1、，張惠芳博士寧波大學(xué)法學(xué)院，房地產(chǎn)基本制度和政策，第二章，建設(shè)用地制度和政策，本章內(nèi)容，第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述第二節(jié)土地使用權(quán)分配第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第四節(jié)集體土地收購(gòu)第五節(jié)閑置土地處理第六節(jié)案例分析。熟悉土地使用權(quán)分配的意義、集體土地征收補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)、閑置土地處理。掌握集體土地征收政策、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)分配范圍和管理。建設(shè)用地是指用于建造建筑物或結(jié)構(gòu)的土地。我國(guó)把建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和城鎮(zhèn)(村)村集體建設(shè)用地。國(guó)家建設(shè)用地是指國(guó)家為了產(chǎn)生各種經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)、各種社會(huì)公益事業(yè)而必須建設(shè)的土地。我國(guó)建設(shè)土地管理制度的兩個(gè)主要特點(diǎn)是：(1)對(duì)國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)

2、用地實(shí)行嚴(yán)格的土地審查審批制度，特別控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)田。(b)占用集體農(nóng)田，嚴(yán)格限制非農(nóng)建設(shè)；第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行的土地制度概述，第一，土地所有制(1)土地所有制概念，是指國(guó)家或農(nóng)民依法對(duì)所有土地的排他壟斷權(quán)，包括對(duì)土地的所有權(quán)、使用、收益和處分的四種權(quán)力。我國(guó)的土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩類(lèi)。(b)特點(diǎn)我國(guó)的土地所有權(quán)具有以下特點(diǎn)：1、土地所有權(quán)的主體由法律明確規(guī)定。我國(guó)實(shí)行土地所有制，只有國(guó)家和農(nóng)民是土地所有的主體。二、二、土地所有權(quán)的取得和喪失不能依法約定。第三，土地所有權(quán)禁止交易。我國(guó)憲法和土地管理法都禁止土地買(mǎi)賣(mài)，土地交易只是土地使用權(quán)交易。4、土地所有權(quán)的四個(gè)功

3、能通常與所有權(quán)人緊密聯(lián)系，但也可以分離。國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)是以國(guó)家為所有者，由其代理人代為行使的國(guó)有土地的絕對(duì)權(quán)利。下列土地屬于國(guó)家所有：1、城市地區(qū)的土地；2、農(nóng)村和城市郊區(qū)重慶國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征用國(guó)有土地；3、國(guó)家依法征用的原始集體所有土地；4、依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂和其他土地；5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)居民，成為原成員的集體所有土地；6、國(guó)家組織、民、自然災(zāi)害等，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于農(nóng)民工集體所有的土地。集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)是以法律規(guī)定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的農(nóng)民團(tuán)體為所有者，對(duì)屬于自己的土地受到法律限制的支配權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。土地

4、管理法規(guī)定：1、農(nóng)村及城市近郊的土地屬于農(nóng)民集體所有，法律規(guī)定為國(guó)家所有的除外；2、屬于宅基地和自耕農(nóng)、自產(chǎn)、農(nóng)民集體所有；3、集體土地所有權(quán)是(1)受到國(guó)內(nèi)法和政府管理限制的限制所有權(quán)。集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、租賃，或者擅自變更土地用途。(2)受到農(nóng)民集體意志的限制。集體土地處置要依法經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)團(tuán)體會(huì)員的贊成。第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述，第二，土地利用制度(a)土地使用權(quán)概念是指土地使用者依法取得的、法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地的持有、使用、進(jìn)口和在特定條件下處分的權(quán)利。(b)土地使用權(quán)特征1，土地使用權(quán)可以衍生：從所有權(quán)衍生。2、土地使用權(quán)具有物

5、權(quán)，即支配性和排他性。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是基于土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，在轉(zhuǎn)讓期間，受讓人事實(shí)上享有土地所有權(quán)、使用、利益和處置的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法用于轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押或其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受?chē)?guó)內(nèi)法保護(hù)。3、土地使用權(quán)有明確的期限。例如：第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述，有關(guān)城市國(guó)有土地權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定中規(guī)定的轉(zhuǎn)讓最大年限為：居住土地70年，商業(yè)旅游娛樂(lè)土地40年，其余50年。第一節(jié)中國(guó)現(xiàn)行土地制度概述，第三，土地使用權(quán)類(lèi)型(1)土地使用權(quán)決定的所有權(quán)性質(zhì)，可以分為：(2)土地使用權(quán)類(lèi)型，第一節(jié)土地現(xiàn)行土地制度概述，第三，土地使用權(quán)類(lèi)型(3)土地使用權(quán)取得方

6、法不同(一)土地使用權(quán)的主要取得方式，3、土地合同經(jīng)營(yíng)權(quán)取得方式合同(土地合同簽訂)4、轉(zhuǎn)讓、租賃、訴訟等其他取得方式，中國(guó)第一節(jié)現(xiàn)行土地制度概述，4、土地使用權(quán)的取得、變更和終止，土地使用權(quán)的變更主要在以下情況下：(3)土地使用權(quán)的終止，c .司法部決定收回土地使用權(quán)，第二節(jié)分配土地使用權(quán)，第一，土地使用權(quán)的概念和特性分配，即以行政分配方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)分配是縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)的土地使用人支付補(bǔ)償和安置等費(fèi)用后將土地返還給其使用人或者將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給土地使用人的行為沒(méi)有明確期限的特征(法律和法規(guī)另有規(guī)定的除外)；不支付土地使用權(quán)出讓費(fèi)，只支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，就不能

7、自由轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押土地使用權(quán)(經(jīng)法定部門(mén)的土地價(jià)格償還批準(zhǔn)后可以)，第二節(jié)分配土地使用權(quán)，第二節(jié)分配土地使用權(quán)的適用范圍(列舉規(guī)定)，土地管理法第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)土地的土地使用權(quán)必須，縣級(jí)以上人民政府可以依法批準(zhǔn)分配。(1)國(guó)家機(jī)關(guān)(2)軍區(qū)(3)國(guó)家重點(diǎn)支持的能源、交通、水利等事業(yè)地(4)公共事業(yè)地(5)城市基礎(chǔ)設(shè)施地(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他建設(shè)事業(yè)地，土地目錄分配2001年11月() 土地使用權(quán)分配(a)土地使用權(quán)人未經(jīng)許可不得變更土地使用(政府和大學(xué)串通：哲達(dá)胡濱校園65938平方米，2005年10月拍攝了24.6億元/英畝的天價(jià))。 學(xué)校收了17.6億美元，政府收了7億美元。

8、資金港第一階段建設(shè)的浙江大成投入了21億韓元，向銀行貸款了13億韓元。學(xué)校運(yùn)營(yíng)一年超過(guò)20億。當(dāng)時(shí)負(fù)債每年17億(2)土地使用者行使權(quán)利時(shí)，按照政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要收回土地使用權(quán)的決定，分配第二節(jié)土地使用權(quán)，4、分配土地使用權(quán)的活動(dòng)(繼續(xù)1) (2)(繼續(xù))土地管理法有下列情形之一的話(huà)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，解散二、國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；三、各級(jí)司法機(jī)關(guān)沒(méi)收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。4、土地用戶(hù)自動(dòng)放棄土地使用權(quán)。5、未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用；6、不要按照批準(zhǔn)的用途使用土地。7、批準(zhǔn)鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等廢山的土地。第二節(jié)土地使用權(quán)分配

9、，4，土地使用權(quán)分配活動(dòng)(續(xù)2) (3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、城市房地產(chǎn)管理法以及城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定，有關(guān)土地使用權(quán)分配管理的詳細(xì)規(guī)定。1、土地流轉(zhuǎn)分配。1.擁有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓藨?yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，繳納土地轉(zhuǎn)讓金。二可以不采取轉(zhuǎn)讓程序，但轉(zhuǎn)讓人必須將土地收益上繳給國(guó)家。2、土地使用權(quán)租賃分配。第一，要以營(yíng)利為目的，將租金的當(dāng)?shù)厥找嫔侠U給國(guó)家。二是租賃期限超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)處理租賃合同，期限不得超過(guò)轉(zhuǎn)讓期限。3、土地使用權(quán)抵押分配。抵押時(shí)不得包括土地價(jià)格(不得包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金價(jià)值)。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝?，土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓的概念和

10、特點(diǎn)是土地使用者以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)給土地使用者一段時(shí)間內(nèi)土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金支付給國(guó)家的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律特征是1，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系中的轉(zhuǎn)讓人是特定國(guó)家。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，決定分階段進(jìn)行。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括地下資源、賣(mài)場(chǎng)、地方自治團(tuán)體公共設(shè)施。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓由轉(zhuǎn)讓和受讓人依法簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，受讓人支付全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金后，按照規(guī)定登記，取得國(guó)有分公司使用權(quán)證。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和特征(續(xù))與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)分配相比，法律特征為1，帶

11、薪取得。有明確的期限。3、有交易可能性。二、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則(一)國(guó)家主權(quán)原則：土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、讓渡不同，租界制度的基礎(chǔ)是外國(guó)人的域外法權(quán)和領(lǐng)事裁判權(quán)。土地使用權(quán)的補(bǔ)償轉(zhuǎn)讓不是土地零稅制。因?yàn)椴唤o受讓人土地零稅權(quán)，而且不給外國(guó)人國(guó)外支配權(quán)，所以不能導(dǎo)致讓步的出現(xiàn)。(2)政府壟斷原則(3)土地原則的合理利用(4)自愿、公平、平等留級(jí)、誠(chéng)實(shí)信用原則，第三節(jié)土地使用權(quán)出讓方式，3)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式(1)協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)浩涮攸c(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。該程序(1)向政府申請(qǐng)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)。(二)土地申請(qǐng)經(jīng)政府同意，與政府協(xié)商土地利用面積、使用年數(shù)、土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓等土地條件，雙方就相關(guān)內(nèi)容達(dá)成協(xié)議

12、后，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同初版完成后，具有相關(guān)資料，按照批準(zhǔn)管理規(guī)定，具有批準(zhǔn)權(quán)限的政府許可土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。(四)土地使用權(quán)受讓人按照合同支付出金費(fèi)，政府按照合同提供土地使用權(quán)。(五)土地登記相關(guān)程序。國(guó)土資源部第六次分務(wù)會(huì)議于2003年6月5日通過(guò)了關(guān)于國(guó)有分公司使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議案，從2003年8月1日開(kāi)始實(shí)施。國(guó)土資源部和監(jiān)察部于2004年3月，在當(dāng)?shù)鼐屯恋剞D(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議的歷史遺留問(wèn)題，到2004年8月31日為止處理，共同發(fā)出了規(guī)定為“8.31限制”的71號(hào)。否則，國(guó)家土地管理局將收回土地，包括國(guó)家土地保有權(quán)，第三節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方法，第三節(jié)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的方

13、法，第二條，轉(zhuǎn)讓投標(biāo)：指土地所有者的多方土地使用者，通過(guò)投標(biāo)人設(shè)計(jì)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)確定土地使用權(quán)的接受方式。投標(biāo)土地使用權(quán)的程序是(1)準(zhǔn)備招標(biāo)、投標(biāo)、土地使用和計(jì)劃條件等投標(biāo)文件。(2)發(fā)表招標(biāo)公告。(3)打算采取投標(biāo)程序。(四)政府確認(rèn)中標(biāo)者，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。(五)中標(biāo)人按照合同繳納出納，辦理土地登記手續(xù)。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谌?jié)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法(3)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)河欣诠礁?jìng)爭(zhēng)，良好的區(qū)位條件，適合方便的土地區(qū)劃。拍賣(mài)土地使用權(quán)的程序是(1)準(zhǔn)備拍賣(mài)文件。(二)發(fā)布拍賣(mài)公告。(3)受讓人要求有關(guān)文件，辦理招標(biāo)程序。(4)指定場(chǎng)所、時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)。(五)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。(六)支付土地出讓金，辦理土地登

14、記手續(xù)。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谌?jié)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法(4)登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)?(國(guó)有土地使用權(quán)登記)發(fā)出登記公告，按照公告中規(guī)定的期限將轉(zhuǎn)讓地塊的交易條件列入確定的土地交易場(chǎng)所，接受投標(biāo)人的發(fā)盤(pán)申請(qǐng)，更新登記價(jià)格，在登記期限結(jié)束時(shí)以投標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)確定土地用戶(hù)的行為。程序1，在登記公告中規(guī)定的登記開(kāi)始日期，將登記地塊的位置、面積、用途、使用期限、計(jì)劃要求、起始價(jià)格、增加規(guī)則、增加階段等登記在登記公告中規(guī)定的土地交易場(chǎng)所進(jìn)行登記公告。2、合格投標(biāo)人報(bào)價(jià)。3、報(bào)價(jià)確認(rèn)后更新指示價(jià)格；4、人們繼續(xù)接受新的建議；5、出版者在登記公告中規(guī)定的登記截止時(shí)間確定投標(biāo)人。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谌?jié)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

15、方法(4)許可證轉(zhuǎn)讓(繼續(xù))公布期限到期，按照以下規(guī)定確定是否交易：1、規(guī)定期限內(nèi)只有一名申請(qǐng)人，報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)格，符合其他交易條件的，該交易交易交易交易交易；2、在規(guī)定的期限內(nèi)有兩個(gè)以上申請(qǐng)人，可以多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)必須由投標(biāo)人取得。報(bào)價(jià)相同，由以前的報(bào)價(jià)者獲得。3、如果在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人，或者只有一個(gè)申請(qǐng)人，報(bào)價(jià)低于最小交易價(jià)格或不符合其他交易條件，代理人可以調(diào)整最小交易價(jià)格，重新委托交易中心交易。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?4)許可證轉(zhuǎn)讓(續(xù))報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。交易完成后，委托人和買(mǎi)方簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并在交易中心進(jìn)行了驗(yàn)證。申請(qǐng)人上市的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得高于土地價(jià)格，低于繳納稅金及交易服務(wù)費(fèi)用的總和。許可證轉(zhuǎn)讓是以招標(biāo)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，是除土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)外的另一種公開(kāi)交易方法。綜合反映了上市、拍賣(mài)和協(xié)議方法的優(yōu)點(diǎn)，也是國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具有公開(kāi)、公平、公正等特點(diǎn)的重要方法，特別是適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)狀況，招標(biāo)、拍賣(mài)沒(méi)有好處：一是允許長(zhǎng)許可時(shí)間和多報(bào)價(jià)，有利于投資者的合理決策和競(jìng)爭(zhēng)；第二，工作簡(jiǎn)單，容易做；第三，有利于土地類(lèi)型市場(chǎng)的形成和運(yùn)行。杭州浙江湖濱校園土地以15億元以前