1、新政影響報(bào)告政策解讀,2011/3/1,內(nèi)容框架,宏觀環(huán)境,美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策在國(guó)際金融市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)，商品期貨市場(chǎng)全線上揚(yáng)。美元的“溢出效應(yīng)”加劇了國(guó)際通貨膨脹壓力。印度、中國(guó)、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家物價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。 中國(guó)香港、印度、巴西、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)家均受到游資沖擊，由于國(guó)內(nèi)嚴(yán)格的資金管理，國(guó)際游資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還未造成過(guò)大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產(chǎn)等行業(yè)的情況來(lái)看，已經(jīng)到了“令人警醒的時(shí)點(diǎn)?！?國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動(dòng)，物價(jià)上漲，通脹壓力增大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨外部嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。,2,國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況CPI,宏觀環(huán)境,由於官方調(diào)整了2011年CPI的權(quán)重，中國(guó)1月

2、CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場(chǎng)的普遍預(yù)期。PPI比去年同月上漲6.6%。,CPI仍在較高位運(yùn)行，物價(jià)的高企推升了加息預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有2-4次加息，加息幅度50-100個(gè)點(diǎn)。,宏觀環(huán)境,1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%。人民銀行計(jì)劃全年增長(zhǎng)率為16%，新增約7萬(wàn)億貸款。,由于2009年對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過(guò)剩，加劇通貨膨脹預(yù)期。,2,國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況新增貸款,宏觀環(huán)境,2010年新增貸款約8萬(wàn)億，流向以房地產(chǎn)行業(yè)為主的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。,央行數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣

3、貸款增加7.95萬(wàn)億元，超過(guò)7.5萬(wàn)億元的調(diào)控目標(biāo)。中長(zhǎng)期貸款6.5億元，說(shuō)明資金大部分流向了固定資產(chǎn)投資和購(gòu)房信貸方向。,2,國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況國(guó)房景氣指數(shù),宏觀環(huán)境,2010年全年房地產(chǎn)投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。,房地產(chǎn)景氣指數(shù)自2009年3月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并進(jìn)入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時(shí)間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。,宏觀環(huán)境,宏觀環(huán)境,國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻； 國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量過(guò)剩，央行正在加緊回收流動(dòng)性； 房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)一步從緊，開(kāi)發(fā)貸和購(gòu)房貸均受限制； 國(guó)內(nèi)抑制房?jī)r(jià)呼聲甚高，促使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲。,內(nèi)容框架,新政解讀,新國(guó)八條重點(diǎn)從四個(gè)角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)

4、控。,總的來(lái)看，新國(guó)八條在信貸、限購(gòu)、征稅要求上更嚴(yán),新政解讀,地方政策細(xì)則均按照新國(guó)八條執(zhí)行內(nèi)容如下： 5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅全額。 第二套房首付6成利率1.1倍。 投資不達(dá)25%不含土地款不得轉(zhuǎn)讓。 保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，,新政解讀,從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。 一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對(duì)新建住房?jī)r(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。 五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購(gòu)、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。 兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過(guò)輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)

5、。 從調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，依舊是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非房?jī)r(jià)下降。 從調(diào)控重點(diǎn)來(lái)看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。 如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動(dòng)用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。,新政解讀,新政解讀,新政解讀,買賣市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的觀望局面，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)緩慢回落,新政解讀,當(dāng)前調(diào)控政策下，居民商品住宅購(gòu)買資格限定套數(shù),新政解讀,新政解讀,通過(guò)2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對(duì)比，可以明確： 在利空政策出臺(tái)后的2至3月內(nèi)，商品住宅的價(jià)格的漲幅會(huì)有顯著下降，這主要是由市場(chǎng)對(duì)政策的應(yīng)激性所引發(fā)的。大量購(gòu)房客戶因觀望情緒而暫緩購(gòu)買，市場(chǎng)成交量亦有所下滑。 “9.27”新

6、政和“4.15”新政沒(méi)有明確的限購(gòu)政策，并未從政策層面控制市場(chǎng)需求量。新國(guó)八條則直接通過(guò)行政手段干預(yù)了市場(chǎng)需求量，本次新政的調(diào)控效果會(huì)更顯著，價(jià)格和成交量的下降將高于“9.27”新政。 市場(chǎng)反應(yīng)時(shí)間縮短，政策的靈活度和及時(shí)性提高。政府2010年頻繁出臺(tái)了三項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，調(diào)控力度和頻率可見(jiàn)一斑。政府極可能根據(jù)新國(guó)八條出臺(tái)后的實(shí)際調(diào)控效果及時(shí)強(qiáng)化或弱化政策調(diào)控以期在達(dá)到調(diào)控效果的同時(shí)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。,新政解讀,內(nèi)容框架,2010 年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，政策力度不斷加強(qiáng)并一直

7、延續(xù)，從實(shí)際效果來(lái)看，并未對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控。,市場(chǎng)變化,出于降價(jià)預(yù)期、限購(gòu)及購(gòu)房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國(guó)代理項(xiàng)目的來(lái)電和來(lái)訪在“4.17新政”出臺(tái)后的短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大幅減少。由于商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，購(gòu)房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來(lái)電和來(lái)訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢(shì)。 與“4.17新政”不同，“9.29新政” 并未立刻引起市場(chǎng)的劇烈變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁而嚴(yán)格的調(diào)控再次調(diào)動(dòng)起購(gòu)房客戶的觀望情緒，來(lái)電和來(lái)訪在2010年第四季度呈現(xiàn)出加速下降的趨勢(shì)。,”4.17新政“正式出臺(tái)，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策使購(gòu)房客戶產(chǎn)生觀望情緒，市場(chǎng)熱度顯著下降，后逐漸

8、回溫。,“9.29”新政延續(xù)并強(qiáng)調(diào)了住房信貸和稅收調(diào)節(jié)等調(diào)控重點(diǎn)，客戶觀望情緒加重，市場(chǎng)再次落入低谷。,備注：思源指數(shù)定義2010年第14周（4月5日4月11日 ）的周平均數(shù)據(jù)（周總計(jì)數(shù)據(jù)/項(xiàng)目數(shù)）為基數(shù)點(diǎn)100，之后每周指數(shù)在此基礎(chǔ)上生成。,市場(chǎng)變化,成交面積,從近期北京商品住宅周成交情況來(lái)看，春節(jié)期間成交面積出現(xiàn)明顯回落，雖然春節(jié)期間原本就是成交低點(diǎn)，但每次新出臺(tái)政策都會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)成交量快速萎縮的情況，成交量回落是兩種效應(yīng)的雙重疊加。,春節(jié)后一周北京商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)明顯回落，受政策影響而使購(gòu)房者對(duì)價(jià)格呈現(xiàn)下降的預(yù)期，可能會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步走低。,成交均價(jià),市場(chǎng)變化,內(nèi)容框架,由于商業(yè)及公建

9、性質(zhì)的公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)政策影響，預(yù)計(jì)公寓產(chǎn)品的銷售將會(huì)上升，商業(yè)及公建用地出讓更被開(kāi)發(fā)商所看好。 限購(gòu)城市的大戶型產(chǎn)品的銷售及市場(chǎng)占有量將會(huì)提升，而中小城市的小戶型銷售將會(huì)提升。 開(kāi)發(fā)商將會(huì)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)，以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 主要面向外來(lái)需求的旅游度假類產(chǎn)品將受到顯著影響。,應(yīng)對(duì)策略,本地客群可采取以舊換新的方式，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)鼓勵(lì)住房升級(jí)換代，從而增加可售面積； 外地客群可結(jié)合購(gòu)房辦理該城市戶口的方式，從而享受在成為本市居民可再購(gòu)一套的優(yōu)惠。 “國(guó)八條”與“京十五條”等各地細(xì)則對(duì)客戶納稅時(shí)間只有年限限制沒(méi)有時(shí)間起止點(diǎn)的限制，只要是有連續(xù)的繳稅記錄即可，可以針對(duì)此類客群拓寬客群基礎(chǔ)。,應(yīng)對(duì)策略,以租代售。購(gòu)兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去70年，如果一旦政策放寬，履行購(gòu)房協(xié)議，租金可以頂替房款。 選擇中小型和外資銀行作為貸款行，這類銀行貸款政策相對(duì)較為靈活。 靈活利用消費(fèi)貸、抵押擔(dān)保貸款等其他信貸形式。,應(yīng)對(duì)策略,精裝修交房，銷售以毛坯價(jià)格銷售，簽約的