1、XX廣場推廣執(zhí)行計劃,目錄,項目推廣執(zhí)行工作計劃,媒介推廣組合及費用,項目推廣策略,媒介推廣計劃,推廣策略,第一階段：項目開盤前預(yù)熱及強勢營銷期（2008.4.256） 策略：直搗黃龍 明確、實在的營銷主題，將項目高性價比和核心地段優(yōu)勢直接、簡明的宣傳，排除形象宣傳的紛雜，減去“排號”、“等房源”的常規(guī)銷控手段，以最直接，最鮮明的項目特征作為強勢推廣的基礎(chǔ) A:樓體實景包裝及戶外廣告，短信廣告直接進(jìn)入營銷主題 B:樓書簡冊，區(qū)域模型加深意向客戶對項目的理性認(rèn)識 C：媒介整合包裝宣傳，攻擊市場主力客群，開盤前第一批次強勢推廣沖擊波（商報半版、軟文，經(jīng)濟(jì)觀察報半版、社區(qū)展板、戶外DM發(fā)放展架、分眾

2、傳媒、房產(chǎn)報道直郵） D:網(wǎng)站建設(shè)，通過自身網(wǎng)站和專業(yè)寫字樓網(wǎng)站的合作進(jìn)一步加大推廣力度 E：明碼實價，在正式簽訂合同前簽訂訂購合同者，每日優(yōu)惠總房款300-500元,第二階段：持續(xù)營銷期（2008.712） 策略：拋磚引玉 即買即交房、即買即收租，看得見、摸的著的投資回報率，將已購買投資客及入駐企業(yè)的切實性價感受作為購買群的關(guān)心主題，直接、客觀的印證 項目核心優(yōu)勢 A: 第二批次媒介推廣沖擊波（專項雜志報媒文案性推廣、短信、直郵持續(xù)投入） B：客戶管理系統(tǒng)的啟用，點對點，人性化24小時客戶服務(wù) C：網(wǎng)站物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)啟動，入駐企業(yè)物業(yè)服務(wù)建議、投訴，意向客戶網(wǎng)絡(luò)咨詢,推廣策略,第三階段：收尾期

3、 策略：空城計 巨大潛在價值投資物業(yè)的稀缺，高入住率、低成本，不懼銀行利率調(diào)整的穩(wěn)定理財產(chǎn)品 A：樓書簡冊、樓體包裝的改良 B：網(wǎng)站客戶服務(wù)中心的運轉(zhuǎn)，點擊式客服服務(wù)（機(jī)票、餐飲、干洗、清潔、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)一站式網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)，提升大樓智能化運轉(zhuǎn)體系） C：購房送優(yōu)惠活動（送辦公設(shè)備、辦公家私或直接抵扣購買價格）,推廣策略,目錄,項目推廣執(zhí)行工作計劃,項目推廣策略,媒介推廣計劃,媒介推廣組合及費用,第一階段 開盤前預(yù)熱及強銷期,時間節(jié)點：4.255.30 樓體內(nèi)部包裝（公共部分、電梯侯梯廳）到位，客戶看房動線形成；6666元/平米性價比主題直接撼動市場神經(jīng) 區(qū)域模型安裝到位 售樓部投入使用 樓書簡冊第

4、一批次正式使用 客服熱線接受咨詢 第一批次媒介廣告開始展開（短信、戶外大牌、直郵、第一期報媒“成都商報”）,商報持續(xù)2周4期（每周1、4兩天）軟文報道與一期正式廣告“組合拳”,媒介載體,短信(中國移動公司直接定制，0.060.1元/條，第一批次預(yù)計5萬條） 時間:正式開盤前一周,直郵（成都房產(chǎn)報道直郵），3元/冊,成都知名高端社區(qū)及各類會所、茶坊公共部分、衛(wèi)生間廣告等）,媒介載體,戶外大牌2塊，暫定為凱樂廣場及禾潤家居廣場臨街面,報媒（商報）,商報軟文：第一周一、四和次周一、四，共持續(xù)兩周，其中最后一期附加硬性廣告揭示項目最終賣點）,時間節(jié)點：6.17.30 立體推廣道具全部到位，網(wǎng)站、客戶管

5、理系統(tǒng)啟用、售樓部全部包裝完成 媒介廣告持續(xù)推動，房產(chǎn)報道直郵、短信、專項雜志助推（地產(chǎn)商、成都房產(chǎn)報道-以投資者角度作為命題，詮釋項目核心賣點及價值潛力） 項目投資分析簡冊制作完成 物業(yè)費用優(yōu)惠活動進(jìn)行 在此期間簽訂正式購買合同，享受春末酬賓及統(tǒng)建辦企業(yè)贊助優(yōu)惠，幅度66元166元/，特殊樓層享受3-5%的優(yōu)惠,第一階段 開盤前預(yù)熱及強銷期,媒介載體,專項雜志,網(wǎng)站推廣：項目自身網(wǎng)站，前期用于項目宣傳推廣，并于成都知名房地產(chǎn)網(wǎng)站互動，后期可用于物業(yè)管理或承擔(dān)貴公司形象宣傳窗口,本地知名房產(chǎn)雜志成都樓市、成都房產(chǎn)報道，項目投資分析與宣傳推廣交相輝映，,時間節(jié)點：8.112.30 樓體廣告更換

6、樓書簡冊改版 網(wǎng)站功能全部建設(shè)完成，物業(yè)服務(wù)、咨詢、投訴開通，統(tǒng)建辦企業(yè)宣傳展開 成都房產(chǎn)報道直郵及短信平臺廣告加大 客戶管理系統(tǒng)成熟性運作，提高客戶接待效率及質(zhì)量 第二批次報媒推廣開始，持續(xù)2期商報軟文報道與平面廣告推出，專項雜志軟文性廣告展開（居周刊、地產(chǎn)商）增加物業(yè)投資可信性,第二階段 持續(xù)營銷期,備注-關(guān)于客戶管理系統(tǒng),客戶管理系統(tǒng) 將每一個意向性客戶設(shè)置獨立的檔案資料級服務(wù)計劃 客服經(jīng)理對所負(fù)責(zé)的客戶進(jìn)行24小時的人性化服務(wù) 不同于普通的住宅營銷手段、客服經(jīng)理得服務(wù)范圍不再局限于售樓中心，包括目標(biāo)客戶公司、活動場所等 客戶管理系統(tǒng)將詳細(xì)紀(jì)律有效客戶得每一個接待服務(wù)細(xì)節(jié)、將客戶的真實背

7、景及實力進(jìn)行存檔 在項目后期將經(jīng)貴公司同意后交予服務(wù)服務(wù)公司，以便提供更有效的提供后期物業(yè)服務(wù),時間節(jié)點：2009.12009.5 巨大財富價值與稀缺剩余價值的商業(yè)產(chǎn)品為主題 公共部分廣告更換 售樓部宣傳資料更換 最后一批次短信、報媒推廣投入,第三階段 收尾期,目錄,項目推廣執(zhí)行工作計劃,項目推廣策略,媒介推廣組合及費用,媒介推廣計劃,第一階段 開盤前預(yù)熱及強銷期,第二階段 持續(xù)營銷期,第三階段 收尾期,以上推廣費用測算將根據(jù)本項目在實際推廣過程中所發(fā)生費用進(jìn)行調(diào)整。 調(diào)整原則，階段費用控制在目前預(yù)算費用內(nèi)。,目錄,項目推廣執(zhí)行工作計劃,項目推廣策略,媒介推廣計劃,媒介推廣組合及費用,營銷計劃

8、 第一階段,營銷計劃： 配合“直搗黃龍”策略，樹立項目營銷主題，在正式簽訂購房合同前，招商活動啟動，在此期間簽訂入駐協(xié)議企業(yè)可享受13月物管費優(yōu)惠（按租賃面積及房租支付金額而定） 在簽訂定房協(xié)議至正式購房合同簽訂之間（6月10日前），按每日300500元總房價優(yōu)惠促銷（總時間不超過1個月），加速客戶預(yù)熱期下單信心（優(yōu)惠金額按購買面積不同進(jìn)行調(diào)整）,營銷計劃 在該期間范通過項目客戶渠道引薦購買者，按總房價不同給予2-8平米面積贈送（附：該策略可作為抵消客戶對于公攤過大的憂慮）（50-100萬送2-3平米，100-150萬送3-5平米，150萬以上送5-8平米) 空置樓層已出租或出售戶型廊道、線路

9、、隔墻工作展開，空置單位開始入駐（出售部分按客戶構(gòu)成面積滿半層開始分割，租賃部分滿400平米開始分割）,營銷計劃 第二階段,營銷計劃： 營造項目無房可租、無房可賣的假象，適時拔高剩余物業(yè)價值 購買空置物業(yè)贈送辦公家私及設(shè)備活動，可適時抵扣為購房款（辦公設(shè)備及家私總價為總房款額2%-4% ）； 購買帶租約客戶贈送1-2年稅費,第三階段 收尾期,項目營銷計劃執(zhí)行,本項目租用部分為7-15樓,起租單位為半層 與租賃區(qū)間相對應(yīng)，可售部分的樓層區(qū)域劃分為： 7-18樓為可開零組合銷售區(qū)域，組合單位要求為1/4層區(qū)域,20-25樓該區(qū)域在銷售前期將作為半層銷售為原則，若該期間銷售情況不佳，將作為后期投放房

10、源，進(jìn)行開零組合銷售（2008年8月后） 28、29樓將作為以半層銷售為基本單位,現(xiàn)階段需配合執(zhí)行工作,目前本項目的銷售準(zhǔn)備工作已進(jìn)入最后沖刺階段，按照本計劃內(nèi)容，一階段工作中售樓部裝修、銷售道具制作已基本完成。 為更好的推動本項目后期銷售進(jìn)程，盡快實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，尺度公司將積極配合貴公司在5月20日前完成以下工作,我司將配合完成工作 媒介推廣方面： 各媒介聯(lián)系工作及文案、平面設(shè)計 報媒文案及平面設(shè)計 網(wǎng)站風(fēng)格及界面設(shè)計配合 戶外大牌等戶外媒體的廣告平面設(shè)計 銷售合同及附件、物業(yè)管理協(xié)議修改等合同文本的擬定,現(xiàn)階段需配合執(zhí)行工作,貴司需配合工作 媒介推廣方面： 根據(jù)尺度公司建議，落實各推廣媒介及投放時間安排 網(wǎng)站建設(shè) 項目基礎(chǔ)工作 車位配比（我司建議以每層樓配備4個車位，并協(xié)調(diào)周邊車位資源增加本項目車位數(shù)以滿足項目車位配套不足的缺點）目前空置總面積為2萬余平米，約12層樓，車位缺口約50個，含已出租總面積約3.6萬平米，總?cè)笨谥辽傩枰?0個車位 樓體外立面清洗工作 項目最終按揭銀行的準(zhǔn)備工作（貸款額度及年限的擬定、放款流程及周期等）,現(xiàn)階段需配合執(zhí)行工作,項目正式開盤條件,根據(jù)目前準(zhǔn)備工作進(jìn)展，XX項目已進(jìn)入正式開盤前的關(guān)鍵階段，為使項目正式開盤后運營順利，有效開展正式營銷的回款進(jìn)程，尚需具備以下因素： 本項