1、港鵬國際商務中心集成了市場傳播戰(zhàn)略，包括第一部分區(qū)域市場分析、區(qū)域市場概況主要房地產(chǎn)形態(tài)和區(qū)域性質(zhì)區(qū)域內(nèi)辦公大樓供應狀況分析區(qū)域內(nèi)酒店供應狀況分析、一、區(qū)域市場概況，一、區(qū)域劃分小區(qū)域：順城街、鑼鍋巷、文武路、駿馬市大區(qū)域：東至紅星路全區(qū)域為長方形。 本項目位于順城街北端，玉帶橋旁，本方案著重對小區(qū)域市場進行分析。 2、大區(qū)域市政訂劃在長方形大區(qū)域范圍內(nèi)(北至文武路)，是市政訂劃的成都市政治、經(jīng)濟、文化中心。 省展覽館、天府廣場一帶是以政治中心順城街為主線的商務中心從春熙路到鹽市口一線是商貿(mào)中心紅星路二段有文化中心的民間說法，3、以順城街為主線(小區(qū)域)的商務中心順城街、以駿馬市為市政訂劃“金

2、融區(qū)域內(nèi)的辦公大樓云集，大小達十侗處。 以單一商貿(mào)經(jīng)營為主，是成都萩名家庭市場集中地之一。 商品住宅房間少，主要以單位宿舍為主。 位于成都市三大商業(yè)圈的中心地帶。 其中傳統(tǒng)駿馬市的商業(yè)圈日益衰退。 該地區(qū)百貨業(yè)行情不佳，從云龍百貨商店、套餐到輕工、對外貿(mào)易，或者使其主要容易或經(jīng)營房屋。 現(xiàn)在，太平洋百貨店的全興店和剛開業(yè)后的巴黎的春季百貨店受歡迎。 小區(qū)域內(nèi)的酒店規(guī)模、數(shù)量少，不符合中央商務區(qū)的規(guī)模。 二、主要房地產(chǎn)形態(tài)和區(qū)劃性質(zhì)，一、該區(qū)域主要房地產(chǎn)形態(tài)a，辦公大樓從小區(qū)域看，80%以上的房地產(chǎn)是辦公大樓，酒店、百貨商店、住宅等房地產(chǎn)所占份額不到20%。 其中規(guī)模較大的寫字樓有四川國際大廈、

3、士百達國際大廈、世貿(mào)中心、熊貓萬國商城、凱樂廣場、冠城廣場、新時代廣場、云龍大廈。 (具體分析見后附表)大部分寫字樓的裙子是百貨商店，塔的部分是寫字樓。 b、旅館數(shù)量少，不是主要的房地產(chǎn)形態(tài)。 單一型(銀河王朝、珠峰、綠洲等)、復合型(新時代、云龍辦公大樓附屬的酒店等) 2種半。 以中、低等級酒店為主。 高級的很少。 (具體分析見后附表)、c、百貨商店數(shù)量多，以辦公樓裙為百貨商店主要形態(tài)。 區(qū)內(nèi)有駿馬市，以銅鑼鍋巷為主的兩大商圈。 單一型商貿(mào)已經(jīng)成為氣候，傳統(tǒng)百貨業(yè)市場反映了平淡。 以銅鑼鍋巷為中心的家庭經(jīng)營是成都早期規(guī)模較大的家庭市場集散地。 向駿馬市的方向放射。 以銅鑼鍋巷為中心的傳統(tǒng)百貨

4、業(yè)正在衰退。 云龍百貨店、塞特商場相繼關(guān)門，草市街“皮衣一條街”日益衰退。 d、住宅以單位宿舍為主，商社數(shù)量較少。 小區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的住宅項目只有世界貿(mào)易中心的公營大樓。 傳統(tǒng)上住在舊地區(qū)，經(jīng)常拆遷房屋。 世貿(mào)中心的公寓定位為商住兩用，購買的業(yè)主中商業(yè)占65%以上。 商品房售價受成本限制，價格高，市場接受度低。 社區(qū)成套人口老化，商業(yè)氛圍沉重，家庭氛圍越來越淡薄。 2、區(qū)劃性質(zhì)從以上地區(qū)房地產(chǎn)形態(tài)分析看，區(qū)劃體現(xiàn)了較高的商務辦公價值，商貿(mào)價值如下： 雖然在傳統(tǒng)的居住老區(qū)，但是一套社區(qū)越來越老化，家庭氛圍比城南、城西差。 三、辦公大樓供應情況分析，一、優(yōu)勢辦公大樓是本區(qū)域絕對主要的房地產(chǎn)形態(tài)，已

5、形成大辦公大樓群規(guī)模，是企業(yè)職業(yè)生涯的優(yōu)先區(qū)域。 從空運率來看，該地區(qū)的加權(quán)平均空運率為全市最低。 從銷售價格來看，這個區(qū)域的平均銷售價格比其他區(qū)域水平高。 加權(quán)平均售價為7000元/平方米。 從租金方面看，本區(qū)域平均租金高于其他區(qū)域水平。 平均租金為75元/平方米，最高可達100元/米。2、劣勢在物業(yè)管理、設施配套等各方面與國內(nèi)外頂層相比，有一定的差距。 各高、中、低級辦公樓混合存在，中、低級樓盤多，高級樓盤少。 市場競爭很大。 整體來看，這個地區(qū)的辦公大樓處于比較飽和的狀態(tài)。 辦公樓的密度是全市最高水平。 市場低迷，受經(jīng)濟大環(huán)境的影響很大。 3、市場機會點頂級辦公樓不足。 缺乏能夠代表成都

6、形象的象征性辦公大樓。 多功能、綜合業(yè)務中心不足。 很多辦公大樓以單一的書寫間為主，商人缺乏溝通、活動空間。 無法滿足高科技、智能密集型公司的辦公需求。 辦公大樓的面積普遍很大，套不上。 4、前景預測受WTO的影響，全國辦公樓市場開始逐漸升溫。 西部大開發(fā)為成都辦公樓市場的復蘇注入了強心針。 預計未來三年內(nèi)成都辦公樓市場將達到供求平衡。 預計今后5年內(nèi)需求將達到最初的高峰。 順城街及附近辦公大樓狀況一覽表(人民幣：元)、士百達集團、區(qū)域內(nèi)其他辦公大樓狀況一覽表(人民幣：元)、區(qū)域內(nèi)其他辦公大樓狀況一覽表1 (人民幣：元)、區(qū)域內(nèi)其他辦公大樓狀況一覽表2 (人民幣：元)、4目前天府喜來登、銀河王

7、朝為新時期的賓館、云龍賓館等級低，綠洲、珠峰、全興大賓館為中高級。 高級賓館的租客很多，一般占30%左右。 低級酒店數(shù)量雖多，但套餐、管理不完善，市場冷淡。 長期出租的客人很少。 2、市場機會高的賓館不足。 高級的長租戶有很大的市場空間。區(qū)域內(nèi)酒店租賃狀況一覽表(人民幣：人民幣)、區(qū)域內(nèi)酒店租賃狀況一覽表(人民幣：人民幣)、第二部分產(chǎn)品SWOT分析、產(chǎn)品優(yōu)勢(Strength )產(chǎn)品劣勢(Weakness )產(chǎn)品機會點(Opportunity，被稱為“成都華爾街”的順城街位于城市中心最大的商業(yè)圈(春熙路、鹽市口商業(yè)圈)的邊緣，騷動中有安靜的東西。 與銅鑼鍋巷、草市街的商業(yè)道路相鄰，醞釀著旺盛的

8、人氣。 交通方便。 縱橫兩條高速公路：順城街，文武路構(gòu)成便利交通網(wǎng)絡。 一、產(chǎn)品優(yōu)勢(Strength )、二、基礎設施處于國內(nèi)領(lǐng)先水平的空調(diào)：國內(nèi)最先進的分戶式中央空調(diào)。 供水：所有銅管供水系統(tǒng)。 供熱： 24小時集中供應衛(wèi)生熱水。 中德技術(shù)合作美諾熱水機組供熱系統(tǒng)。 車位：設地下三層停車場、300個車位、公共、私用停車兩部分。 3、實現(xiàn)網(wǎng)絡化設施、智能化管理、全市頂級語音、數(shù)據(jù)通信數(shù)字傳輸及PDS綜合布線系統(tǒng)。 Inter網(wǎng)絡：每個用戶都有計算機的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)插孔。 電視系統(tǒng)：衛(wèi)星電視、光纜電視及自營閉路電視節(jié)目的安全防止：火災自動警報及消防聯(lián)動控制設施、消防控制臺、大樓對話系統(tǒng)。 智能化管

9、理的“5A”系統(tǒng)： BA、MA、CA、SA、OA。4、功能空間整齊，綜合房地產(chǎn)配置大型會：本地區(qū)珍貴會設有游泳池、健身房、圖書館、按摩廳、美容中心、商務中心等。 辦公空間：每層500平方米的獨立辦公空間。 商務/飲食區(qū)：證券廳、金融廳、餐廳。 5、酒店式物業(yè)管理模式。 6 .精心裝修，采用國內(nèi)外最高級的裝飾材料。 7 .險峻的大樓外觀，易樹立良好的企業(yè)品牌形象。 8、開發(fā)者有實力，給消費者和投資者以強大的自信保證。(23套樣品房開成都房地產(chǎn)先河)、二、產(chǎn)品劣勢(Weakness )、一、戶型設置修訂(a，b座)存在較大問題的套房面積區(qū)間寬度寬，從33.5平方米到300平方米。 給目標消費群體的

10、劃分和銷售帶來很大困難。 戶型功能模糊，市場定位不明確。 部分戶型設置修訂不合理，多為“黑家”。 框剪結(jié)構(gòu)，戶型改變性小。 1、從大環(huán)境看綜合房地產(chǎn)的影響從WTO看辦公樓/酒店/公寓的發(fā)展從西部大開發(fā)看辦公樓/酒店/公寓的發(fā)展，三、產(chǎn)品機遇點(Opportunity )，二、從市場需求看市場疲勞、空運率高，但高級這部分的人主要以賓館的出租形式解決住宿問題。 適合智力密集性小企業(yè)的高級書寫間仍然有很大的市場。 (如HomeOffice、美華Hotel等項目)該地區(qū)高級商務酒店需求旺盛。 (銀河王朝、喜來登、新時代賓館等)綜合型、高級商務人員交流、活動中心是市場上的空白點。 3、產(chǎn)品現(xiàn)狀和市場需求

11、的相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)周期有效避免了市場需求的低潮期。 項目辦公樓體積小，容易消化。 另外，作為各層500平方米的獨立模型被設定，對中外大企業(yè)具有很大的魅力。 小戶型結(jié)構(gòu)局可定位于酒店和酒店式公寓。 大戶型可以定位為家庭辦公室(商家兩用)。 為智力密集型企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境。 大公司和輔助設施為商人的交流和聚會提供一流的場所。 四、產(chǎn)品問題點(Threat )、高單價及高總價使用者面臨構(gòu)成購買障礙的復合功能訂劃和面積跨度面臨一些購買家族，推進成本和難度增加的開發(fā)商品牌認知現(xiàn)狀需要與房地產(chǎn)等級聯(lián)系在一起。 第三部分目標消費群體分析，消費形態(tài)劃分二大消費形態(tài)描述，1、產(chǎn)品使用者產(chǎn)品所有者：自用產(chǎn)品租賃者

12、：從所有者租賃2、產(chǎn)品投資者產(chǎn)品所有者：購買租賃回收資金，等樓價高漲時出售。一、消費形態(tài)的劃分、二、產(chǎn)品使用者形態(tài)描述、一、身份規(guī)定高級商務人員外資企業(yè)(獨資、合資)的高級職員。 國內(nèi)大型企業(yè)成都分公司、駐蓉事務所的主要負責人。 智力密集型、高新技術(shù)新生企業(yè)主。 國內(nèi)有名的電影歌壇的人。 前三位是項目的主要目標消費者，后者是潛在消費者之一。 民族特征年齡為3545歲，有年輕化的傾向。 學歷高，大學以上。 購買力很強，是社會的主力消費群。 整體素質(zhì)高，是社會精英中的領(lǐng)導者。 家庭生命周期：以滿巢一期、二期為主。 有點單身貴族。 一般家在別處，配偶及其子女不在當?shù)亍?3、生活形態(tài)基本為外籍人員(成

13、都以外的當?shù)厝?。 工作流動性大，往返于國內(nèi)外和成都之間。 工作忙，節(jié)奏快，交際時間多。 生活和工作完全分開，重視效率，時間觀念強。 追求生活品味和格調(diào)，強調(diào)方便和舒適并不奢侈。 單身外出，生活很隨便，但是無法忍受，不要打擾，要得到好的照顧。 消費心：酒店品位，生活感覺。 4、居住現(xiàn)狀目前，其居住狀態(tài)多由高級賓館長租房。 城南部分高級社區(qū)(錦繡花園、芳草原、銀都花園等)部分居住。 一般由公司出資為此買房或租房。 除公司在西南地區(qū)出于戰(zhàn)略考慮才選擇職業(yè)生涯的情況外，大部分分公司都會考慮租賃形式。 5、居住和生活需求分析工作的性質(zhì)和生活水平?jīng)Q定這部分人具有與普通人不同的生活居住需求。 地理位置：在

14、城市中心，最好靠近公司。 居住空間：要求低。 面積可以不太大，功能也可以不太完善。 室內(nèi)裝飾：追求愛好、格調(diào)、個性，排斥庸俗、奢侈。 吃飯：自己做的很少，但基本上在外面解決。 拘泥于飲食環(huán)境、便利、味道。溝通空間：更加重視，是進行商務活動和情感交流的主要場所。 6、媒體接觸習慣新聞：其信息源和娛樂的主要方式之一。 主要閱讀當?shù)氐闹髁魅請?成都商報、華西報)和全國經(jīng)濟系報紙(工商時報、中國經(jīng)營報等)等。 電視：收看時間不固定。 關(guān)注新聞時事節(jié)目(中央電視臺新聞聯(lián)播、經(jīng)濟30分鐘等)，對科技探秘節(jié)目也感興趣(如世界地理雜志、探索等)航空雜志：由于飛機多，航空雜志接觸了很多時間。 互聯(lián)網(wǎng)：互聯(lián)網(wǎng)的使

15、用遠遠多于普通人，接觸互聯(lián)網(wǎng)廣告的時間多。 手頭有很多閑散資金理解這種投資方式的團體。 三、產(chǎn)品投資者形態(tài)描述，第四部分項目定位，項目市場定位項目功能定位項目價格市場運營的操作性，項目定位解決的課題，What那是什么？ 世衛(wèi)組織購買者/用戶是誰？ 成本成本是多少？ How是怎樣普及的？ Money開發(fā)人員的利益？ 1、市場補充戰(zhàn)略：從市場需求的空白點出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)自身的特點和優(yōu)勢進行市場定位。 一、項目市場定位，二、市場定位： (1)，解釋功能定位中心的第一套酒店式商務公寓：強調(diào)市中心、項目地段的優(yōu)勢，同時為下一步的廣告?zhèn)鞑ヌ峁┯辛Φ闹С?，第一是形成獨特、周邊項目的差異化強調(diào)項目突出特點和利

16、益的商業(yè)、鮮明集中的市場定位，有助于找到最具“購買力”的租賃對象，同時在傳播中整合資源，可以重點突破，形成強有力的實效。 (2)、市場競爭定位前成都房地產(chǎn)市場商務公寓第一品牌。 (3)、價格定位高價值價格戰(zhàn)略，以相對較低的價格(平均價格5500元)進入市場，在傳播、流通過程中，完成具體的產(chǎn)品功能向品牌增值的轉(zhuǎn)換、漲價。 (4)、目標集團定位于中央商業(yè)圈的周圍，有能力為員工解決住宿的當?shù)?、地方或合資公司，注重辦公環(huán)境的法人代表居住環(huán)境的商務人員(白領(lǐng)階層)、1、綜合式酒店式商務公寓模式、2、officical 便于企業(yè)內(nèi)部管理和樹立品牌形象。 a、b座100200平方米的商家兩用空間，為智力密集

17、型、高新技術(shù)企業(yè)提供一流的辦公服務。 3、Hotel高級賓館33.586平方米可作為多種標準的賓館標準或套房使用。 4、Flat酒店式公寓33.586平方米可作為酒店式公寓使用。 5、Club高尚俱樂部設立面向知識經(jīng)濟時代的差別化會，以“會”或“沙龍”為俱樂部的名稱。 強調(diào)“派對研討會”性質(zhì)的交流。 形成了西洋沙龍式的“談笑有鴻儒，住無白丁”的會所氛圍。 不是對外開放，幾乎沒有利益。 會員不能轉(zhuǎn)讓，終身免費享受。 會員僅限于各銀行、企業(yè)高層、社會知名人士、政府要人，為這些成功者提供獨特的溝通機會。 成都市頂尖，功能齊全。 三、根據(jù)項目價格定位、本地區(qū)辦公樓及酒店市場調(diào)查分析，項目價格定位為： 1，售價平均每平方米售價5800元/平方米，低于區(qū)域內(nèi)加權(quán)平均水平。 2、租賃價格為每月租賃價格7080元/平方米，低于區(qū)域內(nèi)加權(quán)平均水平。 四、市場運營的可操作性、一兩大問題多功能、復合式酒店式商務公寓的定位對我們的物業(yè)管理提出了很大的挑戰(zhàn)。 多種房地產(chǎn)形態(tài)的混合給項目功能區(qū)間的劃分帶來了一定的困難。 2、解決問題的關(guān)鍵是加入世界聞名的酒店管理企業(yè)，全面接管項目物業(yè)。 建議：第一太平戴維斯、希爾頓、萬豪、喜來登、錦江、王朝、洲際、香格里拉。 專門管理人才和經(jīng)驗的引進。成熟的管理模式和體系結(jié)構(gòu)嫁接。 這種企業(yè)帶來的消費群不容忽視。 那個品牌效應會