1、xx年房地產(chǎn)年度報(bào)告范文 ：金融界網(wǎng)站 申萬宏源：傅靜濤、王勝 申萬宏源傅靜濤、王勝認(rèn)為，現(xiàn)階段似乎又到了一個(gè)股票市場上漲，財(cái)富效應(yīng)向房地產(chǎn)和消費(fèi)品輻射的階段。只不過這一次，股票是從歷史級(jí)別的高性價(jià)比區(qū)域出現(xiàn)的反彈，而房價(jià)仍處于絕對高位，預(yù)期的改善只能帶來量的復(fù)蘇，價(jià)格的正循環(huán)依然存疑，而消費(fèi)品的改善可能來得更早一些。一、消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期正“由點(diǎn)及面”，3月PMI略超季節(jié)性，或暫時(shí)打消市場對于經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂。但現(xiàn)在就談經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是為時(shí)尚早，討論XX年基本面預(yù)期可能“前高后低”的三個(gè)理由。 近期，關(guān)于經(jīng)濟(jì)基本面的好消息開始增加，特別是消費(fèi)品領(lǐng)域。包括春季糖酒會(huì)白酒樂觀預(yù)期確認(rèn)，定制家具促銷訂單復(fù)蘇，

2、高端零售銷售改善，合資品牌汽車降價(jià)、國產(chǎn)品牌跟進(jìn)（增值稅減稅影響的驗(yàn)證），年初保費(fèi)收入恢復(fù)性增長等。隨之而來的，是消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期正“由點(diǎn)及面”。消費(fèi)品的行情，也從白酒個(gè)股，地產(chǎn)后周期開始，正在全面發(fā)酵樂觀預(yù)期。另外，3月PMI回升至50.5超預(yù)期，3月環(huán)比增量是xx年以來季節(jié)性最高值。3月建筑業(yè)PMI回升至61.7，也是xx年以來季節(jié)性最高值，基建穩(wěn)增長效果初步顯現(xiàn)，或暫時(shí)打消市場對于經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂。 當(dāng)前的數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)是傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嗎，持續(xù)性如何？這應(yīng)該是當(dāng)下最重要的問題。我們認(rèn)為，現(xiàn)階段就調(diào)整對周期定位的認(rèn)識(shí)還為時(shí)尚早，看中期仍需堅(jiān)持“衰退期投資”，XX年基本面預(yù)期可能“前高后低”。下這

3、樣的判斷主要有三個(gè)理由： 1. 財(cái)政支出前置支撐中短期總需求回升，但下半年持續(xù)性存疑。XX年1-2月公共財(cái)政支出同比14.6，政府性基金支出同比110。而根據(jù)XX年財(cái)政預(yù)算，XX年公共財(cái)政支出同比僅6，政府性基金支出同比24，低于2018年的9和33，更明顯低于XX年1-2月的水平。這種財(cái)政支出前置，使得中短期總需求有支撐，但下半年持續(xù)性存疑。 2. 個(gè)人所得稅按年收入累進(jìn)（vs.按月累進(jìn)）會(huì)產(chǎn)生居民到手收入前置效應(yīng)，上半年對高端消費(fèi)有支撐作用，下半年則會(huì)轉(zhuǎn)向壓制。在稅前收入不變的情況下，個(gè)人所得稅適用稅率按年累進(jìn)，會(huì)使得年初適用稅率更低，年底適用稅率更高；而按月累進(jìn)下，各月適用的實(shí)際有效稅率

4、是相同的，這就產(chǎn)生了居民到手收入的前置效應(yīng)，這種效應(yīng)對高收入人群的影響更加顯著。稅前收入 30,000 萬的個(gè)人，1 月到手收入會(huì)增加 11，而 11-12 月的到手收入會(huì)減少 7；稅前收入 100,000 萬的個(gè)人，1 月到手收入會(huì)增加 20，而 12 月到手收入會(huì)減少 13，所以對消費(fèi)的影響是上半年支撐，下半年壓制。我們認(rèn)為，這能夠很好的解釋為什么高端零售正在復(fù)蘇，且市場普遍對耐用消費(fèi)品復(fù)蘇抱有樂觀預(yù)期。 3. xx年“水牛的記憶”不僅停留在 A 股市場，還有股市見頂后的房地產(chǎn)市場和消費(fèi)品景氣。xx年之后，我們對“股房蹺蹺板”特征一直保持著關(guān)注，現(xiàn)階段似乎又到了一個(gè)股票市場上漲，財(cái)富效應(yīng)向

5、房地產(chǎn)和消費(fèi)品輻射的階段。只不過這一次，股票是從歷史級(jí)別的高性價(jià)比區(qū)域出現(xiàn)的反彈，而房價(jià)仍處于絕對高位，預(yù)期的改善只能帶來量的復(fù)蘇，價(jià)格的正循環(huán)依然存疑，而消費(fèi)品的改善可能來得更早一些（也可以理解為，在房地產(chǎn)沒有大機(jī)會(huì)的情況下，股市的財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)在了消費(fèi)的復(fù)蘇上）。這也能夠解釋，為什么消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期正“由點(diǎn)及面”，而資產(chǎn)價(jià)格的相互影響，也不是一個(gè)能夠看長的邏輯。 二、策略推演預(yù)期：馬上相信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，短期可能不會(huì)看錯(cuò)方向，但可能選錯(cuò)結(jié)構(gòu)！在我們看來，后續(xù)當(dāng)幾乎所有人都在討論全年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，就是市場變得危險(xiǎn)的時(shí)刻。 策略分析師討論解釋現(xiàn)象只是基礎(chǔ)，更重要的是推演預(yù)期。消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期“由點(diǎn)及面” +

6、 3 月 PMI 略超預(yù)期，經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇的預(yù)期似乎暫時(shí)無法證偽，但也并非沒有瑕疵（我們討論經(jīng)濟(jì)可能“前高后低”的邏輯就是針對經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇預(yù)期的），經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇暫時(shí)無法有效形成才是中性假設(shè)。在我們看來，短期風(fēng)險(xiǎn)偏好維持高位、市場余溫尚存的最堅(jiān)實(shí)支撐，還是 5-6 月三個(gè)事件性改善的映射： （1） 4 月增值稅減稅實(shí)施，消費(fèi)品價(jià)格普遍下調(diào)是大概率，降價(jià)初期銷量的提振效果最強(qiáng)，后續(xù)會(huì)逐漸鈍化，所以 5 月初步驗(yàn)證減稅效果是大概率。 （2） 5 月是外資流入的季節(jié)性高峰，歷史上受到A 股納入全球主要指數(shù)的節(jié)奏影響，5 月、8 月和 11 月是外資流入季節(jié)性的峰值，20XX 年大概率不會(huì)落空。 （3） 5-

7、7 月是科創(chuàng)板“比價(jià)效應(yīng)”的兌現(xiàn)期，風(fēng)險(xiǎn)偏好階段性回升是大概率。 為什么都是風(fēng)險(xiǎn)偏好有支撐，卻一定要區(qū)分具體的支撐因素呢？在我們看來，現(xiàn)在就相信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，短期可能不會(huì)看錯(cuò)方向，但可能選錯(cuò)結(jié)構(gòu)！如果行情按照經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期演進(jìn)，中短期滯漲的周期應(yīng)該是最強(qiáng)方向；但如果行情的本質(zhì)還是“看中期催化，做短期輪動(dòng)”，中短期最強(qiáng)的方向就是消費(fèi)，后續(xù)輪動(dòng)的方向就可能是從“高端消費(fèi)”到“大眾消費(fèi)”，而周期行情可能不持續(xù)，只有少數(shù)有供給邏輯加持的周期可能走得更遠(yuǎn)。 所以，我們的核心觀點(diǎn)是，消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期“由點(diǎn)及面”，新的樂觀預(yù)期正在形成，市場總體處于頂部區(qū)域的判斷不變，但市場仍有能力對新的積極因素做出反映，短期仍將保

8、持余溫尚存的狀態(tài)。我們依然認(rèn)為，20XX 年基本面預(yù)期“前高后低”是大概率，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期暫時(shí)無法有效形成才是中性假設(shè)。這種情況下，短期消費(fèi)會(huì)好于周期。同時(shí)，隨著行情的演進(jìn)，當(dāng)幾乎所有人都在討論全年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，反而可能意味著市場再次變得危險(xiǎn)。 三、消費(fèi)品是后續(xù)催化劑相對確定的方向：5月增值稅減稅效果驗(yàn)證 + 5月外資流入高峰 + 財(cái)政支出前置、居民收入前置，重點(diǎn)關(guān)注白酒、汽車和保險(xiǎn)，后續(xù)可能出現(xiàn)向大眾消費(fèi)品輪動(dòng)，關(guān)注商貿(mào)零售和紡織服裝。關(guān)注安全生產(chǎn)主題（重點(diǎn)是化工）。 我們認(rèn)為結(jié)構(gòu)選擇上，后續(xù)催化劑相對確定的方向是消費(fèi)品：（1） 增值稅減稅初期消費(fèi)品“價(jià)跌量升”的效果更加確定，5月驗(yàn)證4月數(shù)據(jù)可

9、能是預(yù)期高點(diǎn)。（2） 5月外資流入高峰，傳統(tǒng)核心資產(chǎn)收益，消費(fèi)品是重點(diǎn)。（3） 居民收入前置階段性支撐居民日常消費(fèi)，財(cái)政支出前置階段性改善商務(wù)消費(fèi)，上半年消費(fèi)數(shù)據(jù)的驗(yàn)證風(fēng)險(xiǎn)較小。重點(diǎn)關(guān)注白酒、汽車和保險(xiǎn)。板塊輪動(dòng)是常態(tài)，后續(xù)賺錢效應(yīng)向大眾消費(fèi)品擴(kuò)散的概率較大，關(guān)注商貿(mào)零售和紡織服裝。另外，不排除市場階段會(huì)發(fā)酵經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的預(yù)期（這在我們看來是市場變得危險(xiǎn)的信號(hào)），如果要覆蓋這部分相對收益，可以聚焦安全生產(chǎn)主題，關(guān)注有供給邏輯支撐的周期（重點(diǎn)是化工） （-東南偏北） 2018年的房地產(chǎn)情況，筆者覺得仍然 _，大概率仍將在房產(chǎn)調(diào)控中度過。 今年的調(diào)控政策，主要還是針對的一二線城市，其實(shí)也并沒有完全

10、展開，像三四五線城市去庫存仍然是任重而道遠(yuǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對房地產(chǎn)的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識(shí)到房地產(chǎn)的天變了，沒有意識(shí)到隨著政策邏輯、市場邏輯、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場正式開啟，而下半場無論在政策環(huán)境、盈利模式，以及競爭路徑和理念上，都和過去20年完全不同，房地產(chǎn)正在迎來真正的歷史性巨變。 其實(shí)從另幾個(gè)維度也可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)大趨勢，那就是一些行業(yè)龍頭的反應(yīng)，比如現(xiàn)在已經(jīng)有很多房地產(chǎn)行業(yè)龍頭開始轉(zhuǎn)做房屋租賃，這是幾個(gè)意思呢？ 其實(shí)也很好理解，一方面是國家政策鼓勵(lì)，行業(yè)龍頭也率先支持。另一方面也預(yù)示了，未來

11、房地產(chǎn)行業(yè)極大可能面臨轉(zhuǎn)型。 因此，樓市的調(diào)控，不一定代表了房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。只是對于炒房的人來說，可能是真的進(jìn)入了寒冬。另一方面，在中國的人口紅利、市場紅利、制造業(yè)紅利和全球化四大紅利結(jié)束之后，下一個(gè)30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個(gè)十五年的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。中國在下一個(gè)30年要跨越中等陷阱，進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，關(guān)鍵是能不能以灣區(qū)和城市群為中心推動(dòng)中國城鎮(zhèn)化質(zhì)的飛躍。 12月12日，發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布：支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力 _，符合條件的企業(yè)申報(bào)發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券，實(shí)行“一次核準(zhǔn)額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。 受這一消息的影響，

12、房地產(chǎn)行業(yè)近日的主力資金一改前幾日大幅流出的跡象，主力資金連續(xù)3日流入，流出延緩。 但這是否表明房地產(chǎn)企業(yè)真的可以高枕無憂了呢？ 答案顯然并不明朗。 從發(fā)改委的發(fā)文來看，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的主要目標(biāo)并不是資金投放，恰恰相反，這種投放是一種住房的總體供給投放。并不不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從這個(gè)角度來說，該政策對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑是一個(gè)反面的信號(hào)。 這說明，政府控制房價(jià)的根本出發(fā)點(diǎn)并沒有改善。 而從另一個(gè)角度來說，這個(gè)政策對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈其實(shí)毫無幫助。 有人說，2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，與上月持平，這是不是說

13、明房地產(chǎn)的調(diào)控政策放松了呢？ 但是我要說，貸款利率結(jié)束上漲的大背景是今年貨幣政策環(huán)境發(fā)生變化，今年以來，央行致力于保持穩(wěn)定寬松的貨幣政策，多次降準(zhǔn)以及定向降息，結(jié)果銀行獲得大量的廉價(jià)資金，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房貸由于壞賬率低反而受到銀行喜歡。 前一段時(shí)間，上海兩家銀行傳出下調(diào)房貸利率的消息。但是之后很快就被撤回。這表明，雖然貨幣環(huán)境寬松，但是國家對于房地產(chǎn)政策嚴(yán)格控制的初衷沒有發(fā)生變化。 與此同時(shí)，雖然在限購、限貸方面，今年不少城市以引進(jìn)人才的名義放松了限購，從效果來看對樓市的刺激作用不是很明顯，可能與沒有真正意義的松綁有關(guān). 房地產(chǎn)企業(yè)作為資源型和資金密集型企業(yè)的典型，其本身的發(fā)展過度

14、會(huì)剝奪整個(gè)國家新興生產(chǎn)要素的發(fā)展，降低整體的社會(huì)和市場經(jīng)濟(jì)的活力。 目前，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果已經(jīng)顯現(xiàn)。對房地產(chǎn)投資的依賴，確實(shí)抑制了社會(huì)正常的投資和消費(fèi)增長，從長遠(yuǎn)來看，對整個(gè)的社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展是非常負(fù)面的。降低房地產(chǎn)投資對整體經(jīng)濟(jì)乃至GDP的貢獻(xiàn)度，才能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力要素的良性循環(huán)和長遠(yuǎn)發(fā)展。XX年，這條主線應(yīng)該會(huì)繼續(xù)貫徹。 但是，鑒于目前房地產(chǎn)企業(yè)的支柱作用，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，必然是穩(wěn)定為主，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展。 所以，XX年的房地產(chǎn)行業(yè)，不會(huì)更加嚴(yán)厲，但是也絕不會(huì)松綁！ 謝謝。我對唐山不太了解，只是前幾天看到一份關(guān)于河北空氣質(zhì)量的報(bào)告，記憶中唐山在河北省墊了底。對于一個(gè)地

15、方房地產(chǎn)的預(yù)測，只要分析一下這個(gè)地方適宜人居住的綜合條件，就能得出。人口增長（外來人員所占比例）。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有潛力，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行勢頭足，能吸引高素質(zhì)人才來此工作生活，那么剛需就占一定比例。自然環(huán)境。現(xiàn)在人們對居住的自然生態(tài)十分重要，不必多言。城市軟實(shí)力。這就涉及到這個(gè)城市的歷史沉淀、文化產(chǎn)業(yè)投資與建設(shè)。當(dāng)然，其他涉及民生問題的各項(xiàng)政策、措施、建設(shè)，都會(huì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)生影響 在中國提中心城市起碼是省會(huì)，還有獨(dú)立核算市如大連青島寧波深圳等 要回答這個(gè)問題，先要了解國家的房產(chǎn)調(diào)控政策及其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。調(diào)控政策隨著經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，幾年一個(gè)輪回，市場貨幣增量太大時(shí)，政府就信貸開閘從松從速放貸，

16、各種限購政策放松，比如繳納社保要求5年變2年，首付成數(shù)降低，貸款利率打折，各種刺激后，之前被抑制的市場需求就像潮水一涌而出，房價(jià)就一波翻江倒海的上漲，市場最后趨于瘋狂，被信貸大水漫灌后的市場，房價(jià)都高的讓人無法相信，緊接著國家反向調(diào)控政策出臺(tái)，市場驟然變得冷靜。當(dāng)市場貨幣量趨緊，就收緊貸款，各種限購限貸政策都收緊，購房需求受到抑制，房價(jià)穩(wěn)定微漲或微跌，直到下一次放松的輪回。這個(gè)輪回3-5年就來一次，房價(jià)也是隨經(jīng)濟(jì)增長越調(diào)越高。政策不是很松就是很緊，市場不是火熱就是冰涼，市場發(fā)展的一點(diǎn)也不健康，像神經(jīng)病有沒有。顯然，把握好國家政策的變化，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)場交易，會(huì)使收益最大化。在政策放松初期加

17、杠桿進(jìn)場買入，在政策收緊初期賣出能獲得最大的短期收益。再踏準(zhǔn)不同地區(qū)的差異化的調(diào)控節(jié)奏，還能連續(xù)獲得高收益。比如14年底15年初，一線城市放松調(diào)控，進(jìn)場買入，一年房價(jià)翻倍，16年中期政策收緊賣出離場。立馬轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南三亞進(jìn)場買入，一年房價(jià)翻倍，18年初海南賣出離場，3年時(shí)間翻4倍，加上杠桿完全可以獲得8倍的收益，相當(dāng)給力。買房短期看金融，中期看土地，長期看人口，2018年經(jīng)過全國性的一輪房價(jià)輪動(dòng)上漲之后，現(xiàn)在處于收緊政策后的中期，短期已經(jīng)沒有獲利機(jī)會(huì)，長期還是有機(jī)會(huì)，抓緊局部熱點(diǎn)區(qū)域可以看未來3-5年。自住可以隨時(shí)入市，純投資可以先等等。在下次進(jìn)場之前，準(zhǔn)備好資金，繳納好社保公積金，做好工資流水，等機(jī)會(huì)來臨，再重裝出發(fā)?，F(xiàn)在是資本經(jīng)濟(jì)和階層固化的年代，房價(jià)的一輪上漲，就是一輪階層調(diào)