1、,經(jīng)濟測算與開發(fā)策略,物業(yè)配比 經(jīng)濟指標確定（主要為成本與價格確定） 經(jīng)濟測算 開發(fā)策略,原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例,各使用功能面積分配表,項目基本規(guī)劃指標 含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約140000m2 其中：地下商業(yè)約70000m2,注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。,基于項目定位基礎上的物業(yè)配比建議,注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設計等要求進行調整； 注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。,項目基本規(guī)劃指標 含

2、六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約140000m2 其中：地下商業(yè)約70000m2,物業(yè)配比調整前后比較,整體物業(yè)配比在調整前后變化不大； 商業(yè)面積基本不變； 住宅和寫字樓的面積有所下降； 酒店建筑面積上升。,經(jīng)濟指標確定,1.價格確定 參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當前銷售價格 創(chuàng)新產品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 2.成本 各種物業(yè)類型的開發(fā)建設成本參考上海市建筑造價規(guī)范 3.費率 各種取費標準參照上海有關規(guī)定,需要說明的是：所有經(jīng)濟指標的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關系等等，僅供前

3、期投資測算與開發(fā)策略制定參考。,開發(fā)成本的設定,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價部,注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設成本； 注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算； 注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務費用等，但不包括各項稅費。,開發(fā)成本比較,單位面積開發(fā)成本比較,總開發(fā)成本比較,酒店的單位面積開發(fā)成本最高； 地下商業(yè)不計容積率，不分攤地價成本，成本優(yōu)勢明顯。,地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首； 寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。,商業(yè)租金的確定,修正后租金通過算術平均法求得本項目每層的預期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金： B2：5.0元

4、/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2 考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專業(yè)市場為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對B1和B2的租金做進一步修正，其結果為： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2,租金確定方法：市場比較法,注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷 度、交通流量等等,商業(yè)的經(jīng)濟測算,注：以上面積為根據(jù)初步設計建筑平面圖計算之結果，僅供經(jīng)濟測算參考。,建筑

5、面積：145000平方米 開發(fā)成本：176000萬元 年租金收入：24137.8萬元 年營運成本： 24137.8*30%=7241.3萬元 年收益：24137.8-7241.3=16896.5萬元 投資回收周期：10.4年,投資成本高； 投資收益高； 投資回收周期較短； 投資風險較高；,酒店租金的確定,數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會,注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等,2004年四星酒店出租率與平均房價,本項目租金與出租率的確定,酒店的經(jīng)濟測算,前期投入高； 收益較高； 投資回收期較長； 投資風險較大。,建筑面積：52000平方米 造價成本

6、：89960萬元 客房數(shù)：500套 客房出租率：72.22% 平均房價：704.17元/套 年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1萬元 年營運成本：9281.1*42.45%=3939.8萬元 年收益：9280.1-3939.8=5340.3萬元 投資回收期：16.8年,注：來源于行業(yè)統(tǒng)計平均值的營運成本為：,寫字樓售價的確定,注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、昭示性、繁華程度、交通便捷度等等。,修正后售價通過算術平均法最終求得本項目預期售價為： 27725元/平方米,住宅售價的確定,注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、自

7、然景觀、交通便捷度等等。,修正后售價通過算術平均法并取中間值最終求得本項目預期售價為： 24356元/平方米,寫字樓與住宅的經(jīng)濟測算,寫字樓與住宅的共同特征： 投資成本較低； 投資收益高； 投資回收期短； 投資風險較??； 從成本收益的角度來看，住宅略高于寫字樓；,不同物業(yè)投資風險系數(shù)比較,投資風險的主要構成因素： 投資成本； 投資收益； 投資回收周期。,注：在投資風險的構因中，未考慮外部影響因素，如市場環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境等等； 注：投資成本高低與投資風險成反面關系，投資收益高低、投資回收期長短與投資風險成正面關系； 注：投資風險=投資成本風險+投資收益風險+投資回收期風險，數(shù)值高低與風險

8、成正面關系；,投資風險比較結果： 酒店最高； 商業(yè)次之； 寫字樓較低； 住宅最低。,保持現(xiàn)金牛、明星、問題產品的合理組合，實現(xiàn)產品及資源分配結構的良性循環(huán),成功的月牙環(huán)最佳模式 對于企業(yè)來說，如果能同時具有問題產品，明星產品和現(xiàn)金牛產品這三類，就有希望保持企業(yè)當前的利潤和長遠利潤的穩(wěn)定，形成合理的產品結構，維持資金平衡。,本項目的波士頓矩陣分析,本項目成功規(guī)避了瘦狗型產品； 現(xiàn)金牛產品分布比較合理； 問題產品偏多，對企業(yè)資金實力要求較高； 明星產品相對偏少；,酒店,寫字樓、住宅,商業(yè),本項目的波士頓矩陣分析,對策建議： 部分沿街商業(yè)產品租售結合，向現(xiàn)金牛產品轉化； 餐飲娛樂商業(yè)向明星產品轉化。,酒店、 餐飲娛樂商業(yè),寫字樓、住宅