1、我國經(jīng)濟適用房政策述評,（文摘及住宅示范小區(qū)簡介）,有關(guān)經(jīng)濟適用房政策的討論,資料1、經(jīng)濟適用房與商品房的四大差異 經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別 第一，概念。經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房。它是指以中低收入家庭為供應(yīng)對象；享受稅費減免政策，住房租售價格受到限定，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；在住房戶型標準上嚴格限定中小戶型，具有社會保障性的商品住房。而商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營，完全按市場規(guī)律運作的商品住房。,資料1、經(jīng)濟適用房與商品房的四大差異,第二，價格。經(jīng)濟適用房的銷售對象是廣大中低收入者，所以確定經(jīng)濟適用房租售價格時，既要考慮中低收入家庭的經(jīng)濟承受能力，使職工

2、能夠買得起，又要兼顧國家補助能力。因此經(jīng)濟適用房租售價格實行政府指導價，即按保本微利的原則，由建設(shè)成本加上3的開發(fā)建設(shè)利潤確定。政府不僅在經(jīng)濟適用房建設(shè)中給予用地、計劃、規(guī)劃、建設(shè)、資金等方面的政策扶持，而且給予一定的稅費減免政策，使得經(jīng)濟適用房能以“適中”的價格出售，能真正適合中低收入家庭。而商品房價格卻完全“隨行就市”。,資料1、經(jīng)濟適用房與商品房的四大差異,第三，質(zhì)量。經(jīng)濟適用房以經(jīng)濟適用為出發(fā)點，突出“實惠”二字。因此，經(jīng)濟適用房建設(shè)要體現(xiàn)適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要。在功能上要齊全，室內(nèi)生活必需的設(shè)施要有，廳房要齊全；在面積上還要考慮到各地經(jīng)濟發(fā)展水平、住房水平

3、、居民生活習慣有很大差別，以市場接受為前提，因地制宜地制定經(jīng)濟適用房的面積標準，嚴格按照中小戶型設(shè)計。商品房則不然，大戶型、實用性、裝飾性和功能分區(qū)明確是商品房設(shè)計理念中的核心。,資料1、經(jīng)濟適用房與商品房的四大差異,第四，權(quán)利。由于經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征土地出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設(shè)成本明顯低于商品房。因此，經(jīng)濟適用房的房主只享有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)而不能享受房屋收益權(quán)，如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費后才可上市，而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，沒有此項限制。 （摘編自 2000-10-4）,資料2：經(jīng)濟適用房政策會不會取消？,2000年9月底，某

4、些媒體刊登了南京取消經(jīng)濟適用房的消息，一時間在房地產(chǎn)界引起了軒然大波，許多百姓也議論紛紛。經(jīng)濟適用房政策是不是權(quán)宜之計？ 當前能不能放棄“補磚頭”而變?yōu)椤把a人頭”？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌教授指出， 經(jīng)濟適用房政策沒有取消也絕不會取消。對于“南京取消經(jīng)濟適用房”的說法，顧云昌予以否定，反復申明這可能是一種誤傳。他解釋說，據(jù)了解，南京市的經(jīng)濟適用房2000年就有193萬平方米；約占全南京經(jīng)濟適用房總量的31。,資料2：經(jīng)濟適用住房政策會不會取消？,“南京市的經(jīng)濟適用房沒有取消，國家的經(jīng)濟適用房政策也絕不會有改變”。 對此，顧云昌特別強調(diào)，只要存在中低收入家庭，就需要有經(jīng)濟適用房，這是

5、符合社會主義市場經(jīng)濟體制住房供應(yīng)制度的。另外，百姓買房的最大障礙就是房價和收入的比例不合理，而經(jīng)濟適用房的出臺就是為了促進房價構(gòu)成合理化和房價收入比合理化，從而沖擊過高的商品房價。 顧云昌還簡述了經(jīng)濟適用房的四個要點：即土地劃撥（免收土地出讓金）；規(guī)費減半收??；開發(fā)商保本微利（利潤控制在3以內(nèi)），供中低收入家庭購買。,資料2：經(jīng)濟適用住房政策會不會取消？,經(jīng)濟適用住房除了由政府主管部門所屬的開發(fā)單位開發(fā)和銷售外，可以在政府統(tǒng)一組織下，由開發(fā)企業(yè)開發(fā)并向社會出售，以及企事業(yè)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房，向本單位職工出售；還可以在舊城改造中，安置拆遷戶享受經(jīng)濟適用住房政策等。 據(jù)統(tǒng)計，1999

6、年全國經(jīng)濟適用住房與商品住宅竣工面積已達到1：1.6，比例和數(shù)量相當大，百姓購買經(jīng)濟適用房相當踴躍，成效相當巨大。因此，在相當長的一段時期內(nèi)必須堅持，不能動搖，更不可能誰說取消就取消了。,資料2：經(jīng)濟適用住房政策會不會取消？,顧云昌介紹，不少地區(qū)已經(jīng)在制訂具體供應(yīng)對象和控制辦法。建設(shè)部最近發(fā)文要求各地盡快制定經(jīng)濟適用住房銷售合理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買對象和條件、購買程序，價格確定辦法等。顧云昌認為，比如應(yīng)當規(guī)定每個家庭只能購買一套經(jīng)濟適用住房，面積標準也應(yīng)當控制在比如120平方米以下，或控制每套價格。 顧云昌指出，經(jīng)濟適用房是一項新政策、新事物，第一是應(yīng)當認真實施、落實，第二是

7、在實施中不斷完善，當然也可以“因市而宜”和“因時而宜”，根據(jù)市場需求和地方財力決定經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，房價收入比大的城市，經(jīng)濟適用房的建造規(guī)模和比例可大一些，從而最大程度地滿足中低收入家庭的購房需求。 （ 摘編自 2000-10-18 中華建筑報 陳曦 ）,資料3、南京經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨重大調(diào)整,南京市的經(jīng)濟適用房建設(shè)自1990年“解困”起步，由市政府統(tǒng)一組織，有關(guān)區(qū)政府建設(shè)了11萬平方米住房，解決了1637戶人均居住面積2平方米以下的特困戶的住房問題。 1993年至1995年，市政府委托市經(jīng)濟適用住房發(fā)展中心先后建設(shè)了虹苑新寓等7個居住小區(qū)，共50余萬平方米住房，加上40余家單位享受了

8、市政府19項稅費減免和代勞政策，在自用土地上建設(shè)了30余萬平方米住房，以及通過拆遷改造、互相調(diào)劑等途徑，解決了1.3萬多戶人均居住面積4平方米以下住房困難戶的住房問題。 近10年來，南京市經(jīng)濟適用房建設(shè)量約占每年住宅建設(shè)總量的6070。僅1998、1999兩年間，就建經(jīng)濟適用房383萬平方米。而隨著城市建設(shè)的加快，居住條件的改善，以及房改的深化，就經(jīng)濟適用房而言，在不同時期、不同項目、對不同對象可采取不同供應(yīng)方式、不同價格政策。,資料3、南京經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨重大調(diào)整,南京市民人均居住面積從1988年的6.86平方米提高到1999年的9.68平方米，南京的房市日益活躍，經(jīng)濟適用房功不可沒。

9、 經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨新的問題，正需要新一輪的調(diào)整和完善 首要的新問題就是政府已難以承受向中低收入家庭供應(yīng)面廣量大的經(jīng)濟適用房 1999年年底，南京市對上萬戶居民的家庭收入進行調(diào)查，最低收入家庭（指最低生活保障標準人均月收入180元以下的家庭）約占0.4，中低收入家庭約占95，其他高收入家庭（指家庭年收入5萬元以上或3人以上家庭人均年收入1.66萬元以上的家庭）約占4.6。,資料3、南京經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨重大調(diào)整,如果占95的中低收入家庭的住房都通過享受行政劃撥土地、減免稅費政策的經(jīng)濟適用房來“保供”，對數(shù)年來大規(guī)模負債建設(shè)城市的政府而言，顯然力不從心。減免政策難以真正實施到位。 其次，

10、經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象的限制難以操作 供應(yīng)對象只是以家庭收入高低為限，盡管對此作出了明確的界定，但由于統(tǒng)計手段的局限，尤其是高收入家庭難以認定，此規(guī)定幾乎形同虛設(shè)，致使經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象幾乎面向全社會。 第三，住房供應(yīng)政策出現(xiàn)“斷層” 由于絕大部分低收入家庭職工下崗待業(yè)多，單位經(jīng)濟效益差，住房條件一般也長期較差。而如果想解決住房問題，家庭無力籌資，單位補貼不到位、銀行貸款無條件，尤其是低,資料3、南京經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨重大調(diào)整,收入家庭中的殘疾病重、單親帶子女、退休無子女的住房困難戶，既不符合承租廉租住房條件，又根本買不起經(jīng)濟適用房，實際成為住房供應(yīng)政策中的“斷層”。 南京市住房供應(yīng)政策調(diào)整

11、的主要方向 在重新細分住房供應(yīng)對象的基礎(chǔ)上，采取區(qū)別供應(yīng)的策略。由于目前對中等收入和低收入家庭難以界定，暫按家庭雙職工均執(zhí)行最低工資標準（月工資390元）的為低收入家庭。這樣就將經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象細分為中等收入住房達標、中等收入住房未達標、中等收入住房困難、低收入住房達標、低收入住房未達標、低收入住房困難六種家庭類型。然后，根據(jù)政府、單位、職工家庭合理負擔的原則，市政府先“雪中送炭”，后“錦上添花”，以低收入住房困難家庭為住房供應(yīng)保障重點，逐步建立、完善住房區(qū)別供應(yīng)政策。在現(xiàn)階段，“錦上添花”的住房問題由有條件的單位和職工家庭合理共擔。,資料3、南京經(jīng)濟適用房供應(yīng)政策面臨重大調(diào)整,加強對經(jīng)濟

12、適用房建設(shè)標準的限定。對政府而言，一是建設(shè)部分廉價住房供應(yīng)給低收入住房困難家庭。在城郊選擇價格相對較廉的建設(shè)用地，加大稅費減免力度，建設(shè)60平方米左右的中小套型，房價控制在每平方米1600元以內(nèi)，原則上單位無力補貼的部分由政府承擔。二是建設(shè)部分微利房供應(yīng)住房未達標家庭。市政府將采取劃定建設(shè)用地和減免少量稅費等手段將房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤控制在8以內(nèi)。 （摘編自新華日報 2000-11-25 ）,資料4、已購經(jīng)濟適用房的上市交易,產(chǎn)權(quán)明晰是已購經(jīng)濟適用房上市出售的基本條件，也是大眾最關(guān)心的問題。國家有關(guān)文件及建設(shè)部69號令明確規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有；已取得合法產(chǎn)權(quán)證

13、書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進入二級市場交易。 經(jīng)濟適用住房管理辦法進一步規(guī)定，經(jīng)濟適用住房只有在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限之后，才能按市場價上市出售；購買人以市場價賣出經(jīng)濟適用住房之后，也不能再次購買經(jīng)濟適用住房。 （摘編自 2004年05月14日 央視國際：經(jīng)濟適用房管理辦法正式出臺）,資料5 有關(guān)經(jīng)濟適用房政策的爭論觀點,觀點一：經(jīng)濟適用房政策應(yīng)堅持 發(fā)出這種聲音的大多是從社會公平角度出發(fā)，持這種觀點的主要是一些學者。 當前經(jīng)濟適用房建設(shè)是我國住房制度體系中重要的構(gòu)成部分。如果停建經(jīng)濟適用房，受特定文化消費心理的影響，僅僅靠政府為眾多低收入家庭提供廉租房

14、等措施，遠遠不可能解決這些市民的住房困難。 當前最重要的是盡快補上對購房者資格條件審核管理中的諸多漏洞，調(diào)整經(jīng)濟適用房建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)中那些不盡如人意之處，完善對購房者的收入評估體系和監(jiān)察體系。 即使在美國這樣充分市場經(jīng)濟的國家，也是存在著經(jīng)濟適用房，住房市場價格不僅是雙軌，甚至多軌。這樣的政策是確保城市多元社會成分共存的基礎(chǔ)。,觀點二：經(jīng)濟適用房政策應(yīng)廢止 發(fā)出這種聲音的大多是從維護市場公平角度出發(fā)，持這種觀點的主要是一些企業(yè)人士。在1998年全國性提出建設(shè)經(jīng)濟適用房的時候，各界特別是房地產(chǎn)業(yè)界就有不同的看法，認為從平等競爭的角度來講，經(jīng)濟適用房享受了很多優(yōu)惠，使得經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)和商品房

15、的開發(fā)建設(shè)不能平等競爭。 經(jīng)濟適用房的存在會使原本準備購買商品房的消費者分流，或者持幣待購。 經(jīng)濟適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象，違背了該政策的初衷，又給國家造成了經(jīng)濟損失，應(yīng)該停止開發(fā)建設(shè)。 經(jīng)濟適用房政策作為我國住房體制改革的一種過渡措施，與住房商品化、市場化改革的長遠目標并不一致。,資料5 有關(guān)經(jīng)濟適用房政策的爭論觀點,觀點三：加快廉租房建設(shè)以替代經(jīng)濟適用房 與我國市場化的住房制度改革進程及其推動的房地產(chǎn)市場的巨大成就相比，廉租住房制度的建立與完善，進展卻是緩慢與滯后的。在許多西方國家，維護低收入家庭的基本住房、醫(yī)療、子女教育等權(quán)益，均屬于政府尤其是地方政府社會保障的法定職責，我們目前應(yīng)加快發(fā)展。 目前我國即使北京、上海這樣的特大城市，廉租房也極少。我國中低收入者解決“住”的問題，不應(yīng)都靠購買經(jīng)濟適用房，盡快擴大廉租房的范圍是當務(wù)之急。 如果改經(jīng)濟適用房只售不租為只租不售，政府可規(guī)定租房限價，將其歸并到廉租房的行列里，進而把雙軌制下的經(jīng)濟適用房改成適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求的廉租房。這么做，可以減少投資投機行為；政府的監(jiān)管成本相對低 。 （摘編自 20