1、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估的若干思考 摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地作為建設(shè)用地的重要組成部分，若能依法自由流轉(zhuǎn)，則對于保障農(nóng)村、農(nóng)民權(quán)益，緩解建設(shè)用地緊張，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大。文章分析了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地價格影響因素的差異，并在介紹國有建設(shè)用地使用權(quán)估價理論的基礎(chǔ)上，以嘉興市為例，探討了集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價思路，提出了完善估價的合理化建議。 關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；使用權(quán)價格；估價方法 一、集體建設(shè)用地使用權(quán)價格影響因素差異分析 （一）權(quán)利狀況不完整 產(chǎn)權(quán)是市場交易的基礎(chǔ)，權(quán)益是交易價格的關(guān)鍵。與國有建設(shè)用地使用權(quán)相比，集體建設(shè)用地使用權(quán)受到諸多限制，具體體現(xiàn)在兩方面：1.流轉(zhuǎn)權(quán)的限

2、制性。根據(jù)土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，這意味著集體建設(shè)用地只供農(nóng)村集體組織或成員自身使用，不享有國有建設(shè)用地使用權(quán)的市場流通屬性。2.處分權(quán)的缺失性。以出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)，在法律層面享有相對完整用益物權(quán)，在享有占有、使用、收益權(quán)利的同時，還具備進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押等處分權(quán)；而集體建設(shè)用地的用益物權(quán)則相對不完整，且不具備相應(yīng)處分權(quán)?！巴亍辈弧巴瑱?quán)”，勢必也難以實現(xiàn)“同價”。 （二）交易市場半隱形 長期以來，我國一直實行“城鄉(xiāng)分治”、“一地兩制”的二元土地利用管理體制，由此形成既相互聯(lián)系、又彼此獨立的兩個不同用地市場。然而，我國

3、法律嚴(yán)格限制、禁止集體建設(shè)用地進(jìn)入流通市場，但面對強烈的建設(shè)用地需求，受巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，集體建設(shè)用地“私下交易”十分活躍，“協(xié)商定價”相當(dāng)普遍，已形成了一個半公開、半地下的隱形交易市場。這樣，土地資源難以通過市場競爭機制來實現(xiàn)高效利用或最佳利用，導(dǎo)致土地收益水平下降。相對于發(fā)展完善的國有建設(shè)用地市場而言，同樣收益能力的集體建設(shè)用地難以在土地市場中實現(xiàn)與國有建設(shè)土地同等的市場價格水平，集體建設(shè)用地價格水平存在折價問題。 （三）開發(fā)程度不均衡 土地開發(fā)程度直接影響土地價格。嘉興市國有建設(shè)用地通常集中成片，交通便利，區(qū)位條件較好，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、配套，有統(tǒng)一的熟化標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)程度較高，一般達(dá)

4、到“五通一平”。而集體建設(shè)用地一般位置較偏遠(yuǎn)，零星分布，且受產(chǎn)權(quán)、資金等因素制約，缺乏統(tǒng)一的開發(fā)管理模式，開發(fā)程度普遍較低，熟化標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭，開發(fā)程度也參差不齊，主觀性、隨意性大。因此，由于開發(fā)程度不同，集體建設(shè)用地使用權(quán)價格總體上要較國有建設(shè)用地低，且即使同為集體建設(shè)用地但由于相互開發(fā)程度的不同差異，其價格也存在較大差別。 二、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價方法探討 （一）成本逼近法 成本法逼近法，是指以開發(fā)土地的各項費用之和為依據(jù)，再結(jié)合正常的開發(fā)利潤、投資利息、應(yīng)繳納稅金、土地增值收益等來推算土地價格的估算方法。其估價思路主要是將土地取得費和開發(fā)費作為“基本成本”，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲得等量收

5、益的基本原理，加上“基本成本”產(chǎn)生的投資利潤和利息，以及土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，最終求得土地價格。從成本角度來看，集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)，最大的區(qū)別主要在：1.國有新增建設(shè)用地征地價格中，除對農(nóng)地價格的補償外還包括社會保障價格，而集體建設(shè)用地中，土地使用權(quán)取得成本主要是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)價格，不計社會保障價格部分；2.使用集體建設(shè)用地可以不繳納征地管理費、農(nóng)業(yè)開發(fā)基金等費用。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)成本構(gòu)成中的土地取得費應(yīng)按實際客觀發(fā)生的費用來計，一般低于相應(yīng)的國有建設(shè)用地。 計算公式：P集= Ea+Ed+T+R1+R2+R3 式中：P集待估集體建設(shè)用地價格 Ea土地取得費（不考慮社

6、會保障、征地管理費、開發(fā)基金等） Ed土地開發(fā)費 T稅費 R1利息 R2利潤 R3土地增值 （二）市場比較法 市場比較法是指根據(jù)替代原則，把待估宗地與具有可比性的類似土地交易實例進(jìn)行比較分析，并根據(jù)交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地價格的方法。在市場成熟度高且有大量交易案例時，一般優(yōu)先采用市場比較法，但集體建設(shè)用地市場發(fā)育不健全，交易信息不透明，理論上并不具備選用市場比較法進(jìn)行估價的前提條件。但考慮到國有建設(shè)用地市場成熟，同一供需求內(nèi)類似國有建設(shè)用地作為可比案例，并在常規(guī)的交易情況、估價期日、區(qū)域因素、個別因素以及年期修正的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在產(chǎn)權(quán)保障

7、、權(quán)利狀況以及市場發(fā)育程度等方面的差異，進(jìn)行針對性的修正，具體量化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由估價師根據(jù)所在區(qū)域的具體情況予以綜合考慮。 計算公式：P集=（P國-K）ABCDEFG 式中：P集集體建設(shè)用地使用權(quán)價格 P國國有建設(shè)用地案例使用權(quán)價格 A交易情況修正系數(shù) B估價期日修正系數(shù) C區(qū)域因素修正系數(shù) D個別因素修正系數(shù) E集體建設(shè)用地風(fēng)險程度修正系數(shù) F集體建設(shè)用地權(quán)利狀況修正系數(shù) G集體建設(shè)用地市場成熟度修正系數(shù) K土地開發(fā)程度差異修正值 （三）收益還原法 收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)，在估算土地未來每年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價時點的收益總

8、和的估價方法。簡單來講，土地價格就是求未來年份凈收益現(xiàn)值之和，又稱為收益價格。考慮到集體建設(shè)用地權(quán)能受限制、收益欠穩(wěn)定等因素影響，理論上應(yīng)略低于同類國有建設(shè)用地年凈收益。土地還原率可以參照國有建設(shè)用地采用土地純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法等方法加以確定，同時也須考慮集體建設(shè)用地法律保障程度不足、處置權(quán)能受限、交易信息不透明等潛在交易、使用風(fēng)險，因此，集體建設(shè)用地土地還原率一般大于同類國有建設(shè)用地。 計算公式：P集= a/（r+r）1-1/（1+r）n 式中：P集集體建設(shè)用地使用權(quán)價格 a國有建設(shè)用地案例使用權(quán)價格 r國有建設(shè)用地還原率 r 集體建

9、設(shè)用地還原率修正值 n使用年限（參照同類建設(shè)用地最高使用年限） 三、完善集體建設(shè)用地價格評估的合理化建議 （一）建立嘉興市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是指，在土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)村集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域按不同用途分別評估，在某一估價時點一定年限的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞?zhǔn)地價是人們了解和掌握區(qū)域內(nèi)地價水平重要資料，也是估價人員進(jìn)行價格評估的重要手段。建立起農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系，一方面可作為地價評估重要的價格依據(jù)和法律依據(jù)，為集體建設(shè)用地市場的建立、健康發(fā)展提供技術(shù)支持和宏觀指導(dǎo)；另一方面也可以為政府制定土地管理制

10、度和投資決策提供客觀依據(jù)。 （二）建立嘉興市統(tǒng)一農(nóng)村集體建設(shè)用地交易平臺，進(jìn)行交易信息網(wǎng)上公示制度 地方政府應(yīng)該建立起統(tǒng)一的農(nóng)民集體建設(shè)用地市場及交易信息數(shù)據(jù)庫，及時更新、完善信息資料，并利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)媒體，對集體建設(shè)用地交易的數(shù)量、位置、面積、時間、價格等信息進(jìn)行網(wǎng)上公示。這樣一方面可以避免私下交易、暗箱操作，杜絕腐??；另一方面可以解決土地交易中信息不公開、不對稱等問題，讓集體建設(shè)用地使用權(quán)價格真正從“協(xié)商價”走向“市場價”，同時也極大地豐富估價機構(gòu)的信息數(shù)據(jù)庫，為更大程度客觀、公正評估集體建設(shè)用地使用權(quán)價格提供可能。 （三）地方評估機構(gòu)、估價師應(yīng)積極建立、完善估價信息數(shù)據(jù)庫 評估機構(gòu)內(nèi)部應(yīng)建立一套科學(xué)、有效的估價信息采集管理制度，估價師要密切關(guān)注城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場變化和交易情況，及時更新、完善信息數(shù)據(jù)庫，確保信息資料有代表性、覆蓋面廣、時效性強。應(yīng)收集的內(nèi)容包括：交易土地位置、規(guī)劃設(shè)計條件（用途、建筑密度、容積率、