1、2013年第21期 2013.05.20-2013.05.26,中原觀察,市場方面，本周呈現(xiàn)量價齊升的局面，交易量整體趨于穩(wěn)定，而一手高層均價同比環(huán)比均有提升，從本周新入市樓盤的報價看，多個樓盤小幅度提高銷售單價，其中光耀翡儷港推出江景單位，凱旋城推出大戶型單位，整體而言，成交主力集中在中高檔產(chǎn)品，導致價格結(jié)構(gòu)性上升，但房價依然維持平穩(wěn)的態(tài)勢。 政策方面，5月23日，發(fā)改委首次明確，今年將有新城市開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅試點擴容再次提上日程，第二批房產(chǎn)稅試點方向主要是一二線房價上漲過快城市，而惠州被列為第二批房產(chǎn)稅試點的可能性較小。,1,2,3,4,市場熱點,一級市場概況,二級市場概況,一周項目動態(tài)

2、監(jiān)測,5月18日，國家統(tǒng)計局公布了4月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷前期的需求集中釋放后，全國樓市4月步入相對平穩(wěn)期，房價漲勢有所緩和，但同比及環(huán)比上漲城市仍占多數(shù)。 新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況 數(shù)據(jù)顯示，4月份新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%。 另一方面，多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅明顯縮小。在67個新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價

3、格環(huán)比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個百分點。 二手住宅價格變動情況 此外，二手住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.0%。 在66個二手住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。,熱點關注,統(tǒng)計局：4月67城房價環(huán)比上漲 漲勢有所緩和,解析:4月份房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)保持基本穩(wěn)定，數(shù)量上依然處于高位，房價上漲預期尚未改變，另一方面，地方細則落地首月，房企定價普遍謹慎，新政對房價起到

4、一定的抑制作用，房價逐步告別快速上漲勢頭，平穩(wěn)上漲或?qū)⒊山衲攴績r主基調(diào)。,據(jù)媒體消息稱，因項目定價過高，北京市住建委目前已押了近40個項目的預售證，而目前，北京市住建委正就如何調(diào)整項目價格與開發(fā)商進行協(xié)調(diào)。 消息指，在被扣押的40個預售證中，包括萬科、保利、金融街等知名房企的項目，而在上述知名企業(yè)項目較為集中的大興區(qū)，被卡預售證的項目就已去到7至8個。 據(jù)了解，在北京版國五條細則中對樓盤定價做了明確規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，新開盤項目定價不得超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不得超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不得超過上月銷售平均價格。 而另有媒體報道指出，在北京版國五條細則落地后，北京的高端住宅產(chǎn)品幾乎都

5、陷入“入市難”的煎熬中。 此前，北京媒體曾報道指出，由于目前北京房價仍是上漲趨勢，為了達到今年房價控制目標，北京市住建委已立下軍令狀，在二季度要讓房價數(shù)據(jù)有所改觀。,熱點關注,北京40個樓盤因定價過高被卡預售證,解析：北京限價再度升級，批售環(huán)節(jié)需要提交至副市長審批，進一步加大房價審批環(huán)節(jié)的難度，進而影響多個樓盤批售，從去年至今庫存持續(xù)下降，項目入市難直接導致供不應求的局面進一步凸顯。,繼上海、重慶試點房產(chǎn)稅后，今年，我國房產(chǎn)稅改革試點將“擴容”。23日，國務院辦公廳發(fā)布關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知（以下簡稱通知），明確提出，“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”為今年的經(jīng)濟體制

6、改革重點內(nèi)容之一。 房產(chǎn)稅試點擴大范圍彰顯中國樓市調(diào)控新趨勢。 面對步步緊逼的房價和逐漸“失靈”的行政性調(diào)控手段，中國官方再次將目光投向“房產(chǎn)稅”，明確將房產(chǎn)稅試點擴圍“擺上桌面”。 北京理工大學房地產(chǎn)研究所所長周畢文等專家在接受中新社記者采訪時指出，官方此番正式表態(tài)，確認房產(chǎn)稅征收將成為未來中國樓市調(diào)控的必然趨勢，也說明多年樓市調(diào)控以來，房產(chǎn)稅進入調(diào)控領域的時機終于成熟。 回顧以往的樓市調(diào)控手段，不難發(fā)現(xiàn)，目前中國在住房持有環(huán)節(jié)的調(diào)控所涉較少，近乎空白。周畢文指出，此前反復使用的“限購”、“限貸”等手段主要針對需求抑制，今年新政“國五條”中的個稅政策又以交易環(huán)節(jié)的調(diào)控為主，針對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控

7、存在缺失。,熱點關注,發(fā)改委首次明確：今年將有新城市開征房產(chǎn)稅,解析：房產(chǎn)稅試點擴容再次提上日程，今年將有新城市開征房產(chǎn)稅，第二批房產(chǎn)稅試點方向主要是一二線房價上漲過快城市，另外，房產(chǎn)稅作為市場化的調(diào)控手段，征房產(chǎn)稅將會房屋持有成本，會抑制部分多套房需求。,行業(yè)動態(tài),惠州房企日漸式微 不斷變身求生存,近幾年，在蜂擁而至的央企和一線品牌房企的殘酷圍剿之下，以隆生、金寶、泰豪等老牌房企為代表的惠州本土房企日漸式微，他們或在夾縫中求生，或干起了副業(yè)。,金寶在惠州先后開發(fā)了云山花園、城市佳園等6個樓盤，一直奉行的低價策略頗受本地消費者歡迎。然而繼2009年金寶山莊后，僅有金寶城市佳園去年入市，銷售至今

8、。在外界看來，金寶主營業(yè)務房產(chǎn)開發(fā)萎縮的同時，也開始變得“不務正業(yè)”。不但干起了電器行業(yè)，成立了北京金寶電器公司，還頻繁接手政府B T工程，包括以BT投資模式參與仲愷大道和金山河改造工程，甚至還干起了賣酒行當。,金寶：賣電器，做B T，代理茅臺酒,隆生地產(chǎn)：通過B T“曲線救國”,1988年成立的隆生曾是惠州標桿性房企，其從1992年開發(fā)至今的東湖花園成為了惠州房地產(chǎn)歷史20年的見證，但從2007年最后一次以本地房企地王姿態(tài)拿地開發(fā)金山湖花園，如今，該項目也進入收官。從2007年開始，隆生積極參與市政BT項目，隆生積極參與市政工程是采用“曲線救國”的方針。,泰豪：拿地難，審批難，發(fā)展陷入困局,

9、泰豪實業(yè)成立于1992年，先后開發(fā)過升平苑、綠湖新邨、泰豪廣場等樓盤，是惠州首個參與興建國家級高新數(shù)碼工業(yè)園的民營企業(yè)，并曾建設麥地小學。繼2008年開發(fā)完名噪一時的綠湖新邨后，目前唯一在售的是綠湖新邨對面總占地僅1.1萬平方米的泰豪廣場。泰豪最新項目地處惠城區(qū)邊緣，占地2萬、建面11萬的商住項目，預計年底入市。泰豪實業(yè)董事長黃邦廷坦言，這幾年大量央企和國內(nèi)一線品牌房企進來，惠州本土房企的確被擠到了邊緣。,解析：惠州因其低洼的土地價格，吸引一線房企的蜂擁進入，加上國家宏觀調(diào)控政策，惠州房企或?qū)⒚媾R重新洗牌。,1,2,3,4,市場熱點,一級市場概況,二級市場概況,一周項目動態(tài)監(jiān)測,一級市場,惠州

10、市本周土地掛牌3宗住宅用地，分別在惠陽，博羅，這三宗地地面均價為820.16元/； 惠州市本周無商住用地成交。,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng),1,2,3,4,市場熱點,一級市場概況,二級市場概況,一周項目動態(tài)監(jiān)測,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠城區(qū)成交,惠城區(qū)本周一手房成交577套，環(huán)比上升3%，成交面積達62108.05 ，環(huán)比上升1.48%； 惠城本周一手房成交量保持平穩(wěn)，銷量高于今年周均成交量。,惠城區(qū)住宅成交走勢圖,2012年周均 497套 5684.8 ,2013年周均 568套 60238 ,惠城區(qū)成交明細,本周惠城區(qū)一手房成交匯總（不

11、含經(jīng)濟適用房）。,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠城區(qū)片區(qū)成交明細,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,大江北片區(qū),惠城區(qū)片區(qū)成交明細,金山湖片區(qū),數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠城區(qū)片區(qū)成交明細,龍豐片區(qū),水口片區(qū),數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠城區(qū)片區(qū)成交明細,河麥片區(qū),東平片區(qū),數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠城區(qū)片區(qū)成交明細,仲愷片區(qū),數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)

12、簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從2010年至今的批預售項目）,惠陽區(qū)成交,惠陽區(qū)本周一手房成交套數(shù)達172套，環(huán)比下降45%，成交面積19945.42 ，環(huán)比下降33%。,惠陽區(qū)住宅成交走勢圖,2012年周均 168套 15371.22 ,2013年周均 184套 17889,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng),惠陽成交明細,惠陽區(qū)本周商品房成交套數(shù)前三甲分別為星河丹堤花園、別樣城及太東高地。,大亞灣成交明細,大亞灣區(qū)本周一手房成交256套，環(huán)比下降34%，成交面積20754.1 ，環(huán)比下漲33%。 大亞灣本周商品房成交套數(shù)前三甲分別為天匯園、錦地繁花駿園及花樣年花郡花園。,博羅縣成交明細,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系

13、統(tǒng),博羅縣本周一手房成交178套, 環(huán)比持平；面積21801.46 ，環(huán)比下降0.56%； 博羅縣本周商品房成交套數(shù)前三甲分別為園洲花園、立緣小區(qū)、新時代花園。,惠州市別墅成交明細,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng),惠州市本周一手別墅成交22套，環(huán)比下降35.29%，面積4747.46 ，環(huán)比下降26.92%； 本周別墅成交情況中，光耀將軍湖、皇庭壹號公館及五礦哈施塔特領先。,惠州市均價情況,數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng),惠城區(qū)本周一手高層均價為6482元/ ，環(huán)比上升4%；惠陽區(qū)一手高層均價為5623元/，環(huán)比上升4%；博羅縣一手高層均價3871元/，環(huán)比下降5%；惠州市（不含惠東縣）本周一手別墅均

14、價為11459元/，環(huán)比基本持平，整體，價格小幅上漲。,1,2,3,4,市場熱點,一級市場概況,二級市場概況,一周項目動態(tài)監(jiān)測,本周項目動態(tài),項目開盤中信凱旋城（四期）凱旋時代項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,項目開盤中信凱旋城（四期）凱旋時代項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：108大兩房改三房，性價比高，享受南向中央園景景觀；140四房改五房，舒適性強，且可享受北向二線金山湖景觀。,滯銷產(chǎn)品原因：無滯銷戶型,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場情況,2.現(xiàn)場情況,3.內(nèi)場情況,4.內(nèi)場情況,項目開盤中信凱旋城（四期）凱旋時代項目

15、,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：約140批籌客 到訪客戶：約300人 到訪車輛：約100輛車 選房形式：抽簽 去化率：80% （監(jiān)測截止時間：當天22點）,開盤過程亮點分析：根據(jù)籌客數(shù)量，客戶等候區(qū)設在二樓，開盤動線較以往縮短，方便客戶選房。 開盤過程不足分析：內(nèi)場部分客戶銷控房號后交錢猶豫，導致中途內(nèi)場進度放緩，外場客戶等候時間加長。,簡訊提供：2B 譚金龍,項目開盤鴻威.金都雅苑,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,在售產(chǎn)品為1、2、3、4、5、6，本次推出7棟1單元01、02戶型，8棟1單元02、03戶型,項目技術經(jīng)濟指標,項目開盤鴻威.金都雅苑,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：相對而言，8棟的02

16、、03戶型為熱銷戶型，南北通透，戶型方正，實用率高，景觀視野良好，性價比高。,滯銷產(chǎn)品原因：7棟的01、02戶型由于其單價較高，性價比低，客戶的接收度低，所以銷售較差。,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場車輛,2.現(xiàn)場活動,3.現(xiàn)場到訪人群,4.內(nèi)場情況,項目開盤鴻威.金都雅苑,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：55 到訪客戶：認籌 40批 新來訪 60 批 到訪車輛：約7輛（客戶主要以小金口片區(qū)居民為主） 選房形式：排隊叫號選房 去化率：31% （監(jiān)測截止時間：當天12點）,過程亮點分析：誠意客戶提前排隊，誠意客戶緊張感較強，現(xiàn)場布置整齊，內(nèi)場氣氛非常緊張，營

17、造出良好的活動氛圍。 過程不足分析：到訪認籌客戶太少，前期疏理不到位，導致客戶流失，同時營銷中心只準備了水果且品種較少，顯得過于小氣。,簡訊提供：四A 唐彝瓏,項目加推萬科城華府二期項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,本次推出為1#樓公寓屬性產(chǎn)品,1#樓,項目加推萬科城華府二期項目,項目開盤（內(nèi)解）情況,推出去化戶型情況,產(chǎn)品特點：戶型方正，面積小，小高層、總價低，,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場車輛,2.現(xiàn)場活動,3.現(xiàn)場到訪人群,4.內(nèi)場情況,項目加推萬科城華府二期項目,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：52個 到訪客戶：70 到訪車輛：30 選房形

18、式：內(nèi)解 去化率：80% （監(jiān)測截止時間：當天）,開盤過程亮點分析：認購送鮮花、抽獎券、家電兌換券，客戶拍照現(xiàn)帖業(yè)主墻，維護業(yè)主滿意度 開盤過程不足分析：認購區(qū)出現(xiàn)堵車，網(wǎng)速太慢影響認購速度，客戶 等待時間較長,簡訊提供：烏凱麗,項目開盤八方新越項目,產(chǎn)品鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,項目為單體樓，本次推出1棟2梯5戶53平149平兩房到四房產(chǎn)品,項目加推八方新越項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：項目無熱銷產(chǎn)品,滯銷產(chǎn)品原因：單體樓無小區(qū)，帶裝修價格高，大面積戶型總價顯得更高，2梯5戶產(chǎn)品、非南北通透,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場活

19、動,2.現(xiàn)場活動,3.現(xiàn)場到訪人群,4.內(nèi)場情況,項目開盤八方新越項目,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：前期認籌33個 到訪客戶：80人 到訪車輛：25輛 選房形式：內(nèi)解 去化率：12% （監(jiān)測截止時間：當天11:30）,加推過程亮點分析：企業(yè)和項目用對聯(lián)表現(xiàn)，具有一定的儀式感 加推過程不足分析：內(nèi)場布置較為混亂,簡訊提供：2B 陳妍,項目開盤光耀翡儷港項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,在售產(chǎn)品為江景單位C2棟2單元,2單元,C2棟,1單元,項目開盤光耀翡儷港項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：無熱銷產(chǎn)品，168平米相對銷量較多，總體成交率不高,滯銷原因：面積大，江景單位單價高、

20、總價高，本地客戶面過窄，承受力有限,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場車輛,2.現(xiàn)場活動,3.現(xiàn)場到訪人群,4.內(nèi)場情況,項目開盤光耀翡儷港項目,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：70批 到訪客戶：大約150人 到訪車輛：主要以本地車輛為主，少量深圳、東莞車。 選房形式：排隊選房 去化率：36% （監(jiān)測截止時間：當天13：00 ）,簡訊提供：四部C組鄧國柱、吳政,開盤過程亮點分析：現(xiàn)場包裝富有情調(diào)，持續(xù)有風情樂隊和舞蹈表演、抽獎互動，及“天使”模特合影，保證開盤現(xiàn)場的人氣度，同時擠壓銷控區(qū)空位，制造壓迫感促進成交率。,項目加推禾塘集項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術

21、經(jīng)濟指標,在售產(chǎn)品為5棟，本次推出69套，5棟1單元131三房44套、143四房23套套、222復式2套,項目加推禾塘集項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：方正實用，性價比高。,滯銷產(chǎn)品原因：高樓層價格高,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.等候區(qū),2.選房區(qū),3.財務區(qū),4.簽約區(qū),項目加推禾塘集項目,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：60個 到訪客戶：150人次，70批 到訪車輛：50 選房形式：排隊 去化率：68.1% （監(jiān)測截止時間：當天點）,加推過程亮點分析：開盤分區(qū)合理、活動主持把控得當，為現(xiàn)場營造了良好的銷售氛圍。 加推過程不足分析：內(nèi)部

22、關系戶多，導致低樓層客戶選不到房。,簡訊提供：四B 林凈影,項目開盤T PAKR時尚公園,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,T8棟,本次推出16棟，2至3房75-106平米產(chǎn)品,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：最暢銷戶型主要為75兩房剛需戶型，主要原因是總價低，贈送面積多，戶型比較實用。,滯銷產(chǎn)品原因： 陽臺臨近馬路，客戶擔心嘈雜問題,項目開盤T PARK時尚公園,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,1.現(xiàn)場車輛,2.現(xiàn)場活動,3.現(xiàn)場到訪人群,4.內(nèi)場情況,現(xiàn)場照片展示,前期認籌：約170批 到訪客戶：約130批 到訪車輛：約80輛 選房形式：排

23、隊選房 去化率：79% （監(jiān)測截止時間：中午12點）,開盤過程亮點分析：開盤活動在營銷中心內(nèi)進行，空間緊湊，人氣極旺，客戶在小空間內(nèi)擠壓，促進成交。 開盤過程不足分析：客戶排隊等候叫號進入選房區(qū)的過程中有推擠，部分客戶意見比較大。,項目開盤T PARK時尚公園,簡訊提供：廖永勝,項目開盤龍光城項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,本次推南五期90#、101#-106#別墅50套，建面12015,南五期,項目開盤龍光城項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：中間位270戶型方正，實用率高，價格相對便宜；,滯銷產(chǎn)品原因：端頭307 相對價格較高,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時

24、在左邊連放四張同等尺寸的圖片,項目開盤龍光城項目,前期認籌：35個 到訪客戶：75批 到訪車輛： 選房形式：先到先得 去化率：40%,開盤亮點分析：一對一貴賓式服務，讓客戶體驗到尊貴感； 開盤不足分析：現(xiàn)場逼客氛圍不夠；,1.現(xiàn)場照片,2.來訪送禮品,4.現(xiàn)場客戶,現(xiàn)場照片展示,3、現(xiàn)場客戶,簡訊提供：一B 龔維龍,項目開盤龍光.天悅龍庭項目,產(chǎn)品分布鳥瞰圖,項目技術經(jīng)濟指標,本次推二期11棟2單元， 96套， 9355.20,推出單位：11棟2單元 套數(shù)：96套 建面：9355.20 ,項目開盤龍光.天悅龍庭項目,項目開盤情況,推出去化戶型情況,熱銷產(chǎn)品原因：90.2-107.1平米2+1房戶型方正、功能分區(qū)合理，正南正北，視野景觀較好，深受客戶青睞且去化率較高。,滯銷產(chǎn)品原因：有些戶型夾在兩個單元之間，視野相對受到影響，80.74平只有1房，客戶也較少關注。,圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等尺寸的圖片,項目開盤龍光.天悅龍庭項目,前期認籌：50個 到訪客戶：120批 到訪車輛： 選房形式：