1、第二章 城市空間的需求與市場分析,第一節(jié) 城市空間需求的影響因素,第一節(jié) 城市空間需求的影響因素,一、消費 二、生產(chǎn) 三、城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造,第二節(jié) 城市空間需求的類型,市政類 25% 市場類城市空間需求類型 投資型擴張性經(jīng)濟發(fā)展 ，擴大簡單再生產(chǎn)為經(jīng)濟發(fā)展動力 消費型此類購房者購房主要目的是為了供自己使用。,第三節(jié) 城市空間需求的曲線,一、需求與價格曲線 （1）個別需求與總需求,（2）需求與經(jīng)濟收入,收入變化后價格與需求關(guān)系,二、需求與位置曲線,三、城市交通與住宅租金和土地租金,R(d)= （raq +c）+k(b-d),商業(yè)與居住的土地租金變化,不同功能的土地租金變化,級差地租的形成曲線,

2、六、需求彈性,E=/C*C/Q 如果Ed 1，則意味著需求是有彈性的。 如果Ed=0，則意味著需求根本沒有彈性。 如果Ed=，則意味著需求完全富于彈性。,七、需求的可能性曲線和偏好曲線,（1）消費者預(yù)算線,恩格爾指數(shù),（3）消費偏好曲線與消費觀念,（4）消費者均衡,第四節(jié) 城市空間需求的預(yù)測,一、四象限模型,二、城市空間需求預(yù)測的影響因子,1、經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟發(fā)展速度對城市空間需求的影響,1、經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟發(fā)展速度對城市空間需求的影響,2、長期利率（通貨膨脹速度）對城市空間需求的影響,3、物業(yè)成本變化對房地產(chǎn)市場（城市空間）的影響,4、公共政策對城市空間需求的影響,（1） 政府資助住宅（

3、以美國為例） （2） 地方政府的開發(fā)管制 （3） 政府房地產(chǎn)稅收,三、城市空間需求預(yù)測的基本要求,1、需求分類： 需求總量。P 規(guī)劃期內(nèi)歷年城市空間需求量。 不同對象的城市空間需求量。 歷年城市空間更新量。,（2）城市空間需求預(yù)測方法,期望值法或目標(biāo)法。 capD-D0 疊加法 d+（d1+d2+dn） 復(fù)利法 （a）n,第五節(jié) 城市公共空間需求的預(yù)測,一、城市公共空間需求 1、城區(qū)公共空間和社區(qū)公共空間 2、收費公共空間和非收費公共 3、政府直接提供的公共空間和政府指定通過市場提供的公共空間空間 4、資本性公共空間和社會性公共空間,二、從時間角度考察城市公共空間需求,1）臨時需求、臨時開發(fā)建

4、設(shè) 2）臨時需求、長期存在 3）永久性需求,三、城市公共空間的需求預(yù)測方法,1、平衡法 2、疊加法,作業(yè),需求空間的影響因素 空間需求的預(yù)測方法 完成開發(fā)策劃書需求預(yù)測。,第七章 城市空間開發(fā)的投入與產(chǎn)出,第一節(jié) 城市空間供給 一、城市空間供給 1、城市空間供給的涵義 市場化的城市空間供給的涵義應(yīng)從微觀和宏觀經(jīng)濟兩個層面去把握。從微觀經(jīng)濟角度來看，所謂城市空間供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，按各種價格在市場上提供的數(shù)量單（或表）。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的城市空間商品，也包括過去生產(chǎn)的存貨。由于城市空間供給一般是指特定市場的供給，因而又稱為市場的城市空間供給。從宏觀經(jīng)濟角度來看，城市空間

5、供給就是城市空間總供給，這是指在某一時期內(nèi)全社會城市空間供給的總量，包括實物總量和價值總量。,2、城市空間供給的特性,城市空間供給具有自身的一些顯著特點：城市土地供給的剛性和一級市場的壟斷性相對彈性， 。 城市土地的供給分為自然供給和經(jīng)濟供給兩類,（1）城市空間供給具有層次性,現(xiàn)實供給層次， 儲備供給層次， 潛在的供給層次,（2）城市空間供給的滯后性和風(fēng)險性,（3）城市空間供給的時期性,特短期供給量固定不變 短期 生產(chǎn)基本要素不變土地供給量不變，房屋供給量會有較小幅度的變動 長期 所有生產(chǎn)要素可以變動，而且可以與社會其他行業(yè)的資本互相流動,二、決定城市空間供給的主要因素分析,1、決定城市空間供

6、給的幾個主要因素 （）價格 與 供給曲線,（）土地價格和城市土地的數(shù)量 （）稅收政策 （）開發(fā)商對未來的預(yù)期,房地產(chǎn)供給彈性,一般地，特短期內(nèi)，；短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小；長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。,三、時間與房地產(chǎn)供給,供給與時間曲線,供給率變化,四、城市土地的供給量與城市規(guī)模成正比,1、供給與需求的均衡,第二節(jié) 城市開發(fā)的投入,補償費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和土建費。,一、新區(qū)開發(fā)的投入,1、補償費 (1) 征地費，前三年的土地平均產(chǎn)值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附著物的補償。 (3) 勞動力安置。農(nóng)民失去土地，須對其進行適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)安置 (4) 土地使用費 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 市政工程等基礎(chǔ)設(shè)

7、施建設(shè)費用。 公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費。 3、土建費 包括勘察設(shè)計和施工兩部分。,二、舊城區(qū)開發(fā)的投入,1、拆遷補償費 拆遷人應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人，依據(jù)國家或本地區(qū)關(guān)于城市房屋拆遷的規(guī)定，給予補償。 拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償。 拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者兩者相結(jié)合的辦法。 2、基礎(chǔ)設(shè)施改造費 3、土建費,第三節(jié) 城市空間開發(fā)的經(jīng)濟收益,B=(I-C)A, 公式（7-1） 式中：I=PFAR C=Ca-CbFAR I 單位土地收入 B 總利潤 P房地產(chǎn)價格 FAR容積率 A開發(fā)土地面積 Ca單位土地固定成本。 Cb單位建筑變動成本，主要是與容積率有關(guān)的建筑

8、成本。,一、投入、收益與容積率,成本收益圖,收益率圖,二、住宅密度、土地價值和最佳容積率,第四節(jié) 利潤分配和市場控制手段,一、城市空間開發(fā)經(jīng)營利潤分析 1、城市空間開發(fā)利潤構(gòu)成 城市空間開發(fā)的利潤，是由開發(fā)經(jīng)營利潤加上營業(yè)外收入，減營業(yè)外支出組成的。 開發(fā)經(jīng)營利潤的內(nèi)容，包括建設(shè)場地（熟地）銷售利潤、商品房銷售利潤、代建房結(jié)算利潤、配套設(shè)施銷售利潤、代建工程結(jié)算利潤、房屋經(jīng)營利潤和其他銷售利潤。 營業(yè)外支出，如固定資產(chǎn)、經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房清理損失，非常損失等。,2、城市空間經(jīng)營利潤構(gòu)成,(1)出租房地產(chǎn)利潤； (2)出售房地產(chǎn)利潤； (3)輔營業(yè)務(wù)利潤，如小修養(yǎng)護利潤、拆遷清理利潤、對外服務(wù)利潤、

9、其他經(jīng)營利潤等； (4)營業(yè)外凈收入，營業(yè)外收入扣除營業(yè)外支出后的凈收入； (5)其他銷售利潤。,3、利潤分配的分析,1）分給聯(lián)營單位的利潤或從聯(lián)營單位分得的利潤。 2）應(yīng)交所得稅。 3）企業(yè)留利。實現(xiàn)的利潤對以前年度虧損的彌補。,二、房地產(chǎn)市場運行機制,動力機制、價格機制、競爭機制、供求機制及利率機制。,第五節(jié) 城市公共空間的供給,開發(fā)主體開始多元化。 城市公共空間包括公共綠地、道路和其他公共設(shè)施用地。 城市公共開發(fā)在城市開發(fā)中起著主導(dǎo)作用。投資英國50，新加坡80 。 除了提供基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施以外，政府還參與那些關(guān)系到經(jīng)濟和社會發(fā)展的整體和長遠(yuǎn)利益的開發(fā)項目，如社會福利住宅，城市更新和工業(yè)園區(qū)等，這些開發(fā)項目往往是非公共者難以勝任的。左右的住房和工業(yè)用地是由政府開發(fā)的，對國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展起了極其重要的作用。我國各地城市政府部門所實施的“安居工程”，以