1、,房型優(yōu)缺點(diǎn)分析,案場專業(yè)服務(wù)體系 培訓(xùn)教材,建筑實(shí)圖,PART 1從哪些方面進(jìn)行剖析,PART 2優(yōu)缺點(diǎn)撰寫舉例,PART 3剖析房型的思路,目錄,剖析房型的方面,NO.1,房型剖析,房型剖析通過以上八個(gè)方面,圖例中的樓房采光效果會很好 前后兩排樓棟距離大 錯落排列，使陽光可以直接照射到,房型剖析,一般西南朝向的房子是屬于朝向比較好的，或者是雙朝南的房間，都是比較受 客戶喜歡的。但是西向的房子在夏天會西曬比較厲害。,朝向,采光,采光的好壞與前后兩排的房屋的距離有直接關(guān)系，也是所謂的日照間距。在冬 至日那天，前后兩排房屋需要獲得不低于一小時(shí)的的滿窗日照。,動線是指行動的最佳路線。 它可以包括小

2、區(qū)內(nèi)部到大門、公交車站的最近距離、車庫到家中的行走路線，各房間的行動距離。最佳的動線距離可成為一個(gè)很好的賣點(diǎn)。,左圖中的動線距離： 北臥室距離衛(wèi)生間的位置過長，對于老人 居住不是很方便 衛(wèi)生間距陽臺距離過遠(yuǎn)，不方便洗曬 不如意的動線距離只會使人看到更多的的缺陷,動線,房型剖析,經(jīng)過餐廳,經(jīng)過客廳,樓層,房型剖析,1-3樓空氣換氣受阻以及濕度較大，污染也比較嚴(yán)重。因?yàn)閬硗l繁的汽車使得這個(gè)樓層空氣充滿了甲醛、一氧化碳等有害元素,9-11層聚集了大量的灰塵,由于近地面的灰塵隨氣流上升到一定的高度后，便會向下或是水平散開，而這個(gè)高度大概在30米左右，即9-11層之間。此外，9-11層的噪音和電磁輻射

3、也較大,結(jié)構(gòu),房型剖析,房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（細(xì)分為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)）、鋼結(jié)構(gòu)。,1、磚木結(jié)構(gòu) 指建筑物中豎向承重墻的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。2、磚混結(jié)構(gòu) 建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。3、鋼筋混凝土 指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，耐火性、耐久性、抗腐濁性強(qiáng)。4、鋼結(jié)構(gòu) 指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適用于超高層建筑。

4、自重最輕。,剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，部分墻體承在結(jié)構(gòu)中受力。,框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)是目前普遍使用的 金誼河畔：框架結(jié)構(gòu) 上海奧林匹克花園：剪力墻結(jié)構(gòu),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)里面，還可以再細(xì)分,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫用途。,客戶比較在意客廳是否寬敞、主次臥的面積分配是否合理。如有的主、次臥面積相差不是很大，但這樣的房型利用提升空間較大。客戶如不需要兩個(gè)臥室，可以把其中一個(gè)設(shè)計(jì)成書房。,房型剖析,使用結(jié)構(gòu),格局,面積配比,是指建筑各部分的功能性，比如；工作陽臺可以放置洗衣機(jī)，儲藏室的設(shè)計(jì)可以用來當(dāng)鞋柜、擺放雜物。,是指建筑各部分設(shè)計(jì)

5、是否合理、居住舒適度是否符合人體功能的所需。比如房間內(nèi)衣櫥擺放的位置、各房間的位置是否安排合理合理。,為了吸引客戶，現(xiàn)在的銷售方法中使用較多的。附送額外的面積，比如飄窗不算面積， 陽臺面積算一半。購房贈送車庫。夠買復(fù)式房型贈送天臺或閣樓。,利用率,房屋使用率也就是建筑面積利用率，指房屋的使用面積與建筑面積的比例 ，利用率越高越好。,私密性,私密性”強(qiáng)調(diào)個(gè)人（或家庭）所處環(huán)境具有隔絕外界干擾的作用，可以按照自己的意愿支 配自己的環(huán)境，即有控制、選擇與他人交換信息的自由。在當(dāng)今人們?nèi)找孀非笫孢m度和 個(gè)性化的現(xiàn)代生活中，居住環(huán)境的私密性更加受到人們的重視，大家都不希望路上的行 人將自家室內(nèi)的情況看的

6、一清二楚，或者靠近墻壁就能聽見隔壁的談話聲,房型配比,所售房型在整個(gè)樓盤中所占的比例。對于稀缺的房型，可以用具體過數(shù)據(jù)告知客戶，讓客戶有更直觀的概念。,附送價(jià)值,房型剖析,剖析房型,優(yōu)缺點(diǎn)舉例,NO.2,采光：客廳緊靠南陽臺，餐廳僅靠北陽臺光線好 衛(wèi)生間有開窗，明亮 動線：餐廳離廚房距離進(jìn)，端菜進(jìn)出方便 私密性: 衛(wèi)生間位置隱蔽，私密性好 客廳與主臥由承重墻隔開，不受噪音影響 使用性：有儲藏室，方便使用 廚房L型設(shè)計(jì)，減少油煙排放到餐廳 南陽臺面積大，可以晾曬 利用率：南陽臺可以安裝臺盆，方便洗曬 飄窗可以作為書架擺放臺 臥室飄窗下預(yù)留空調(diào)機(jī)位，不占用屋內(nèi)面積 附送價(jià)值：飄窗面積為贈送，經(jīng)濟(jì)實(shí)

7、惠,底下預(yù)留 空調(diào)機(jī)位,儲藏室,優(yōu)點(diǎn)分析,使用性：單開門，家具進(jìn)出不方便 朝向：廚房窗向北面開，夏天會很熱 格局：主、次臥的通風(fēng)性不好 私密性：進(jìn)門先可到衛(wèi)生間，不雅觀 兩臥室門對開，會互相影響 飄窗與陽臺相連，公私?jīng)]有充分分離 面積配比：花園積占用了次臥面積，次臥面積過小 南陽臺面積過小，不方便使用，視野度不 夠開闊,缺點(diǎn)分析：,剖析房型的思路,NO.3,房型剖析,選擇房子的內(nèi)部設(shè)計(jì)構(gòu)造進(jìn)行分析，由每個(gè)如層高，采光，朝向， 再可以寫到由此給各房間之間帶來的相互影響,撰寫思路可以由外至內(nèi)、由局部到整體，由點(diǎn)到面,從房子的每部分的功能性開始分析。如餐廳與廚房，臥室與衛(wèi)生 間，陽臺與飄窗，儲藏室等

8、，可以再分析下這些優(yōu)缺點(diǎn)對于這種房型的作用,由外至內(nèi),可以按照帶看樣板房時(shí)的順序來寫，一般都是從進(jìn)門開始由外向內(nèi)移，隨著空間的移動進(jìn)行分析,局部到整體,由點(diǎn)到面,舉例,NO.3,舉 例,全明設(shè)計(jì)，無暗間。 南北通透，房型正氣。 客廳方正，有3面安定墻，便于家具擺放。 客廳開間4.2米，面積18.9平方，空間大，不壓抑。 客廳與餐廳中間有隔斷墻，功能區(qū)分明，不干擾。 客廳有南陽臺，保證采光通風(fēng)，擴(kuò)大客廳活動空間。 客廳內(nèi)動線安排合理，動線集中，無交叉，無動線干擾。 餐廳方正，有2面安定墻，便于餐桌器具擺放。 餐廳近廚房，便于布菜，縮短動線。 餐廳北側(cè)有觀景陽臺，保證餐廳也有景觀面。 主臥方正，有

9、3面安定墻，便于家具擺放。 主臥開間3.6米，面積15.2平方，空間大，舒適度相對較高。 主臥有弧形凸窗，保證采光通風(fēng)，增加使用面積。 主臥有獨(dú)立衛(wèi)生，方便如廁，避免衛(wèi)生搶用。,房型優(yōu)點(diǎn)：,主衛(wèi)生又北窗，保證主衛(wèi)通風(fēng)排氣。 主衛(wèi)生進(jìn)深2.1米，便于擺放1.8米寬的大浴缸。 主衛(wèi)與次衛(wèi)相鄰，便于管線排布。 南次臥方正，有3面安定墻，便于擺放家具。 南次臥開間3.3米，面積13.33平方，面積合理，可作兒童房。 南次臥有凸窗，保證采光通風(fēng)，增加使用面積。 南次臥門設(shè)于分隔墻轉(zhuǎn)角處，保證室內(nèi)私密性，又不影響客廳使用，互不干擾。 北次臥方正，有3面安定墻，便于家具擺放。 北次臥開間3.2米，面積12.

10、4平方，可作書房或客房，補(bǔ)充功能。 北次臥有弧形凸窗，保證采光通風(fēng)，增加使用面積。 次衛(wèi)生有東/西窗，保證通風(fēng)排氣。 廚房有北窗，保證通風(fēng)排氣。 廚房方正，便于布置L型廚房櫥柜。 過道廳留有儲藏空間，可作壁櫥，擺放衣物。 進(jìn)門有過道廳，視覺緩沖，保證客廳房間私密性。 門窗采用斷熱鋁合金門窗，保溫，防止散熱。,房型優(yōu)點(diǎn)：,進(jìn)門走到7.7平方，浪費(fèi)面積。（進(jìn)門處可裝修為鞋柜等，增加實(shí)用性） B3餐廳近電梯，影響用餐，有噪音。（餐廳的墻體為承重墻，隔音好） 進(jìn)戶門能看到次衛(wèi)生門，視線交錯，相互干擾。（進(jìn)門可以以旋觀來做隔斷） 主衛(wèi)4.2平方，偏小，未能干濕分離。（衛(wèi)生間有主次兩衛(wèi)，不用做干濕兩用）

11、次衛(wèi)3.16平方，偏小，未能干濕分離。（次衛(wèi)可選做淋浴房，增加實(shí)用性） 2梯2戶設(shè)計(jì)，公用面積增多，減少得房率。（檔次的提升） 主臥和次臥門相對，互相干擾，私密性差。（兩門相交錯，不會影響到隱私） 主衛(wèi)與次衛(wèi)的窗戶相對，干擾私密性。（主衛(wèi)靠窗戶的邊緣是浴缸，不會干擾） 主衛(wèi)窗朝北，兩側(cè)東西外墻形成夾角空間深，影響采光。（衛(wèi)生間的通風(fēng)性是最實(shí)用的） 南陽臺6.08平房，進(jìn)深短實(shí)用性低。（南陽臺主要是取用觀景） 南陽臺設(shè)有空調(diào)機(jī)位，使用噪音影響客廳使用。（客廳的玻璃采用中空玻璃，隔音效果 好） 貯藏室1.52平方，面積小，實(shí)用性低，可去除。（貯藏室的墻體為非承重墻，可以拆除） 客廳餐廳被貯藏室隔斷

12、，南北通風(fēng)差。（中間做隔斷，嚴(yán)格區(qū)分兩廳）,缺點(diǎn)及缺點(diǎn)轉(zhuǎn)優(yōu)點(diǎn)：,南北房間不呈南北通，通風(fēng)效果差。（南北臥室的門正好相對，通風(fēng)性好） 廚房5.6平方，偏小，櫥柜擺放后，活動空間小。（廚房的左邊有工作陽臺，增加實(shí)用性） 北臥12.4平方，面積偏小。（可以擺放家具） 弧形陽臺設(shè)計(jì)，外觀美觀，形狀不規(guī)則，造成部分面積浪費(fèi)，實(shí)用性低。（達(dá)到了外立 面的統(tǒng)一性） 北陽臺為內(nèi)陽臺，占用了餐廳的使用面積。（廚房間和工作陽臺相近，可以互相取用） 次衛(wèi)生位置不好，如廁要經(jīng)過臥室區(qū)，私密性受干擾。（主要便于次臥的取用） 客廳至休息區(qū)動線較長，至次臥要穿過客廳。（雙朝南臥室互不影響，不受其他臥室聲 音的影響） 主臥凸窗旁有空調(diào)機(jī)位，使用噪音影響休息。（主臥的墻體為承重墻，隔音效果好） 南次臥凸窗旁有空調(diào)機(jī)位，使用噪音影響休息。（次臥的墻體為承重墻，隔音效果好） 北次臥凸窗旁有空調(diào)機(jī)位，使用噪音影響休息。（北臥的墻體為承重墻，隔音效果好）,缺點(diǎn)及缺點(diǎn)轉(zhuǎn)優(yōu)點(diǎn)：,餐廳過道相連，功能模糊，南北走到長，浪費(fèi)面積。（過道設(shè)計(jì)延伸了餐廳的使用面積 和空間感