1、徐州邳州金陵置業(yè)項目商業(yè)市場研究及規(guī)劃銷售建議,2008年4月,上略優(yōu)術(shù)房地產(chǎn)營銷顧問,首先，感謝金陵置業(yè)給我們這樣一個機(jī)會參與到珠江路項目的策劃思考中來。根據(jù)與金陵置業(yè)的初步溝通，結(jié)合我們對邳州市場研究以及對項目進(jìn)行座談討論的基礎(chǔ)上，我們形成了此份“邳州商業(yè)市場分析及項目建議”提案。 我們希望能以此份提案為契機(jī)，與貴司進(jìn)一步溝通，并適時開始全面深刻的策略交流；以期形成最為準(zhǔn)確和最富實(shí)效的操盤思路，為項目的成功竭盡所能！,目錄,第一部分 宏觀市場分析,第二部分 住宅市場分析,第三部分 商業(yè)市場分析,第四部分 項目自身分析,第五部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議,第一部分 宏觀市場分析,前期報告已提交（略）,第

2、二部分 住宅市場分析,前期報告已提交（略）,第三部分 徐州邳州商業(yè)市場分析,專業(yè)市場分析,商業(yè)市場特點(diǎn),商業(yè)市場分布,百貨業(yè)態(tài)分析,家電市場分析,綜合超市分析,在售商業(yè)分析,主要街道分析,商業(yè)市場分析,一、邳州市整體商業(yè)市場分布情況,老城區(qū),中部區(qū)域,新汽車站,新政府,邳州城市商業(yè)發(fā)展趨勢： 延建設(shè)路由南向北，由老城向新城發(fā)展,借助新汽車站，形成如家具市場的專業(yè)市場集中商業(yè),老商業(yè)中心，核心商業(yè)中心，以百貨，家電，通訊為主。,借助新政府，形成行政商務(wù)文化中心,借助北部新城的開發(fā)，延建設(shè)路的商業(yè)開始成活，以社區(qū)商業(yè)為主,二、邳州商業(yè)總體呈現(xiàn)特點(diǎn),目前商業(yè)供應(yīng)的區(qū)域集中度較高，主要集中在老城區(qū)，具

3、備較強(qiáng)的輻射能力。,城市輪廓北移，商業(yè)與行政中心往北發(fā)展已成定局。,新建商業(yè)用房未來集中上市，呈放量趨勢，市場供求關(guān)系明顯逆轉(zhuǎn)，競爭進(jìn)一步加劇。,檔次不高邳州消費(fèi)產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費(fèi)場所一般以大眾消費(fèi)為主。,模式落后市場大多商業(yè)運(yùn)作管理模式落后，如個體小商家，缺乏競爭力，從長遠(yuǎn)看只是商業(yè)業(yè)態(tài)升級完成前的替代品。,滯銷嚴(yán)重,大型商業(yè)不溫不火,三、邳州百貨業(yè)態(tài)分布情況,1、百貨綜合商場經(jīng)營面積較大，接近10萬平方米，對于邳州主城2030萬人口的城市已經(jīng)飽和。 2、進(jìn)駐的品牌檔次不高，各大商場經(jīng)營業(yè)態(tài)雷同。 3、商業(yè)功能劃分，過于簡單，細(xì)分程度不夠，管理混亂,四、綜合超市分析,1、

4、對于邳州市場來說，擁有這么多不同品牌的超市，而且總營業(yè)面積超過50000平方米，已經(jīng)相當(dāng)飽和。 2、從經(jīng)營情況來看歡樂買和蘇果超市的經(jīng)營狀況良好，檔次高且分店多。預(yù)計未來23年一些超市將會倒閉。 3、從分布情況來看，老城區(qū)占4家，新區(qū)1家，新老城結(jié)合部1家。可見商業(yè)氣氛和人流亮依舊在老城區(qū)， 新區(qū)商業(yè)發(fā)展緩慢，未來必將有大型超市進(jìn)駐新區(qū)。,五、家電專業(yè)市場分析,1、從品牌來說，邳州擁有3家品牌家電商，和一些當(dāng)?shù)氐奶厣娖魃?，但是從人流量來看，?dāng)?shù)匕傩帐呛舨徽J(rèn) 電器的品牌，但是不可否認(rèn)品牌電器的雄厚實(shí)力，相信未來這些當(dāng)?shù)氐奶厣娖魃潭紝⒔?jīng)營慘淡。 2、從經(jīng)營情況來看五星電器經(jīng)營情況最差，其它幾家

5、經(jīng)營情況相當(dāng)。主要是五星電器的店鋪獨(dú)特性導(dǎo)致。 3、從分布情況來看，集中分布在宏大財富廣場（2家），老商業(yè)區(qū)建設(shè)路上（2家），青年西路（2家）。 新區(qū)還沒有家電賣場。 4、從經(jīng)營面積來看，目前市場上電器經(jīng)營面積超過25000平方米，相對邳州來說，飽和，競爭相當(dāng)激烈。,六、專業(yè)市場分析,1、老的專業(yè)市場，由于時間的積累和品種的唯一性，目前已經(jīng)比較繁華。 2、新的專業(yè)市場，由于沒有時間的積累，目前經(jīng)營慘淡。 3、目前邳州缺乏建材市場、餐飲一條街等專業(yè)市場。,七、主要街道商業(yè)分析,邳州目前的商業(yè)處于初級階段，以生活超市、電器賣場以及沿街品牌服飾店為主，業(yè)態(tài)較為單一，品牌檔次較為落后，店面形象也較差，

6、經(jīng)營狀況一般。,建設(shè)路：城市的商業(yè)中心街道，主要商業(yè)業(yè)態(tài)為電子數(shù)碼和百貨商店，北段主要為二手手機(jī)市場。 解放路：城市的次級商業(yè)街區(qū)，主要是高端品牌服飾專賣店及小商品批發(fā)市場。 民主路：城市的次級商業(yè)街區(qū)，主要是低端的服飾門面店、一些餐飲娛樂及摩托車電動車自行車專賣店。 青年路：城市的次級商業(yè)街道，主要是城市配套功能、一些品牌專賣店及電腦一條街（韓世步行街南端）,建設(shè)路（一）,建設(shè)路（二）,業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,如圖所示，建設(shè)路主要以電子數(shù)碼（45）和百貨店為主（18），光手機(jī)賣場就有9家，5家大型百貨店。整體營業(yè)面積超過50000平方米，是邳州最繁華的地段。,租金構(gòu)成分析,路段北段是同盛國際廣場，已經(jīng)

7、進(jìn)駐樂時代廣場、肯德基，租金收益相對較高，24元/天左右。 該路段南端是邳州老的商業(yè)中心，多為百貨商場及手機(jī)賣場。租金收益相對較高，34元/天左右。 注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內(nèi)。,青年東路（一）,青年東路（二）,業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,如圖所示，青年東路主要以配套（45）和服飾為主（26） 配套多以城市功能配套和學(xué)校配套為主，如政府機(jī)關(guān)、銀行、移動、書店等。 該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業(yè)面積超過3000平方米。 該路上最繁華的是華聯(lián)歡樂買和韓世步行街,租金構(gòu)成分析,路段西北段為宏大財富廣場，租金相對較高。 路段西南段為韓世商業(yè)街，租金還可以。 該路段西側(cè)靠近老商業(yè)中心，品

8、牌專賣店較多。價格正常保持在35元/天左右。 注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內(nèi)。,民主路（一）,民主路（二 ）,民主東路（三）,業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,如圖所示，民主東路主要以服飾（45）和餐飲娛樂為主（33），服飾多位低檔流行服飾為主，其中韓流購物中心的服飾較為集中。 該路段美容美發(fā)足療店也較多，但是檔次多位中低檔。 該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業(yè)面積超過3000平方米，有一般關(guān)門。 該路上最繁華的是韓流購物中心,租金構(gòu)成分析,路段西南段為宏大財富廣場，品牌專賣店較多，租金相對較高價格正常保持在35元/天左右。 路段西北段為靠近老商業(yè)中心，租金還可以。 該路段東段多位老建筑和簡

9、易建筑，同時由于經(jīng)營的品種多位低檔所以價格較低。 注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內(nèi)。,解放東路（一）,解放東路（二）,大唐街,萬興市場,萬興市場,萬興市場,解放東路（三）,業(yè)態(tài)構(gòu)成分析,如圖所示，解放東路主要以服飾（58）和餐飲娛樂為主（20），服飾多為品牌專賣店屬于高端消費(fèi)，其中集中商業(yè)為萬興批發(fā)市場。 該路上的餐飲娛樂，有多家洗浴KTV中心，營業(yè)面積超過3000平方米，較為高端。 由于靠近老商業(yè)中心，路段西側(cè)多位品牌專賣店和手機(jī)二手市場。,租金構(gòu)成分析,路段西段靠近老商業(yè)中心，品牌專賣店較多，租金相對較高價格正常保持在24元/天左右。 該路段有萬興市場和在建的大唐街，所有整體租金

10、較高。 該路段東段由于商業(yè)建筑較新，整體租金情況也比其它道路的同等地段租金較高 注：租金僅針對1F鋪位，2F及以上不計在內(nèi)。,八、在售商業(yè)項目分析,大唐街（二）,銷售情況,項目分析 從地段上來看，項目地段中等，沒有宏大財富廣場和同盛國際廣場的位置好，未來前景堪憂。 從規(guī)劃業(yè)態(tài)來看，業(yè)態(tài)規(guī)劃種類較多，多為服飾、餐飲、休閑等。過于大眾化！ 從銷售情況來看，銷售情況不好，目前銷售情況沒有超過10。 從招商情況來看，目前沒有成立專門的招商隊伍，缺乏開發(fā)商的引導(dǎo)，只能靠市場緩慢自由形成。,價格情況 一層外街：1500020000元、平方米；內(nèi)街800012000元/平方米 二層：60008000元/平方

11、米；三層：40006000元/平方米；四層：30004000元/平方米,同盛國際廣場（一）,同盛國際廣場（二）,銷售情況 沿建設(shè)南路銷售價格在20000元/平方米，沿金三角公園800010000元/平方米， 6 、7 、8 、9價格50007000元/平方米。2、3#、4#、10價格30005000元/平方米。目前還有少量房源銷售。,租金情況,項目點(diǎn)評 從地段來看，老商業(yè)中心的北邊緣，新城的南邊緣，地段相當(dāng)優(yōu)越。 從銷售來看，銷售了將近3年（2005年開始）還有少量房源沒有售完，市場需求量較低。 從招商情況來看，引進(jìn)了時代超市和麥當(dāng)勞，但是目前商業(yè)入住率依舊僅20左右，內(nèi)鋪多為空鋪。,同盛國際

12、廣場（三）,2008年招商優(yōu)惠政策： 一、凡一次性購買商鋪的在現(xiàn)行價格上優(yōu)惠20，首付50即可入駐經(jīng)營，余款可辦理按揭或者一年內(nèi)分期付款。 二、凡租賃經(jīng)營的租金租三免一，第二年、第三年在現(xiàn)行租賃價格的基礎(chǔ)上在讓利3020，三年后租金也保證低于邳州同類同期同地段商鋪的租賃市場價格。 三、在租賃期內(nèi)和合同期滿后，在同等條件下，原租戶有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。 四、08年3月31日前簽約的客戶“五一”期間可免費(fèi)獲得青島商務(wù)游的機(jī)會。,宏大財富中心（一）,宏大財富中心（二）,銷售情況： 目前沿主要干道的門面銷售超過95%,集美廣場1-4層還有大量商鋪沒有銷售. 沿街商業(yè)價格15000-23000元/P

13、FM,集美廣場內(nèi)街8000元/PFM 左右. 項目點(diǎn)評: 從經(jīng)營情況來看:目前是邳州人流最集中,運(yùn)作最好的商業(yè)項目.華聯(lián)歡樂買帶動了青年路的商業(yè)氛圍,五星電器帶動了民主路的商業(yè)氛圍.而集美廣場的商業(yè)情況不容樂觀. 從招商來看,引進(jìn)華聯(lián)歡樂買和五星電器是項目招商的成功點(diǎn),如果集美廣場組團(tuán)也想獲得成功,必須還要引進(jìn)大型的商家. 從銷售情況來看,目前是邳州最好的商業(yè)項目,主要原因是招商的成功.,中浙浙江國貿(mào)廣場（一）,中浙浙江國貿(mào)廣場（二）,銷售情況,價格情況 運(yùn)河路56807280元/平方米；黃河路58807280元/平方米,項目點(diǎn)評 目前銷售情況極差，住宅和商鋪都沒有銷售記錄。 商業(yè)定位符合周邊

14、情況，新區(qū)沒有合適的菜場。但是邳州人對于購買產(chǎn)品菜場的概念還沒有形成。,通成世紀(jì)廣場（一）,三星花苑,其它商業(yè)項目,邳州商業(yè)總結(jié),1、針對23萬市區(qū)人口的邳州市來說，目前的商業(yè)市場容量已經(jīng)飽和。邳州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有依托，城市人口數(shù)量增加緩慢，導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展緩慢。 2、邳州大型商業(yè)地產(chǎn)項目，80以上銷售緩慢，而且后期經(jīng)營較差。建議不要在邳州做大型綜合性商業(yè)項目。 3、百貨業(yè)管理模式及經(jīng)營狀況不樂觀，并且已經(jīng)飽和。 4、餐飲娛樂也不發(fā)達(dá)，目前邳州僅有2家休閑餐廳，沒有專門的商業(yè)一條街。主要是當(dāng)?shù)匕傩盏南M(fèi)習(xí)慣和城市本身的消化能力問題。 5、電子、通訊、電腦等高科技商業(yè)業(yè)態(tài)，在邳州已經(jīng)有了自己的集結(jié)地

15、，不可能在形成新的集結(jié)地點(diǎn)。,第四部分 項目自身分析,立地條件及四至分析,交通分析,一、交通道路性質(zhì) 項目北側(cè)為珠江西路，目前只有4米寬，項目改造后會拓寬至20多米。 項目西側(cè)為南京北路，目前還沒有修 項目東側(cè)為建設(shè)北路，是邳州南北城市主干道,本案,南京北路,建設(shè)北路,珠江西路,二、交通工具 邳州現(xiàn)有交通工具多為公交車、出租車、人力三輪車、摩托車、電瓶車、自行車。 居民出行多采用摩托車、電瓶車、自行車。,珠江路現(xiàn)階段經(jīng)營種類分布表（一）,珠江路（二）,業(yè)態(tài)分布情況： 珠江路是項目所在街道，目前主要功能為社區(qū)配套及一些摩托車專賣店。 社區(qū)配套多為低檔餐飲（65以上）為主，其它還有足療店、漁具店、

16、干洗店等。,租金構(gòu)成分析,地塊當(dāng)前商業(yè)價值小結(jié),商業(yè)現(xiàn)狀： 形態(tài)：珠江路商業(yè)街商業(yè)氛圍不濃，共有街鋪約有0多家，平均面積約在平米之間；總經(jīng)營使用面積約平米左右，業(yè)態(tài)主要為餐飲、百貨以及小公司等，是近年消費(fèi)行為的自然積累，商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出小、雜、散、亂的特點(diǎn)。 定位：中等，部分偏低 業(yè)種與經(jīng)營狀況：以中小型餐飲、生活配套、建材配套為主，業(yè)種較為局限，搭配不合理，目前項目周邊居住人口約僅5千多人，客流聚集能力不足：受總量規(guī)模、道路狀況、業(yè)種構(gòu)成的影響，未形成規(guī)?；纳虡I(yè)中心或商業(yè)街; 區(qū)域輻射能力：由于珠江路為數(shù)條丁字路的南端，通行力不強(qiáng)，不具備較強(qiáng)的輻射能力 租金狀況：租金情況非常的低0.30.元

17、/m2/天。在訪談中，店主對這邊的租金價格覺得還是比較高的，希望明年可以在降一些。 發(fā)展?jié)摿Γ航煌顩r的改善使其具備了一定的發(fā)展?jié)摿Α?此外，在當(dāng)?shù)囟鄠€大型商業(yè)樓盤在的不斷興起中，一輪又一輪“投資風(fēng)暴”的過后，投資者們的投資行為呈現(xiàn)理性化發(fā)展趨勢。現(xiàn)有商鋪發(fā)展呈現(xiàn)供需兩疲的現(xiàn)狀，經(jīng)營品種也較為廉價低檔。 投資收益不明顯，因此，大部分投資者基本沒有在此進(jìn)行高價值消費(fèi)品及服務(wù)的投資意向。我們必須摒棄現(xiàn)有的一些致命觀點(diǎn)，尋找創(chuàng)新、合理的新的競爭突破口。,地塊北側(cè)和西側(cè)緊鄰市場主干道（珠江西路和南京北路） 地塊沿珠江西路長約500米，商業(yè)價值突出，目前人流量大不顯荒涼。 第四中學(xué)的南門將開設(shè)在珠江路段

18、，以學(xué)生為主體的消費(fèi)群體較大, 青少年可以說是各個消費(fèi)階層中最容易訴求的，他們的消費(fèi)行為屬于沖動型，雖然消費(fèi)檔次普遍不高，但消費(fèi)次數(shù)多、易滿足的特點(diǎn)深受許多低成本投資者的喜愛。但在本案的規(guī)劃中應(yīng)控制數(shù)量。,機(jī)會,威 脅,劣勢,優(yōu)勢,發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，突出價值點(diǎn)！,周邊多為居民自建老樓房，檔次很低。所以要求本案的商業(yè)立面要設(shè)計的新穎富有商業(yè)氣氛 珠江西路東段目前的商鋪形象零亂，后期可以與政府城管聯(lián)系，統(tǒng)一出 新，以提高整個街區(qū)的市場形象,機(jī)會,威 脅,劣勢,優(yōu)勢,規(guī)避劣勢，化不利為有利，差異化競爭！,劣勢,威 脅,機(jī)會,優(yōu)勢,邳州整體城市往東，往北發(fā)展，目前北部發(fā)展較多 項目地塊北路緊靠第四中學(xué)，存在一

19、定的學(xué)校特定商業(yè)條件 新城大量的開發(fā)建設(shè)卻缺小一條區(qū)域性集中商業(yè)街區(qū)，我們可以以南有解放路,北有珠江路為使命，來提升珠江路的城市地位，并以此來規(guī)劃與建設(shè)我們的商業(yè)街，以此來打動買家的注意力。,把握機(jī)會，顛覆傳統(tǒng)格局，樹立邳州新型商業(yè)標(biāo)桿,第五部分 項目建議,規(guī)劃建議,項目西側(cè)未來是老城與新城的連接道路，屬于城市的主干道，所以不能忽略西側(cè)的商業(yè)價值，建議建沿街商業(yè)門面。 項目西北角未來是十字路口，建議建3層商業(yè)群樓面積控制在20003000平方米。,段,段,商業(yè)中心考慮其精品化、低進(jìn)入門檻，在業(yè)種業(yè)態(tài)上體現(xiàn)經(jīng)營特征， 低總價，高單價，實(shí)現(xiàn)商業(yè)中心價值最大化。 建議將整個商業(yè)中心分為個種類: 挑高

20、底商+整商主力店 沿珠江路小高層下為米挑高底商，面對四中 珠江路與北京南路轉(zhuǎn)角為整商主力店； 沿珠江路多層下為底商（含部分生活中心）；,商業(yè)戶型建議,1、建議沿珠江西路商業(yè)門面層高設(shè)置為6米，做到買一層用2層的效果，在后期銷售中增加產(chǎn)品的附件值。 2、地塊西北角的裙商層，建議1層4.8米，二層3.2米，三層3.2米?？偯娣e控制在20003000平方米。 3、項目西側(cè)門面建議做2層，1層6米，2層3.2米,6米層高商鋪室外效果圖,6米層高商鋪室內(nèi)裝修效果圖,商業(yè)等級的劃分,所在城市的大部分區(qū)域,周邊幾個社區(qū)的消費(fèi)者,某個社區(qū)的消費(fèi)者,鄰里周邊消費(fèi)者,城市型商業(yè),區(qū)域型商業(yè),社區(qū)型商業(yè),近鄰型商業(yè)

21、,覆蓋所在城市及周邊城市,超級型商業(yè),規(guī)模： 0.7萬m2,規(guī)模： 7萬m2以上,規(guī)模： 1.5-7萬m2,規(guī)模： 1.3萬m2,規(guī)模：10萬m2以上,項目現(xiàn)階段商業(yè)等級定位,鄰里商業(yè)中心,鄰里中心規(guī)劃核心：,核心一： 鄰里中心是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。 說明 如果說過去的兩年是名副其實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)年，那么未來2到3年商業(yè)地產(chǎn)的主題將是社區(qū)配套商業(yè)。鄰里中心的成功經(jīng)驗(yàn)就是：首先，在功能定位上，以服務(wù)業(yè)為主（占80%），其中又有40%到50%是餐飲業(yè)。其次，采用商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。其三，在管理模式上，一開始就實(shí)行市場化運(yùn)作，從原來單純的物業(yè)管理跨

22、越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。,核心二： 鄰里中心可視為社區(qū)商業(yè)中心的概念，是相對于市級商業(yè)中心孕育而生的。 說明 “社區(qū)商業(yè)”內(nèi)在的分量在于：便民利民、巨大商機(jī)、提升社區(qū)形象。許多大城市開始關(guān)注這一領(lǐng)域。回望身邊的各種商業(yè)形態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，關(guān)于社區(qū)內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃明顯滯后。 針對本案，就當(dāng)?shù)囟愿緵]有所謂的社區(qū)商業(yè)的定位和規(guī)劃，所以說鄰里中心是本案商業(yè)和銷售推廣的最佳定義。,核心三： 在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預(yù)留部分溢價資金做為本案商業(yè)運(yùn)營的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險。 說明： 商業(yè)用房銷售價格僅是該區(qū)域目前住宅售價倍左右，但其售價和市場的租金均價比較后仍然有泡沫。目前本區(qū)域的商品結(jié)構(gòu)、

23、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)指向均不支持這樣一個大體量的商業(yè)街是顯而易見的。 不對屬地市場的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性就會比較小。,鄰里中心規(guī)劃核心：,市場定位： 根據(jù)對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競爭環(huán)境及對該板塊的綜合分析，結(jié)合對本案現(xiàn)有設(shè)計方案的理解，建議本案的商業(yè)部分綜合定位為： 邳州城北第一，綜合型鄰里消費(fèi)中心 南有解放路北有珠江路 平米商業(yè)街建成后輻射本社區(qū)及周邊區(qū)域（四中），形成世紀(jì)大道南側(cè)與奚中路北側(cè)直徑新的中心商業(yè)街區(qū)。 本項目以鄰里中心的形式使社區(qū)服務(wù)商品吸納周邊消費(fèi)，將擔(dān)負(fù)滿足周邊直徑公里居住人群生活需求及休閑娛樂需求，并擔(dān)負(fù)部分城

24、市商業(yè)功能。 將被打造為集生活、餐飲、服務(wù)、娛樂、休閑的街區(qū)式的鄰里商業(yè)中心 。,鄰里商業(yè)中心的核心價值 邳州北城中心商業(yè)區(qū)域強(qiáng)調(diào)是片區(qū)商業(yè)中心街區(qū)概念 區(qū)別于周邊不同的獨(dú)立商鋪； 區(qū)域社區(qū)服務(wù)中心強(qiáng)調(diào)綜合型鄰里服務(wù)概念 區(qū)別于普通小區(qū)商業(yè)配套以及市場型的商業(yè) 最具性價比的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)實(shí)際使用空間賦予的綜合性特色 區(qū)別于普通住宅小區(qū)內(nèi)的商鋪,推廣主線： 新型鄰里中心概念+區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域化商業(yè)中心為主訴求要點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)服務(wù)功能的齊全與獨(dú)立性,業(yè)態(tài)規(guī)劃,學(xué)校配套商業(yè)區(qū),生活配套商業(yè)區(qū),服務(wù)配套商業(yè)區(qū),菜場,學(xué)校配套商業(yè)區(qū)：文具用品店、電玩店、書店、網(wǎng)吧等。 第一：網(wǎng)吧經(jīng)營者第二：游戲廳經(jīng)營者第三：桌球城經(jīng)營者第四：文具、玩具、模型代理商、零售商第五：音像制品、電子產(chǎn)品經(jīng)營者第六：文化休閑書籍經(jīng)營者,生活配套商業(yè)區(qū)：餐飲、服飾、茶社、衛(wèi)生所、美容美發(fā)店、藥店等 菜場：1樓為分割產(chǎn)權(quán)菜場，23樓KTV浴室或城市快捷酒店等 服務(wù)配套商業(yè)區(qū)：銀行、電信、移動、聯(lián)通、等,學(xué)校配套商業(yè)區(qū),生活配套商業(yè)區(qū),服務(wù)配套商業(yè)區(qū),菜場,商業(yè)業(yè)種的設(shè)定,鄰里中心的建設(shè)成功的經(jīng)驗(yàn)是： 功能定位在先，后續(xù)管理跟進(jìn) 對鄰里中心來說，在招商經(jīng)營的時候有12項功能是我們必備的：銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、