1、第6章 城市土地租金,“土地所面臨的問題是，它具有不可再生性?！?威爾.羅杰斯,人民日報的說法有沒有道理?,面對不理性的房地產(chǎn)市場，政府多管齊下，一方面加大住宅、租賃房供應(yīng)量，一方面果斷控制樓市中不合理的購房需求。但是，仍有不少開發(fā)商心存僥幸，“導(dǎo)演”售樓處排隊購房現(xiàn)場，操縱“網(wǎng)絡(luò)水手”四處發(fā)帖鼓吹房源稀少，甚至進一步調(diào)高售價，營造房價還要繼續(xù)大漲的氛圍。 貪婪要適可而止。開發(fā)商不要小看老百姓的智商，更不要低估政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。在供應(yīng)充足、消費理性、法規(guī)健全的市場環(huán)境下，“饑餓營銷”法很冒險。當房子砸在手里，喧囂的高房價變成數(shù)字游戲時，自導(dǎo)自演者只能自食惡果。,6.城市土地租金,6.1

2、 土地租金導(dǎo)論 6.2 制造業(yè)部門的競價租金曲線 6.3 信息部門的競價租金曲線 6.4 要素間存在替代時寫字樓的競價租金曲線 6.5 住宅價格 6.6 住宅競價租金曲線,6.1 土地租金導(dǎo)論,城市土地規(guī)模受城市化演進的影響而隨時處于動態(tài)發(fā)展中。但是在特定時間點上或在較短時間之內(nèi)相對穩(wěn)定。 土地租金(land rent) ：當土地所有者準許另外的個人或廠商使用他的土地時，他收取的地租。 土地的市場價值(market value)：由土地所產(chǎn)生的連續(xù)不斷的租金收入的現(xiàn)值。 現(xiàn)值：投資者愿意為一處資產(chǎn)償付的最大值。 如果土地租金收入會持續(xù)n年，假設(shè)市場利率為i，則該土地所產(chǎn)生的一系列收益的現(xiàn)值為：

3、,簡化討論，土地價格指土地租金,6.1 土地租金導(dǎo)論,特定地塊的土地租金通常由使用該地塊而獲取利潤的能力來決定。,大衛(wèi).李嘉圖的觀點：農(nóng)業(yè)土地價格由土地肥沃程度決定。 一個簡單的模型 種谷物的土地有兩種類型：高肥力土地和低肥力土地。 谷物價格10美元，它由全國市場決定。 農(nóng)民租地主的土地種谷物。,6.1 土地租金導(dǎo)論,最大意愿支付值,5,5,25,25,城市經(jīng)濟學(xué)第五公理：競爭導(dǎo)致零經(jīng)濟利潤,剩余原理：由于農(nóng)民之間存在競爭，土地所有者將獲得剩余部分，它等于總收入減去非土地成本。,6.2 制造業(yè)部門的競價租金曲線,在城市環(huán)境中，土地價格與土地的肥力無關(guān)，但跟土地所在的區(qū)位關(guān)系極大。 假設(shè)某自行車

4、工廠，從港口運進部件，在生產(chǎn)之后，又靠港口將成品自行車運往其它地方銷售。,6.2 制造業(yè)部門的競價租金曲線,斜率表示距離每增加1單位所引起的競價租金變化量,城市經(jīng)濟學(xué)第一公理：通過價格調(diào)整實現(xiàn)區(qū)位均衡,6.3 信息部門的競價租金曲線,寫字樓企業(yè)所提供的服務(wù)多種多樣，但它們都有共同的投入和產(chǎn)出：信息。 許多信息都是隱含信息，這要求人們面對面接觸，以交換彼此信息。 假設(shè)CBD有7家企業(yè)，在水平位置上它們以方格互相隔離。每個企業(yè)的員工必須移動到其它企業(yè)那里才能交換彼此的信息。,中心區(qū)位可使總移動距離最小化,6.3.2 供給規(guī)模固定時寫字樓競價租金曲線,假設(shè)每個寫字樓企業(yè)都有一座占地1/4公頃的四層建

5、筑物 企業(yè)每天生產(chǎn)價值500美元的產(chǎn)品，生產(chǎn)成本：1）資本成本（100美元）；2）其它成本（勞動力、原材料和其它投入品）150美元。,城市經(jīng)濟學(xué)第一公理：通過價格調(diào)整實現(xiàn)區(qū)位均衡。 為交換信息而產(chǎn)生的差異化移動成本，可以完全被土地租金的變化抵消，最終所有區(qū)位上的經(jīng)濟利潤為零。 斜率為負：因為距離中心地帶越遠，需要支付的移動成本就越高。 曲線呈凹性（遠離原點方向）：因為移動成本以遞增的速度增加。,6.4 要素間存在替代性時寫字樓競價租金曲線,等產(chǎn)量的意思是雖然土地和資本投入量不同，但生產(chǎn)出的辦公樓面積一樣。,6.4.2 要素替代性：選擇建筑高度,40,10,1.6,90,110,251.6,20

6、0,50,8,250,150,258,1600,400,64,1650,500,314,當土地價格企業(yè)將用資本替代土地。也即是要素的替代性。,6.4.3 要素替代性產(chǎn)生凸性競價租金曲線,假如離市中心5個方格距離，修4層建筑是最有效的，此時該區(qū)位上的競價租金為200美元。 區(qū)位移到距市中心1個方格 如果不能發(fā)生替代，繼續(xù)修4層建筑，此時的競價租金為856美金。 如果可以發(fā)生替代，修更高的樓，可以降低寫字樓的成本（雖然建造成本提高，但用地更少了，成本降低）。這樣，競價的結(jié)果使得土地租金進一步提高。,6.4.3 要素替代性產(chǎn)生凸性競價租金曲線,要素替代性促使凹形的競價租金曲線變?yōu)橥剐郧€。這意味著，

7、當靠近城市中心時，土地價格將以遞增的速度上升，土地價格的迅速上漲又會激勵更多的要素替代，其結(jié)果是城市中心附近修建的高層建筑越來越多。,案例1：巴黎的密度和地價,凸性的土地價格曲線,越到市中心密度越大,案例2：與眾不同的北京城市密度分布,北京的城市天際線是中間低、四周高，整座城市形成了以二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)為環(huán)線、以天安門廣場為“城市盆地”中心的大盆地。,案例2：與眾不同的北京城市密度分布,長安街沿線，從天安門廣場兩側(cè)分別向東西方向延伸，建筑物由米高，漸漸到米米，二環(huán)邊上一般可達米，到三環(huán)的公主墳立交橋和國貿(mào)立交橋，建筑物便達到米高了。,案例2：與眾不同的北京城市密度分布,三環(huán)一線，超過米的建筑比比

8、皆是。尤其是東三環(huán)和北三環(huán)，分布著北京最高的一批建筑。 北京與眾不同的“盆地”型城市結(jié)構(gòu)，是人為而非市場機制的結(jié)果。 后果：通勤成本極高。首都成了“首堵” 。,6.5 住宅價格,住宅模型基本假設(shè) 1.通勤成本具有嚴格的貨幣性，它可以用每英里t美元表示。忽略通勤的時間成本。 2.每個家庭都只有一個成員要通勤到就業(yè)地點，既可以是CBD，也可以是制造業(yè)園區(qū)。 3.非通勤性質(zhì)的活動可以忽略不計。 4.所有區(qū)位上的公共服務(wù)和稅率相同。 5.城市所有區(qū)位的舒適特征，如空氣質(zhì)量、景觀和氣候都相同。 6.城市內(nèi)部公共服務(wù)、稅收和城市舒適特征均勻分布。,6.5.1 線性住宅價格曲線:不存在消費者替代,每個家庭都

9、擁有一套1000平方英尺的標準住宅。 家庭固定收入800美元用于住宅和交通支出。 每月每英里產(chǎn)生50美元的通勤成本。 如果1000平方英尺的住宅需支付600美元租金，每平方英尺的住宅價格（也即租金）為0.6美元/平方英尺。,土地價格=(800-50*4)/1000=0.6,城市經(jīng)濟學(xué)第一公理：通過調(diào)整價格實現(xiàn)區(qū)位均衡均衡住宅價格曲線將使所有區(qū)位上的居民獲得無差異的效用。 P為住宅價格變化量，h為住宅消費量， x為距離變化量，t為每英里通勤成本。 Ph+xt=0 變形為Ph=-xt，即住宅成本變化量等于通勤成本變化量。 如果家庭從x=10移動到x=5，0.251000=-(-5) 50=250,

10、6.5.1 線性住宅價格曲線:不存在消費者替代,向就業(yè)中心每移動1英里,每平方英尺住宅價格將增加0.05美元。,6.5.2 消費者替代產(chǎn)生凸性住宅價格曲線,當住宅價格上漲時，購買住宅的機會成本將增加：購買的住宅面積每增加1平方英尺，其它商品的消費量將相應(yīng)減少。 由于存在較高的機會成本，消費者將租賃較小面積的住宅，將省下的錢用于食品或娛樂。,6.6 住宅競價租金曲線6.6.1 固定要素比例,在土地市場上，開發(fā)商的競價租金導(dǎo)致每個區(qū)位上的經(jīng)濟利潤為零。 開發(fā)商的土地競價租金等于總收入減去非土地成本。由于住宅價格曲線具有負斜率，且呈凸性，這使得競價租金曲線的斜率也為負，且呈凸性。 X=11的位置上，總收入等于總的非土地成本，因此其競價租金為零。,6.6.2 要素替代和住宅密度,消費者替代：住宅價格上漲時，家庭會減少住宅消費量，以保證生活品質(zhì)。因而中心城區(qū)密度大，戶型較小。 要素替代