1、達旗市場綜述,2,2010年壹月,政策初見端倪,達旗市場綜述,一、宏觀市場分析,3, 2010年的壹月，房地產(chǎn)籠罩在陰天里，政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫，各種政策初見端倪！2009年底一系列遏制房價過快上漲的政策剛落實，關(guān)于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數(shù)據(jù)討論，房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇言論，全民陷入了新一年房地產(chǎn)政策的討論，是遏制？還是平穩(wěn)？ 剛剛開春10天，國務(wù)院就以”國十一條”正式奠定了為2010年的房市確定了基調(diào)：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投資性購房。 ,政策初見端倪,達旗市場綜述,一月新政一覽表,雖然有二套房貸款首付款比例不得低于40

2、%的規(guī)定，但是大部分仍然屬于指導(dǎo)性政策 政策集中在中央督察專項治理，熱點敏感問題如房地產(chǎn)交易秩序整頓、土地出讓制度完善、保障性住房政策落實力度以及抑制投機性購房的效果等。 推出了一系列更加優(yōu)惠的保障性住房措施，提出了力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題的目標(biāo)。 公布了2010年新貸款政策，對比2009穩(wěn)中有升，審批雖然收緊，但仍顯利好,相關(guān)分析,6,2010年貳月,政策撲朔迷離,達旗市場綜述,7,經(jīng)過一月份的政策調(diào)控以后，進入二月，伴隨著傳統(tǒng)節(jié)日的到來，以及兩會召開在即，國家的政策明顯放緩了調(diào)控的節(jié)奏，走向撲朔迷離。 一邊是引發(fā)政策的大猜想，是否政府調(diào)控就此止步

3、？一邊是全國房地產(chǎn)一片“小陽春”景象，累計成交量增幅為18%,房地產(chǎn)投資3144億元,同比增長31.1%,符合預(yù)期,投資增速比09年全年提升15個百分點,比去年同期提升30個百分點，而各地的均價也持續(xù)走高。 面對有些“無解”的房地產(chǎn)行業(yè)，政策將何去何從？,政策撲朔迷離,達旗市場綜述,8,二月新政一覽表,達旗市場綜述,9,除了地方“京十一條”，并沒有全國性的政策出臺。 國家持續(xù)推進“國十一條”的落實，住建部聯(lián)合國土部、發(fā)改委等九部委地方政府進行督察，一方面檢查各地方政府對“國十一條”及相關(guān)調(diào)控政策的落實情況，另一方面也為春節(jié)后房地產(chǎn)政策的調(diào)整進行調(diào)研與準(zhǔn)備。 影響體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金的調(diào)整。,相關(guān)分

4、析,達旗市場綜述,10,2010年叁月,政策重磅出擊,達旗市場綜述,11, 被視作政策走向“風(fēng)向標(biāo)”的第十一屆全國人民代表大會第三次會議在3月7日召開，“房價”成為各界討論的熱點話題，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策主要圍繞三個方面：1、擴大保障性住房政策；2、加快物業(yè)稅征收；3、收緊房地產(chǎn)信貸。,三天以后，久懸未落的“另外一只靴子”正式落地，“國十九條”出臺，措詞嚴(yán)厲，劍指行業(yè)規(guī)范，各部位聞風(fēng)而動，紛紛出臺政策、“央企退市”，“審批監(jiān)管”等。 三月份的房地產(chǎn)，政府發(fā)出了明確的信號。,政策重磅出擊,達旗市場綜述,12,三月新政一覽表,達旗市場綜述,13,措詞嚴(yán)厲，態(tài)度明確 央企退市，凸顯決心 嚴(yán)格規(guī)范商

5、品房用地出讓行為。嚴(yán)格土地出讓條件。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20% 行業(yè)規(guī)范嚴(yán)格化，加強專項檢查力度 政策向二三線城市擴展,相關(guān)分析,達旗市場綜述,14,三月新政一覽表,達旗市場綜述,15,2010年肆月,政策連下冰雹,達旗市場綜述,16, 從溫家寶主持召開國務(wù)院會議“國四條”到僅僅只隔了一天的“新國四條”，再到“新國十條”，從國務(wù)院到九部委聯(lián)動，首付政策，貸款政策，銷售政策，保障房供應(yīng)，直到第三套房可停貸”，兩周之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)連下冰雹，密集度和力度實屬少見。 這些密集的政策到底預(yù)示了什么背后的含義？, 如

6、果說當(dāng)央企退市要求發(fā)出以后，央企憑拿地王，還在懷疑政府的決心和力度，如果說前期的政策更多只是指導(dǎo)，那么四月的時候，政府用最強的力度，密集的政策將：“遏制”房地產(chǎn)過熱，回歸“理性”的決心表露無疑。,政策連下冰雹,達旗市場綜述,17,四月新政一覽表,達旗市場綜述,18,.,達旗市場綜述,19,差別化的信貸和稅收政策直指投機炒房等不合理的住房需求，為1998年房改以來，最嚴(yán)格的房貸政策 停發(fā)第三套房貸款 遏制外地炒房者，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 物業(yè)稅漸行漸近 問責(zé)制進一步強

7、化執(zhí)行力，地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房 銀監(jiān)會對房地產(chǎn)收緊,相關(guān)分析,達旗市場綜述,20, 規(guī)定地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 北京、上海、深圳等一線城市“不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民”購房，占有相當(dāng)高比例，以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的規(guī)定，對投資投機性購房行為具有巨大的影響。 本次政策最大的亮點：提出實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高了購買首套自住但建筑面積大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。 提高了購買第二套住房家庭的首付比例（5成）和貸款利率（1

8、.1倍），對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,本次政策出臺后，對投資投機性購房行為具有巨大的影響，未來一段時間房地產(chǎn)很有可能將進入到價格調(diào)整，和成交量大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房價可能出現(xiàn)調(diào)整。大量投資需求被抑制，剛性需求也會處在觀望狀態(tài)。,達旗市場綜述,21, 明確提出對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。100萬貸款本次利率提高后增加的負(fù)擔(dān)每月均在1.3萬以上。 10號文將調(diào)控高房價上升到更高的戰(zhàn)略層

9、次：不僅將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，而且首次將問責(zé)機制提到文件的“第二條”，并且讓監(jiān)察部介入。,從目前的政策來看，政府已經(jīng)比較鮮明的宣示了控制房價的決心，房地產(chǎn)價格調(diào)整已不可避免。此次政策短期內(nèi)不大可能起到明顯作用，預(yù)計年中會有階段性的價格調(diào)整，趨勢上會使市場逐步冷卻?？傮w上會使房地產(chǎn)銷售放緩，投資反應(yīng)會略微滯后。,22, 采取了最為嚴(yán)厲的信貸政策，對首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率貸款標(biāo)準(zhǔn)，直接調(diào)節(jié)了居民購房需求。目前我國居民購房的主要資金來源就是按揭貸款，約占購房款比例的70%，雖然主要是針對二套房和大套房，但是由于目前市場上90平米以下的套房較少，因此除了投機及投資者

10、，在某種程度上還將影響一些首套房購買者。 嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 限制外地人購房以及限定購房套數(shù)等將打擊投機炒房者，短期內(nèi)將嚴(yán)重打擊部分以外地投資客為目標(biāo)的房地產(chǎn)項目（如部分城市的濱海項目）。,此次政策將使市場的供給與需求發(fā)生明顯變化。在住房供應(yīng)短期難以增加的情況下嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，按揭業(yè)務(wù)將承壓，有效的遏制炒房現(xiàn)象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。,23, 今后房地產(chǎn)調(diào)控政策空間不大。如果短期內(nèi)房價上漲勢頭依然存在，不排除管理層加息調(diào)控。此外也可能很快出臺

11、不以物業(yè)稅為名的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。如果二套房的政策修改之后能夠有效的遏制投機，控制住房價的快速上漲，稅收政策可能會稍緩。,要加快研究制訂引導(dǎo)居民合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。跟據(jù)新華網(wǎng)消息，目前財政部稅政司已經(jīng)著手修訂，或?qū)⒃诮趦?nèi)公布試行。 “對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”是政府一種探索過程，如果成功，這一制度性安排可能被固定下來。 地方政府可能“政策頻出”：以房價上漲速度作為地方政府激勵指標(biāo)的機制也可能會作為一種中長期制度性安排被逐漸固化下來。 “三套房政策”是應(yīng)急之策，更是伏筆。在短期內(nèi)全面而嚴(yán)格執(zhí)行并不容易，更像是一種

12、為未來的調(diào)控手段埋下的伏筆。 限制房貸政策中，二套乃至三套房貸的申請人中大量是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，因此銀行仍希望開展這些業(yè)務(wù)吸引他們，政策難于長期執(zhí)行。,達旗市場綜述,24, 進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。,25,加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。 加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正

13、。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。,26, 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。,27, 強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低

14、于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。,28, 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資

15、金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為,29, 合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。,30, 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。,31, 堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住