1、成本管理系統(tǒng)簡介 及成本管理與財務(wù)管理的關(guān)系,2010年02月,目錄,成本管理綜述 核心業(yè)務(wù)單元 成本管理與財務(wù)管理 目前成本管理的問題及建議,目錄,成本管理綜述 核心業(yè)務(wù)單元 成本管理與財務(wù)管理 目前成本管理的問題及建議,管理目的,提高目標成本及預(yù)算的嚴肅性 加強項目成本過程可控、透明 明確成本管理責任 達到控制成本的目的 構(gòu)建在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本控制體系,成本管理綜述,系統(tǒng)自動累加,目標成本為設(shè)定值 或依據(jù)項目收益反推 或依據(jù)更細的費項累加測算 或依據(jù)歷史行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估,在項目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標成本，過程中系統(tǒng)實時自動統(tǒng)計動態(tài)成本；通過對目標成本與動態(tài)成本的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而

2、達到管控項目成本的目的。,原理：,舉例：,成本管理綜述,動態(tài)成本 = 合同簽約金額 + 已確認合同變更金額 + 已簽合同的預(yù)估變更金額 + 庫存材料結(jié)轉(zhuǎn) + 待發(fā)生合約規(guī)劃金額,動態(tài)成本的概念：,成本管理綜述,已確認合同變更的概念：,指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下三種情況： 1）經(jīng)與分供方確認金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽商。 2）經(jīng)與分供方確認的施工圖預(yù)算調(diào)整。 3）經(jīng)與分供方確認的工程量調(diào)整、材料價格調(diào)整。 若需另簽補充協(xié)議，則視為新合同，不視為合同變更。,指分供方已提出變更及變更金額但我方尚未確認，或分供方未提出、我方預(yù)計要發(fā)生的合同金額增加情況。包括： 1）未與

3、分供方確認的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽商。 2）預(yù)估的預(yù)算調(diào)整。 3）預(yù)計發(fā)生的材料漲價、工程量變化等。,已簽合同預(yù)估變更的概念：,成本管理綜述,將各費項目標成本分解成未來可執(zhí)行的合同 隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同,合約規(guī)劃的概念：,成本管理綜述,總結(jié)：系統(tǒng)全景圖,目錄,成本管理綜述 核心業(yè)務(wù)單元 財務(wù)管理與成本管理 對目前成本管理的建議,核心業(yè)務(wù)單元,目標成本編制 合同簽訂、變更與付款 動態(tài)成本月度回顧 項目竣工成本確認與結(jié)算,目標成本編制,目的：形成責任成本、考核基線 要點 1、準確的成本測算 2、目標成本多版本優(yōu)化、逼近（土地版、啟動版、基準版（方案版）、執(zhí)行調(diào)整版 ） 3、合

4、理的合約規(guī)劃 4、項目歷史成本庫,執(zhí)行調(diào)整版目標成本審批流程:,目的：通過“合同規(guī)劃與執(zhí)行”體系，實現(xiàn)“成本的過程控制”、“動態(tài)成本的實時跟蹤” 要點： 每一個合同都要有相關(guān)的“合約規(guī)劃”與之對應(yīng)，成本的過程控制可以細致到“合同級”； 合同、變更、結(jié)算審批環(huán)節(jié)與“合約規(guī)劃”對應(yīng)，超出自動預(yù)警或控制； 每一個合同執(zhí)行時對成本造成的影響，都可以反映到動態(tài)成本的變化，從而實現(xiàn)對“動態(tài)成本的實時跟蹤”。,根據(jù)合約規(guī)劃，控制合同、變更,以合約規(guī)劃為中心的成本控制體系,根據(jù)合約規(guī)劃，控制合同、變更,付款申請與支付,目的：保證款項支付的嚴肅性 要點： 付款計劃引入應(yīng)付進度款、批量錄入 付款申請根據(jù)類型綁定審

5、批流、公司庫存類選擇合約規(guī)劃 付款登記提升財務(wù)人員體驗,通過“付款計劃-月度資金計劃-付款申請-實付款”流程，嚴格控制款項支付 付款計劃批量錄入，提高工作效率； 合同與項目進度聯(lián)動，指導(dǎo)付款計劃的制定； 付款計劃形成月度資金計劃，提前安排資金； 付款申請審批，提供豐富的參考信息，規(guī)避超付； 減少財務(wù)人員操作復(fù)雜度。,付款業(yè)務(wù),動態(tài)成本實時跟蹤,目的：監(jiān)控動態(tài)指標變化情況 要點： 變更、簽證、合同預(yù)估變更、合約規(guī)劃變化每月由專人錄入成本系統(tǒng) 主材價格公布，幫助各項目動態(tài)回顧； 多級動態(tài)成本預(yù)警、強控指標 從目標成本（啟動版）提交后次月開始，直至項目竣工結(jié)算,每月在成本系統(tǒng)中提交動態(tài)成本月度回顧報

6、告,其他,如何保證動態(tài)成本真實性？務(wù)必從以下幾個方面落實： 已確認變更金額，由合同責任人錄入項目成本 已簽合同預(yù)估變更金額，由合同責任人預(yù)估，進入系統(tǒng) 合約規(guī)劃的增減、金額變化，由成本經(jīng)理負責清理，進入系統(tǒng) 庫存結(jié)轉(zhuǎn)按期完成，將應(yīng)進入項目成本的數(shù)據(jù)，由部門該項采購負責人轉(zhuǎn)入項目成本 以上四方面，可通過與上月動態(tài)成本月度報告比對的方式，人工檢查。,目標成本經(jīng)審批下發(fā)后，10個工作日內(nèi)確定成本預(yù)控目標及強控目標 。 預(yù)控目標：某工程成本預(yù)控目標等于該工程的目標成本95%； 成本預(yù)警是指在招標過程中對擬中標金額超過預(yù)控目標，未超強控目標時，將進行成本預(yù)警，并采取相應(yīng)措施 。 強控目標：某工程成本強控

7、目標等于該工程的目標成本101%； 成本強控是指在招標過程中對擬中標金額超過強控目標時，將進行成本強控，并采取相應(yīng)措施 。 施工圖階段目標成本為最終目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂，特殊情況下如確需追加成本，由下屬公司總經(jīng)理陳述理由上報集團，按成本追加程序辦理。項目開盤預(yù)售時間作為目標成本關(guān)門時間，目標成本關(guān)門之后原則上不得追加。,項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責任人進行專業(yè)判斷、估算，項目成本經(jīng)理負責審核。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、

8、財務(wù)費用。 項目成本經(jīng)理負責提供開發(fā)成本數(shù)據(jù)，營銷經(jīng)理負責提供發(fā)生在本項目的營銷費用，項目財務(wù)經(jīng)理負責提供分攤到該項目的營銷費用、管理費用、財務(wù)費用和營銷費用。最后由項目財務(wù)經(jīng)理匯總形成項目竣工成本。 項目竣工結(jié)算完成后，由項目成本經(jīng)理負責，按規(guī)定格式形成項目成本總結(jié)和分析，并輸入成本系統(tǒng)歷史成本數(shù)據(jù)庫。,項目竣工成本確認與結(jié)算,項目成本經(jīng)理：開發(fā)成本的直接責任人；營銷費用統(tǒng)計、預(yù)警責任人；負責項目目標成本編制、動態(tài)成本月度回顧。 項目營銷經(jīng)理：項目營銷費用的直接責任人。 項目財務(wù)經(jīng)理：負責分攤進入項目的“部門費用”；負責牽頭編制項目預(yù)算；負責項目收益分析及跟蹤。部門費項包括：項目營銷費用中的

9、人工成本及行政辦公費、管理費用、財務(wù)費用、稅。 項目總監(jiān)：全項目成本的責任人，牽頭編制全項目合約規(guī)劃；檢查、督促項目目標成本制訂、動態(tài)成本月度回顧。,成本管理責任界定,目錄,成本管理綜述 核心業(yè)務(wù)單元 財務(wù)管理與成本管理 對目前成本管理的建議,成本管理與財務(wù)管理,財務(wù)人員進行成本管理的意義 財務(wù)人員如何進行成本管理 成本管理對財務(wù)管理的支持,財務(wù)人員進行成本管理的意義,財務(wù)管理的目標股東財富最大化 財務(wù)管理目標在旭輝的量化體現(xiàn)EVA,財務(wù)人員進行成本管理的意義,XX項目現(xiàn)金流量表（自有資金） 單位：萬元,通過對成本的總量管理和流量管理提升項目盈利能力， 具體說來就是提升項目EVA、IRR等指標

10、。,項目財務(wù)人員如何進行成本管理,財務(wù)人員進行成本管理的意義 財務(wù)人員如何進行成本管理 成本管理對財務(wù)管理的支持,Step 1,Step 2,Step 3,成本核算,成本分析,成本控制,項目財務(wù)人員如何進行成本管理,成本核算方法,變動成本法,完全成本法,實際成本法,標準成本法,作業(yè)基礎(chǔ)成本法,產(chǎn)量基礎(chǔ)成本法,成本核算,從財務(wù)會計角度看，目前的財務(wù)核算中使用的是實際成本法。 根據(jù)會計準則、兼顧稅務(wù)規(guī)定，按照正確的項目分期和成本科目對成本內(nèi)容進行歸集。 從管理會計角度看，可以采用近似于標準成本法的方法進行管理。房地產(chǎn)行業(yè)標準成本法的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的特點和公司成本管理的發(fā)展進程密切相關(guān)。 根據(jù)目標

11、成本項目對成本內(nèi)容進行歸集。,成本核算,成本分析,成本分析,成本控制,價值工程的概念： 價值工程：（Value Engineering，VE）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及成本分析，提高對象的價值。,提高價值的基本途徑有5種 1.提高功能（售價），降低成本; 2.功能（售價）不變，降低成本; 3.功能（售價）有所提高，成本不變; 4.功能（售價）略有下降，成本大幅度降低; 5.適當提高成本，大幅度提高功能（售價）； 房地產(chǎn)項目80%的成本由設(shè)計階段決定 房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中重點關(guān)注的成本是建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,嚴格按資金計

12、劃審核付款,投資分析模型,收入管理,資金計劃,目標成本,合同審核 付款審核 （合同成本、無合同費用） 目標成本追加,預(yù)算,加強預(yù)算的前控和跟蹤 充分發(fā)揮預(yù)算的預(yù)警作用 和對運營的指導(dǎo)作用 （現(xiàn)狀、問題、風險、對策）,成本控制,成本控制,項目財務(wù)人員如何進行成本管理,財務(wù)人員進行成本管理的意義 財務(wù)人員如何進行成本管理 成本管理對財務(wù)管理的支持,成本管理對財務(wù)管理的支持,成本管理,資金管理,項目盈利情況分析,稅收籌劃,提供項目資金需求情況，為融資、資金管理提供依據(jù),提供項目整體成本、付款計劃，為項目投資回收期、IRR、凈利率等盈利指標預(yù)測、敏感性分析提供支持,提供項目整體成本，為土增稅、企業(yè)所得稅的測算提供支持,目錄,成本管理綜述 核心業(yè)務(wù)單元 財務(wù)管理與成本管理 目前成本管理存在的問題和建議,項目財務(wù)人員加大對目標成本的關(guān)注程度 對于成本月報的關(guān)鍵數(shù)據(jù)（已簽合同