房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317891“錦龍名苑”項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告深格項(xiàng)評(píng)字（2003）03020號(hào)項(xiàng)目名稱“錦龍名苑”開(kāi)發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司評(píng)估單位深圳市格衡房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司主評(píng)估人審定二OO三年十一月四日房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317892“錦龍名苑”項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱112開(kāi)發(fā)公司113承擔(dān)可行性研究工作的單位114研究工作依據(jù)115項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容116項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)12可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度123投資估算和資金籌措124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21市場(chǎng)宏觀背景211全國(guó)投資環(huán)境212深圳市投資宏觀背景213區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒22區(qū)域市場(chǎng)分析221區(qū)域市場(chǎng)界定222供給分析223需求分析224競(jìng)爭(zhēng)分析225典型物業(yè)調(diào)查226市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)31地塊解析311交通條件312地形、地勢(shì)房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317893313水電氣保障314規(guī)劃限制條件32項(xiàng)目SWOT分析33項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估41項(xiàng)目定位42方案評(píng)估意見(jiàn)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明52項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖六、投資估算與資金籌措61項(xiàng)目總投資估算611固定資產(chǎn)投資總額612流動(dòng)資金估算62資金籌措621資金來(lái)源622項(xiàng)目籌資方案63投資使用計(jì)劃631投資使用計(jì)劃632借款償還計(jì)劃七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定71各類物業(yè)銷售收入估算72項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃73資金來(lái)源與運(yùn)用分析74銷售利潤(rùn)八、財(cái)務(wù)與敏感性分析81贏利能力分析82項(xiàng)目不確定性分析83社會(huì)效益和影響分析九、可行性研究結(jié)論與建議91擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789492項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議93項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議十、附表101項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖102項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表103項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表104項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表105資金來(lái)源與運(yùn)用表106損益及利潤(rùn)分配表107現(xiàn)金流量表（全部投資）108借款償還期測(cè)算表109敏感性分析表十一、附件房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317895一項(xiàng)目總論1項(xiàng)目背景（1）項(xiàng)目名稱經(jīng)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局及深圳市龍崗區(qū)地名管理委員會(huì)辦公室批準(zhǔn)，由深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目正式命名為“錦龍名苑”。（2）開(kāi)發(fā)公司深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，前身系深圳市福田區(qū)舊村改造開(kāi)發(fā)公司，成立于1992年12月，法定代表人為郭永威，注冊(cè)資本667448萬(wàn)元，目前已改制為有限責(zé)任公司，在深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈28樓辦公，為福田區(qū)屬國(guó)有控股企業(yè)，主要在深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司成立以來(lái)，承擔(dān)了福田區(qū)內(nèi)的舊村改造業(yè)務(wù)，先后完成了對(duì)石廈村、福田東頭村、埔尾村、上下梅林村及崗廈村的舊村改造，取得了良好的社會(huì)效益，為特區(qū)城市建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時(shí)，積極開(kāi)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，不斷開(kāi)拓發(fā)展空間，現(xiàn)已形成了從土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)、樓盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)體系。公司內(nèi)設(shè)6部2室，各類專業(yè)技術(shù)人員齊備，下屬全資子公司深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司為深圳市甲級(jí)物業(yè)管理公司。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高效運(yùn)作、追求卓越、貢獻(xiàn)社會(huì)”為宗旨，不斷向著更高層次的企業(yè)目標(biāo)闊步邁進(jìn)。（3）承擔(dān)可行性研究工作的單位房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317896深圳市格衡房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司（4）研究工作依據(jù)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。委托人提供的有關(guān)資料。本次評(píng)估掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲資料。（5）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容名目基本資料項(xiàng)目名稱錦龍名苑位置龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村發(fā)展商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地塊編號(hào)G093023號(hào)占地面積25000平方米宗地取得方式協(xié)議用地性質(zhì)商住混合用地土地使用年限70年（1995年6月19日至2065年6月18日）建筑容積率146建筑覆蓋率30總建筑面積規(guī)定建筑面積36400平方米，其中住宅建筑面積32700平方米，商業(yè)建筑面積2100平方米，幼兒園建筑面積1600平方米。（備注上述指標(biāo)以房地產(chǎn)證及深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)為依據(jù)）（6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)本評(píng)估根據(jù)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317897認(rèn)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資質(zhì)。本評(píng)估根據(jù)房地產(chǎn)證（深房地字第600008107號(hào)）確認(rèn)深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議方式于2002年12月獲得位于龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村的一塊宗地，宗地編號(hào)為G093023，土地面積為25000平方米，土地用途為住宅用地，土地使用年限為70年（19950619至20650618止）。本評(píng)估根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表認(rèn)定本項(xiàng)目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料可以確認(rèn)深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬開(kāi)發(fā)的“錦龍名苑”項(xiàng)目來(lái)源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項(xiàng)的法律條件。項(xiàng)目已取得開(kāi)發(fā)手續(xù)一覽表文號(hào)或編號(hào)取得時(shí)間土地出讓合同深龍地合字（1995）160號(hào)1995年6月18日土地轉(zhuǎn)讓合同2002年12月6日房地產(chǎn)證深房地字第（600008107）號(hào)2002年12月16日規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表06200301182003年深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)建筑物命名批復(fù)書(shū)2003年2可行性研究結(jié)論（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目具備獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、優(yōu)美的自然景觀、充足的休閑空間、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等特質(zhì)，其物業(yè)形象定位在中高檔，而價(jià)格卻房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ690317898在中低價(jià)位，因此該項(xiàng)目在市場(chǎng)上將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。（2）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2004年5月開(kāi)始施工，2005年5月封頂，2005年10月入伙。（3）投資估算和資金籌措本項(xiàng)目總投資額為7534萬(wàn)元，其中計(jì)入開(kāi)發(fā)成本7161萬(wàn)元。該項(xiàng)目總投資7534萬(wàn)元，其資金來(lái)源為自有資金3447萬(wàn)元、銀行貸款2000萬(wàn)元、預(yù)售回籠款2087萬(wàn)元。截至目前為止，已投入自有資金約1600萬(wàn)元（含已付地價(jià)款1500萬(wàn)元），尚需投資5934萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為自有資金1847萬(wàn)元、銀行貸款2000萬(wàn)元、預(yù)售回籠款2087萬(wàn)元。（4）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產(chǎn)品較多，客戶認(rèn)知度低，然而本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“高尚健康的休閑度假風(fēng)情生活社區(qū)”是較為樂(lè)觀的。二項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1市場(chǎng)宏觀背景（1）全國(guó)投資環(huán)境房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178992003年月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了被業(yè)界簡(jiǎn)稱為號(hào)文的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵(lì)和放開(kāi)。被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新“五年計(jì)劃”的18號(hào)文，進(jìn)一步宣示了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場(chǎng)化方向，國(guó)家一直將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說(shuō)“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！睆摹盎A(chǔ)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表明房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占地位再一次被強(qiáng)化了。關(guān)于房地產(chǎn)地位，98年國(guó)家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)其后幾年的快速發(fā)展，特別是99年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長(zhǎng)速度達(dá)到了30左右，對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)達(dá)到15，如果加上間接貢獻(xiàn)，這一數(shù)字接近3，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。通知充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178910建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。在通知中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)”的內(nèi)容，另外在整頓市場(chǎng)秩序上“對(duì)空置最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)”，在加強(qiáng)信貸管理上“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”?？梢灶A(yù)言，由現(xiàn)在開(kāi)始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)合并重組的高潮，國(guó)內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)、主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。（2）深圳市投資宏觀背景1、房地產(chǎn)投資總量分析上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)深圳2003年上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)表投資類別投資億元所占比率去年同期投資億元同比增長(zhǎng)房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178911房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額181310016471008住宅1277170441184786辦公用房63381194706商服用房1326731145855其它340318451997101上半年深圳市房地產(chǎn)投資中住宅開(kāi)發(fā)仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，住宅投資總額為12771億元，所占比率為7044，比去年同期增長(zhǎng)786個(gè)百分點(diǎn)。但是，辦公用房、商服用房較去年相比均有不同程度的下降，而其它投資卻有明顯的上升，較去年同期增長(zhǎng)7101個(gè)百分點(diǎn)。2供給市場(chǎng)分析新盤數(shù)量2003年上半年深圳市推出樓盤共有120個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)面積上看，熱點(diǎn)集中在南山、福田、寶安三個(gè)區(qū)。從推盤的個(gè)數(shù)來(lái)看，龍崗區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū)推盤的個(gè)數(shù)最多。2003年上半年各區(qū)新推樓盤表區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)可售面積萬(wàn)平方米面積比羅湖11314231358房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178912福田179368159124南山2512904232232鹽田5148582054寶安307335171218龍崗325484541214合計(jì)1203972023771000以上數(shù)據(jù)以規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)預(yù)售面積為準(zhǔn)2003年上半年各類新增物業(yè)狀況表行政區(qū)預(yù)售面積其中住宅住宅套數(shù)羅湖31423135237006394094福田93685081598484515616南山12904232211824671810907鹽田14858205121761793599寶安73351712615307027301龍崗5029371642076654684大工業(yè)47195214223143402合計(jì)39737369232180248236603今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為397萬(wàn)平方米，去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為443萬(wàn)平方米，今年同比下降了1038。從區(qū)域來(lái)看，南山區(qū)預(yù)售面積量最大，為129萬(wàn)平方米，占上半年預(yù)售面積的32。今年上半年全市商品房共有120個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證?？偱鷾?zhǔn)預(yù)售面積為39720萬(wàn)平方米，與去年同房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178913期相比，獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目下降了13個(gè)，總批準(zhǔn)預(yù)售面積下降了3076萬(wàn)平方米，下降了72。其中住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售面積為32180萬(wàn)平方米，與同去年上半年的42672萬(wàn)平方米相比，下降了2458。3需求市場(chǎng)分析深圳市上半年商品房總銷售面積達(dá)380余萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)30左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持相當(dāng)旺盛的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，若市場(chǎng)需求繼續(xù)保持這一勢(shì)頭，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售面積將突破去年792萬(wàn)平方米的總銷售量。2003年上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表按照用途類型套數(shù)面積金額均價(jià)辦公樓608768602675799287399861960835商鋪32351917452123851283141243905031房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178914單身公寓16638466260181612687108456294住宅37554346092462192390718905558939879倉(cāng)庫(kù)1147234421323003002105其它2135738827373866765942505合計(jì)4308238179132230118252029460273306372003年上半年銷售面積為381792萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積為34609萬(wàn)平方米，銷售成交均價(jià)為555894元平方米，辦公用房銷售面積為7686026，銷售成交均價(jià)為986196元平方米，商業(yè)用房銷售面積為238512萬(wàn)平方米，其中銷售成交均價(jià)為1243905元平方米。今年上半年，盡管受非典、銀行提高高檔商品住宅門檻等多種市場(chǎng)因素影響，深圳樓市仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其預(yù)售量同比增長(zhǎng)超過(guò)六成，寫字樓、商鋪的銷售更是表現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增幅分別接近兩倍和一倍，住宅銷售價(jià)格也呈現(xiàn)了平穩(wěn)上揚(yáng)，16月份的住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使人們看到深圳樓市可喜的一面。各區(qū)銷售情況上半年全市商品房銷售情況住宅、商鋪、辦公樓、廠房、其他統(tǒng)計(jì)按照行政區(qū)統(tǒng)計(jì)區(qū)套數(shù)面積金額均價(jià)羅湖57694170064134411675098252073412福田83657692842264102220538332709661房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178915南山9315910740736088752488668549488鹽田1061896661849587145025530194886寶安91398455123934717073784106039626龍崗93257776359530753603893954755935大工業(yè)10880673228743936123563009291合計(jì)430823817913223011825202946027330637今年上半年深圳的銷售熱點(diǎn)集中在南山和寶安兩個(gè)區(qū)，但是龍崗與福田兩個(gè)區(qū)的銷售面積也相差不大，而羅湖則顯出了銷售的差距。今年上半年共銷售43082套，銷售成交均價(jià)為602733元平方米，在整個(gè)商品房的銷售均價(jià)中，商鋪的銷售均價(jià)最高，為12439元平方米，倉(cāng)庫(kù)最低，僅為3003元平方米，而住宅銷售均價(jià)處于中間水平，為5559元平方米。與2002年全年住宅銷售均價(jià)5533元平方米相比,今年上半年的住宅銷售均價(jià)略有上升，每平方米上升了26元，增幅為47。從今年上半年住宅銷售均價(jià)看，深圳樓市克服了諸多負(fù)面的市場(chǎng)因素的影響，1到6月份呈現(xiàn)出一種平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一季度住宅銷售面積為15645萬(wàn)平方米，占銷售房屋總面積的908，住宅均價(jià)為5462元平方米。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178916（3）區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)深圳市大工業(yè)區(qū)是深圳市人民政府直接設(shè)立的大型工業(yè)基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)技術(shù)工業(yè)為主導(dǎo)，配套興辦金融、房地產(chǎn)、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分。大工業(yè)區(qū)位于深圳市東北部龍崗區(qū)內(nèi)，規(guī)劃面積1744平方公里，是目前國(guó)內(nèi)面積最大的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，2001年3月31日通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收，正式封關(guān)運(yùn)作。近年來(lái)，大工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了喜人的變化。大工業(yè)區(qū)合計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目91個(gè)，其中全球500強(qiáng)企業(yè)賽格三星、日立賽格、住友納米已經(jīng)投產(chǎn)或即將投產(chǎn)，高新技術(shù)項(xiàng)目21個(gè)，項(xiàng)目投資總額2000萬(wàn)美元以上23個(gè)，累計(jì)協(xié)議投資總額1783億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資19億美元。91個(gè)項(xiàng)目中已正式投產(chǎn)的37個(gè)，在建的24個(gè)。91個(gè)項(xiàng)目中有70個(gè)是2001年以后引進(jìn)的，協(xié)議投資總額和注冊(cè)資本分別是前幾年91倍和47倍。深圳出口加工區(qū)已有25個(gè)項(xiàng)目落戶該區(qū)，據(jù)駐區(qū)海關(guān)預(yù)測(cè)，今年僅出口加工區(qū)進(jìn)出口額就可達(dá)2億美元；全部達(dá)產(chǎn)后，年出口總額可達(dá)10多億美元。近些年，龍崗環(huán)境的改善、龍崗基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，隨著龍崗區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)，如今的龍崗區(qū)可謂是面貌一新。特別是隨著深圳衛(wèi)星城計(jì)劃的出臺(tái)，新龍崗形象，將更具發(fā)展魅力。作為深圳8大衛(wèi)星城構(gòu)想，龍崗區(qū)便占據(jù)了5個(gè)。為此，龍崗區(qū)正在加緊各衛(wèi)星新城的總體規(guī)劃和建設(shè)設(shè)想，按照政府對(duì)龍崗區(qū)衛(wèi)星新城的房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178917規(guī)劃設(shè)想，龍崗將在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步擺脫村鎮(zhèn)建設(shè)的模式，以中等城市的規(guī)模來(lái)重新規(guī)劃；龍崗的這種功能定位，使龍崗區(qū)從過(guò)去單純的地域發(fā)展上升到區(qū)域整體發(fā)展構(gòu)架，并形成以龍崗中心城為中心，各衛(wèi)星城為區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展格局，經(jīng)濟(jì)輻射和吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。作為龍崗區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，龍崗中心城的建設(shè)，處于至關(guān)重要的地位。龍崗中心城規(guī)劃面積32平方公里，規(guī)劃人口2530萬(wàn)人。龍崗中心城有“現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城”之美譽(yù)，首期815平方公里開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資近26億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。龍崗中心城配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交流系統(tǒng)，高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。龍崗區(qū)政府及各職能部門都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一級(jí)公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過(guò)。龍崗中心城至市區(qū)僅需20分鐘，至羅湖海關(guān)、平湖編組站、鹽田港僅半個(gè)小時(shí)車程，離深圳機(jī)場(chǎng)也在1小時(shí)內(nèi)，生活十分便利。將來(lái)深圳地鐵3號(hào)線開(kāi)通，也將極大縮短龍崗中心城與深圳市區(qū)的距離。自2001年萬(wàn)佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬(wàn)佳商圈開(kāi)始，中心城房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178918便很快形成以萬(wàn)佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪帶相連的商業(yè)格局，并逐步發(fā)展成與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)緊密相連的巨大商圈。隨著龍崗世貿(mào)中心、人人購(gòu)物廣場(chǎng)等大型綜合性商場(chǎng)的發(fā)售以及雅豪祥苑建材一條街、集銀皮革市場(chǎng)等專業(yè)商場(chǎng)的亮相，龍崗的商業(yè)環(huán)境較以前有了很大程度的改善。龍崗中心城的商業(yè)格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪躍升至功能齊全的區(qū)域市場(chǎng)商圈。2002年至2003年上半年，龍崗的商鋪投放活躍，大大超過(guò)了往年的投放量。以去年來(lái)說(shuō)，龍崗商用物業(yè)的推盤量位居深圳各區(qū)的前列，各大型百貨、超市紛紛進(jìn)軍龍崗。商鋪的租金也呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，各發(fā)展商投資商用物業(yè)的積極性空前高漲。如新亞洲商業(yè)廣場(chǎng)由龍洲百貨接盤；龍崗世貿(mào)商城由世貿(mào)百貨、萬(wàn)佳百貨、家幻數(shù)碼城接盤；龍興國(guó)際居家廣場(chǎng)由好百年家居進(jìn)駐；愉園新苑由天虹商場(chǎng)進(jìn)駐。通過(guò)對(duì)中心城住宅市場(chǎng)各樓盤的調(diào)查，龍崗中心城擬開(kāi)發(fā)地塊約16宗，大都已三通一平，總占地面積約52萬(wàn)平方米，但多數(shù)項(xiàng)目尚無(wú)啟動(dòng)跡象，處于觀望態(tài)度。深圳市在建或在售樓盤中龍崗中心城有近30個(gè)，總建筑面積達(dá)到410萬(wàn)平方米，總套數(shù)約為30000套，至今已售出約12500套，未售出約18000套，其中部分項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178919加之有其它新樓盤不斷推出，市場(chǎng)壓力較大，僅靠中心城目前人口，比較難以消化。與特區(qū)內(nèi)的豆腐塊項(xiàng)目相比,中心城各樓盤可謂規(guī)模較大,各樓盤建筑面積基本都達(dá)到或超過(guò)10萬(wàn)。如紫薇花園占地21萬(wàn)，總建筑面積30萬(wàn)；城市花園占地10萬(wàn)，總建筑面積19萬(wàn)；愛(ài)地花園建筑面積185萬(wàn)；盛龍花園占地1358，總建筑面積達(dá)50多萬(wàn)；新龍崗花園占地166萬(wàn)，總建筑面積328萬(wàn)；東都花園占地也達(dá)10萬(wàn)，建筑面積在20萬(wàn)以上。在一個(gè)片區(qū)中，擁有如此多的大規(guī)模樓盤在深圳恐怕是極為少見(jiàn)的。這與龍崗中心城作為新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，其土地資源豐富，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商在中心城征地提供眾多優(yōu)惠政策以及地價(jià)便宜等因素是不無(wú)關(guān)系的。這種大規(guī)模的小區(qū)開(kāi)發(fā)將是中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。由于樓盤規(guī)模龐大，所以大多發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)都規(guī)劃有完善的配套，如會(huì)所、泳池、幼兒園、菜市場(chǎng)等設(shè)施都基本具備，只是由于大多小區(qū)都是分期開(kāi)發(fā)，且目前人氣又不旺盛，因此配套大都未能跟上。價(jià)格方面龍崗中心城住宅樓盤均價(jià)3000元/平方米，最高價(jià)位達(dá)到5500元/平方米，較低價(jià)位約1500元/平方米，中高檔住宅樓盤價(jià)位集中在25003500元/平方米之間，中低檔住宅樓盤集中于18002500元/平方米之間，整體均價(jià)比前三年有300400元/平方米房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178920的提升。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在300500元/平方米，一些旺鋪甚至超過(guò)800元/平方米，而售價(jià)則8000元/平方米，乃至更高。戶型方面通過(guò)對(duì)中心城各項(xiàng)目抽樣統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中心城的住宅樓盤總體以中等偏大戶型為主，中心城住宅市場(chǎng)中總體以三房為主，占39；二房、四房基本相當(dāng)，各占19；一房與復(fù)式比例相對(duì)較低，分別僅占9和14。從戶型面積來(lái)看，以100140的三房、四房所占比例較高，總共約占334；80100的二房和三房亦占有20左右的比例。由此可見(jiàn)，中心城住宅物業(yè)總體以80100的二房、三房、四房等中等偏大戶型所占比例最高，達(dá)534，超過(guò)總抽樣的半數(shù)。其中尤以三房所占比例最高達(dá)325。而在銷售過(guò)程中又發(fā)現(xiàn)，中心城目前所有在售戶型中，以面積稍微偏大的三房、四房較為好賣，如碧湖花園、歐景花園、城市花園等。這與市區(qū)內(nèi)住宅市場(chǎng)以中等偏小的二房、三房較為好銷售的情況恰好相反。據(jù)專家調(diào)查表明龍崗區(qū)居民有598的人沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)歷，購(gòu)房一次比例為315，二次以上為85。計(jì)劃購(gòu)房面積為90110平方米占397，110130平方米占229，7090平方米占138，150平方米占112，130150平方米占102，70平方米占23。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，喜歡的建筑風(fēng)格中現(xiàn)代風(fēng)格占528，歐陸風(fēng)格占215，傳統(tǒng)風(fēng)格戰(zhàn)143。如圖房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178921計(jì)劃購(gòu)房面積3970229013801120102023090100平方米110130平方米7090平方米150平方米130150平方米70平方米目標(biāo)客戶方面據(jù)統(tǒng)計(jì)局人士估算，中心城現(xiàn)有各類居住人口約104萬(wàn)人，主要為政府公務(wù)員、學(xué)校、醫(yī)院、銀行證券、當(dāng)?shù)鼐用?、各類工廠企業(yè)從業(yè)人員、外來(lái)商販等。其中公務(wù)員約一萬(wàn)七千余人，約八千人在中心城辦公或居住，其余分散在橫崗、布吉等區(qū)域，國(guó)有企業(yè)平均月薪為1000元、事業(yè)單位為2500元、機(jī)關(guān)單位為2200元。龍崗區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍平均家庭人口為365人，比上年增長(zhǎng)34，可支配年收入為20000元，比上年增長(zhǎng)46。專家調(diào)查結(jié)果顯示，中心城潛在客戶中個(gè)體私營(yíng)老板占334，事業(yè)單位普通職員占144，政府公務(wù)員占95，企業(yè)普通職員占91，企業(yè)中高管理者占87。其中個(gè)人月收入4000元以上占273，從中心城平均2700元/平方米的樓價(jià)來(lái)看，由此可見(jiàn)，有近四成的龍崗居民有基本的供樓能力。如圖潛在客戶分析334014409509108702490個(gè)體私營(yíng)老板事業(yè)單位普通職員政府公務(wù)員企業(yè)普通職員企業(yè)中高管理者其它合計(jì)調(diào)查人員指出，現(xiàn)代風(fēng)格是龍崗中心城受訪人員中最喜歡的一個(gè)建筑風(fēng)格，同時(shí)大多數(shù)受訪者認(rèn)為有號(hào)召力的樓盤是名牌企業(yè)開(kāi)發(fā)房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178922的有創(chuàng)新的產(chǎn)品，集優(yōu)美的園林、優(yōu)質(zhì)的物管、濃厚的社區(qū)文化與一體的高素質(zhì)的樓盤。從銀行近期辦理按揭業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，三房的已經(jīng)明顯減少，而四、五房面積在130平方米以上的目前需求較多?？梢钥闯鲋行某峭瑱n次、同價(jià)位、同風(fēng)格、同戶型、同開(kāi)發(fā)理念樓盤較多，導(dǎo)致同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。而戶型面積以120160平方米為主的中高檔現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格樓盤卻是中心城的“市場(chǎng)缺口”。（4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒深圳是一個(gè)新興的現(xiàn)代化城市，歷史文化的缺失是一個(gè)較大的遺憾，而龍崗這個(gè)山清水秀的地方，曾經(jīng)是客家人遷徙、繁衍的地方，它培育出了令世人矚目的客家名居為代表的客家文化，是深圳地域傳統(tǒng)文化的精華其文化龍崗的定位，突出龍文化、廣場(chǎng)文化的特色，將龍崗區(qū)的城市形象定位提升到一個(gè)較高的層次，體現(xiàn)了地域文化的獨(dú)特性。龍崗是深圳面積最大的一個(gè)區(qū)，也是目前深圳土地儲(chǔ)備最豐富的一個(gè)區(qū)，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)使龍崗擁有了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、尤其是大盤開(kāi)發(fā)的先決條件，綜觀幾年龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以得出龍崗目前的總體市場(chǎng)特征市場(chǎng)供大于求，但有效需求不對(duì)稱；住宅市場(chǎng)大部分產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，園林無(wú)突破，建筑無(wú)特點(diǎn)，戶型少創(chuàng)新；高端物業(yè)市場(chǎng)供給不足，真正豪宅難負(fù)其名；中檔物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178923產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶選擇余地大。結(jié)合目前龍崗區(qū)的總體特征，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)慎重拒絕走低端產(chǎn)品，避免與中檔產(chǎn)品正面交鋒，走中高端客戶群體；確立產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提倡產(chǎn)品創(chuàng)新，提高綜合性價(jià)比，重規(guī)劃、重設(shè)計(jì)；回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線；建筑規(guī)劃布局及建筑設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)客家文化有機(jī)融合，提高項(xiàng)目附加值；強(qiáng)調(diào)健康、生態(tài)、安全、實(shí)用特色，家家擁有陽(yáng)光權(quán)，戶戶均可觀山看月；結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)文化，立足于龍崗鎮(zhèn)面向中心城爭(zhēng)取客戶。2區(qū)域市場(chǎng)分析（1）區(qū)域市場(chǎng)界定龍崗區(qū)去年住宅用地出讓占全市最高，遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。顯示出該區(qū)域近幾年在深圳住宅市場(chǎng)上的份量加重。龍崗區(qū)住宅市場(chǎng)銷售主力區(qū)域是布吉，約占全區(qū)的70，中心城約占19，其它區(qū)域較少。龍崗區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量居高不下，但銷售量的增長(zhǎng)速度略高于供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2004年市場(chǎng)存量會(huì)逐漸回落。龍崗樓盤目前外銷量極小，不足5，主要還是靠當(dāng)?shù)丶爸苓吀椒坎呔W(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178924近客戶。高檔樓盤客戶來(lái)源較廣泛，可以吸引周邊城鎮(zhèn)及企業(yè)消費(fèi)者；中低檔樓盤僅能吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)者。（2）供給分析龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)在建在售樓盤占地規(guī)模超過(guò)250萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模超過(guò)460萬(wàn)平方米。龍崗近幾年已售套數(shù)超過(guò)18000套（龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)住人口約8萬(wàn)人），在建項(xiàng)目待售套數(shù)超過(guò)20000套。龍崗區(qū)樓盤基本上以多層為主，小高層為輔，高層較少。并且主力戶型為三房二廳，其次為二房二廳，同類戶型面積偏大。龍崗區(qū)目前樓盤開(kāi)發(fā)主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢(shì)，其它地區(qū)如龍崗鎮(zhèn)樓盤檔次低、數(shù)量少。龍崗中心城產(chǎn)品供應(yīng)單一，中低檔次為主，樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。（3）需求分析按去年約3500余套的需求量，龍崗在建項(xiàng)目中的20000余套房全部售完需6年左右時(shí)間。龍崗中心城消費(fèi)群體購(gòu)買力比較強(qiáng)的包括當(dāng)?shù)卣賳T、高級(jí)公務(wù)員、銀行證券人士私營(yíng)的企業(yè)主、本地農(nóng)民，他們多為本地常住人口，以二次置業(yè)行為或多次置業(yè)行為居多，其次為機(jī)關(guān)單位房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178925工作人員、工廠中低管理者、技術(shù)專業(yè)人員以及小生意人。（4）競(jìng)爭(zhēng)分析龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分布在布吉和龍崗中心城兩個(gè)區(qū)域，其中布吉約占70左右。目前龍崗市場(chǎng)現(xiàn)狀是供大于求，且有效需求不對(duì)稱，中心城許多樓盤已是現(xiàn)樓，但空置現(xiàn)象嚴(yán)重，而且中心城供應(yīng)產(chǎn)品定位單一，樓盤質(zhì)素不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、布局、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)等方面。由于龍崗經(jīng)濟(jì)的決定和人民生活條件的限制，加上龍崗的樓盤外銷量小，因此整個(gè)龍崗區(qū)整體需求不足，導(dǎo)致多數(shù)樓盤進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，周期就拉長(zhǎng)，以至影響銷售進(jìn)度。在龍崗目前以開(kāi)發(fā)的樓盤來(lái)看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數(shù)樓盤的發(fā)展商綜合開(kāi)發(fā)水平較高，大多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，沒(méi)有品牌效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)外地置業(yè)者沒(méi)有引起足夠的興趣。（5）典型物業(yè)調(diào)查A新亞洲花園是深圳目前開(kāi)發(fā)最大的樓盤，占地70多萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)量為100多萬(wàn)平方米，位于第二通道邊上，屬龍崗中心區(qū)。整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，布局新穎，此盤是一個(gè)以小中高層為住的大型樓盤。計(jì)劃分五期開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)至第二期。據(jù)了解目前第二期的發(fā)售量已經(jīng)完成80左右，銷售均價(jià)為3400元/左右。B歐景城是一個(gè)以中高層為主的樓盤，位于龍崗鎮(zhèn)中心城內(nèi)。占地面積為51310平方米，總開(kāi)發(fā)面積為117623平方米，是由深圳市宇房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178926宏投資發(fā)展有限公司、深圳市銘興實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市中圳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)。該樓盤總戶數(shù)達(dá)862戶，主力戶型為3房2廳，綠化率為42，實(shí)用率較高。目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為3300元/。C碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區(qū)環(huán)境優(yōu)美怡人，整個(gè)片區(qū)總占地面積17萬(wàn)平方米，建筑面積33萬(wàn)平方米，總戶數(shù)達(dá)2100戶，是一個(gè)集居家、商貿(mào)、金融、文化觀光和游樂(lè)于一體的大型綜合性社區(qū)。小區(qū)配套成熟完善，全港式24小時(shí)物業(yè)管理服務(wù)。小區(qū)戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特，主力戶型為3房2廳，綠化率50，實(shí)用率較高。目前市場(chǎng)上的銷售均價(jià)為4500元/。（6）市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論品牌化大規(guī)模樓盤優(yōu)勢(shì)明顯從龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布來(lái)看，主要集中于龍崗中心城，這些項(xiàng)目大多規(guī)模較大，且走分期開(kāi)發(fā)的路子，2001年動(dòng)工的新亞洲花園更是創(chuàng)記錄達(dá)到了100多萬(wàn)平方米的建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯，加上新亞洲集團(tuán)在龍崗區(qū)早已名聲在外，所以銷售情況一路向好。開(kāi)發(fā)檔次已形成兩極分化之勢(shì)從龍崗鎮(zhèn)當(dāng)前在售項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)檔次還是客戶定位，龍崗中心城內(nèi)的項(xiàng)目普遍都高于中心城以外的項(xiàng)目。龍崗整個(gè)市場(chǎng)供大于求，住宅市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端物業(yè)市場(chǎng)供給不足，真正豪宅難負(fù)其名。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178927三項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)1地塊解析本地塊位于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)東南郊區(qū)，鵬達(dá)商業(yè)街南端，東臨八仙嶺公園，北接鵬達(dá)花園。地塊用地面積約25000平方米，呈鍥形、不規(guī)則狀，有草地、沼澤水池組成，近可觀植物園風(fēng)景，遠(yuǎn)眺八仙嶺山色，有良好的自然景觀。項(xiàng)目地勢(shì)部分相對(duì)平穩(wěn)，部分有小幅度不平，整個(gè)地塊東、南高，西北低，平均高差約6米。地塊除旁邊有一約10米高禿山外，地表無(wú)任何建筑物，周圍有部分地塊也處于開(kāi)發(fā)啟動(dòng)階段，周邊配套不全，居住氛圍不濃，客戶認(rèn)知度低，在地理位置、建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)影響力等方面與龍崗中心城的高檔產(chǎn)品有一定的差距，因此給本項(xiàng)目的規(guī)劃帶來(lái)一定的限制。項(xiàng)目地塊上有雜草和堆土，尚未推平，目前正在進(jìn)行“三通一平”，緊靠規(guī)劃中的市政路，交通網(wǎng)絡(luò)目前尚不完善，由植物園路與深惠大道、龍城大道等主要交通要道相連，目前尚無(wú)公交路線通過(guò)項(xiàng)目所在地，交通條件需要改善。2項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力強(qiáng)；周邊自然景觀資源豐富，視野開(kāi)闊；房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178928項(xiàng)目容積率低。針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮該項(xiàng)目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，同時(shí)利用自然景觀資源及低容積率優(yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品差異化路線。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不成熟；項(xiàng)目地塊小，難以成規(guī)模，規(guī)劃有難度；項(xiàng)目周邊現(xiàn)有建筑多為自建房，形象差，檔次較低，對(duì)本片區(qū)有一定的影響；項(xiàng)目附近目前未形成居家氛圍，人氣不足。針對(duì)以上劣勢(shì)，應(yīng)該充分轉(zhuǎn)換本項(xiàng)目的劣勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)幽靜完全的居住氛圍，規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分體現(xiàn)低容積率優(yōu)勢(shì)，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能完善，同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，與周邊區(qū)域形成檔次與形象區(qū)別，通過(guò)小區(qū)圍墻及綠化處理，與周邊區(qū)域隔離。項(xiàng)目機(jī)會(huì)隨著人們對(duì)空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，郊區(qū)化生態(tài)物業(yè)重新受到人們的歡迎；項(xiàng)目周邊物業(yè)品質(zhì)感較低，有利于本項(xiàng)目發(fā)展差異化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)需求；二線關(guān)及龍崗中心城第二通道的開(kāi)通，將有效緩解龍崗對(duì)外交通房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178929問(wèn)題，有利于吸引周邊區(qū)域客戶；抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同時(shí)控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，努力營(yíng)造一個(gè)健康、休閑、生態(tài)的養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。項(xiàng)目威脅龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，近幾年市場(chǎng)存量較大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新；項(xiàng)目附近的鵬達(dá)花園、九州家園等項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，價(jià)格適中，銷售情況良好，已形成居住氛圍，嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目；項(xiàng)目周邊樓盤檔次低，居住氛圍不足，對(duì)本項(xiàng)目中高檔次定位難以支撐。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)難以避免，只有加強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，用產(chǎn)品塑造差異，用總價(jià)沖擊市場(chǎng)，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境，增加項(xiàng)目附加值，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。3項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產(chǎn)品較多，客戶認(rèn)知度低，然而本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178930發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“高尚健康的休閑度假風(fēng)情生活社區(qū)”是較為樂(lè)觀的。四市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估1項(xiàng)目定位A戶型定位從龍崗鎮(zhèn)在售項(xiàng)目來(lái)看，由于龍崗鎮(zhèn)住宅單價(jià)相對(duì)較低，發(fā)展商基本上把主力戶型定位在三房二廳，造成了三房二廳的戶型從總體上呈現(xiàn)出一種放量的態(tài)勢(shì)。通過(guò)調(diào)查得出，目前龍崗鎮(zhèn)的三房二廳戶型比例達(dá)到509，其次是二房二廳和四房二廳，分別達(dá)到182和17。從戶型面積來(lái)看也較為集中，二房二廳的戶型面積主要為7080平方米之間，三房二廳的戶型面積在95120平方米之間，四房二廳則分布在120平方米以上。因此本項(xiàng)目應(yīng)該注重住宅套型和套型結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見(jiàn)景。B項(xiàng)目形象定位由于本項(xiàng)目周邊有植物園、八仙嶺公園等景點(diǎn)，而且擁有郊區(qū)高尚的健康生態(tài)社區(qū)，因此本項(xiàng)目應(yīng)定位為“龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風(fēng)情社區(qū)”，依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178931觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激買家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。C項(xiàng)目客戶定位綜觀龍崗鎮(zhèn)各個(gè)在售項(xiàng)目的客戶需求，龍崗中心城內(nèi)項(xiàng)目多以收入較高的階層為主，如政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高居民，而龍崗中心城以外的項(xiàng)目，尤其是一些小規(guī)模項(xiàng)目多以中低收入的技術(shù)工人階層和生意人為主要目標(biāo)消費(fèi)群。隨著二線關(guān)及龍崗中心城第二通道的開(kāi)通，龍崗對(duì)外交通的有效緩解，加上項(xiàng)目本身?yè)碛胸S富的自然景觀資源等優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目的目前客戶應(yīng)該是比較廣泛，其中不泛許多外銷置業(yè)者。針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對(duì)本項(xiàng)目較為認(rèn)可的未來(lái)主流客戶為在本區(qū)域長(zhǎng)期居住的客家人、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對(duì)該片區(qū)有感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用本項(xiàng)目作為投資置業(yè)，或度假使用，有一定的需求；而對(duì)于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證券、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入人士需求中高檔次的向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，一般多是屬于多次置業(yè)者；企業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員則對(duì)小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位?？傊?，本項(xiàng)目要立足于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)，向龍崗中心區(qū)爭(zhēng)取中端房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178932客戶，同時(shí)吸引其它周邊客戶。D價(jià)格定位價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)龍崗鎮(zhèn)其它樓盤的調(diào)查及分析，可知該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線，通過(guò)價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格2300元/比較有競(jìng)爭(zhēng)力。由于目前政府推出一些刺激樓市的措施，這將會(huì)改變?nèi)嗣竦淖》坑^念使人們對(duì)買房有一個(gè)空前堅(jiān)定信念；該項(xiàng)目獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)達(dá)標(biāo)以及目前深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。E銷售定位隨著深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢(shì)加大，加上深圳居民對(duì)居住要求愈來(lái)愈高，周邊環(huán)境、配套設(shè)施、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)成為購(gòu)房者考慮的主要條件，多層、小高層、復(fù)式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。而本項(xiàng)目是龍崗鎮(zhèn)罕有的“高尚健康的休閑度風(fēng)情生活社區(qū)”，戶型經(jīng)典實(shí)用、山房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178933林景致、物超所值，這就是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)，能夠做到以園區(qū)環(huán)境取勝、服務(wù)取勝、管理取勝、創(chuàng)新取勝。我們建議本項(xiàng)目將采用專業(yè)化、市場(chǎng)化的全外銷營(yíng)銷策略方式，短快銷售，低價(jià)入市，結(jié)合現(xiàn)代創(chuàng)新的銷售方式，以主力目標(biāo)消費(fèi)群體為主要營(yíng)銷對(duì)象，主打休閑度假環(huán)境、低價(jià)、郊區(qū)化健康住所和升值等訴求賣點(diǎn)，向龍崗中心城及周邊市場(chǎng)全力推廣。2方案評(píng)估意見(jiàn)評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目具備周邊自然景觀、低容積率及發(fā)展商實(shí)力雄厚等開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，走產(chǎn)品差異化路線。另一方面，因本項(xiàng)目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的劣勢(shì)，因此應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。綜上所述，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位方案可行。五項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2004年5月開(kāi)始施工，2005年5月封頂，2005年10月入伙。本項(xiàng)目計(jì)劃于2005年5月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)在2005年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的45，2006年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的50。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有5的空置率。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789342項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖（見(jiàn)評(píng)估附表1）六投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算（1）估算依據(jù)參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。（2）項(xiàng)目投資概算土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)G093023土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)，該宗地地價(jià)款為1500萬(wàn)元。該項(xiàng)目費(fèi)用已付清，為簡(jiǎn)化計(jì)算，視為2003年一次性房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178935投入。前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表，該項(xiàng)目占地面積為25000平方米，總建筑面積36500平方米（由各分項(xiàng)指標(biāo)加總得出）。4036500525000159萬(wàn)元（取整）該項(xiàng)費(fèi)用視為2003年初一次性投入。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，共計(jì)4888萬(wàn)元。該項(xiàng)費(fèi)用于2004年投入50（2444萬(wàn)元），2005年投入50（2444萬(wàn)元），具體見(jiàn)下頁(yè)表。據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目5層建筑共3800平方米（其中住宅2700平方米，商業(yè)1000平方米、管理及文體活動(dòng)用房100平方米），9層建筑共31100平方米（其中住宅30000平方米，商業(yè)1100平方米），3層建筑共1600平方米（為幼兒園）。建安成本及增加值如下表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量M2單方造價(jià)（元/M2）單項(xiàng)造價(jià)萬(wàn)元建安成本費(fèi)365002562多層建筑5400812438小高層建筑311006832124增加值23261樁基礎(chǔ)36500310多層建筑54005530房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178936小高層建筑31100902802基礎(chǔ)土方3650012443水電安裝36500741多層建筑540010657小高層建筑311002206844對(duì)講系統(tǒng)3650015555消防36500602196通訊36500103657室外配套365001104028煤氣管道36500103659公用天線3650041510電梯31100150467合計(jì)4888（取整）其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的25計(jì)，25164萬(wàn)元（取整）管理費(fèi)包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的25估算，且全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。25164萬(wàn)元（取整）銷售費(fèi)用是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ6903178937理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷售收入的25計(jì)，則905425226萬(wàn)元隨銷售收入發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息，本次擬申請(qǐng)2000萬(wàn)元貸款，貸款利率為549。貸款發(fā)放進(jìn)度為2004年5月初發(fā)放貸款1000萬(wàn)無(wú)，2005年初發(fā)放貸款1000萬(wàn)元；貸款償還進(jìn)度為2005年底償還貸款2000萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)費(fèi)用為2004年利息10005498/1237萬(wàn)元；2005年利息200054912/12110萬(wàn)元；小計(jì)147萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的25估算，為25164萬(wàn)元（取整）稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房