雅安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2市場調(diào)研背景對雅安房地產(chǎn)市場進行全面接觸，了解在現(xiàn)時雅安房地產(chǎn)的市場機遇與條件，提供市場開拓的市場一手信息。思路雅安市社會經(jīng)濟及城市發(fā)展狀況雅安房地產(chǎn)市場雅安房地產(chǎn)市場問題雅安房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)論3第一部分雅安社會經(jīng)濟和城市發(fā)展狀況一、雅安市基本概況1、城市位置雅安是四川西部重鎮(zhèn)。雅安東鄰成都、西連甘孜、南界涼山、北接阿壩，距成都120公里，素有“川西咽喉”、“西藏門戶”、“民族走廊”之稱。幅員面積153萬平方公里，轄一區(qū)七縣，總?cè)丝?51萬。美麗的青衣江穿過雅安全城,城市依山傍水而建,優(yōu)雅而恬靜,是四川最宜居住的城市之一。2、城市性質(zhì)雅安市是省級歷史文化名城。是成都城市經(jīng)濟區(qū)以輕工、機械和生物工程為主導的地區(qū)中心城市和以生態(tài)旅游為特色的山水園林生態(tài)旅游城市。3、城市規(guī)模1）、城市人口規(guī)模2005年，城市聚居人口為17萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為145萬人；2010年，城市聚居人口為21萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為179萬人；42020年，城市聚居人口為30萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為255萬人。2）、城市用地規(guī)模2005年城市建設用地為153平方公里，人均用地90平方米；2010年城市建設用地為193平方公里，人均用地92平方米；2020年城市建設用地為285平方公里，人均用地95平方米；遠景城市用地為34平方公里左右。3）、城市規(guī)劃區(qū)雅安市城市規(guī)劃區(qū)中的市區(qū)和近郊區(qū)范圍界定為城區(qū)4個街道和城郊8個鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的52個村，共1645平方公里。此外，在雨城區(qū)范圍內(nèi)，將碧峰峽風景區(qū)、后延景區(qū)、周公山溫泉度假區(qū)、周公山森林公園、望魚古鎮(zhèn)、上里古鎮(zhèn)及相關(guān)的四家村、五家村、治安村和白馬泉風景區(qū)列入城市規(guī)劃控制區(qū)。二、城市發(fā)展格局“鯤鵬展翅”的“雙心、兩軸”的組團式城市布局結(jié)構(gòu)51、規(guī)劃大綱規(guī)劃以舊城為依托，重點發(fā)展沙灣姚橋組團，發(fā)展、完善多營組團的同時，以項目為啟動，配建基礎設施向大興方向拓展城市用地。城市遠景發(fā)展用地范圍以東至大興、西至多營、北至北郊、南至南郊的可用地為限，再爭取部分低山用地作為城市公共綠地，總用地約在34平方公里以內(nèi)，遠景總?cè)丝谠?5萬人左右。整個城市形成以西城、河北、上壩組成的舊城和姚橋新城為中心，以青衣江為東西主軸，以隴西河、周公河為南北次軸，形如“鯤鵬展翅”的“雙心、兩軸”的組團式城市布局結(jié)構(gòu)。2、功能分區(qū)組織規(guī)劃將雅安市城市中心區(qū)劃分為4個城市功能組團。1）、舊城組團舊城組團是雅安市具有綜合功能的城市中心地區(qū)，由跨越青衣江、濆江的西城、上壩和河北3個片區(qū)組成，規(guī)劃居住人口155萬人左右。片區(qū)一西城片區(qū)是以舊城為主體發(fā)展起來的老城片區(qū)，規(guī)劃為以商貿(mào)、文教和生活居住為主的片區(qū)，調(diào)整部份用地功能，疏解舊城建筑和人口密度，保護文物古跡和名城風貌。片區(qū)二上壩片區(qū)位于西城片區(qū)以東，僅濆江一水之隔，該片區(qū)是西城片區(qū)中心功能的延續(xù)，是通往周公山溫泉、望魚古鎮(zhèn)和洪雅瓦屋山的必經(jīng)之道，規(guī)劃為以教育、科研、旅游為主的片區(qū)。片區(qū)二河北片區(qū)位于青衣江北岸，通過青衣江大橋、北門大橋和雅安大橋與西城、上壩片區(qū)構(gòu)成了雅安市城市的核心地區(qū)，地處市區(qū)至碧峰峽、上里古鎮(zhèn)的旅游線上，6在現(xiàn)有基礎上，依托川藏公路和成雅高速公路，規(guī)劃為以機械工業(yè)、商貿(mào)、旅游服務和對外交通為主的片區(qū)。2）、姚橋組團姚橋組團位于雅安市東北部，地近成雅、瀘雅高速公路入口，發(fā)展條件較好。規(guī)劃為雅安市以行政中心、商務信息、居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的組團，是雅安市的門戶和新的城市中心區(qū)，規(guī)劃居住人口6萬人左右。3）、大興組團大興組團位于雅安市區(qū)東部，包括周公山東北麓、青衣江西岸的一、二階臺地地區(qū)，用地條件好，遠期交通較為方便，與姚橋組團僅一江之隔，是雅安市吸引大型企業(yè)的發(fā)展基地，規(guī)劃為以輕工業(yè)、農(nóng)業(yè)高科技生態(tài)園和生活居住為主的組團，規(guī)劃居住人口7萬人左右。4）、多營組團多營組團位于雅安市區(qū)西部，是雅安西至康定、南達攀西的交通門戶，規(guī)劃為以交通轉(zhuǎn)運、電力工業(yè)和居住休閑為主的組團，是川藏線上的汽車服務中心和物流基地，規(guī)劃居住人口15萬人左右。3、特殊用地布局規(guī)劃規(guī)劃配合山水園林生態(tài)城市建設，調(diào)整蒼坪山東、中部用地作為城市公共綠地，保留西部軍事管理區(qū)并適當擴展用地范圍，城區(qū)其它部份后勤用地原則上予以保留，位于城市中心青江路上的軍事用地宜逐步創(chuàng)造條件外遷，在近郊適當位置另行選址，原址亦調(diào)整為城市建設用地。三、雅安經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，社會資源綜敘述1、雅安經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和社會資源7區(qū)域特色雅安六大貢品雅安貢魚（雅魚）、名山貢茶（蒙頂茶）、天全貢米（香谷米）、漢源貢椒（花椒）、貢蓮（黃蓮）、寶興貢硯（外郎石硯）。著名三雅文化“雅女”，“雅魚”，“雅雨”，也叫雅安三絕。四川美女是一邛（崍），二雅（安），三成都。雅安是一座浪漫的小城。特色生態(tài)旅游碧峰峽位于雅安市北8公里，景區(qū)為兩條峽谷，左峽長7公里，右峽長6公里，呈“”字形，寬3070米，海拔7001971米，峽壁相對高度100200米。植被、峽景和瀑布是碧峰峽景區(qū)的鮮明特色。峽內(nèi)林木蔥郁，蒼翠欲滴，峰巒疊嶂，崖壑崢嶸。蒙頂山橫亙于名山縣城西北側(cè)，山勢北高南低，呈東北一西南帶狀分布，延伸至雅安境內(nèi)。山體長約10公里，寬約4公里。蒙頂五峰環(huán)列，狀若蓮花，最高峰上清峰，海拔1456米。水資源極為豐富大渡河兩岸高山聳峙，河床深切，河谷束狹，山坡陡立。青衣江上游為天全河，在飛仙關(guān)附近接納寶興河、滎經(jīng)河，其中飛仙關(guān)峽谷長12千米，為發(fā)電、養(yǎng)殖、旅游提供了很好的條件。礦產(chǎn)資源豐富尤以石棉、錳、煤最為重要。石棉縣的石棉以纖維長、儲量大而著稱，漢源橋頂山的鈷錳礦含錳315，含鈷013，是礦產(chǎn)中的名品。其他如磷礦、菱鎂礦、鉛鋅礦、銅鎳礦等也較為有名，而金、銀、鐵、水晶石、高嶺土、石膏、沙金、硫磺、芒硝等也有分布。本市花崗巖、大理石是建材中的名品，雅安綠、雅安紅等石材聞名全國。世界自然遺產(chǎn)四川大熊貓棲息地2006年7月12日，“四川大熊貓棲息地”列入世界自然遺產(chǎn)名錄。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)滎經(jīng)砂器燒制技藝、南路邊茶制作工藝、蒙山茶傳統(tǒng)制作技藝；82、09年經(jīng)濟狀況2009年，雅安全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，同比增長149，增速排全省第7位；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為187520293。第三產(chǎn)業(yè)增加703億元，增長109。啟動旅游重振工程，成功舉辦第二屆中國雅安熊貓動物與自然電影周、第五屆蒙頂山國際茶文化旅游節(jié)等重大節(jié)慶活動。全年接待游客800萬人次，創(chuàng)旅游綜合收入398億元，分別增長137、218。全社會消費品零售總額增長204，年末存款、貸款余額分別比年初增長282、288。加快發(fā)展運輸、餐飲、郵政、通訊、中介、物業(yè)等服務業(yè)。9本部分簡析經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上雅安經(jīng)濟主要以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中旅游產(chǎn)業(yè)比重較大，帶動雅安的城市經(jīng)濟增長；經(jīng)濟地位雅安在四川全省21個地、市、州中，國民生產(chǎn)總值（絕對值）位于第七位，遠遠落后于綿陽、德陽、樂山、南充甚至內(nèi)江、達州等城市城市發(fā)展上雅安離成都120公里，為川西的主要交通門戶，連接民族地區(qū)。旅游和礦產(chǎn)資源為城市主要發(fā)展動力，也是政府重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；城市規(guī)劃還是主要依托于老城區(qū)的配套發(fā)展，到10年的城市規(guī)劃中，人口和城市用地規(guī)劃分別較05年增加24萬人和4平方公里,城市化進程較為緩慢且人口發(fā)展規(guī)劃主要依托工業(yè)和農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群為主要增長點；居住規(guī)劃方面姚橋組團行政中心、商務信息、居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的組團，但多年僅為規(guī)劃藍圖，未見實施。用地布局雖有山水園林城市整體定位,但在城市用地規(guī)劃方面較為謹慎和保守,且規(guī)劃模糊無明確的用地性質(zhì)規(guī)劃和搬遷規(guī)劃；傳言消息雅安地下有石油資源，國家從長遠角度作為戰(zhàn)略儲備資源，暫不做開采。在需要開采的時候，雅安城市面臨整體搬遷。故城市規(guī)劃和發(fā)展方面較為保守。10第二部分雅安房地產(chǎn)市場一、雅安房地產(chǎn)發(fā)展概況1、商品房市場雅安房地產(chǎn)發(fā)展進程緩慢，滯后于眉山、內(nèi)江等城市，但商品房價格處于高位。（四川省部分市州城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本情況調(diào)查表）眉山市內(nèi)江市資陽市雅安市轄區(qū)總?cè)丝冢ㄈf）347425500153城區(qū)總?cè)丝冢ㄈf）20392217城區(qū)面積（平方千米）2520493020城區(qū)規(guī)劃人口30803030轄區(qū)GDP（億元）41271488284101761城鎮(zhèn)人均可支配收入11431113011161910080城區(qū)人均月工資1200986968898城區(qū)商品房價格4000300028004500城區(qū)年開發(fā)面積4040284010房地產(chǎn)對GDP貢獻2725282房地產(chǎn)對地方稅收貢獻28232735在整個經(jīng)濟平均水平相差不大的情況下，雅安房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資、供應上嚴重縮水，遠遠低于其它幾個臨近的二級城市，但價格卻高于其它城市達到4500元/平11米，更有高價位達到5000元/平米售價。在中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟起到極大推動作用的大環(huán)境下，雅安房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動作用卻微乎其微。2、土地、商品房供應及需求調(diào)查1、商品房市場據(jù)調(diào)查，2009年1至10月，雅安房地產(chǎn)企業(yè)向雅安城區(qū)市場提供新商品房677套，72400平方米，11至12月基本沒有新房竣工；從06到10年1月，雅安批準預售商品房2037套，剩余套數(shù)僅202套，且剩余房源基本轉(zhuǎn)為二手市場；2009年6月到2010年上半年，雅安城區(qū)只能向市場新提供300余套商品住房。2009年年底，幾乎買不到新房。2、土地供應雅安市區(qū)土地儲備量有限，每年推出的土地數(shù)量也較少。土地的開發(fā)、供應不足，供12地方式存在問題。據(jù)調(diào)查，2003年到2007年，在雅安城區(qū)共投放土地1500畝，平均每年為300畝，且投放的土地多以舊城改造，2008年雅安市城區(qū)供地僅1065畝，2009年有所增加，兩塊土地共計230畝。2007年雅安城區(qū)土地出讓價格平均每畝4307萬元，而在2009年1至3月達到了每畝7671萬元，平均土地價格已達1150元/平方米；中期，在市中區(qū)拍賣的兩宗土地達到200萬元/畝，在沙灣區(qū)政府后面拍賣的一宗土地達到100多萬元/畝；年末，拍賣的雅二中等兩塊土地（共80畝），更是達到了475萬元/畝的價格。3、價格和市場需求根據(jù)2009年雅安城區(qū)的商品房銷售情況顯示，1至5月商品房成交近900余套（含二手房），9萬平方米。需求旺盛、供給嚴重不足，產(chǎn)品價格得到空前提升，09年房價平均上升1000元左右，以一號官邸為例開盤初期到目前的尾房，價格由2900升至4800。商品房需求因素以自住為主，少量投資客。需求客群雅安本地人自身置業(yè)的需求、周邊縣、鄉(xiāng)人口的涌入、外來人口的涌入（甘孜、涼山等為主）；4、商品房去化及二手房市場雖然目前雅安市場在供小于求的情況下，產(chǎn)品在高價位仍能消化，但消化周期并不理想。據(jù)市場調(diào)研統(tǒng)計，09年在售的幾個項目，200套商品房，去化時間大多在一年時間左右。在新房供應疲乏、等待周期長、價格高漲的情況下，需求進而轉(zhuǎn)向二手房市場，據(jù)不13完全統(tǒng)計二手房市場所占比例基本為50，與一手房平分秋色，二手商品房市場活躍。商品房項目列表項目壹號府邸半島御景蜀西名苑建宇國際公館領(lǐng)地凱旋帝景陽光家園土地面積50畝12畝25畝45畝150畝20畝總面積高層30000高層20000高層18000高層23000高層多層180萬多層20000區(qū)位老城區(qū)二類新老城交界優(yōu)越）老城區(qū)二類老城區(qū)二類新區(qū)新區(qū)發(fā)售時間2009年4月2008年2月2009年3月2009年1月預計10年下半年銷售比例98100100100均價4500元/4500元/3200元/4000元/商鋪價格18000元/無無無開發(fā)商屬地重慶成都雅安浙江廣東成都新開樓盤去化拿地時間開盤時間推出房源當日去化率售罄時間去化周期建宇國際公館2008122009118200402010112個月壹號府邸20049200841721560目前余4套20個月5、商品房物業(yè)形態(tài)在原來的城市規(guī)劃中，過于強調(diào)顯山露水而嚴格控制高層建筑的開發(fā)建設，規(guī)定的容積率過低，雅安樓盤容積率一般規(guī)定為152，目前容積率統(tǒng)一提升約3左右，雅安近幾年將主要以高層物業(yè)面市。14第三部分雅安房地產(chǎn)市場問題一、規(guī)劃模糊，發(fā)展滯后1、雅安政府雖有發(fā)展規(guī)劃，但僅為大綱規(guī)劃，且以項目為啟動，配建基礎設施等模糊規(guī)劃方式，對其組團的規(guī)劃除姚橋組團有新城市中心含有居住片區(qū)規(guī)劃外，其他區(qū)域主要匹配城市核心產(chǎn)業(yè)的居住規(guī)劃且主要以人口為規(guī)劃主要方式，無明確的細分規(guī)劃；2、雅安規(guī)劃出臺多年，但目前大多還處于規(guī)劃藍圖階段尚未付諸實施，在新規(guī)未動，以舊城改造依然停滯的狀況下，嚴重阻礙雅安的城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)支持力度過小政府對“舊城改造”投入及實施力度不夠，只有大的規(guī)劃方向。同時對于在拆遷方面，政府只做口頭承諾，對開發(fā)商的協(xié)助、支持不夠，而本地居民對拆遷賠付要求較高，拆遷抗性較大，拆遷成為房地產(chǎn)開發(fā)的最大心病，導致不再拿地開發(fā)，讓本來就供應不足的土地和商品房市場捉襟見肘；如廊橋雅舍開發(fā)項目歷時9年、蒼坪商住樓開發(fā)項目歷時6年、西門片區(qū)至今尚未完全拆遷等。因為拆遷難度大，毛地拍賣導致2009年初兩宗土地流拍，使新房供應斷檔；三、房地產(chǎn)開發(fā)成本偏高稅收方面開始售房時按房價12的相關(guān)稅費預收，而雅安二手房過戶實際征收的稅15率是成都的23倍，且沒有成都的多項購房補貼、稅收返還等；信貸融資方面由于擔保機制不健全，正常利率約12的銀行貸款難于取得；使得開發(fā)資金不足企業(yè)，按照2030的年利率向民間高息融資；壟斷強制消費雅安獨家供應的商砼（混凝土成品）價格每立方米高出其他市場價格；本該由市政或壟斷企業(yè)配套的基礎設施要企業(yè)自己來承擔，乃至個別項目把電送到小區(qū)外，已經(jīng)在