1、第五節(jié) 報(bào)酬率的求取,一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì) 報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（IRR,又稱內(nèi)部報(bào)酬率）同類性質(zhì)的比率。 投資回收是指所投入資本的回收，即保本。 投資回報(bào)指所投入資本全部回收之后獲得的額外資金，即報(bào)酬。,報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本 投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。估價(jià)時(shí)所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。,二、報(bào)酬率的求取方法 1.累加法（安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法） 將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額

2、外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率。,細(xì)化公式： 報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠 現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，一般是選用同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。例如，選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。,2.市場(chǎng)提取法 利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的方法。 市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，還應(yīng)著眼于可比實(shí)例的典型買(mǎi)者和賣(mài)者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。 分三種情況，計(jì)算,3. 投資報(bào)酬率排序插入法 由于具有

3、同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過(guò)與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。 步驟和主要內(nèi)容如下： （1）調(diào)查、搜集相關(guān)的報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。 （2）將不同類型的投資報(bào)酬率按從低到高的順序排列。,（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。 （4）根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)得報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。 報(bào)酬率的確定也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。,收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（ ）。 A 市場(chǎng)提取法 B 累加法 C

4、指數(shù)調(diào)整法 D 投資報(bào)酬率排序插入法 E 收益乘數(shù)法,A B D,在V=a/r1-1/(1+r)n的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率r要用到（ ）。 A 試錯(cuò)法 B 移動(dòng)平均法 C 曲線擬合法 D 線性內(nèi)插法 E 指數(shù)修勻法,A D,第六節(jié) 直接資本化法,一、直接資本化法概述 1.直接資本化法的概念與基本公式 直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益預(yù)期價(jià)格的比率，即 資本化率=年收益/價(jià)格,利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是： V=NOL/R 式中： V房地產(chǎn)價(jià)值

5、NOL房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益 R資本化率 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益 利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式是： 房地產(chǎn)價(jià)值=年收益收益乘數(shù),2. 幾種收益乘數(shù)法 （1）毛租金乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)也即“租售比價(jià)”。 （2）潛在毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值=潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù),（3）有效毛收入乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值=有效毛收入有效毛收入乘數(shù) （4）凈收益乘數(shù)法 房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益凈收益乘數(shù) 凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。,二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)

6、上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。,三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系 資本化率（R）和報(bào)酬率（Y）兩者之間存在著區(qū)別。 資本化率在直接資本化法中采用，是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，并不明確地表示獲利能力。(V=A/R),報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的比率。,報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。 例：7-42，p257,四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較 1.直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年

7、的凈收益；資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。 缺點(diǎn)：對(duì)可比實(shí)例的依賴性很強(qiáng)。,2.報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。 缺點(diǎn)：需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，較多地依賴估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。,市場(chǎng)信息豐富：直接資本化法是相對(duì)可靠的。 市場(chǎng)信息缺乏：報(bào)酬資本化法則能提供相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值。,直接

8、資本化法的優(yōu)點(diǎn)（ ）。 A 指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和 B 通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益 C 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易理解 D 資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系 E 計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單,B D E,收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，包括（ ）。 A 毛租金乘數(shù) B 利潤(rùn)乘數(shù) C 凈收益乘數(shù) D 銷售收入乘數(shù) E 總收益乘數(shù),A C,第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),1.土地與建筑物的組合 針對(duì)房地價(jià)值、土地價(jià)值、建筑物價(jià)值，相應(yīng)的有三種資本化率： 綜合資本化率：求取房地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈

9、收益。 土地資本化率：求取土地價(jià)值，對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益。 建筑物資本化率：求取建筑物價(jià)值，對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益。,三者之間的換算關(guān)系如下： 式中：RO綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值。 已知房地價(jià)值比率的換算關(guān)系如下： L為土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B為建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率； L+B=100%,2.抵押貸款與自有資金的組合 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成： 一部分為抵押貸款； 另一部分自有資金。 報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求。 綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)。,式中：

10、RO綜合資本化率； M貸款比率； RM抵押貸款常數(shù)，還本付息額與抵押貸款本金的比率； RE自有資金資本化率，凈收益中扣除還本付息額后的數(shù)額與自有資金額的比率； 如何求RM？,1.七成按揭，按揭利率6%，貸款期限20年，按月等額償還貸款本息。假設(shè)自有資金資本化率為12%。計(jì)算此房地產(chǎn)的綜合資本化率。 2.某房地產(chǎn)的年凈收益2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元，假設(shè)有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。此房地產(chǎn)的價(jià)格是多少？,二、剩余技術(shù) 條件：已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率。 從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外

11、構(gòu)成部分的凈收益。 再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知部分的價(jià)值的方法。,1 土地剩余技術(shù) 直接資本化法的公式為： 2 建筑物剩余技術(shù) 直接資本化法的公式為： 3 自有資金剩余技術(shù) 直接資本化法的公式為： 4 抵押貸款剩余技術(shù) 直接資本化法的公式為：,5.5.3購(gòu)買(mǎi)年法 地租資本化的另一種形式。 式中：V-土地價(jià)格； A-地租年額； -購(gòu)買(mǎi)年。 比較收益法與購(gòu)買(mǎi)年法： 假定地租、利息率每年不變，所有者賣(mài)斷土地： 相當(dāng)于：=1/r。 假定地租、利息率每年不變，所有者出讓土地的一定年限的使用權(quán)： 相當(dāng)于： =,5.5.5 收益分析法 根據(jù)委估房地產(chǎn)的收益租金來(lái)估

12、算房地產(chǎn)價(jià)格。 此法針對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房： 收益租金=折舊凈收益+有關(guān)租賃費(fèi)用 折舊后凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-期間費(fèi)用-稅金-正常利潤(rùn) 式中：銷售收入-產(chǎn)品銷售收入或企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入； 生產(chǎn)成本-產(chǎn)品的直接生產(chǎn)成本或有關(guān)進(jìn)貨成本； 期間費(fèi)用-管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和籌資費(fèi)用； 稅金-與產(chǎn)品銷售或經(jīng)營(yíng)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)稅、城建稅等； 正常利潤(rùn)-一般利潤(rùn)（行業(yè)資金利潤(rùn)率或社會(huì)資金平均 利潤(rùn)率）。 有關(guān)租賃費(fèi)用： =維修費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+保險(xiǎn)費(fèi)+房產(chǎn)稅+土地使用稅 注意：租賃費(fèi)用與凈收益在時(shí)間上要一致，以最有效狀態(tài)為前提。,第八節(jié) 收益法總結(jié)、運(yùn)用舉例,（1）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/資

13、本化率 資本化率=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)格資本化率 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收益收益乘數(shù) 收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/房地產(chǎn)收益 凈收益乘數(shù)=1/資本化率,（2）凈收益與資本化率的匹配 凈收益和資本化率的內(nèi)涵要統(tǒng)一。 名義凈收益與名義報(bào)酬率或名義資本化率也要相匹配。 實(shí)際凈收益與實(shí)際報(bào)酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配。 稅前凈收益與稅前報(bào)酬率或稅前資本化率相匹配，等等。,運(yùn)用舉例,1.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣，需求減少。估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升至25%，每月可出租面積租金為70元/ M2，該寫(xiě)字樓可出租面積為10000M2，,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%?？沙鲎馐Ｓ嗄晗逓?0年，投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生的貶值是多少？,2.某旅館有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率30%，平均每月運(yùn)營(yíng)費(fèi)用14萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般每床每天45元，年平均空房率20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用占平均每月總收入的20%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的價(jià)值是多少？,作業(yè) 1、抵押貸款常數(shù)如何計(jì)算？ 2、計(jì)算題：（下一頁(yè)）,某賓館總建筑面積10000M2，一層建筑面積，其中 500M2為賓館大堂，1500M2出租用于餐廳和咖啡廳， 其余各層為賓館客房、會(huì)議室和用辦公室。該賓館共 有客房190間（建筑面7600M2），會(huì)議室兩間