價值定位， 投資收益率法的業(yè)者收益率價格，我們按8%左右計算通常的店鋪投資收益率，現(xiàn)在一樓店鋪17平方米的轉(zhuǎn)讓價格達到4萬元/年，一樓的實際租金為2萬元/年。投資回報率=商戶年租金/平方米售價，根據(jù)商戶算法，根據(jù)實際算法，商戶年租金=4000

14、0/17=2353元，商戶年租金=20000/17=。 根據(jù)8%=1177/平方米的銷售價格、29412元/平方米、14707元/平方米收益率法萊，現(xiàn)在一樓的實際銷售價格為14707元/平方米現(xiàn)在一樓的商戶的想法價格為29412元/平方米，價格市場比較法目前商業(yè)大樓的平均價格，大部分分集中型商業(yè)的二樓部分不易退化，因此，先出租出售的方法所采用的商業(yè)住宅合計價格相對較高，位置好的商業(yè)住宅會給投資者帶來一定的魅力，而位置相對偏頗的住宅源，之后的租賃和經(jīng)營收益率較低經(jīng)過分析，我們公司項目的主要比較案例對項目的影響如下：紅星美凱龍(A): Wa=35萬達廣場(b) : Wb=45廣廈麗水金城(c):

15、Wc=20，項目的商業(yè)價值定位， 項目價格的確定各案件的平均價格既然以當前的銷售價格或公開價格取得，則全部以建筑面積修正后的各相關(guān)樓價pi=(qx/qi ) pipa=(qx/QA ) pa=(78/79 ) 30000=296220 Pb=(qx/QB ) Pb=(78/79 ) Qc) Pc=(78/73) 7000=7480從Px=PiWi得到px=(pawapbwbpcwc )/(waw BWC )=(296359438 t80 % )/100 %=296210元平方米，考慮到本案某地區(qū)的上升空間，市場比較法價格為30000 項目商業(yè)價值定位，按位置制定，商業(yè)項目位于道路十字路口或干線道路上，客流、人流、車流方便，提高商業(yè)價值。 但是，本案的商業(yè)面臨一個難題，項目北側(cè)目前處于尷尬的狀況，項目西側(cè)毗鄰干線道路和綠濱廣場，其商業(yè)價值高低依賴于周邊環(huán)境。 目前，雖然其商業(yè)價值比人民路沿路稍低，但是如果項目東南側(cè)的新區(qū)被改建或開發(fā)，其商業(yè)價值與人民路和步行街的商業(yè)相鄰，并且萬達的影響力對商圈的發(fā)展很明顯，所以區(qū)域價值的確定對本商圈產(chǎn)生很大的沖擊。 項目商業(yè)價值定位、價值制定背景、項目商業(yè)價值定位、根據(jù)產(chǎn)品制定，市場綜合商業(yè)均從一樓到四樓單獨銷售，且分售，但本案項目以中下端商業(yè)模式為主，商業(yè)價值方面低，市場抗性大。 市場中的大型集中型商業(yè)都采用一層單獨銷售、二層