1、項(xiàng)目調(diào)研步驟、方法等一、 項(xiàng)目調(diào)研，要按照規(guī)定的程序推進(jìn)和實(shí)施，并最后形成項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告的文本。二、 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告的形成，基本上可以分為界定、設(shè)計(jì)、實(shí)施、結(jié)果形成四個(gè)階段。具體可以概括為： 了解調(diào)研需求明確要解決的問(wèn)題確定調(diào)研目標(biāo)設(shè)計(jì)調(diào)研方案辨別信息類型及可能來(lái)源確定信息獲取方法設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)獲得工具（問(wèn)卷、訪問(wèn)提綱等）-現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施、收集數(shù)據(jù)信息數(shù)據(jù)處理、分析報(bào)告及結(jié)果展示。三、 原始數(shù)據(jù)收集的方法：入戶訪問(wèn)、攔截訪問(wèn)、電話調(diào)查、郵寄調(diào)查、小組座談會(huì)及深度訪談等。四、 收集數(shù)據(jù)的問(wèn)卷有兩種：1、結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷，即問(wèn)封閉式問(wèn)題，答案非是即非等的問(wèn)題。2、非結(jié)構(gòu)問(wèn)卷，即問(wèn)題是開(kāi)放式的。五、 設(shè)計(jì)抽樣方案及確定樣

2、本量，必須把握三個(gè)問(wèn)題：1、 要根據(jù)研究的問(wèn)題確定研究總體2、 要規(guī)劃怎樣從樣本框中抽出需要的樣本3、 要明確研究需要的樣本量，即該次調(diào)研需要多少調(diào)查對(duì)象項(xiàng)目調(diào)研具體實(shí)施一、 投資項(xiàng)目選題的基本方法即選項(xiàng)。實(shí)際上就是一個(gè)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的選擇問(wèn)題。選項(xiàng)的三要：1、 要下功夫： 關(guān)鍵是你要熟悉你的投資業(yè)務(wù)，不要盲目地交學(xué)費(fèi)。2、 要依資本而行3、 要有“根”：選的項(xiàng)目一定要有生命的根，就是要有活下去的條件、站得住腳的基石。爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的內(nèi)在力量，可以通俗的表示為四句話：別人沒(méi)有的；先于別人發(fā)現(xiàn)的；與人不同的；強(qiáng)人之處的。二、 投資項(xiàng)目調(diào)研的方案設(shè)計(jì)是指在一個(gè)擬投資項(xiàng)目的調(diào)研工作開(kāi)始之前，事先制定一個(gè)

3、科學(xué)、嚴(yán)密、可行的工作計(jì)劃并組織實(shí)施，以便在調(diào)研過(guò)程中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一內(nèi)容、統(tǒng)一方法、統(tǒng)一步驟，圓滿完成任務(wù)。方案設(shè)計(jì)必須明確的要點(diǎn)：1、 調(diào)研目的2、 調(diào)研對(duì)象（通常是指與擬投資項(xiàng)目相同或類似的項(xiàng)目）3、 調(diào)研單位4、 調(diào)研時(shí)間和調(diào)研期限5、 調(diào)研地點(diǎn)6、 調(diào)研方式和方法7、 調(diào)研資料的整理和分析的方法8、 調(diào)研費(fèi)用9、 出行方式 具體步驟：投資項(xiàng)目調(diào)研任務(wù)分解圖初步選項(xiàng) 確定調(diào)研目的 確定調(diào)研對(duì)象 確定調(diào)研方法 調(diào)研材料整理 確定調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn) 確定調(diào)研費(fèi)用。三、 案例：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目調(diào)研1、 內(nèi)容1） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況，包括城市經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)、人口、消費(fèi)文化等2） 行業(yè)信息，包括房地產(chǎn)規(guī)

4、模、水平、類型、等級(jí)層次、主要品牌的營(yíng)銷特點(diǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)育狀態(tài)、代理商情況以及媒體、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)等情況3） 市場(chǎng)狀況，包括項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、周邊在銷樓盤的相關(guān)情況、目標(biāo)客戶的來(lái)源與基本信息等4） 同類或類似項(xiàng)目的相關(guān)情況分析，如區(qū)位、地塊、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分、營(yíng)銷策略、成功與失敗個(gè)案等2、 調(diào)研基本流程1） 調(diào)研的前期準(zhǔn)備，包括調(diào)研目的、范圍、重點(diǎn)、提綱、需要客戶提供的成文資料、訪談目標(biāo)與考察目的地、調(diào)研的時(shí)間與人員安排2） 組建調(diào)研團(tuán)隊(duì)，人員分工，責(zé)任到人3） 按照計(jì)劃，分工行動(dòng)，實(shí)施調(diào)研，如進(jìn)行周邊樓盤的走訪、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查等4） 調(diào)研資料的整理分析，將一線的數(shù)據(jù)資

5、料進(jìn)行整理分析，得出欲知的調(diào)研信息5） 補(bǔ)充調(diào)研，即不詳之處、重點(diǎn)內(nèi)容要作重新調(diào)研，做到信息真實(shí)準(zhǔn)確。四、 調(diào)研問(wèn)卷的設(shè)計(jì)和調(diào)研材料的整理與分析問(wèn)卷設(shè)計(jì)：1、 確定問(wèn)卷的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容：前言；問(wèn)題與答案；結(jié)束語(yǔ)；被訪者個(gè)人資料2、 設(shè)計(jì)問(wèn)卷中的問(wèn)題：開(kāi)放式；封閉式；量表式問(wèn)題3、 合理排列問(wèn)題的順序、問(wèn)卷的評(píng)估、問(wèn)卷的測(cè)試調(diào)研材料的整理與分析1、 回收與檢查問(wèn)卷2、 對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行編碼：對(duì)一個(gè)問(wèn)題的不同答案進(jìn)行分組和確定數(shù)字代碼的過(guò)程。3、 數(shù)據(jù)錄入：將問(wèn)卷或編碼表中的每一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的代碼轉(zhuǎn)化成計(jì)算機(jī)能夠識(shí)別的形式的過(guò)程。4、 對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行分組整理5、 對(duì)分組數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)分析的百分比分析6、 使用圖表呈現(xiàn)調(diào)研分析的結(jié)果投資項(xiàng)目管理的過(guò)程與內(nèi)容一、 過(guò)程：大致分為1、 項(xiàng)目啟動(dòng)過(guò)程2、 項(xiàng)目計(jì)劃過(guò)程3、 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程4、 項(xiàng)