1、第九章房地產企業(yè)的經營與管理，2010秋，本章主要內容是房地產企業(yè)的性質、類型和特征房地產企業(yè)機構設置房地產企業(yè)工商管理的基本理論房地產企業(yè)的組織架構制定房地產企業(yè)的經營決策方法，了解基本要求，了解房地產企業(yè)的基本性質，了解房地產企業(yè)的基本要求， 了解設立過程了解房地產經紀公司的作用、性質，了解房地產市場和在行業(yè)中的地位了解房地產行業(yè)管理的基本內容。 本章的難點、市場分析方法房地產項目工程的確定方法、房地產企業(yè)、房地產企業(yè)是土地和住宅的開發(fā)建設和房地產市場從事房地產商品交換的經濟組織。 房地產企業(yè)是在房地產市場上利用各種生產要素生產和銷售房地產商品和勞務的機構。 各種各樣的生產要素包括土地、資

2、金、建筑知識和技術、人工等各個方面。 房地產企業(yè)按企業(yè)功能分類，1房地產開發(fā)企業(yè)。 指購買土地使用權后，經過項目工程規(guī)劃、規(guī)劃、修訂、施工建設等過程，建設房地產商品供租賃銷售的生產企業(yè)。 這是市場上房地產商品的供給和需求的主體。 (一)房地產開發(fā)專營公司；(二)房地產開發(fā)兼營公司；(三)房地產開發(fā)項目工程公司。 2房地產經營企業(yè)。 是指投資庫存不動產，或者利用所有不動產進行租賃、抵押、維護等工商管理活動的企業(yè)。 3中介服務型企業(yè)。 指在房地產咨詢、評價、經紀行業(yè)從事各種中介活動的企業(yè)。 這些個接受委托，提供有償服務。 按企業(yè)所有制性質劃分，1公有制房地產企業(yè)。 二合資企業(yè)。 三私人公司。 開發(fā)

3、經營對象分類，1土地和城市基礎設施開發(fā)專業(yè)的企業(yè)。 2專門建設地面建筑物和構筑物的房地產企業(yè)。 3房地產綜合開發(fā)經營企業(yè)。 按政府參與企業(yè)的程度分類，1商業(yè)的房地產企業(yè)。 2政策性房地產企業(yè)。 房地產企業(yè)的特點，房地產企業(yè)除了具有企業(yè)的一般性質外，與其他企業(yè)相比，還具有以下特點： 首先，房地產商品的“房地產”特性決定房地產企業(yè)的地域屬性。 其次，土地市場的壟斷決定了房地產企業(yè)不完全競爭的第三位，房地產商品的生產經營復雜性、系統(tǒng)性決定了房地產企業(yè)的多功能特征。 設立房地產企業(yè)的條件有一個符合公司企業(yè)法人登記的名稱和組織機構。 2有適合房地產開發(fā)經營需要的固定辦公用房間。 有符合三規(guī)定限額的注冊資

4、本和流動資金。 4擁有一定數(shù)量專業(yè)證書的房地產專業(yè)、建筑施工專業(yè)的專業(yè)技術人員和專職會計負責人。 五、法律、法律規(guī)范規(guī)定的其他條件。其他條件，國務院1998年7月20日頒布的城市房地產開發(fā)工商管理條例)規(guī)定成立房地產開發(fā)公司，除符合有關法律、行政法律規(guī)范的規(guī)定條件外，還應當具備下列條件：1.有一百萬元以上的注冊資本。 2 .擁有資格證書的房地產專業(yè)、建筑施工專業(yè)的專職技術人員4人以上，持有資格證書的專職會修訂負責人2人以上。 不動產企業(yè)機構的設置，(1)訂設訂部；(2)征地拆遷部；(3)工作技術部；(4)訂畫部；(5)財務部；(6)材料供給部；(7)經營部；(8)人力資源部；(9)辦公室。 房

5、地產企業(yè)的內部規(guī)章制度，(1)指導制度房地產企業(yè)的指導制度包括經管人責任制和職工代表大會制。 (2)內部管理制度思想政治工作管理制度房地產開發(fā)工商管理制度工程技術管理制度經濟會修訂管理制度行政人員管理制度物業(yè)管理制度。 (三)內部經濟責任制度1的責任、權利、利益相結合的原則2國家、集體、個人三者利益統(tǒng)一的原則。 3貫徹執(zhí)行勞動分配原則。 4、房地產企業(yè)內部經濟責任制。房地產經紀公司服務機構、房地產咨詢：為從事房地產活動的當事人在法律、法律規(guī)范、政策、信息、技術等方面提供服務的經營活動。 不動產價格評價是指測定不動產，評定其經濟價值和價格的經營活動。 房地產商是為委托人提供房地產信息和中介服務的

6、經營活動。 房地產行業(yè)管理內容；(1)建立有效的行業(yè)管理制度；(2)健全行業(yè)自律組織；(3)完善法律規(guī)范制度，完善房地產行政管理，房地產行政管理是國家和地方人民政府行政主管機關，按照國家有關法律、法律規(guī)范和政策，對房地產各方面的活動實施了全面， 作為系統(tǒng)管理行為的房地產行政管理主體：各級人民政府房地產行政主管機關的房地產行政管理對象是從事城市內所有房屋和土地房地產業(yè)開發(fā)、經營、維護等經濟活動的企業(yè)和個人。 房地產行政管理的內容(31 )，1房地產開發(fā)管理。 指房地產綜合發(fā)展過程中的經濟活動宏觀管理和政策指導。 主要包括開發(fā)規(guī)劃管理、開發(fā)規(guī)劃管理、開發(fā)工程項目管理、開發(fā)成本和配套管理以及城鎮(zhèn)危險

7、的舊房改造管理。 2住宅建設管理。 包括住房建設規(guī)劃管理、住房建設資金管理、住房消費管理、合資建設和共同建設管理和個人建設管理。 3房地產財產權管理。 包括不動產權利登記發(fā)證管理、不動產產籍管理、不動產映射管理、住房政策執(zhí)行和歷史遺留的不動產權利問題的處理。 物業(yè)行政管理的內容(32 )，4物業(yè)使用管理。 包括房屋分配、交換和使用管理、住房制度改革、土地出讓、轉讓和使用管理、土地使用制度改革、房屋拆遷管理、房屋采暖管理、居住小區(qū)管理。 5房地產市場管理。 包括市場交易秩序管理、住房買賣(包括拍賣)和土地使用權出讓、轉讓管理、房地產租賃管理、不動產抵押(包括典型)管理、房地產價格管理、房地產稅管

8、理。 不動產行政管理的內容(33 )，6房屋改建管理。 包括修理范圍和標準的管理、修理生產定額和質量管理、安全檢查和危房的鑒定管理、房屋健全度評議和評定標準管理、修理技術管理。 7房地產行業(yè)管理。 包括資質管理、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和修訂管理、行業(yè)服務標準、道德規(guī)范和收費標準管理、專業(yè)人才培訓管理、專業(yè)技術職務評定管理。 8不動產行政復議和糾紛仲裁。房地產行政復議、房地產糾紛、戰(zhàn)略目標、房地產開發(fā)經營戰(zhàn)術目標、房地產開發(fā)運營戰(zhàn)略、房地產開發(fā)運營戰(zhàn)略(1)、財務戰(zhàn)略1、通融資金戰(zhàn)略(資金成本、財務風險平衡) 2、投資戰(zhàn)略(項目選擇過程) 3、房地產開發(fā)經營戰(zhàn)略(2)，包括資金回收戰(zhàn)略； 開發(fā)建設戰(zhàn)略(一

9、般從屬于市場開發(fā)戰(zhàn)略) 1、決定開發(fā)規(guī)模2、選擇開發(fā)時間3、選擇開發(fā)方式3、選擇房地產開發(fā)運營戰(zhàn)略3、市場開發(fā)戰(zhàn)略1、市場開拓戰(zhàn)略新市場領導者戰(zhàn)略2、市場滲透戰(zhàn)略進入比較成熟的市場跟隨戰(zhàn)略3，產品開發(fā)型和多元化戰(zhàn)略進入某個細分市場4， 市場收縮戰(zhàn)略退出細分市場，對房地產開發(fā)運營戰(zhàn)略(4)、價格戰(zhàn)略1、高價戰(zhàn)略2、低價戰(zhàn)略3、均衡價格戰(zhàn)略市場均衡價格一般競爭性市場4、不均衡價格戰(zhàn)略的差異定價戰(zhàn)略、組織和組織架構、組織架構功能、組織結構組成部分、組織結構權力配置， 上級授權下屬授予一定的權力，使下屬在一定監(jiān)督下，相當大的自主權和行動權如下：授予委托任務的職權集權和分權的層次配置， 企業(yè)的組織架構古

10、典企業(yè)組織架構：直線制現(xiàn)代企業(yè)組織架構h型結構：絕對控股式組織架構u型結構：直線職能制：職能部門業(yè)務部門m型結構：事業(yè)部制分權制結構沉積基質結構：職能部門加項目組新型企業(yè)組織結構虛擬公司組織結構：企業(yè)間“戰(zhàn)略聯(lián)盟”組組織結構：小組成員橫向移動網絡加強庫型組織架構：市場合同化無限組織：指組織架構扁平化、產品生命周期和市場周期、產品生命周期房地產產品生命周期、房地產產品開發(fā)建設、房地產產品出借、使用、正常運營和維護以及達到經濟壽命的時間周期。 市場周期1、進入期2、成長期3、成熟期4、衰退期的房地產產品的周期與一般商品的生命周期有很多不同。 因為房地產商品多具有獨特性。 決策：決策人根據不同的信息

11、材料，研究分析決策對象，提出不同的策略方案，并根據某些原理或準則，從提出的方案中選擇決策過程。 人們?yōu)榱诉_到某個目標，也許有很多的選擇，但是為了得到最滿意的結果，必須進行比較和選擇，決定如何行動。構成決策判定問題的基本條件、(1)存在兩個以上的自然狀態(tài)、(2)存在兩個以上的可選擇的方案、(3)存在明確的目標、(4)在各自然狀態(tài)下，不同方案的經濟效果能夠定量地修正預測、(5)自然狀態(tài)的出現(xiàn)或者能夠確定或者不確定的決策類型， 根據決策時自然狀態(tài)的分布情況，對將來的自然狀態(tài)做出肯定且已知的不確定的決策：知道將來的可能的自然狀態(tài)，但不能確定或推斷其發(fā)生概率的情況下的決策風險決策：知道將來的可能的自然狀

12、態(tài)，但， 在能夠推定其發(fā)生概率的情況下的決策有一定的風險性、決策原則、1、遵守政策法規(guī)原則2、最佳利益獲得原則3、風險意識的原則4、定性和量化分析相結合的原則、肯定的決策、自然狀態(tài)在已知條件下的決策，根據具體的指標值對不同的方案進行比較分析。 風險型決策，隨機型決策標準：未來上通告的發(fā)生是隨機的，可以估計各種上通告發(fā)生的概率，決策有一定的風險。決定的基準：不同條件下的期待收益值和損失值、風險型決定方法、1、充滿度基準(最佳化基準) 2、最大可能基準3、期待值基準4、期待值分散基準5、決策樹方法、1、充滿度基準(最佳化基準)、決定基準：根據合理的滿足值來決定的使用條件：1) 選擇最佳方案花費了太

13、多時間或者太多費用2 )其他方案的資料得不到之前必須決定3 )方案的損益值不能估計困難，但是方案的充滿度可以估計，充滿度可以選擇最大的方案，但是方案2的中需求時的收益是可能的收益在10%以上，此時最好的方案是第一個方案。 2、最大可能標準、決定標準：從各種自然狀態(tài)中選擇概率最高的狀態(tài)，在該狀態(tài)下根據不同計劃的收益值進行化學基決定。 例如，決定：選擇概率最高的自然狀態(tài)，將該自然狀態(tài)下收益最高的計劃作為最好的計劃，即第二個計劃。 3、期望值標準、決定標準：修正各方案在不同自然狀態(tài)下的利益期望值，作為決定的依據，例如，決定：第2方案為最佳方案，4、期望值方差標準，決定標準：在很多情況下，修正不同方案的期望值并云同步。 修正提案的收益的分散，將期待值和分散作為云同步使用決定的依據，式：例：5，決策樹方法，決定基準：多個判定問題的決定方法，即具有多個水平的自然狀態(tài)決定步驟： a，判斷樹b，預期事件發(fā)生的概率c，修正損益期待值d的10萬平方米，策略點，高需求16%、判斷樹、20萬平方米、30萬平方米、中需求0.5、低需求0.2、低需求0.2、中需求0.5、中需求0.5、中需求0.5 10.4%、不確定型決定、1、悲觀基準2、樂觀基準3、最小后悔值基準4、等概率決定基準5、硬件基準、悲觀基準大中小(費用)決定方法步驟：(費用)、樂觀標準、大中取大決定方