1、1,政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究,2,作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié),作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？,3,揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營模式,案 例 借 鑒,合肥政務(wù)新區(qū) 鄭州鄭東新區(qū) 貴陽政務(wù)新區(qū) 長沙政務(wù)新區(qū),案例研究的目的 案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)； 結(jié)合國內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項(xiàng)目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開發(fā)思路，從而實(shí)現(xiàn)資本綜合運(yùn)作的利益最大化； 作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價(jià)值點(diǎn)是什么？,4,合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成

2、合肥新的一極,國際花都,國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì)1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。,大劇院,市政大廈,綜合藝術(shù)館,合肥政務(wù)新區(qū)的發(fā)展歷程： 在起步階段，依托綠地國際花都中高品質(zhì)項(xiàng)目入市，借助與老城區(qū)的關(guān)系進(jìn)行延伸式發(fā)展； 在發(fā)展階段，當(dāng)市政大樓、大劇院等進(jìn)駐后，直接帶動(dòng)了天鵝湖北側(cè)的、市府周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)； 在此基礎(chǔ)上政務(wù)新區(qū)向縱深延伸，逐漸開發(fā)天鵝湖南側(cè)地塊；同時(shí)政務(wù)新區(qū)的寫字樓商務(wù)辦公需求開始出現(xiàn)； 未來政務(wù)新區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)仍在商務(wù)和商業(yè)需求上面。,目前政府的發(fā)展重點(diǎn)在濱湖新區(qū)，政府的喜新厭舊使得政務(wù)新區(qū)由原先的寵兒陷入了

3、了尷尬境地。,5,鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭州未來城市新中心區(qū)域,政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)規(guī)劃： 鄭東新區(qū)發(fā)展是政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下進(jìn)行的，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬，在2030年建完； 由六大功能組團(tuán)組成，CBD和副中心充當(dāng)了商務(wù)和高檔居住的價(jià)值； 規(guī)劃起點(diǎn)高，政府實(shí)施強(qiáng)勢(shì)，未來鄭東新區(qū)將會(huì)取代老城區(qū)成為城市價(jià)值最高的區(qū)域。 鄭東新區(qū)起步區(qū)仍然是依托與老城區(qū)最近的區(qū)域撬動(dòng)； 鄭東新區(qū)是依托高質(zhì)量大盤低密度群來啟動(dòng)： 開發(fā)水平高； 價(jià)格提升快； 產(chǎn)品形式多樣。,3,4,1,2,鄭東規(guī)劃,龍湖CBD副中心,龍子湖高校區(qū),鄭東CBD,6,貴陽政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，

4、距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低價(jià)聚人氣策略,金陽新區(qū)建設(shè)使貴陽城市建設(shè)跳出了“山間壩子”的局限，跳出了“攤餅式”的傳統(tǒng)城市發(fā)展思維； 基礎(chǔ)建設(shè)：基礎(chǔ)道路等市政基本完成 ；今后5年內(nèi)，將投資400億元，重點(diǎn)實(shí)施“三大工程”、建設(shè)“八大城市功能板塊”； 政府文教機(jī)構(gòu)：市級(jí)行政中心已投入使用，貴陽一中已經(jīng)入駐，將投資24個(gè)億建大學(xué)城； 房地產(chǎn)開發(fā)：已推出總建面將近250萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前正在建設(shè)商業(yè)中心，未來將有大面積土地出讓。,貴陽政務(wù)新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀： 政策引導(dǎo)下，片區(qū)大面積開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，希望通過片區(qū)開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣； 生活配套不全，銷售好但入住率低； 未來有大量土地供應(yīng)，物業(yè)檔次及品質(zhì)將全

5、面升級(jí)； 土地出讓價(jià)格逐年攀升區(qū)域前景看好。,7,長沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)為省府板塊的新城模式,長沙市規(guī)劃 “一主、兩翼、四組團(tuán)”的“多中心、分散組團(tuán)式”城市空間結(jié)構(gòu)； “東拓、西進(jìn)、南融、北上”開發(fā)熱點(diǎn)近年發(fā)生階段性轉(zhuǎn)移，但城市發(fā)展大方向保持向南（城南板塊）長株潭一體化； 長沙規(guī)劃了兩個(gè)政務(wù)新區(qū)，但是其各自特定不同： 河西板塊腹地較小，且之前已經(jīng)為建成區(qū)，目前依托市府帶動(dòng)其價(jià)值升值，但仍然為老城區(qū)擴(kuò)充的部分； 省府板塊借勢(shì)長株潭一體化，且有較廣闊腹地，從房地產(chǎn)開發(fā)和市政配套設(shè)施建設(shè)來看均為南區(qū)的發(fā)展為新城模式。,開福區(qū),岳麓區(qū),芙蓉區(qū),雨花區(qū),天心區(qū),省政府,市政府,長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),長沙縣,城市規(guī)劃發(fā)展方向,傳統(tǒng)中心區(qū),河西板塊,南城板塊,土地供應(yīng)向南，城市發(fā)展向南，河西土地逐漸減少； 中心區(qū)土地稀缺，可供基本為舊改，且地價(jià)奇高，此情況加速了城市核心南移。,8,作為起步區(qū)地塊應(yīng)該采用哪種開發(fā)模式？我們首先需要明確不同地塊的市場(chǎng)認(rèn)同度演變曲線,9,在全面的新城打造基礎(chǔ)上，起步地塊的核心價(jià)值更多體現(xiàn)在與老城區(qū)的關(guān)聯(lián)和帶動(dòng)上,從政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律看到，起步階段的新區(qū)良好規(guī)劃和基建，甚至政府等大型機(jī)構(gòu)的啟動(dòng)都不是起步地塊的核心依托,起步階段依托的核心價(jià)值依然是老城區(qū)的影響力；,發(fā)展階段新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長，新區(qū)地塊價(jià)值的依托逐漸