1、1,第7章 物業(yè)管理招標投標,7.1 物業(yè)管理招投標概述 7.2 物業(yè)管理招標 7.3 物業(yè)管理投標 7.4 物業(yè)管理開標、評標、定標,2,7.1 物業(yè)管理招投標概述,7.1.1 物業(yè)管理招投標的原則 7.1.2 物業(yè)管理招投標的程序,3,7.1.1 物業(yè)管理招投標的原則,（1）公開原則 （2）公平原則 （3）公正原則 （4）誠實信用原則,4,（1）公開原則 所謂公開原則，就是指在投標招標 活動中，嚴格按照程序公開。,5,（2）公平原則 所謂公平原則，就是指在招標文件 中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件 都是一致的，即所有參加投標者都必須 在相同的基礎(chǔ)上，在同一條件下進行投 標。,6,（3）公

2、正原則 所謂公正原則，是指在評定標書時 準確無誤，而且投標評定的準則是衡量 所有投標書的尺度，另外在評標定標的 過程中，應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，按照 平等、競爭的原則，進行事實求是地分 析、判斷和選擇。,7,（4）誠實信用原則 所謂誠實信用原則，是指在招標投標 活動中，招標投標雙方應(yīng)當(dāng)講究信用，恪 守諾言，不把自己利益的獲得建立在損害 國家、社會和他人利益的基礎(chǔ)之上。,8,7.1.2 物業(yè)管理招投標的程序,（1）招標階段 （2）投標階段 （3）開標、評標和定標階段 （4）合同的訂立、履行及歸檔階段,9,7.2 物業(yè)管理招標,7.2.1 物業(yè)管理招標的類型 7.2.2 物業(yè)管理招標的范圍 7.2.

3、3 物業(yè)管理招標的組織機構(gòu),10,7.2.1 物業(yè)管理招標的類型,現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方 式類型大致可分為3種：公開招標、邀請招 標和議標。,11,（1）公開招標 公開招標，也稱無限競爭性招標， 是一種由招標人（業(yè)主或開發(fā)商）按照 法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標公告 ，所有符合條件且愿意投標的物業(yè)管理企 業(yè)都可以平等參加投標競爭，招標人從中 擇優(yōu)選擇中標者的招標方式。,12,（2）邀請招標 邀請招標，又稱選擇性招標，是指 招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?法人或者其他組織投標的招標方式。,13,（3）議標 議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或 業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是通過 協(xié)商

4、達成交易的方式，通常是在非公開 狀態(tài)下采取一對一談判方式進行的。,14,7.2.2 物業(yè)管理招標的范圍,根據(jù)中華人民共和國招標投標法的規(guī)定， 下列物業(yè)管理項目必需進行招標： 1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共 利益、公眾安全的項目，如機場、火車站、地鐵和 一些公用物業(yè)如圖書館等； 2）全部和部分使用國有資金投資或者國家融 資項目； 3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資 金的項目； 4)具有強烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項目，如經(jīng) 濟適用房項目。,15,7.2.3 物業(yè)管理招標的組織機構(gòu),招標機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構(gòu)；二是招標人委托招標代理機構(gòu)招標。招標人有權(quán)自行

5、選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。,16,1）自行設(shè)立招標機構(gòu) 開發(fā)商自行招標 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且 沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主 委員會代表業(yè)主組織招標。 業(yè)主自行招標 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒 有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員 會代表業(yè)主組織招標。,17,2）招標代理機構(gòu) 招標代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所 和相應(yīng)資金； （2）有能夠編制招標文件和組織評標 的相應(yīng)專業(yè)力量； （3）有符合規(guī)定條件、可以作為評標 委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的 專家?guī)臁?18,7.3 物業(yè)

6、管理投標,7.3.1 物業(yè)管理投標的概念及原則 7.3.2 物業(yè)管理投標的組織機構(gòu) 7.3.3 物業(yè)管理投標的程序 7.3.4 物業(yè)管理投標書的內(nèi)容,19,7.3.1 物業(yè)管理投標的概念及原則,1）物業(yè)管理投標的概念 所謂物業(yè)管理投標是指符合招標文件要 求的物業(yè)管理企業(yè)，按照公布的招標文件中 確定的各項管理服務(wù)要求與標準，根據(jù)國家 有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平， 編制投標文件，積極參與投標活動的整個過 程。,20,2）物業(yè)管理投標的原則 （1）真實性原則 所謂真實性原則，投標人應(yīng)仔細閱 讀招標文件的所有內(nèi)容，按招標文件的 要求提供投標文件，并保證所提供全部 資料的真實性、準確性及完整性

7、。,21,（2）合理競爭原則 所謂合理競爭原則，是指投標人應(yīng) 憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務(wù)質(zhì) 量，通過良性競爭及優(yōu)勝劣汰而取勝。,22,7.3.2 物業(yè)管理投標的組織機構(gòu),物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè) 管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責(zé)整個投標 活動。一般的分工如下： - 開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心，它 負責(zé)確定目標，選擇物業(yè)，進行投標， 參加市場競爭； - 財務(wù)部負責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各 類收費活動； - 工程部負責(zé)各種物業(yè)管理工程的預(yù)算， 負責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維 修、保養(yǎng)和工程技術(shù)方面的咨詢與研究 工作。,23,7.3.3 物業(yè)管理投標的程序,收集有關(guān)招標

8、資料 投標可行性研究分析 遞送投標申請書并申請資格預(yù)審 購買、閱讀招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 編制投標文件 投遞標書 參加開標會議及招標答辯 定標后的工作,24,7.3.4 物業(yè)管理投標書的內(nèi)容,1）物業(yè)管理投標書的組成 物業(yè)管理投標書，即投標人須知中 定投標者必須提交的全部文件，主要包括： - 致函 - 附件 2）物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容 - 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 - 分析投標物業(yè)的管理要點 - 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及 功能,25,7.4 物業(yè)管理開標、評標、定標,7.4.1 物業(yè)管理開標 7.4.2 物業(yè)管理評標 7.4.3 物業(yè)管理定標,26,7.4.1 物業(yè)管理開標,開

9、標是指招標機構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間 將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。 1）開標時間及地點； 2）開標組織； 3）開標程序。,27,7.4.2 物業(yè)管理評標,評標是指開標之后，評標委員會本著 公平、公開、公正的原則，對投標書進行 評定，并由招標委員會選擇報價較低，資 信條件較好的投標企業(yè)進入合同談判簽訂 的階段。,28,1）評標機構(gòu) 評標由招標人依法組建的評標委員會 負責(zé)。依法必須進行招標的項目，其評標 委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟 等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單 數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少 于成員總數(shù)的2/3。,29,2）物業(yè)管理評標的過程與內(nèi)容 （1）對標書進行初步評議； （2）對標書進行詳細評審。通常這一工作包括服務(wù)內(nèi)容評審、標價評審及承包 條件評審三大部分； （3）召開現(xiàn)場答辯會； （4）編寫評標報告。,30,7.4.3 物業(yè)管理定標,定標也稱決標，是指業(yè)主委員會或開發(fā) 商根據(jù)評標委員會對所有標書進行的篩選評 定結(jié)果，再次評審，并最終確定中標人的過 程。 定標包括以下過程： （1）確定中標企業(yè) （2）向中標企業(yè)發(fā)出中標通知書,31,中標人的投標應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一： (1)能夠最大限度地滿足招標文件 中規(guī)定的各項綜合評價標準； (2)能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要 求，并且經(jīng)評審的投標價格最低；但是 投標價格低于成本的除外。,32,關(guān)鍵概念