1、窗體頂端層層解剖|商鋪租金定價方法與計算公式窗體底端窗體頂端1. 影響商鋪定價的12個因素窗體底端窗體頂端窗體底端窗體頂端2. 商鋪租金定價的參考原則3.租金定價方法窗體底端窗體頂端4.租金定價公式（1）根據(jù)項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。 （2）憑方法對項目不同層別進行系數(shù)設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此

2、。 （3）計算各層別的權(quán)重系數(shù)。 公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) （4）計算總權(quán)重系數(shù)。 公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)（5）計算層別總價和層別均價。公式三：（目標銷售總額總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價 公式四：層別總價層別銷售面積（建筑面積）=層別均價 （6）在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下： 根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數(shù)值（此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設定思路與層別系數(shù)設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據(jù)不

3、同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。 公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。 公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。公式七：（層別計算銷售總額層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價 至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據(jù)市場的銷售情況、競爭環(huán)境、投資者的反饋、目標利潤的調(diào)整等因

4、素對具體的商鋪進行調(diào)整。【租金定價案例參考】項目價值評價表窗體底端窗體頂端價值實現(xiàn)表推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為66.57%，但如果無法確定項目4的銷售價格和租金時，需要在計算本案的租金時所需的平均價值實現(xiàn)度不將項目4的價值實現(xiàn)度計入其中，因此此時可得出的平均價值實現(xiàn)度為65.5%。A.租金統(tǒng)計及分析B.價值實現(xiàn)下的租金及售價定位根據(jù)各商場的租金來測算出本項目的平均租金。如果項目3的租金是以扣點的形式來取得的，那么是可以根據(jù)測算的項目3年收益來推算出其月租金的。各商場租金表（元/月）根據(jù)上表知項目競爭商場的平均租金為108元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價。本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度平均價值實現(xiàn)度= 10881%65.5%=