1、2020/9/27,房地產(chǎn)法規(guī)、交易及產(chǎn)權(quán)管理 華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 院長 建設(shè)部住房政策委員會(huì)副主任委員 鄧宏乾,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),1、中國現(xiàn)行法體系 憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行 政規(guī)章 法的效力 憲法具有最高的效力；法律的效力高于 行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；部門之間,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),部門規(guī)章與地方規(guī)章之間具有同等效力,同 一機(jī)關(guān)制定的法規(guī)，特別規(guī)定與一般規(guī)定 不一致的，適用特別規(guī)定；舊規(guī)定與新規(guī) 定不一致的，適用新規(guī)定。,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),2、房地產(chǎn)法規(guī) 法律：城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)

2、劃法 法規(guī)：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、土地管理法實(shí)施條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行條例、住房公積金條例、物業(yè)管理?xiàng)l例（2003）。,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),行政規(guī)章：城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、城市房屋租賃管理規(guī)定、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、房屋登記辦法 、城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法等。,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),3、房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī) （1）房地產(chǎn)開發(fā)用地 農(nóng)地征用征收 實(shí)行土地用途管制，占用耕地補(bǔ)償制度，審 批權(quán)上收，補(bǔ)償總和30倍、并不受此限制，農(nóng) 地

3、不經(jīng)征用不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。 國有使用權(quán),2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),出讓的主體是國家 出讓方式為招投掛 使用者必須按出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)建設(shè) 滿一年未開發(fā)的，征收20%的土地閑置費(fèi) 滿二年未開發(fā)的，可以無償收回土地。 改變土地利用條件和用途的，必須經(jīng)出讓 方和規(guī)劃部門同意。,2020/9/27,一、 相關(guān)的法律法規(guī),（2）開發(fā)建設(shè) 招標(biāo) 工程監(jiān)理 項(xiàng)目報(bào)建 領(lǐng)取施工許可證 竣工驗(yàn)收,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（一）物權(quán)的基本知識 1、物權(quán)的含義及特征 物權(quán)是指權(quán)利人直接支配特定的物并排除他人干涉的 權(quán)利。其主要特征： 物權(quán)是直接支配物的權(quán)利； 物權(quán)是直接支配特

4、定的、獨(dú)立的物的權(quán)利； 物權(quán)是直接支配物并享受物之利益的權(quán)利； 物權(quán)是一種排他性的權(quán)利； 物權(quán)是一種對世權(quán)，具有保護(hù)的絕對性。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,2、物權(quán)的效力 （1）排他的效力 同一物之上不得存在兩個(gè)所有權(quán)，一物不容二主； 同一物之上不得設(shè)定二個(gè)用益物權(quán)； 不得在同一物之上既設(shè)定抵押權(quán)，又設(shè)定質(zhì)權(quán)。 （2）優(yōu)先的效力 物權(quán)的對外效力 是指當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,物權(quán)的對內(nèi)的效力 是指物權(quán)互相間的效力。 定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán) （3）追及的效力 （4）物上請求權(quán) 當(dāng)物權(quán)人在其物被侵害或可能遭受侵害時(shí)，權(quán)利人有 權(quán)

5、請求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)或防止侵害。 3、物權(quán)的客體 （1）物權(quán)客體的特點(diǎn),2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,作為物權(quán)客體的物，必須是存在于人身之外、能夠?yàn)?人力所支配并能夠滿足人類需要的有體物。其特點(diǎn)： 主要是有體物 必須是獨(dú)立物 必須是特定物 但某些無體物也可以作為物權(quán)的客體，這包括： 依法可以作為物權(quán)客體的權(quán)利；能夠?yàn)槿肆刂撇⒕哂袃r(jià)值的特定空間；人力控制之下的電、氣等。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（2）物權(quán)客體的分類 動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 單一物與集合物 主物與從物 天然孳息與法定孳息 土地與建筑物 近現(xiàn)代各國民法處理土地與建筑物的關(guān)系，有二種模 式：一是以德國為代表

6、的模式。認(rèn)為土地與其上的建筑,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,物為一個(gè)整體，建筑物不能單獨(dú)成為所有權(quán)的客體；二 是以日本為代表的模式。認(rèn)為土地與建筑物為二個(gè)獨(dú)立 的不動(dòng)產(chǎn)，即分別主義。 4、物權(quán)的基本原則 （1）物權(quán)的法定原則 （2）一物一權(quán)原則 （3）公示公信原則 公示公信都是為維護(hù)交易安全所設(shè)定的，但其功能是不,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,同的。公示原則的目的在于確認(rèn)依公示方法所取得的物 權(quán)具有對抗第三人的效力。公信原則的功能在于：即使 公示的內(nèi)容是虛假的或有瑕疵的情況下，第三人因信賴 該公示的內(nèi)容而從事交易，其交易所取得的權(quán)利仍受法 律保護(hù)。,2020/9/2

7、7,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,5、物權(quán)與債權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別 債是發(fā)生在特定主體之間請求為一定行為或不為一定行 為的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系。財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜止?fàn)顟B(tài)體現(xiàn)為物權(quán)；在 運(yùn)動(dòng)中又表現(xiàn)為債權(quán)。 物權(quán)與債權(quán)的聯(lián)系 （1）物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提； （2）債權(quán)是物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)； （3）物權(quán)與債權(quán)相互滲透。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 （1）主體特征的區(qū)別 物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。 （2）權(quán)利性質(zhì)的區(qū)別 物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)只是請求權(quán)。 （3）客體上的區(qū)別 物權(quán)的客體只能是物而不是行為；債權(quán)的客體既包括行 為也包括物，債權(quán)一般指向的是行為，間接涉及到物。 （4）權(quán)

8、利設(shè)定上的區(qū)別,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（4）期限上的區(qū)別 物權(quán)一般來說，法律上無期限上的限制；債權(quán)有期限的限制。 （5）效力上的區(qū)別 物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，同一物上數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)；債權(quán)具有平等性。 物權(quán)具有追及性，債權(quán)不具有追及性。 （6）保護(hù)方法上的區(qū)別 法律賦予物權(quán)人享有物上請求權(quán)；債權(quán)一般采取損害賠償,2020/9/27,6、物權(quán)的分類 （1）所有權(quán)（又稱自物權(quán)） （ 2）用益物權(quán) 指對他人所有物享有以使用收益為內(nèi)容的限制性物權(quán)。主要包括：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。,2020/9/27,（3）擔(dān)保物權(quán)

9、 是指以擔(dān)保債務(wù)履行為目的，債務(wù)人或者第三人在自已合法的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利上設(shè)定的具有優(yōu)先受償權(quán)內(nèi)容的他物權(quán)。主要包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型 1、房地產(chǎn)所有權(quán) 土地所有權(quán) 房屋所有權(quán)（獨(dú)有、共有、建筑物區(qū)分所有） 2、房地產(chǎn)他物權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán),2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（三）房屋所有權(quán) 1、建筑物區(qū)分所有權(quán) 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物

10、內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（1）特征 復(fù)合性 專有權(quán)的主導(dǎo)性 一體性 權(quán)利主體身份的多重性 （2）種類 縱切型區(qū)分所有權(quán) 是指一般連棟式或雙并式分間所有建筑物。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,橫切型區(qū)分所有權(quán) 指將一棟建筑物作橫的水平分割，使各層分別由不同的人所有的建筑物。 混合型區(qū)分所有權(quán) （3）專有部分及專有權(quán) 專有部分是指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨(dú)立使 用的建筑 物部分。專有部分的存在是區(qū)分所有權(quán)成立的基礎(chǔ)。構(gòu)成專有部分須具備三個(gè)條件：,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

11、基本知識,構(gòu)造上的獨(dú)立性 也稱物理上的獨(dú)立性，是指各區(qū)分部分有客觀明確的 事實(shí)區(qū)分，即一專有部與另一專有部分須在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍。 利用上的獨(dú)立性 利用上是否具有獨(dú)立性，依以下標(biāo)準(zhǔn)判斷：一是單獨(dú)使用，即指建筑物區(qū)分部分無須借助其他輔助部分，,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,即可獨(dú)立使用?？煞駟为?dú)使用，通常是以該區(qū)分 部分有無獨(dú)立出入門戶為判斷要素。二是獨(dú)立的 經(jīng)濟(jì)效用。 形式的獨(dú)立性 即通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。但它是以構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立為基礎(chǔ)的，若構(gòu)造上和利 用上的獨(dú)立性不復(fù)存在，則法律上的獨(dú)立性也不存在。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,

12、（4）共有部分及共有權(quán) 共有部分主要包括三方面： 建筑物的基本構(gòu)造部分 公共使用的部分，如公共設(shè)施、消防設(shè)備等 僅為部分區(qū)分所有人共有的部分。 共有權(quán)按其成立可分為法定共有權(quán)和約定共有權(quán)。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#16. 【案例10】,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,區(qū)分共有權(quán)中的幾個(gè)特別問題 屋頂平臺(tái)的歸屬 有二種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為應(yīng)屬頂樓住戶所有權(quán)的范圍；二是應(yīng)歸區(qū)分所有人共有。 我認(rèn)為，若沒有特別規(guī)定，應(yīng)歸全體區(qū)分所有人共有,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,地下停車場的所有權(quán)和使用權(quán) 地下停車場不同于一般的空間，它可以成為所有權(quán)的客體，但地下停車場在建

13、筑物內(nèi)已形式了一定的空間，且范圍明確，可以作為特定物，而單獨(dú)成為所有權(quán)的客體。它是歸區(qū)分所有權(quán)人共有，還是歸開發(fā)商所有？我認(rèn)為，主要看其成本是否攤?cè)氲椒课莸某杀局小?2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,我國物權(quán)法對車庫、車位的規(guī)定有： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#19. 案例12,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,2、房屋共有 （1）共有的定義

14、及特征 共有是指二個(gè)或二個(gè)以上民事主體對于同一物 共同享有所有權(quán)。它有下列特征： 共有的主體是二個(gè)以上的民事主體，但多個(gè)主體對共 有物只享有一個(gè)完整的所有權(quán)；共有的客體是同一物共有人對共有物按份額或平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，而是所有權(quán)之間的聯(lián)合。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（2）按份共有 也稱分別共有，是指二個(gè)以上的共有人按各自 的份額分別對其共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的 一種共有類型。 （3）共同共有 它是基于共同關(guān)系而形成的共有，如夫妻關(guān)系、家庭成員關(guān)系等，在共同共有中，共有物并沒有份額，各共有人的權(quán)利和義務(wù)都是平等的。,2020/9/27,二

15、、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,夫妻共有財(cái)產(chǎn)本科教學(xué)資料/教學(xué)案例2.ppt#8. 該房屬于共有房屋嗎？ 家庭共有財(cái)產(chǎn) 家庭共有財(cái)產(chǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)是不同的，所謂家庭財(cái)產(chǎn)是指家庭成員共同所有和各自所有的財(cái)產(chǎn)的總和。家庭財(cái)產(chǎn)既包括家庭成員的共有財(cái)產(chǎn)，也包括家庭成員的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,區(qū)分家庭共有財(cái)產(chǎn)與家庭成員個(gè)人財(cái)產(chǎn)的意義是：一是在家庭成員分家析產(chǎn)時(shí)，只能對家庭共有財(cái)產(chǎn)而不能個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割；二是因在對外經(jīng)營活動(dòng)中負(fù)有債務(wù)時(shí)，個(gè)人經(jīng)營的以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；家庭經(jīng)營的，以家庭共有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；三是家庭成員共同生活期間，為家庭的共同生活和生產(chǎn)需要所付出的開支，由家庭共有財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)

16、。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（四）優(yōu)先購買權(quán) 是指特定人依法或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有在同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。 （1）優(yōu)先購買權(quán)的主要種類 共有人的優(yōu)先購買權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán) （2）優(yōu)先購買權(quán)行使的條件 出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人是先買權(quán)行使的,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,前提條件。其他情況不得行使先買權(quán)，主要有： （1）因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、征收等非買賣轉(zhuǎn)移標(biāo)的物； （2）以招標(biāo)、拍賣方式出賣標(biāo)的物的； （3）依強(qiáng)制方式出賣標(biāo)的物的。 同等條件也是先買權(quán)的行使條件。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（3）優(yōu)先購買

17、權(quán)的順位 共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于其他優(yōu)先購買權(quán)； 物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)。 應(yīng)注意的問題：數(shù)個(gè)共有人同時(shí)享有相同的優(yōu)先權(quán)時(shí)，應(yīng)由出賣人決定先買權(quán)人；在數(shù)人租用同一建筑物的不同部分時(shí)，若在整體出賣時(shí)，承租人無優(yōu)先購買權(quán)。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#10. 【案例6】,2020/9/27,（五）相鄰權(quán)的特征和性質(zhì) （1）相鄰權(quán)的涵義 是指二個(gè)或二個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用 人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方 提供便利的權(quán)利和接受限制的義務(wù)。 （2）特征 主體是相鄰房地產(chǎn)的所有人或使用人 相鄰權(quán)的內(nèi)容十分復(fù)雜 相鄰權(quán)的客體是因行使房地產(chǎn)所有權(quán)

18、或使用權(quán)所體現(xiàn) 的財(cái)產(chǎn)利益或其他利益。,2020/9/27,（3）性質(zhì) 相鄰權(quán)不是一種獨(dú)立的物權(quán)，是所有權(quán)的延伸和對所 有權(quán)的一種限制，屬于所有權(quán)的范疇。因?yàn)椋?相鄰權(quán)的規(guī)定大都為禁止性規(guī)定，不允許當(dāng)事人通過 約定加以排除； 相鄰權(quán)無需登記。 （4）相鄰權(quán)的種類 1）土地相鄰權(quán) 土地相鄰權(quán)主要有： 鄰地地基動(dòng)搖或其他危險(xiǎn)防免的相鄰關(guān)系,2020/9/27,水的相鄰關(guān)系 包括：相鄰的用水關(guān)系，相鄰的排水關(guān)系。 鄰地使用的相鄰關(guān)系 包括：鄰地土地的通行關(guān)系，相鄰?fù)恋毓芫€安設(shè)關(guān)系 營繕的鄰地使用關(guān)系。 越界相鄰關(guān)系 包括：越界建筑的相鄰關(guān)系，越界竹木的相鄰關(guān)系， 果實(shí)越界關(guān)系.,2020/9/27,

19、2）建筑物的相鄰關(guān)系 相鄰使用關(guān)系 包括：區(qū)分建筑物相鄰使用關(guān)系，相鄰建筑物使用關(guān)系 日照妨害 不可量物侵害,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（六）房地產(chǎn)他物權(quán) 1、房地產(chǎn)用益物權(quán) 對他人所有物享有以使用收益為內(nèi)容的限制性物權(quán)。主要包括：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。 （1）建設(shè)用地使用權(quán) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動(dòng)續(xù)期。,2020/9/27,（2）地役權(quán) 1）含義 是指為了自已使用、經(jīng)營房地產(chǎn)的便利而使用他人房 地產(chǎn)的一種權(quán)利。如通行權(quán)、排水權(quán)等。 在地役權(quán)關(guān)系中，為自已房地產(chǎn)的便利而使用他人房地產(chǎn)一方稱為地役權(quán)人（也稱需役地人），將自已的房地產(chǎn)

20、供他人使用的一方，稱為供役地人。 地役權(quán)的發(fā)生必須以二宗土地為前提，否則，地役權(quán) 無以成立，即供役地和需役地。,2020/9/27,2）地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別 性質(zhì)不同。相鄰關(guān)系是直接由法律規(guī)定和確認(rèn)的，是所有權(quán)延伸和限制；地役權(quán)則主要依當(dāng)事人間的合約產(chǎn)生，屬他物權(quán)的范疇。 兩者適用的范圍不同。相鄰權(quán)適用的范圍既包括土地毗鄰關(guān)系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內(nèi)部區(qū)域的毗鄰關(guān)系。地役權(quán)只適用于土地之間的利用關(guān)系。 兩者的權(quán)利要求程度不同。相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，所反映的是不動(dòng)產(chǎn)毗鄰關(guān)系中最基本的生活,2020/9/27,生產(chǎn)、安全要求。地役權(quán)作為約定權(quán)利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土

21、地利用權(quán)能上比相鄰權(quán)有較大擴(kuò)展。 權(quán)利義務(wù)的主體范圍不同。相鄰權(quán)的權(quán)利、義務(wù)主體的都是特定的，只能在相鄰不動(dòng)產(chǎn)主體之間產(chǎn)生，地役權(quán)是一個(gè)獨(dú)立的用益物權(quán)，具有物權(quán)對世性的特征，故其義務(wù)主體是不特定的。 兩者權(quán)利發(fā)生的前提條件不同。相鄰權(quán)必須以相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)為前提，地役權(quán)并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時(shí)即使兩地并不相連。,2020/9/27,相鄰權(quán)的行使一般是無償，地役權(quán)的設(shè)定往往 是有償?shù)摹?2020/9/27,案例： A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊B有一商店，A與B曾于2004年5月訂立一項(xiàng)書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得興建高層建筑，以阻礙A

22、的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C。在與C訂立合同時(shí)，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢11層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。 A得知這一情況后，立即找B和,2020/9/27,C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令C停止興建旅館，請求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。問題： （1）C興建11層旅館是否侵犯A的相鄰權(quán)？（2）A與B的合同屬于什么性質(zhì)?是否設(shè)定了地役權(quán)；（3）B與C的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?（4）A是否有權(quán)請求C停止

23、興建旅館?,2020/9/27,2、擔(dān)保物權(quán) 指以擔(dān)保債務(wù)履行為目的，債務(wù)人或者第三人在 自已合法的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利上設(shè)定的具有優(yōu)先受償權(quán) 內(nèi)容的他物權(quán)。主要包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置 權(quán)等。 抵押權(quán)是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（1）特征 特定性 不可分性 從屬性 物上代位性,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（2）房地產(chǎn)抵押的類型 房地產(chǎn)抵押 在建工程抵押 預(yù)購商品房貸款抵押 最高額抵押,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（3）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn) 抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

24、抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（4）不能抵押的房地產(chǎn) 土地所有權(quán)； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押）； 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的

25、財(cái)產(chǎn)； 依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn) 。 （5）房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定 同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán) 幾宗房地產(chǎn)可以一并抵押,2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)只能以抵押人自已可以處分和收益的份額為限設(shè)定抵押 租賃權(quán)對抵押權(quán)的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押設(shè)定后,地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 抵押期間問題 絕抵合同問題 抵押財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),2020/9/27,二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,抵押房地產(chǎn)的拍賣問題 保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)或市價(jià)的80%；若出現(xiàn)流拍，每次降低的數(shù)額不超過前次保留價(jià)的20%。 保留價(jià)、起拍價(jià)由委托人、拍賣行確定。,2020/9/27,

26、二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本知識,（6）關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 受償順序是：購房者、建筑企業(yè)的工程款、銀行設(shè)定抵押的債權(quán)。,2020/9/27,案例1,2002年6月23日，某商業(yè)銀行寶河支行與坤軒房 地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司簽訂人民幣資金借款合同 一份，約定由寶河支行向坤軒公司貸款150萬 元，借款期限為2002年6月23日至2002年11月 23日，月利率為8.91。借款利息自借款轉(zhuǎn)存到 坤軒公司賬戶之日起計(jì)算。同日，寶河支行按借 款合同付給坤軒公司150萬元。此前于2002年,

27、2020/9/27,案例1,6月22日，寶河支行曾與九鼎置業(yè)企劃有限公司簽訂一份抵押合同，約定：為確保借款合同的全面實(shí)際履行，九鼎置業(yè)企劃公司愿以其擁有的某城市花園三幢商住樓中的200萬元權(quán)益作抵押；擔(dān)保范圍為主合同的本金及利息、借款人應(yīng)支付的違約金（包括罰息）、賠償金和實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)的費(fèi)用（包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)）,2020/9/27,案例1,抵押期間為主合同生效之日至主合同履行期限屆 滿之日后兩年止抵押合同簽訂后，由于寶河支行 工作人員的疏忽，雙方并未及時(shí)登記部門辦理 抵押登記。后因坤軒公司不能按期歸還借款，寶 河支行于2003年1月6日以坤軒公司與九鼎置業(yè) 企劃公司被告向法院起訴。,2020/

28、9/27,案例2,2002年6月，祥龍房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司為建設(shè)資金融資的需要，以自己正在建設(shè)的明光大廈的第15層作為抵押物，向京港城市商業(yè)銀行申請抵押貸款，貸款金額 1000萬元人民幣，期限1年。經(jīng)有關(guān)登記機(jī)關(guān)登記生效后，京港城市商業(yè)銀行發(fā)放了全額貸款。2003年1月，明光大廈竣工。2003年3月，祥龍公司在通知京港城市,2020/9/27,案例2,商業(yè)銀行的情況下,開始售樓.其中將15層A座以40萬元售與劉女士并告知?jiǎng)⑴吭摌且驯坏盅旱那闆r劉女士在辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證之后，以A座這套房產(chǎn)作抵押向某國有商業(yè)銀行京港分行申請貸款，期限10年。抵押合同亦經(jīng)登記。2003年8月，由于祥龍公司未能按期

29、清償貸款金額，京港城市商業(yè)銀行提起訴訟。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)金融案例.ppt#8. 【案例4】,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（一）房地產(chǎn)交易形式 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的形式：有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓 有償轉(zhuǎn)讓的形式：商品房預(yù)售、商品房銷售、房 屋買賣,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,1、商品房預(yù)售 （1）商品房預(yù)售的條件 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中 的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定 金或房價(jià)款的行為.但必須符下列條件: 已支付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證; 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;,2020/9/27,三、房地產(chǎn)

30、交易,按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金 達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工 進(jìn)度和竣工日期; 已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證。 （2）商品房預(yù)售登記的法律效力 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。,2020/9/27,案例分析 未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記，商品房預(yù)售合同能否生效？ 【案情介紹】 1996年5月，原告房地產(chǎn)公司發(fā)售靜宜公寓的樓花。被告廣告公司派人前去查詢。經(jīng)洽談，雙方達(dá)成協(xié)議。協(xié)議約定：（1）廣告公司購買房地產(chǎn)公司靜宜公寓D座1202、1203兩個(gè)單元的物業(yè)，共200平方米，每平方米售價(jià)為7000元人民

31、幣。（2）房地產(chǎn)公司按廣告公司的要求，改變原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，將上述兩單元的物業(yè)作特殊設(shè)計(jì)、施工及裝飾，為此，廣告公司須,2020/9/27,另外支付房地產(chǎn)公司改裝費(fèi)14萬元人民幣;（3） 上述物業(yè)于1997年12月31日前交付廣告公司使 用。（4）本合同簽字時(shí)，廣告公司應(yīng)向房地產(chǎn) 公司支付定金7萬元，本合同簽訂后9個(gè)月內(nèi)，應(yīng) 支付50%的房價(jià)款及全部改裝費(fèi)，余款在房屋交 付前支付。（5）本合同自簽字之日起生效。,2020/9/27,合同簽訂后，廣告公司如約向房地產(chǎn)公司支付了合同定金7萬元，房地產(chǎn)公司遂按合同規(guī)定對廣告公司所訂房屋進(jìn)行了特殊設(shè)計(jì)、施工和裝飾。但隨后廣告公司未按合同約定向房地產(chǎn)公司支付房

32、價(jià)款和改裝費(fèi)。房地產(chǎn)公司多次向其催要廣告公司答復(fù)，現(xiàn)已放棄購買所訂房產(chǎn)的打算雙方遂發(fā)生糾紛。房地產(chǎn)公司向法院起訴，要求廣告公司繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。廣告公司辯稱：雙方的合同未經(jīng)市房地產(chǎn)主管部門登記因而不發(fā)生效力，所以它可以退訂。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,2、商品房銷售中的廣告問題 下列情況不得發(fā)布廣告 （1）在未經(jīng)依法取得國有土地上開發(fā)建設(shè)的； （2）在未經(jīng)國家征收的集體土地上建設(shè)的； （3）未取得商品記預(yù)售許可證的； （4）權(quán)屬有爭議的； （5）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格；,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（6）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限

33、制房地產(chǎn)權(quán)利的； 房地產(chǎn)廣告的要求 （1）房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)為實(shí)際的銷售價(jià)格，并明示價(jià)格的有效期； （2）房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,距離表示，不得用時(shí)間距離表示； （3）房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目形象、環(huán) 境作為本項(xiàng)目的效果； （4）房地產(chǎn)廣告中不得有融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或投資回報(bào)的承諾； （5）房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，其基本單位必須是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,注意：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀 請，但出賣人就商品房開發(fā)

34、規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及 相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品 房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影 響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入 商品房買賣合同，應(yīng)視為合同內(nèi)容.本科教學(xué)資料/教學(xué)案例2.ppt#6. 廣告宣傳與購房合同不一致，怎么辦？,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,3、商品房銷售合同中的幾個(gè)問題 定金問題 (1)若簽訂合同時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)展商不具備銷售、預(yù)售資格，購房者不具備購買資格，按無效合同處理，發(fā)展商退還定金及利息，過錯(cuò)方賠償損失。 (2)若購房者在約定條件下與發(fā)展商簽訂合同,但雙方在具體條款不能達(dá)成一致,則不適用定金罰則.,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,(3

35、)若簽訂認(rèn)購書后,出現(xiàn)自然災(zāi)害,政府征用土地, 變更規(guī)劃等原因致使無法再簽訂合同,返還定金。 (4)定金不同于訂金。后者沒有保證訂約的性質(zhì)一方違約，另一方無權(quán)要求雙倍返還，只能得到原額。 (5)定金不同于預(yù)付款。 (6)違約金與定金問題.,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,認(rèn)購、訂購和預(yù)訂協(xié)議的效力問題 預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本約合同必須具備二個(gè)條件： 一是它們具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容；二是出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#9. 【案例5】,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,面積誤差的處理 當(dāng)事人應(yīng)在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式;合同

36、未作約定的,按以下原則處理: A.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià); B.面積誤差比絕對值超過3%時(shí),買房人有權(quán)退房,中止合同履行。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積） 合同約定面積100% 若購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定 面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房款由購 買人補(bǔ)足；超出3%部分的房款由開發(fā)企業(yè)承 擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房人。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,若產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差 比絕對值在3%以內(nèi)部分的房款由開發(fā)企業(yè)返還 購房人；絕對值超過3%部分的房款由開發(fā)企業(yè) 雙倍返還。,2020/9/27,三、

37、房地產(chǎn)交易,4、房地產(chǎn)交易的程序 簽訂書面合同 當(dāng)事人應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià) 房產(chǎn)管理部門對有關(guān)文件審查，作出是否受理決定 審核申報(bào)的成交價(jià) 當(dāng)事人按規(guī)定繳納稅費(fèi),2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,辦理產(chǎn)權(quán)登記 5、不能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 權(quán)屬有爭議的 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的 未經(jīng)依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的.本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#7. 【案例4】 已依法公告屬于拆遷范圍的房地產(chǎn),2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 6、房地產(chǎn)交易中應(yīng)注意的問題 審查主體資格是否合法，當(dāng)事人的意思是否真

38、實(shí)。 審查交易客體是否具備交易條件 （1）成本價(jià)房改房上市交易后，其收入在按規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后歸個(gè)人所有；,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（2）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房，可以先按成本價(jià)補(bǔ)足房款及利息產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，上市交易按成本價(jià)房處理；也可直接上市交易，其收入在按規(guī)定繳納稅費(fèi)和土地收益后，由職工個(gè)人和原單位按比例分享。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,(3)購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地

39、收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。本科教學(xué)資料/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理.ppt#20. 【案例13】,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,6、其他房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓形式 以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人 一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn) 因企業(yè)被收購、兼并、合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更； 以房地產(chǎn)抵債的。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛處理 （1）土地使用權(quán)出讓合同 開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

40、土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,-已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； -未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記

41、等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持 -均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用 權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； -合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。,2020/9

42、/27,三、房地產(chǎn)交易,房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的 ，按照約,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照

43、當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng),2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,認(rèn)定為借款合同。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合

44、同。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,（4）商品房買賣合同 因以下導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9

45、0日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。,2020/9/27,三、房地產(chǎn)交易,出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持,2020/9/27,原告劉某是某電腦公司職員，被告郭某是某中學(xué)教師，原告與被告系朋友關(guān)系。2000年11月原告劉某得知本市某房地產(chǎn)公司出售經(jīng)濟(jì)適用房，欲購買一套。而根據(jù)本市有關(guān)政策規(guī)定，只有具有本市戶口的人才有資格購買，原告非本市戶口，

46、無購房資格。原告就與被告口頭商定，由原告以被告名義購買經(jīng)濟(jì)適用房一套，商品房由原告實(shí)際占有、使用。隨后，原告出資20萬元，由被告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，購得一套80平方米的兩居室房，產(chǎn)權(quán)人登記,2020/9/27,為郭某。之后不久，郭某以該房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵 押向銀行貸款15萬元借給其弟做生意。貸款到期后，郭某無力償還，銀行遂要求變賣房屋以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。劉某得知后向法院起訴，主張自己為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求確認(rèn)被告的房屋抵押行為無效。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（一）房地產(chǎn)登記制度的社會(huì)功能 界定和確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 保護(hù)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定 維護(hù)交易安全，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序 降低

47、交易成本，實(shí)現(xiàn)交易的便捷,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（二）房地產(chǎn)登記的公信力 登記的公信力主要表現(xiàn)以下幾方面： 從積極方面看，每個(gè)人對登記給予信賴； 對于第三人產(chǎn)生推定效力，登記權(quán)利人的權(quán)利被視為如同登記薄上的記載而存在； 在登記記載與權(quán)利人的實(shí)際權(quán)利不一致時(shí)，對第三人來說，以登記薄上的記載為準(zhǔn)；,2020/9/27,五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,縱然登記記載是因?yàn)榈怯浌賳T錯(cuò)誤而發(fā)生的，登記記載對于信賴登記而受讓權(quán)利的第三人仍然有效； 若登記薄上的權(quán)利被注銷，即便權(quán)利人享有權(quán)利， 但對第三人來說，推定該項(xiàng)權(quán)利不復(fù)存在。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（三）原則及范圍 1、原則 實(shí)

48、行權(quán)利主體一致的原則 屬地管理原則 2、房地產(chǎn)登記的權(quán)利客體范圍 土地：城鎮(zhèn)國有土地、集體土地 房產(chǎn)：農(nóng)村和城市房屋。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（四）房產(chǎn)登記 1 、登記的一般程序 申請與受理 權(quán)屬審核 記載于登記簿 頒發(fā)權(quán)屬證書 2、登記的種類 總登記（即靜態(tài)登記） 動(dòng)態(tài)登記 （1）初始登記,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,新建房屋、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋。 應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 登記申請書； 申請人身份證明； 建設(shè)用地使用權(quán)證明； 建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明； 房屋已竣工的證明 房屋測繪報(bào)告；其他必要材料。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（2）轉(zhuǎn)移登記 房

49、屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割合并、裁決等原因，使權(quán)屬發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（3）變更登記 權(quán)利人名稱發(fā)生變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化而進(jìn) 而進(jìn)行的登記。房屋現(xiàn)狀變化包括：房屋坐落街 道、門牌號和名稱改變；房屋面積的增加或減少 同一所有權(quán)人分割、合并房屋的等。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（4）注銷登記 是指因房屋滅失、放棄所有權(quán)的、他項(xiàng)權(quán)利終 止等而進(jìn)行的登記。 （5）他項(xiàng)權(quán)利登記 抵押權(quán)

50、登記 、抵押權(quán)變更登記、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記 、在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記 地役權(quán)登記,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（6）預(yù)告登記 是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。也稱預(yù)登記、暫先登記、假登記。預(yù)登記是對買受人房屋所有權(quán)的期待權(quán)進(jìn)行的公示，因此具有對抗第三人的效力。申請預(yù)告登記的情形：預(yù)購商品房；預(yù)購商品房設(shè)定抵押； 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（7）更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，申請更正登記。 （8）異議登記 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以

51、申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)措施。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的幾個(gè)問題 （1）房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情形 未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或未按照規(guī)劃 許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的； 申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的； 申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的； 申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記 房屋被依法查封期間

52、，權(quán)利人申請登記的。 （2）房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看： 房屋所有權(quán)初始登記； 在建工程抵押權(quán)登記； 因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記。,2020/9/27,四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,（3）注銷權(quán)屬證書 申報(bào)不實(shí)的；涂改權(quán)屬證書的；房屋權(quán)屬滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷的；人民法院、司法機(jī)關(guān) 生效的法律文書確定權(quán)屬不實(shí)或錯(cuò)誤的；登記機(jī)關(guān)應(yīng)注銷權(quán)屬證書。,2020/9/27,（4）公用設(shè)施等的登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。,2

53、020/9/27,因房地產(chǎn)開發(fā)拆遷，開發(fā)公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、發(fā)票等用于辦理產(chǎn)權(quán)證的證件。2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將開發(fā)公司為其安置的房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。,2020/9/27,同日，李某向吳某交付了“訂金”20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦

54、產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除,2020/9/27,五、物權(quán)法、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響,（一）物權(quán)法中涉及房地產(chǎn)的一些新規(guī)定 1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面 （1）明確提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 （2）增加了三種登記方式 更正登記、異議登記、預(yù)告登記,2020/9/27,五、物權(quán)法、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響,（3）明確區(qū)分了合同效力和登記效力 物權(quán)法明確了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動(dòng)的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效 。,2020/9/27,五、物權(quán)法、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響,（4）登記錯(cuò)誤賠償 因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。,2020/9/27,五、物權(quán)法、房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)的影響,（5）對不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)做出了規(guī)定 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取 2、建筑物區(qū)分所有權(quán) 3、關(guān)于土地征收和房屋拆遷問題 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收