1、 證券研究報(bào)告 2015 年 11 月 2 日房地產(chǎn)服務(wù)存量房市場(chǎng)重塑供求格局觀點(diǎn)聚焦 中要 投資建議我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求將持續(xù)向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，促進(jìn) 2016 年的銷(xiāo)量彈性。理由：1）整體新房供應(yīng)短缺；2）較好的位置和價(jià)格點(diǎn)；以及 3）交易成本有望進(jìn)一步放松。整合將是 2016 年的主題。 理由二級(jí)市場(chǎng)已成為住房總供給的重要組成部分。新房和存量房銷(xiāo)售都要遵循需求端周期，而隨著居民投資渠道的擴(kuò)大和交易成本的下降，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況已有顯著改善。首次改善型購(gòu)房者的不斷增加也促進(jìn)了供應(yīng)的增長(zhǎng)。2016 年20 個(gè) 1/2 線城市新房供應(yīng)預(yù)計(jì)平均同比下滑 12%，我們認(rèn)為存量市場(chǎng)交易份額將持續(xù)擴(kuò)大

2、。 基于較好的位置和價(jià)格點(diǎn)，二級(jí)市場(chǎng)更具吸引力。根據(jù)我們對(duì) 6 個(gè) 1/2 線城市的調(diào)查，只有 36%的主要可售單元位于核心地區(qū)（而在二級(jí)市場(chǎng)該比例為 65%）。高線城市最近的土地銷(xiāo)售顯示，未來(lái)供應(yīng)將向中高端轉(zhuǎn)移，并且均價(jià)將高于周邊項(xiàng)目。我們認(rèn)為需求（尤其是小戶(hù)型購(gòu)房者）將進(jìn)一步向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 行業(yè)整合將加速。競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致中型公司（營(yíng)運(yùn)杠桿不佳）市場(chǎng)份額進(jìn)一步損失或退出。我們還注意到私募/風(fēng)投對(duì)市場(chǎng)新進(jìn)入者的興趣降低。雖然我們認(rèn)為“勝者全得”不適用于此，但以效率為動(dòng)因的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)會(huì)顯現(xiàn)成效。前 34 大公司有可能獲得 80%的市場(chǎng)份額，剩余份額由若干小公司獲得。 盈利預(yù)測(cè)與估值維持對(duì)搜房的推薦評(píng)

3、級(jí)。預(yù)計(jì)搜房在 3 季報(bào)前呈現(xiàn)區(qū)間震蕩。雖然因新業(yè)務(wù)推進(jìn)導(dǎo)致短期盈利波動(dòng)，但我們認(rèn)為搜房是具有競(jìng)爭(zhēng)力的整合者。 風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)下滑；實(shí)物市場(chǎng)疲軟；競(jìng)爭(zhēng)超過(guò)預(yù)期，擠壓利潤(rùn)。本報(bào)告是原發(fā)布于 2015 年 11 月 2 日英文報(bào)告 Real Estate Services: Existing home markets to reshape supply/demand dynamics 的翻譯摘要。楊誠(chéng)分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080513080003 SFC CE Ref： BDT049張宇分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：

4、S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713請(qǐng)仔細(xì)閱讀在本報(bào)告尾部的重要法律聲明 中金公司研究部法律聲明一般聲明的證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格）制作。本報(bào)告中的信息均來(lái)源于我們認(rèn)為可靠的已公開(kāi)資料，但中國(guó)國(guó)際金 本報(bào)告由中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司（已具備中國(guó)融股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱(chēng)“中金公司”）對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告中的信息、意見(jiàn)等均僅供投資者參考之用，不構(gòu)成所述證券買(mǎi)賣(mài)的出價(jià)或征價(jià)。該等信息、意見(jiàn)并未考慮到獲取本報(bào)告人員的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)任何人的個(gè)人推薦。投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)本報(bào)告中的信息和意見(jiàn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并應(yīng)

5、同時(shí)考量各自的投資目的、財(cái)務(wù)狀況和特定需求，必要時(shí)就法律、商業(yè)、財(cái)務(wù)、稅收等方面咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)的意見(jiàn)。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，中金公司及/或其關(guān)聯(lián)人員均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 本報(bào)告所載的意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅為本報(bào)告出具日的觀點(diǎn)和判斷。該等意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)無(wú)需不同時(shí)期，中金公司可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。 即可隨時(shí)更改。過(guò)往的表現(xiàn)亦不應(yīng)作為日后表現(xiàn)的預(yù)示和擔(dān)保。在中金公司的銷(xiāo)售人員、交易人員以及其他專(zhuān)業(yè) 可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書(shū)面發(fā)表與本報(bào)告意見(jiàn)及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。中金公司沒(méi)有將此意見(jiàn)及建議向報(bào)告所有接收者

6、進(jìn)行更新的義務(wù)。中金公司的資產(chǎn)管理部門(mén)、自營(yíng)部門(mén)以及其他投資業(yè)務(wù)部門(mén)可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。 本報(bào)告由受證券和期貨委員會(huì)監(jiān)管的中國(guó)國(guó)際金融證券有限公司于提供。的投資者若有任何關(guān)于中金公司研究報(bào)告的問(wèn)題請(qǐng)直接聯(lián)系中國(guó)國(guó)際金融證券有限公司的銷(xiāo)售交易代表。本報(bào)告作者的中央編號(hào)已披露在報(bào)告首頁(yè)的作者姓名旁。 本報(bào)告由受新加坡金融管理局監(jiān)管的中國(guó)國(guó)際金融（新加坡）有限公司 (“中金新加坡”) 于新加坡向符合新加坡證券期貨法及財(cái)務(wù)顧問(wèn)法定義下的認(rèn)可投資者及/或機(jī)構(gòu)投資者提供。提供本報(bào)告于此類(lèi)投資者, 有關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)將無(wú)需根據(jù)新加坡之財(cái)務(wù)顧問(wèn)法第 36 條就任何利益及/或其代表就任

7、何證券利益進(jìn)行披露。有關(guān)本報(bào)告之任何查詢(xún)，在新加坡獲得本報(bào)告的人員可向中金新加坡提出。本報(bào)告無(wú)意也不應(yīng)，以直接或間接的方式，發(fā)送或傳遞給任何位于新加坡的其他。 本報(bào)告由受金融市場(chǎng)行為監(jiān)管局監(jiān)管的中國(guó)國(guó)際金融（英國(guó)）有限公司（“中金英國(guó)”）于英國(guó)提供。本報(bào)告有關(guān)的投資和服務(wù)僅向符合2000 年金融服務(wù)和市場(chǎng)法 2005 年（金融推介）令第 19（5）條、 38 條、 47 條以及 49 條規(guī)定的提供。本報(bào)告并未打算提供給零售客戶(hù)使用。在其他歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家，本報(bào)告向被其本國(guó)認(rèn)定為專(zhuān)業(yè)投資者（或相當(dāng)性質(zhì)）的提供。 本報(bào)告將依據(jù)其他國(guó)家或地區(qū)的法律法規(guī)和監(jiān)管要求于該國(guó)家或地區(qū)提供本報(bào)告。 特別聲明在法

8、律許可的情況下，中金公司可能會(huì)持有本報(bào)告中提及公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，也可能為這些公司提供或爭(zhēng)取提供投資銀行業(yè)務(wù)服務(wù)。因此，投資者應(yīng) 當(dāng)考慮到中金公司及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一參考依據(jù)。與本報(bào)告所含具體公司相關(guān)的披露信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn) /disclosure_cn，亦可參見(jiàn)近期已發(fā)布的相關(guān)個(gè)股報(bào)告。研究報(bào)告評(píng)級(jí)分布可從 /CICC/chinese/operation/page4-4.htm 獲悉。 個(gè)股評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：“確信買(mǎi)入”(Con

9、viction BUY)：分析員估測(cè)未來(lái) 612 個(gè)月，某個(gè)股的絕對(duì)收益在 30%以上；絕對(duì)收益在 20%以上的個(gè)股為“推薦”、在-10%20%之間的為“中性”、在-10%以下的為“回避”；絕對(duì)收益在-20%以下“確信賣(mài)出” (Conviction SELL)。星號(hào)代表首次覆蓋或者評(píng)級(jí)發(fā)生其它除上、下方向外的變更（如*確信賣(mài)出 - 納入確信賣(mài)出、*回避 - 移出確信賣(mài)出、*推薦 - 移出確信買(mǎi)入、*確信買(mǎi)入 - 納入確信買(mǎi)入）。 行業(yè)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：“超配”，估測(cè)未來(lái) 612 個(gè)月某行業(yè)會(huì)跑贏大盤(pán) 10%以上；“標(biāo)配”，估測(cè)未來(lái) 612 個(gè)月某行業(yè)表現(xiàn)與大盤(pán)的關(guān)系在-10%與 10%之間；“低配”，

10、估測(cè)未來(lái) 612 個(gè)月某行業(yè)會(huì)跑輸大盤(pán) 10%以上。 本報(bào)告的版權(quán)僅為中金公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式轉(zhuǎn)發(fā)、翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。 V150707翻譯：王耘編輯：江薇、楊夢(mèng)雪 北京中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司北京市建國(guó)門(mén)外大街 1 號(hào) 國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓 2 座 28 層郵編：100004上海中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司上海分公司上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路 1233 號(hào) 匯亞大廈 32 層郵編：200120中國(guó)國(guó)際金融（）有限公司港景街 1 號(hào) 國(guó)際金融中心第一期 29 樓電話：(852) 2872-2000傳真：(852) 2872-2100電話：(86-10) 傳真：(86-1

11、0)6505-11666505-1156電話：(86-21) 傳真：(86-21)5879-62265888-8976深圳中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司深圳分公司深圳市福田區(qū)深南大道 7088 號(hào) 招商銀行大廈 25 樓 2503 室郵編：518040電話：(86-755) 8319-5000 傳真：(86-755) 8319-9229SingaporeChina International Capital Corporation (Singapore) Pte. Limited #39-04, 6 Battery RoadSingapore 049909Tel: (65) 6572-1999Fax

12、: (65) 6327-1278United KingdomChina International Capital Corporation (UK) Limited Level 25, 125 Old Broad StreetLondon EC2N 1AR, United Kingdom Tel: (44-20) 7367-5718Fax: (44-20) 7367-5719北京科學(xué)院南路證券營(yíng)業(yè)部北京市海淀區(qū)科學(xué)院南路 2 號(hào)融科資訊中心 A 座 6 層 郵編：100190電話：(86-10) 8286-1086傳真：(86-10) 8286-1106上?；春Ｖ新纷C券營(yíng)業(yè)部上海市淮海中路 3

13、98 號(hào)郵編：200020電話：(86-21) 6386-1195傳真：(86-21) 6386-1180北京建國(guó)門(mén)外大街證券營(yíng)業(yè)部北京市建國(guó)門(mén)外大街甲 6 號(hào)SK 大廈 1 層郵編：100022電話：(86-10) 8567-9238傳真：(86-10) 8567-9235上海德豐路證券營(yíng)業(yè)部上海市奉賢區(qū)德豐路 299 弄 1 號(hào)A 座 11 樓 1105 室郵編：201400電話：（86-21) 5879-6226傳真：（86-21) 6887-5123深圳福華一路證券營(yíng)業(yè)部深圳市福田區(qū)福華一路 6 號(hào)免稅商務(wù)大廈裙樓 201郵編：518048電話：(86-755) 8832-2388傳真

14、：(86-755) 8254-8243杭州教工路證券營(yíng)業(yè)部杭州市教工路 18 號(hào) 世貿(mào)麗晶城歐美中心 1 層郵編：310012電話：(86-571) 8849-8000傳真：(86-571) 8735-7743南京漢中路證券營(yíng)業(yè)部 南京市鼓樓區(qū)漢中路 2 號(hào)亞太商務(wù)樓 30 層 C 區(qū)郵編：210005電話：(86-25) 8316-8988傳真：(86-25) 8316-8397成都濱江東路證券營(yíng)業(yè)部 成都市錦江區(qū)濱江東路 9 號(hào)香格里拉辦公樓 1 層、16 層郵編：610021電話：(86-28) 8612-8188傳真：(86-28) 8444-7010廣州天河路證券營(yíng)業(yè)部廣州市天河區(qū)天

15、河路 208 號(hào)粵海天河城大廈 40 層郵編：510620電話：(86-20) 8396-3968傳真：(86-20) 8516-8198廈門(mén)蓮岳路證券營(yíng)業(yè)部 廈門(mén)市思明區(qū)蓮岳路 1 號(hào)磐基中心商務(wù)樓 4 層郵編：361012電話：(86-592) 515-7000傳真：(86-592) 511-5527武漢中南路證券營(yíng)業(yè)部 武漢市武昌區(qū)中南路 99 號(hào)保利廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 43 層 4301-B郵編：430070電話：(86-27) 8334-3099傳真：(86-27) 8359-0535青島中路證券營(yíng)業(yè)部青島市市南區(qū)中路 9 號(hào)香格里拉寫(xiě)字樓中心 11 層郵編：266071電話：(86-532

16、) 6670-6789傳真：(86-532) 6887-7018大連港興路證券營(yíng)業(yè)部 大連市中山區(qū)港興路 6 號(hào)萬(wàn)達(dá)中心 16 層郵編：116001電話：(86-411) 8237-2388傳真：(86-411) 8814-2933重慶洪湖西路證券營(yíng)業(yè)部重慶市北部新區(qū)洪湖西路 9 號(hào) 歐瑞藍(lán)爵商務(wù)中心 10 層及歐瑞藍(lán)爵1 層郵編：401120電話：(86-23) 6307-7088傳真：(86-23) 6739-6636天津南京路證券營(yíng)業(yè)部天津市和平區(qū)南京路 219 號(hào) 天津環(huán)貿(mào)商務(wù)中心（天津中心）10 層郵編：300051電話：(86-22) 2317-6188傳真：(86-22) 2321-5079佛山季華五路證券營(yíng)業(yè)部佛山市禪城區(qū)季華五路 2 號(hào)卓遠(yuǎn)商務(wù)大廈一座 12 層郵編：528000電話：(86-757) 8290-3588傳真：(86-757) 8303-6299云浮新興東堤北路證券營(yíng)業(yè)部云浮市新興縣新城鎮(zhèn)東堤北路溫氏科技園服務(wù)樓 C1 幢二樓郵編：527499電話：(86-766) 2985-088傳真：(86-766) 2985-018長(zhǎng)沙車(chē)站北路證券營(yíng)