1、芳草地雪嶺仙山風(fēng)情商業(yè)街招商策劃書,項目概況 項目SWOT分析 周邊市場調(diào)查 商業(yè)業(yè)態(tài)研判 運營建議及招商政策建議 招商計劃策略,項目名稱：芳草地雪嶺仙山 區(qū)位位置：位于武隆縣仙女山新區(qū) 項目規(guī)模：占地1000畝，容積率0.6 項目個體特征：結(jié)合原始地貌風(fēng)景，秉承尊重自然法則，遵循原生地貌和環(huán)境，把建筑融入仙女山優(yōu)美的大自然環(huán)境之中，營建自然、舒適、優(yōu)美、層次豐富的休閑居住消費環(huán)境 ，是目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目，將營建集休閑、度假旅游、商業(yè)配套、戶外運動為一體的西班牙風(fēng)情大型高端復(fù)合社區(qū)。,風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項目南大門入口處，緊鄰北環(huán)路，是項目日后人流量最集中區(qū)域?，F(xiàn)階段可租賃

2、面積為2730，主要消費人群為度假休閑的小區(qū)業(yè)主，預(yù)估人流旺季為4-10月。,項目概況 項目SWOT分析 周邊市場調(diào)查 商業(yè)業(yè)態(tài)研判 運營建議及招商政策建議 招商計劃策略,優(yōu)勢分析（ Strength ）： 1）區(qū)位優(yōu)勢 風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項目南大門入口處，緊鄰北環(huán)路，是項目日后人流量最集中區(qū)域。 2）配套優(yōu)勢 本社區(qū)集休閑、戶外運動為一體 3)交通優(yōu)勢 是重慶一小時經(jīng)濟圈輻射渝東南和黔東北的重要交通、商貿(mào)樞紐。 劣勢分析（ Weakness ）： 1）周邊商業(yè)劣勢 周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；形態(tài)較為單一，不能滿足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費需求。 2）距離主城區(qū)

3、有一定距離，交通阻抗較大。,機會分析（Opportunity）： 1）市場機會 項目地處通往“仙女山國家深林公園”“天生三橋 ”風(fēng)景區(qū)要沖，距縣城約17公里，到仙女山深林公園僅6公里，至天生三橋 只需6分鐘車程，它直接影響消費行為。 2）稀缺性 周邊商業(yè)不能滿足已入住業(yè)主客戶的消費需求，本項目業(yè)態(tài)定位須彌補周邊商業(yè)空白，日常生活型商業(yè)對本項目業(yè)主客戶時間和空間的影響； 威脅分析（Threats）： 1）目前項目商業(yè)體量不多且當(dāng)前入住人氣較差，社區(qū)商業(yè)開業(yè)初期，是經(jīng)營啟動階段，按目前項目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營難度（還有前期商鋪裝修投入），需要一定時間進(jìn)行市場培育。 2）存在毗鄰的隆鑫.花漾

4、的山谷和仙山流云等大型旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)。,項目概況 項目SWOT分析 周邊市場調(diào)查 商業(yè)業(yè)態(tài)研判 運營建議及招商政策建議 招商計劃策略,調(diào)研對象：仙女山鎮(zhèn) 主營業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、小型超市、路邊餐館、美容美發(fā)、銀行、服飾專賣、電器專賣等 經(jīng)營狀況：冷清 租賃水平：20元/-40元/月 分析：周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； 除“仙女山鎮(zhèn)路段”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對周邊居民的日常生活、購物消費等造成不便； 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費需求。,作為本項目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費體是所有入住本項目的客戶，目前其承擔(dān)著滿

5、足已入住客戶最基本的生活需求和提升項目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對本項目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，主要是從以下兩點來考慮： 實現(xiàn)補充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施； 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性,項目概況 項目SWOT分析 周邊市場調(diào)查 商業(yè)業(yè)態(tài)研判 運營建議及招商政策建議 招商計劃策略,目標(biāo)消費客戶： 芳草地雪嶺仙山及周邊社區(qū)居民為主 據(jù)調(diào)查，有85%的人群會選擇就近的場所進(jìn)行休閑娛樂，70%的人群會選擇居家附近就餐。 消費檔次定位： 中高檔 本社區(qū)的高檔休閑度假居住區(qū)，已經(jīng)決定了項目消費檔次會是中高檔次,規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例,商品類,旅游休閑類,圖書音像文化制品

6、類,副食品產(chǎn)品類,茶餐廳咖啡,健身桑拿運動類,配套服務(wù)類,KTV酒吧,旅游會議度假類,快餐糕點屋,保健醫(yī)療康體美容美發(fā),銀行類,居家消費類,旅游服務(wù)類,商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù),城市的邊緣，基本無配套,區(qū)域條件,交通條件一般,項目定位,仙女山鎮(zhèn)大型休閑度假居住區(qū),高端項目、低密度,完善的生活配套,區(qū)域性旅游支撐,業(yè)態(tài)選擇依據(jù),基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開發(fā)造成的前期項目人氣不足。 故本案商業(yè)開發(fā)前期部分應(yīng)充分考量社區(qū)自用型商業(yè)角色。 根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，旅游資源的跟進(jìn)，使得商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合的旅游度假商業(yè)。,作為旅游度假型商業(yè)考量,作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗式消費，所以適合

7、選擇SPA、健身會館等；,針對社區(qū)內(nèi)部居民消費，商業(yè)業(yè)態(tài)適合選擇小型超市、娛樂以及餐飲等；,作為社區(qū)自用型商業(yè)考量,本案商業(yè)業(yè)態(tài)參考,社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量,根據(jù)項目的自身的特殊性，隨著項目開發(fā)進(jìn)度，本案的商業(yè)必然會有一個從社區(qū)自用型向旅游度假型轉(zhuǎn)變的過程，因此本案前期商業(yè)擬采用60%部分采用零售類、餐飲、以及娛樂類，配以少量體驗式商業(yè)項目；,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議,前期選擇性推出部分商業(yè)街； 以傳統(tǒng)社區(qū)自需型商業(yè)為主業(yè)態(tài)推向市場； 根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度以及旅游氛圍的逐漸成熟，后期規(guī)劃業(yè)態(tài)著重考慮旅游度假性業(yè)態(tài)規(guī)劃。,商業(yè)街部分60%部分按照傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要以餐飲、零售為主，其余部分

8、考慮旅游度假性社區(qū)商業(yè)功能，如休閑類商業(yè)形式。,綜合以上分析，結(jié)合本項目實際人口入住情況，社區(qū)商業(yè)在首次招租時應(yīng)有意識的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處： 逐步放量，保證首批招商入住商家的成功率，從而提高物業(yè)價值； 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間； 但同時考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意，這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來形象不佳的問題。,項目概況 項目SWOT分析 周邊市場調(diào)查 商業(yè)業(yè)態(tài)研判 運營建議及招商政策建議 招商計劃策略,分批推出合理控制節(jié)奏,經(jīng)營方式和經(jīng)營策略,大型旅游度假型社區(qū)，其商業(yè)需要有一個相對其他項目較長的培養(yǎng)期 前期商業(yè)

9、處于項目的啟動期，而一期二期交付后導(dǎo)入人口僅在3300人左右 分批推出容易規(guī)避風(fēng)險，且容易控制經(jīng)營檔次,放眼區(qū)域大環(huán)境，注重區(qū)域成熟對本項目的影響，本項目應(yīng)為仙女鎮(zhèn)度假區(qū)的核心。 側(cè)重活動營銷，通過項目自身旅游資源挖掘，把項目進(jìn)一步推廣。 考慮區(qū)域發(fā)展方向，充分結(jié)合和利用多方資源，以加速旅游市場的成熟。,在首次招租時應(yīng)有意識的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租,通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請全市范圍內(nèi)商家入住,通過對仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租金的調(diào)研，結(jié)合項目的實際情況，建議項目當(dāng)前招商政策為：,租金：一層租金：30元/m2 /月，二層租金：15元/ /月 物管費：3.6元/平米，水電等經(jīng)營性費用商家自理 保證金：以半年的租金收取 付款方式：一年一付 優(yōu)惠政策：租期三年可免租兩年 租期五年可免租三年（免租期只免租金不免物管費） 公司對所有入駐商家品牌營運支撐，如：面向業(yè)主發(fā)優(yōu)惠卡、購物滿額贈禮等促銷形式。,因項目當(dāng)前人氣不旺，商業(yè)氛圍尚需培養(yǎng)，故租金相對較低，建議提供免租優(yōu)惠期,增強商家經(jīng)營信心,初期的租賃策略越優(yōu)惠，那么商家的導(dǎo)入就會越快，從而促進(jìn)商業(yè)市場的快速成熟。建議采取初期傾斜優(yōu)惠