通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859631通力大酒店可行性研究報(bào)告本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證通力大酒店投資的必要性、可能性、有效性和合理性。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859632目錄第一部分南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況二、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)第二部分南昌市酒店行業(yè)狀況一、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的有利因素1、外部因素2、內(nèi)部因素通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859633二、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的負(fù)面因素（一）儲(chǔ)蓄存款仍增長(zhǎng)較大，居民即期消費(fèi)阻力大。（二）僧多粥少（三）缺乏特色（四）競(jìng)爭(zhēng)乏術(shù)三、南昌市酒店需求狀況1、南昌市概況2、南昌特色飲食3、酒店建設(shè)4、酒店消費(fèi)情況和開(kāi)業(yè)情況5、酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859634第三部分通力大酒店項(xiàng)目概況一、時(shí)代背景二、調(diào)研情況1、研究目的2、研究人員3、研究?jī)?nèi)容4、研究方法三、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況2、總體布局3、交通組織4、建筑功能5、建筑造型通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596356、消防及分區(qū)第四部分通力大酒店評(píng)估一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析O機(jī)會(huì)分析T風(fēng)險(xiǎn)分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況三、項(xiàng)目分析通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596361、項(xiàng)目布局2、項(xiàng)目總體定位3、目標(biāo)客戶第五部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算一、項(xiàng)目投資初步成本分析二、項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)分析第六部分結(jié)論通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859637項(xiàng)目名稱通力大酒店可行性研究報(bào)告征詢稿文件編號(hào)TDZH2006TL002密級(jí)商業(yè)AAA（絕密）項(xiàng)目來(lái)源江西通力電業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目策劃天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)總分析李霖分析統(tǒng)稿舒玉琴封面設(shè)計(jì)江洋張海鵬簽發(fā)李霖通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859638客戶簽署通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)07915261032020347859639第一部分南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況南昌市位于江西省中部偏北,贛江下游,鄱陽(yáng)湖西南岸。北鄰九江市,東毗上饒市,南接撫州市,西連宜春市。面積740236平方千米。南昌市屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候濕潤(rùn)溫和，雨量充沛，四季分明。南昌是江西省省會(huì)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開(kāi)放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，全國(guó)35個(gè)特大城市之一。南昌現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)40272家，年總產(chǎn)值31761億元，其中鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)總產(chǎn)值22057億元。職工年均工資收入5360元。農(nóng)業(yè)耕地面積23萬(wàn)公頃，有效灌溉面積20萬(wàn)公頃，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6878億元，農(nóng)民年人均收入2031元。森林面積13萬(wàn)公頃，覆蓋率168，基本上消滅了荒山。水利資源蘊(yùn)藏量727萬(wàn)千瓦。礦產(chǎn)資源主要有花崗石、石英石、石灰石等。南昌地理位置優(yōu)越，交通便利。京九、浙贛、皖贛、向樂(lè)4條鐵路穿境而過(guò)。水路可直航贛江、撫河、錦江通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596310和鄱陽(yáng)湖沿岸及長(zhǎng)江各口岸。5000噸級(jí)以下的船舶可常年由贛江經(jīng)鄱陽(yáng)湖入長(zhǎng)江出東海。民航已開(kāi)辟了直達(dá)北京等十幾個(gè)城市的航線。105、320、316三條國(guó)道在此交匯。境內(nèi)公路已全部成網(wǎng)，四通八達(dá)。南昌市引進(jìn)省際資金310億元。旅游業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，1996年旅游外匯收入達(dá)1171萬(wàn)美元。全市商業(yè)、餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員2169萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)社會(huì)銷售總額9269億元。全市城鄉(xiāng)商品交易場(chǎng)248個(gè)，年成交額7623億元。2005年，南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了“高增長(zhǎng)、低物價(jià)”的良好的發(fā)展勢(shì)頭，居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)溫和上漲。南昌市居民消費(fèi)價(jià)格上漲1。二、南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)縱觀南昌市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989到1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段是南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段；第二階段是不斷發(fā)展的新興階段，從起步進(jìn)入快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展；第三階段就是生機(jī)勃勃，不斷發(fā)展，不斷的提升整體收入和水平，發(fā)展速度回歸理性。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596311第二部分南昌市酒店行業(yè)狀況南昌大大小小的餐飲企業(yè)有近3000家，并且，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)也由過(guò)去傳統(tǒng)的正餐店，小吃店和酒店餐飲，發(fā)展到今天的多種業(yè)態(tài)共存的市場(chǎng)格局。目前，正餐店、中式快餐店、西式快餐店、專營(yíng)店、主題餐廳、單位食堂、便民店、咖啡店、酒吧、燒烤店、酒店餐飲等都分布在我們身邊。南昌市的酒店“跑火”，這已是市民們眾所皆知的事情，大家瞧瞧那些在酒店焦急等待用餐的顧客就知道。隨著生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，外出就餐的人越來(lái)越多，促進(jìn)了餐飲業(yè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，成為近十年來(lái)發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一。“十五”期間，全省餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額4518億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)901，年均增長(zhǎng)155。占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由2000年的85上升至2005年的10。期間雖然發(fā)生了“非典”和“禽流感”，由于省委、省政府及時(shí)決策，措施得力，過(guò)后及時(shí)將損失挽回，因此對(duì)餐飲業(yè)并未產(chǎn)生太大影響，2004年和2005年連續(xù)兩年餐飲業(yè)零售額超百億元。城鄉(xiāng)居民生活、消費(fèi)水平的提高和餐飲業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量的提高帶動(dòng)了餐飲業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596312此外，旅游消費(fèi)的大幅增長(zhǎng)也是一個(gè)重要因素，“十五”期間，全省實(shí)現(xiàn)旅游總收入11109億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)14倍，年均增長(zhǎng)189?！笆濉逼陂g14個(gè)黃金周（2003年由于“非典”取消“五一”黃金周）的旅游人數(shù)達(dá)42822萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1431億元。旅游消費(fèi)和餐飲消費(fèi)互相促進(jìn)，成為消費(fèi)品市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)一、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的有利因素1、外部因素城區(qū)人口與外來(lái)人口增多，帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)。隨著南昌城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，南昌市上下精心打造“四最”品牌，營(yíng)造了一流的人居環(huán)境、投資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，使南昌市的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加明顯，南昌正成為海內(nèi)外客商投資創(chuàng)業(yè)的熱土，南昌市人口逐漸地膨大，2004年末，南昌市總?cè)丝跀?shù)已達(dá)46079萬(wàn)人，比年初凈增10萬(wàn)余人。（1）城區(qū)人口增多，直接帶動(dòng)消費(fèi)額增長(zhǎng)。2004年末八區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到20373萬(wàn)人，比年初凈增736萬(wàn)人。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596313（2）外來(lái)人口的增多，促進(jìn)南昌市的各項(xiàng)消費(fèi)額增長(zhǎng)。（3）商務(wù)展銷活動(dòng)增加，流動(dòng)人口增多，消費(fèi)額增加。為了配合南昌在全省率先崛起的步伐，跨地區(qū)、跨省市、跨國(guó)界的文化、經(jīng)貿(mào)、旅游的交流合作日益增加，南昌市2005年推出了一系列的商務(wù)展銷活動(dòng)?！白叱鋈ァ蹦喜懈鞑块T和領(lǐng)導(dǎo)赴沿海城市、外國(guó)的考察推介舉措，“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”如南昌市舉辦的中國(guó)南昌第四屆金秋經(jīng)貿(mào)活動(dòng)月、2005年中國(guó)“五會(huì)”（南昌）經(jīng)貿(mào)懇談會(huì)，都為南昌在中部崛起創(chuàng)造條件，其中經(jīng)貿(mào)活動(dòng)月邀請(qǐng)來(lái)昌的海內(nèi)外客商超過(guò)1萬(wàn)人，成為歷屆經(jīng)貿(mào)月活動(dòng)中客商人數(shù)最多的一次。2005年9月舉辦的繩金塔廟會(huì)增加了“辣文化贛菜美食節(jié)”，延長(zhǎng)了時(shí)間，成交額達(dá)到3000萬(wàn)元左右，同比增長(zhǎng)30。招商引資及商務(wù)展銷活動(dòng)的日益增加，前來(lái)洽商、會(huì)務(wù)的人士也將增多，在一定程度上必然會(huì)促進(jìn)南昌市消費(fèi)額增長(zhǎng)。（4）旅游人數(shù)的增多，拉動(dòng)了需求，為消費(fèi)額添磚加瓦。隨著南昌市“四最”品牌的打造，來(lái)南昌旅游的海內(nèi)外人士日益增加，必然會(huì)使南昌市消費(fèi)額增加。2005年18月，南昌市接待國(guó)內(nèi)外游客46493萬(wàn)人次，比2004年同期增長(zhǎng)12，其中接待海外旅游者人數(shù)達(dá)到435萬(wàn)人次，比2004年同期增長(zhǎng)342。（5）城鄉(xiāng)居民收入增加，為南昌市消費(fèi)額增長(zhǎng)提供了有力的保證。城鎮(zhèn)居民因行政事業(yè)單位職工工資的上調(diào)，企業(yè)職工因經(jīng)濟(jì)效益提升而增加收入，2005年19月城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入達(dá)到7631元，與2004年同通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596314期相比增長(zhǎng)262；農(nóng)民因家庭經(jīng)營(yíng)性收入大幅增加，使農(nóng)民上半年人均現(xiàn)金收入達(dá)到2217元，與2004年同期相比增長(zhǎng)306。城鄉(xiāng)居民收入的較快增長(zhǎng)，為南昌市消費(fèi)額增長(zhǎng)提供了有力的保證。2、內(nèi)部因素（1）餐飲業(yè)消費(fèi)零售額增長(zhǎng)較快。隨著居民收入水平和餐飲業(yè)社會(huì)化程度的不斷提高，良好的就餐環(huán)境為頻繁的商務(wù)活動(dòng)和親朋好友聚會(huì)提供了便利，大型餐飲企業(yè)不斷提高質(zhì)量、擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)，促進(jìn)了餐飲業(yè)的快速發(fā)展。2005年19月份餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額182億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)155。進(jìn)入3月份淡季后仍然保持較快增長(zhǎng)幅度，實(shí)現(xiàn)餐飲零售額122億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)208。特別是限額以上餐飲業(yè)更為火爆，19月增幅達(dá)到175，如增幅較大的錦峰大酒店、凱萊大酒店、濱江賓館、江西賓館、桂花村大酒店、得隆酒店、新甲魚(yú)城等餐飲業(yè)零售額都增長(zhǎng)40以上。（2）假日消費(fèi)、旅游旺季消費(fèi)場(chǎng)面火爆。時(shí)下，我國(guó)的傳統(tǒng)春節(jié)大團(tuán)圓吃年夜夜都流行在酒店進(jìn)行，不但可以省去許多親自動(dòng)手的繁瑣，也可以一家人坐下來(lái)好好談心，親情升溫。節(jié)假日的聚會(huì)選在酒店進(jìn)餐樂(lè)趣也融融?！笆弧?、“五一”是旅游旺季，旅游將拉動(dòng)整體的消費(fèi)水平。隨著國(guó)民收入的增加，旅游已是市民生活的一部分。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596315（3）酒店行業(yè)興起蓬勃發(fā)展。南昌餐飲業(yè)開(kāi)始走向全國(guó)，比如，南昌向塘土雞店已開(kāi)了20多家分店；味道工場(chǎng)也在深圳開(kāi)了4家分店；民間瓦罐煨湯館在北京開(kāi)了兩家分店，南昌現(xiàn)有年銷售收入300萬(wàn)元以上的餐飲企業(yè)也有近400家。二、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的負(fù)面因素（一）儲(chǔ)蓄存款仍增長(zhǎng)較大，居民即期消費(fèi)阻力大。2005年，南昌市城鄉(xiāng)居民收入雖然增加較多，但居民消費(fèi)信心仍顯不足，儲(chǔ)蓄存款居高不下。2005年9月末，南昌市金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到63694億元，比年初凈增7853億元，比年初增長(zhǎng)141。受諸多不可預(yù)期支出的影響，居民對(duì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等預(yù)期支出存有戒心，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，也成為居民購(gòu)買力大量分流的主要因素。社會(huì)保障體系的不完善，導(dǎo)致居民即期消費(fèi)阻力較大。（二）僧多粥少市場(chǎng)是個(gè)“無(wú)底洞”，大批興建者冒然加入，導(dǎo)致現(xiàn)在南昌出現(xiàn)了大批酒店倒下去，更多酒店又站起來(lái)的現(xiàn)通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596316象。除大型餐飲企業(yè)外，一般餐飲企業(yè)“壽命”只有2年3年，甚至有當(dāng)月開(kāi)當(dāng)月倒的事。在近3000家酒店中，只有30左右真正利潤(rùn)不菲，大多數(shù)酒店處于保本、虧損和“崩盤”狀態(tài)。曾經(jīng)在南昌市民身邊響當(dāng)當(dāng)?shù)牟惋嫶笈贫紳u漸遠(yuǎn)去了孺子路上的津魚(yú)頭打出清倉(cāng)甩賣、疊山路上的東來(lái)順沒(méi)了蹤跡、濱江路上的四川巴國(guó)布衣也“走”了這些餐飲大牌固然有著各自經(jīng)營(yíng)的原因，但更重要的是市場(chǎng)容量一個(gè)只有130萬(wàn)左右常住人口和50萬(wàn)左右流動(dòng)人口的中型城市，不可能讓近3000家酒店都不虧本。南昌的餐飲業(yè)從業(yè)者在被市場(chǎng)潑了冷水后，也開(kāi)始冷靜。南昌市公布的2004年第一季度南昌餐飲業(yè)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四成的餐飲業(yè)主認(rèn)為南昌餐飲業(yè)不景氣，六成的餐飲業(yè)主認(rèn)為每天的營(yíng)業(yè)額在下降，八成的餐飲業(yè)主認(rèn)為利潤(rùn)在逐步下降。（三）缺乏特色目前，很多酒店看中餐飲能賺錢，但卻沒(méi)有把心思放在研究菜式上，而是依樣畫(huà)葫蘆，模仿起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的裝修通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596317風(fēng)格，或者說(shuō)是在裝修規(guī)模和豪華程度上互相攀比。你搞古典式，我也搞；你搞歐式，我也仿。當(dāng)這些能模仿的都模仿到后，看著都挺有特色，但是大家都有特色等于沒(méi)有特色。曾經(jīng)有一段時(shí)間，孺子路餐飲靠特色風(fēng)扉一時(shí)，吸引了不少消費(fèi)者從各方趕過(guò)來(lái)，而今特色不復(fù)存在，消費(fèi)者還樂(lè)意過(guò)來(lái)嗎無(wú)獨(dú)有偶，也有酒家為特色而敗走南昌的。四川品牌餐飲巴國(guó)布衣”和“菜根香”可謂是“冰火兩重天”。當(dāng)時(shí)，“巴國(guó)布衣”進(jìn)入南昌時(shí)，購(gòu)買了四川方面的專利使用權(quán)，包括門店裝修在內(nèi)的整個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也嚴(yán)格參照四川的標(biāo)準(zhǔn)，包括公司高層和服務(wù)員都從四川引進(jìn)，原封不動(dòng)地將四川的“巴國(guó)布衣”搬進(jìn)南昌。由于成本高，加之原裝川味在南昌并沒(méi)有受到追捧，只有退出了。同是川菜的“菜根香”則不然，首先對(duì)川菜進(jìn)行贛化，在菜品上適應(yīng)南昌食客，其次在管理上用四川的優(yōu)秀管理理念和方法，生意一直不錯(cuò)。南昌咸亨酒店來(lái)自浙江紹興，按說(shuō)以浙江菜為特色，可他們實(shí)際上對(duì)菜品進(jìn)行改進(jìn)，如果來(lái)的江西本地客，他們則在菜肴原有的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)試驗(yàn)多加了一些辣味，如果來(lái)的江浙客人，則推出的肯定是原汁原味的紹興風(fēng)味。大酒店如此，一些在南昌“活”得不錯(cuò)的小餐館也是靠贛味特色起家的。南昌南湖邊有一家名為“湖邊人家”餐館營(yíng)業(yè)面積還不到100平方米。據(jù)了解，顧客大多是沖著湖邊人家的特色菜而來(lái)，并且湖邊人家保持隔一段時(shí)間通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596318就創(chuàng)造出新的特色菜推出，顧客常吃常新，就保持了餐館的持久興隆。南昌還有一家做餃子出名的，南昌人不是很喜歡吃面食，但這家魏氏特色餃子分店開(kāi)了十幾家，魏氏冷凍餃子還進(jìn)了超市。而讓面食在南昌也同樣受歡迎的秘訣就是在餃子的餡料選擇上充分考慮了南昌人的口味。（四）競(jìng)爭(zhēng)乏術(shù)提起某些酒店一座難求時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這些酒店正是憑借著規(guī)模和摸準(zhǔn)了消費(fèi)對(duì)象的需求，才如此“跑火”，但不能代表整個(gè)餐飲業(yè)。就是這些企業(yè)，也不是高枕無(wú)憂，而是在“浴血奮戰(zhàn)”降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。與“一座難求”相伴而生的市場(chǎng)現(xiàn)狀是，“吃100送50”、“一只蝦一元錢”這樣下去，“價(jià)格戰(zhàn)早晚會(huì)害了南昌餐飲業(yè)?！辈豢煞裾J(rèn)，餐飲企業(yè)以高檔裝修和服務(wù)實(shí)施中低價(jià)位，其實(shí)是在投資周期問(wèn)題上的觀念轉(zhuǎn)變，投資回報(bào)的周期可能會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但投資者的心理更偏向求穩(wěn)，因?yàn)榛仡^客會(huì)越來(lái)越多。這是一個(gè)積累，是一個(gè)要用錢去扛的過(guò)程，并不是每家酒店都能做到，有不少酒店便以犧牲服務(wù)質(zhì)量和餐菜質(zhì)量為代價(jià)，在價(jià)格戰(zhàn)中被步步緊逼，開(kāi)始“馱通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596319不住”的店只好關(guān)門歇業(yè)了?？上驳氖牵喜延胁惋嬈髽I(yè)意識(shí)到單純的價(jià)格戰(zhàn)并不能讓企業(yè)立于不敗之地，例如南昌和平大酒店就將大廳全部改成了包廂，客人容量稍微少了些，由于改善了就餐環(huán)境，并沒(méi)有隨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而降價(jià)。在北京，有一家店也是顧客盈門，但他們沒(méi)有讓顧客白等，而是推出一項(xiàng)政策根據(jù)顧客等待的時(shí)間來(lái)決定折扣率，如等了超過(guò)15分鐘則享受8折優(yōu)惠，超過(guò)30分鐘則享受5折優(yōu)惠，結(jié)果名聲大噪。三、南昌市酒店需求狀況1、南昌市概況南昌是江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心位于江西北部，長(zhǎng)江南岸，贛江下游，濱臨鄱陽(yáng)湖，東南地勢(shì)平坦，西北丘陵起伏，全市境內(nèi)江河縱橫，湖泊星羅棋布。土地總面積740236平方公里，全市總?cè)丝诩s416萬(wàn)。工業(yè)門類齊全，形成了機(jī)電、輕紡、化工、醫(yī)藥等30多個(gè)行業(yè)、150多個(gè)種類的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、江西紙業(yè)集團(tuán)等一批骨干企業(yè)和江西五十鈴汽車、全順汽車、齊洛瓦冰柜、草珊瑚牙膏、通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596320洪都摩托等一批產(chǎn)品，特別是國(guó)家級(jí)的南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和南昌昌北開(kāi)放開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，成為南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)外開(kāi)放不斷壙大，同世界各地的交往與合作日益密切，先后與日本高松市、日本青森縣東北町、墨西哥托盧卡市、芬蘭瓦托市結(jié)為友好城市，同日本、韓國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、意大利及東南亞等60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展經(jīng)貿(mào)合作。1992年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)南昌市為內(nèi)陸重點(diǎn)開(kāi)放城市，享受同沿海特區(qū)同等的優(yōu)惠政策，國(guó)內(nèi)外、省內(nèi)外經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)全面拓展，形成多元化、多層次、全方位的開(kāi)放格局。市政府及時(shí)制定了招商引資優(yōu)惠政策，切實(shí)保障外商、外資企業(yè)的一切合法權(quán)益，截止1998年底，共有外商“三資“企業(yè)1342家，合同外資金額115億美元，實(shí)際利用外資73億美元。2、南昌特色飲食南昌菜是贛菜菜系的主要組成部份，為江西的三大地方菜之一，歷史悠久，在中國(guó)菜肴中有一定地位。它用料廣泛，主料突出，刀工精細(xì)，分色配菜。制法上以燒、燜、燉、蒸見(jiàn)長(zhǎng)，注重維持原汁原味，在質(zhì)地上講究辣、通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596321爛、脆、嫩。2、酒店建設(shè)截止2005年11月，南昌市共有40家星級(jí)飯店，國(guó)有和集體性質(zhì)的飯店24家，民營(yíng)、獨(dú)資、股份等性質(zhì)的飯店16家；其中五星2家，四星6家，三星二十家，二星12家，客房數(shù)5600余間；社會(huì)旅館700余家，床位4萬(wàn)余個(gè)。據(jù)調(diào)查，目前南昌已開(kāi)業(yè)待評(píng)、在建、擬建的四星級(jí)（含）以上飯店10余家，預(yù)計(jì)明年四星級(jí)（含）以上飯店將達(dá)到20余家，南昌市星級(jí)飯店的結(jié)構(gòu)將呈倒金字塔形。由于星級(jí)飯店和社會(huì)旅館業(yè)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致星級(jí)飯店的住宿率呈下降趨勢(shì)，平均房?jī)r(jià)與去年同比下降10元左右。這表明，南昌市的酒店行業(yè)仍處于“百花爭(zhēng)鳴”的階段，你方唱罷我方登場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)。行業(yè)狀態(tài)仍在處于發(fā)展期，但值得看好的是，市民消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)和外商在昌大量投資的進(jìn)駐，個(gè)人的消費(fèi)觀念和商貿(mào)活動(dòng)將是拉動(dòng)酒店消費(fèi)的又一重要力量。南昌經(jīng)濟(jì)在前進(jìn)，酒店供、客戶需都在大發(fā)展。3、酒店消費(fèi)情況和開(kāi)業(yè)情況通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)0791526103202034785963222004年餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)1895億元，增長(zhǎng)242；2005年餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)2749億元，增長(zhǎng)163。2005年南昌市餐飲業(yè)發(fā)展迅速，新店不斷開(kāi)業(yè)，使南昌市的餐飲業(yè)一路高歌，自今年初到十月止新開(kāi)業(yè)的餐飲企業(yè)有湖景實(shí)業(yè)公司、飯是鋼大酒店、獅子樓、錦江皇冠大酒店、萬(wàn)家燈火（象北店、昌北店）、民間食府、一覺(jué)燒菜、千百味、喜洋洋、滋味山鹿舞、一味領(lǐng)先、瑞月賓館、玉河大酒店、食尚煮逸、贛人廚房、新南昌大酒店、鳳祥春大酒店、泉水灣大酒店等27家。2006年12月份，住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)595億元，增長(zhǎng)160，其中星級(jí)（限額以上）住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)276億元，增長(zhǎng)192；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)011億元，增長(zhǎng)111。2006年餐飲業(yè)銷售較旺。今年12月正值我國(guó)的新春佳節(jié)，過(guò)年期間在餐館宴請(qǐng)親朋好友的宴席絡(luò)繹不絕。與去年同期相比，新開(kāi)業(yè)的餐飲企業(yè)有萬(wàn)家燈火（昌北店），圣廷宮大酒店，吃名堂餐飲，錦江皇冠酒店，皇廷大酒店，皇朝麗都酒樓，贛彩軒餐飲，華悅國(guó)際大酒店，都市行為空間，千百味大酒樓，民間食府，天地吉祥，南江大飯店，和悅春天美食館，喜之洋酒店，東方酒樓，贛味001，湖景實(shí)業(yè)，飯是鋼大酒店（青山湖店），都市陽(yáng)光實(shí)業(yè)，晶帝商務(wù)大酒店，鹿鼎大酒店，好味來(lái)餐飲等近30家。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)0791526103202034785963234、酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀餐飲行業(yè)形成南昌菜系，適合口味是主流目前，江西菜系無(wú)贛幫。而我國(guó)八大菜系是個(gè)歷史概念，是八個(gè)地域的在飲食方面長(zhǎng)期積累形成的、具有鮮明的地方特色和獨(dú)到風(fēng)格、又能適應(yīng)其他地域群眾飲食要求的烹調(diào)體系。它們的飲食產(chǎn)品與烹調(diào)方法受到普遍認(rèn)同和贊譽(yù)，而且歷久不衰。如以麻辣著稱全國(guó)的川菜，以甘鮮清淡名動(dòng)海內(nèi)的淮揚(yáng)菜，以味道厚重、色澤濃重而聞名的遼菜等等。各個(gè)菜系的完成又受到這個(gè)地域歷史、地理、物產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、飲食傳統(tǒng)和習(xí)俗等各方面的影響。只要我們審視一番八大菜系所屬地域，就會(huì)明白，這些地區(qū)在中國(guó)歷史上都是歷史悠久，文化發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，交通便利，物產(chǎn)豐饒，飲食習(xí)俗各具特點(diǎn)的地區(qū)。江西從來(lái)就不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，也非重要的交通樞紐，地理位置又使江西民俗文化易受周邊吳越、湘皖、荊楚文化影響而未形成個(gè)性鮮明，地域特點(diǎn)突出的“贛文化”，江西飲食也就很難形成自己的“贛菜”體系。盡管菜系無(wú)贛幫，但南昌菜卻有自己的口味味道偏重辣，絕不油膩，大體上遵循傳統(tǒng)飲食習(xí)慣“咸魚(yú)淡肉，吃了不足”，同時(shí)份量足、色澤靚，頗有“價(jià)廉物美”之譽(yù)。新雅酒家的“新雅四寶”“清湯札素”、“麻醬粉皮”、“銀芽雞絲”、“鹽水鴨肫”等都是來(lái)者必吃、名動(dòng)遐邇的佳肴。點(diǎn)心中的湯包、千層餅更是譽(yù)滿全市。瀛賓通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596324樓的“青魚(yú)頭尾”、“走油肉”（即回鍋肉）、“和三絲”是有名的席上珍品，為什么這些菜未能發(fā)展成“贛菜”除了上述原因之外，南昌長(zhǎng)期處于低消費(fèi)區(qū)，飲食消費(fèi)屬于“充機(jī)果腹”型，也阻滯了贛菜的形成。但這并不阻礙南昌菜肴形成自己的傳統(tǒng)，甚至在某個(gè)時(shí)候形成自己的烹調(diào)體系“南昌菜”?，F(xiàn)在看來(lái)，這種發(fā)展似乎已現(xiàn)端倪，因?yàn)槌霈F(xiàn)了一批名菜，“魚(yú)頭陳”的干燒魚(yú)頭；“民間飯莊”的老鴨肚片湯、毛血旺；“咸亨”的梅菜燒肉；“潔惠”的炒魚(yú)腸；“萬(wàn)花樓”的羊肉火鍋；“綠茵閣”的牛排、呂宋湯；“家常飯”的燒豬頭等等。這些菜肴除了西餐，基本上都是從南昌家常發(fā)展起來(lái)的，具有鮮明的南昌地方特色。以人為本的觀念淡薄凡有包房的酒店，大堂座位無(wú)一不擁擠不堪，兩張餐臺(tái)之間距離狹窄得側(cè)身也難通過(guò)。用“比肩接踵”形容絕不為過(guò)。經(jīng)營(yíng)者只想到多設(shè)座位可以降低成本，卻很少考慮顧客的舒適需求。尤為可慮的是一旦發(fā)生意外事件，勢(shì)必因擁塞無(wú)路可逃而產(chǎn)生顧客傷亡。這種教訓(xùn)雖不少，但酒店經(jīng)營(yíng)者似乎并不在意。用料不足物不當(dāng)值用料是保證菜肴質(zhì)量的基本因素，這里說(shuō)的“用料不足”包含兩方面，一是選料是否精，二是用料是否足，尤通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596325其是主料份量是否足。我們發(fā)現(xiàn)用料不精且份量不足，是南昌飲食業(yè)存在的一個(gè)較普遍的問(wèn)題。雜素本應(yīng)為主料海參、肉丸、腰片、雞塊、香菇、肝片、粉絲或芽白燴成。但南昌現(xiàn)有的雜素僅是炸肉皮、鵪鶉蛋、肉丸和粉絲結(jié)，即便如此，本來(lái)只作配料的粉絲反而成了主料，作為主料的肉丸只是點(diǎn)綴其間，代替海參的炸肉皮倒是不少，這哪里是雜素，整個(gè)一盤“雜貨”。再看價(jià)格不菲的“北京烤鴨”，選用的鴨與北京鴨毫不相干，用的基本上都是本地麻鴨，皮下幾乎沒(méi)有脂肪層，口感干澀。同時(shí)每客“烤鴨”份量之少，僅可遮盤底，較之于北京的由服務(wù)生將整鴨送來(lái)，當(dāng)面開(kāi)片，鴨架燴湯，簡(jiǎn)直別于天壤。再看被叫得震天價(jià)響的“燉土雞”，有多少是真正的“土雞”只要嘗一口，就吃得出是混合飼料喂養(yǎng)的冒牌貨。用料問(wèn)題說(shuō)到底是個(gè)“誠(chéng)信”問(wèn)題，物不當(dāng)值，誠(chéng)信，“人而無(wú)信，不知其可也”，靠偷工減料來(lái)牟取暴利，傷害了顧客，也必然傷害了自己，這樣的酒家、飯店，關(guān)門大吉是遲早的事。飲食文化水平將有待提高現(xiàn)在，“飲食文化”是個(gè)很時(shí)尚的詞，這是一種進(jìn)步，表明我們社會(huì)文明程度在不斷提高，這也正是南昌飲食業(yè)界大打“飲食文化”的宣傳中，并沒(méi)有搞清楚究竟什么是“飲食文化”，說(shuō)來(lái)講去總是這個(gè)菜肥而不膩，那湯鮮甘可口。其實(shí)菜肴只是飲食文化中的一部分。我們所說(shuō)的飲食文化，應(yīng)該是飲品食品的歷史淵源，風(fēng)格特點(diǎn)原料通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596326和產(chǎn)品的生產(chǎn)制作過(guò)程，及其在人們生活中所生的影響和所表現(xiàn)出來(lái)的人文意義。就飲食業(yè)而言，還包括商業(yè)文化中的經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信、品牌、場(chǎng)所、環(huán)境等諸方面所表現(xiàn)出來(lái)企業(yè)精神。從這個(gè)意義上來(lái)觀察南昌的餐飲食業(yè)，有許多方面有待提高。環(huán)境改善大有必要迷信現(xiàn)象普遍存在。南昌飲食業(yè)界稍稍有點(diǎn)模樣的餐廳、酒店、飯店，只要是私營(yíng)的，無(wú)一不在最搶眼的地方供奉財(cái)神。我們無(wú)意指責(zé)經(jīng)營(yíng)者的信仰，但是這些神像置于顧客活動(dòng)的場(chǎng)所，就很值得考慮，一方面影響顧客情緒，本來(lái)想圖個(gè)自在，尋個(gè)快活，結(jié)果卻被安排在“菩薩”監(jiān)視下進(jìn)餐，實(shí)在大煞風(fēng)景，大倒胃口，要知道廟里僧人用齋的齋堂里，并不安置神像。另一方面也顯出文化品位的低下，把賺錢的期望寄托于“菩薩”，至少是一種思想蒙昧的表現(xiàn)。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596327制作粗放鮮有特色不知道是顧客粗糙的飲食習(xí)慣造成了飲食產(chǎn)品制作的粗放，還是這種粗放制造了飲食習(xí)慣的粗糙，南昌酒店、餐廳普通存在制作比較粗放的問(wèn)題。許多上湯菜應(yīng)該用高湯才能出汁出味，但真正用高湯的不多，相當(dāng)一部分用的是味精加水，結(jié)果只有味精吊出來(lái)的“鮮”而無(wú)菜肴本身具有的“味”；本應(yīng)文火細(xì)烹的菜，現(xiàn)在用的是高壓鍋成批生產(chǎn)，做出來(lái)的菜冒著罐頭食品的氣息，菜雖酥爛味道卻相差甚遠(yuǎn)，因?yàn)椴肆现兴南?、鮮、甘、綿都沒(méi)有充分分解、釋放。中國(guó)飲食素有“食不厭精，燴不厭細(xì)”的傳統(tǒng)，飲食業(yè)應(yīng)該是弘揚(yáng)這種傳統(tǒng)的主力軍。南昌飲食業(yè)十分繁榮，發(fā)展既快，前景也好，人們可以期望不久的將來(lái)，在中國(guó)美食食譜中，會(huì)出現(xiàn)令人口角生津、頰齒留香的“南昌菜”。酒店可行性分析如下目前在迎賓北大道開(kāi)一個(gè)通力大酒店，在時(shí)下酒店行業(yè)消費(fèi)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)過(guò)程中，前面提到的內(nèi)部因素和外部因素起了不可忽略的重要作用。通力大酒店順應(yīng)行業(yè)而生，紅火勢(shì)在必得。而目前酒店的不利因素，針對(duì)通力大酒通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596328店來(lái)說(shuō)，相對(duì)可以避免或者說(shuō)消除負(fù)面因素。從地段來(lái)看，通力大酒店地處昌南新城，南昌市主干道迎賓北大道，其附近是發(fā)展中的企業(yè)，就來(lái)住的客源和企業(yè)來(lái)說(shuō)，不存在消費(fèi)金額過(guò)高的疑慮；從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，桂花村與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相似、距離相近，但附近也只存在這一家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果我們經(jīng)營(yíng)得當(dāng)、立意新穎、服務(wù)水準(zhǔn)更專業(yè)化，勢(shì)必將搶占市場(chǎng)；從經(jīng)營(yíng)特色來(lái)考慮，立足南昌本土風(fēng)味，輔之以粵菜。把本土風(fēng)味做好，把自己的經(jīng)營(yíng)特色做強(qiáng)，自然而然，口味也吸引人；從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)深思，現(xiàn)在的酒店餐飲大多都“吃一百送XX”、“買一送一”、“入住就送長(zhǎng)途話費(fèi)”、購(gòu)物券等多種優(yōu)惠方式，同比之下，酒店的利潤(rùn)空間縮小了，精明的店主又從減少菜式分量等多種方式來(lái)贏回差價(jià)。你打折，別人也要跟著降價(jià)，硬著頭皮血拼到最后也只能關(guān)門。目前在這個(gè)地段，只有桂花村和通力大酒店互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我項(xiàng)目將采用前瞻性、預(yù)測(cè)性的眼光，在經(jīng)營(yíng)中盡量避免這種方式。第三部分通力大酒店項(xiàng)目概況一、時(shí)代背景通力大酒店，緊跟著時(shí)下的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，以現(xiàn)有設(shè)施為大本營(yíng)，輻射全地區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目的具體條件和自然風(fēng)景、人文等自然資源正在有序地拓展開(kāi)發(fā)著。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596329二、調(diào)研情況1、研究目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)南昌酒店市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)通力大酒店投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2、研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)專門成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷策劃人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及酒店開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資料，結(jié)合通力大酒店的自身特點(diǎn)，咨詢了酒店估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、酒店規(guī)劃研究人員等相關(guān)人士，通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596330對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策劃進(jìn)行初步探討。3、研究?jī)?nèi)容開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)酒店項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括A、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素；B、從酒店運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)；C、運(yùn)用酒店設(shè)施評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類設(shè)施價(jià)格；D、從實(shí)際運(yùn)營(yíng)的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度E、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；F、按投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；G、綜合各類分析，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性作出判斷；4、研究方法通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596331為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對(duì)需求，在南昌市縣內(nèi)以郵電局、供電局、工商銀行等單位為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問(wèn)多人，并在此基礎(chǔ)上填寫市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，同時(shí)對(duì)附近和相仿的酒店進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專門研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷、估價(jià)、裝修、預(yù)算等各方面專家就一些典型問(wèn)題展開(kāi)討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。三、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況發(fā)展商江西通力電業(yè)發(fā)展有限公司用地性質(zhì)酒店通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596332項(xiàng)目名稱通力大酒店（暫定）用地位置迎賓北大道1138號(hào)項(xiàng)目總占地面積579畝項(xiàng)目建筑面積6800平方米用地現(xiàn)狀已開(kāi)發(fā)40一棟五層辦公樓建筑面積4100M2一棟三層樓房和一棟二層別墅共270092M2，其中三層樓房為187462，別墅9163M2。在江西通力電業(yè)發(fā)展有限公司占地579畝的自有土地上，建設(shè)一個(gè)以餐飲為主、以住宿為輔的大酒店。本大酒店將以全部招商的形式對(duì)外出租?！巴Υ缶频辍笔怯山魇⊥﹄姌I(yè)發(fā)展有限公司名下興建的項(xiàng)目，位于南昌市主干道迎賓北大道1138號(hào)，地屬昌南新城。對(duì)面是信息學(xué)院；北接江西電力技工學(xué)院、八大山人紀(jì)念館、武警醫(yī)院；南連昌南客運(yùn)站、桂花村、小蘭工業(yè)園。通往市廣場(chǎng)不到十公里，交通十分便利，項(xiàng)目所處位置是外地連接南昌市的樞紐主通道，是南昌市近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、吸引外商投資的重點(diǎn)地區(qū)。通力大酒店不但擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，且配套設(shè)施文化資源、通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596333經(jīng)濟(jì)、教育、金融、科技氛圍良好。通力大酒店初步計(jì)劃向市場(chǎng)招商，目前大酒店現(xiàn)有的建筑物將重新裝修，總體規(guī)劃將體現(xiàn)“賓至如歸、溫馨舒適”概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境資源，提供高品質(zhì)的生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是會(huì)議團(tuán)隊(duì)、商人、旅游團(tuán)隊(duì)或旅游者。2、總體布局通力大酒店總占地面積約60畝?？拷R路、進(jìn)門的那棟五層的建筑樓，建筑面積約4100平方米，初步規(guī)劃為通力大酒店的餐飲項(xiàng)目，設(shè)一個(gè)“通力大酒店”的形象入口。從門口進(jìn)入后，餐飲建筑后面那棟是標(biāo)準(zhǔn)客房建筑，建筑面積約1874平方米，目前標(biāo)準(zhǔn)客房共有33間。標(biāo)準(zhǔn)客房建筑前有一個(gè)湖景和游泳池，再前面就是貴賓房，建筑面積約916平方米。綠樹(shù)成蔭、池塘水清為景觀的客房，不僅環(huán)境優(yōu)美，還體現(xiàn)“賓至如歸、溫馨舒適”概念。目前現(xiàn)有地塊原有的植物和花草將基本保留，湖和游泳池沿岸將造部分景點(diǎn)作為賓客休閑、賞景。3、交通組織門口的迎賓北大道為南昌市連接從市、縣內(nèi)外的交通樞紐，車流量大，另20、203、218、239等多路公交通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596334線路直接途經(jīng)大酒店門口。4、建筑功能項(xiàng)目地址上原有規(guī)劃三棟建筑物?？拷返奈鍖咏ㄖ镏匦卵b修后作為以經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)為主的酒店。另兩棟靠塘的建筑物為客房和貴賓房。一期投建國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座、停車場(chǎng)一個(gè)（容納35部車）。通力大酒店最多可容納200人就餐和住宿。5、建筑造型對(duì)現(xiàn)在建筑進(jìn)行豪華裝修。通力大酒店全部采用智能化系統(tǒng)，采用整體形象入口及紅線外綠化，配置電子商務(wù)、通訊、有線電視管道等現(xiàn)代化配套。6、消防及分區(qū)通力大酒店中餐廳和客房通道都應(yīng)該按照其不同的規(guī)格設(shè)置消防系統(tǒng)和安全通道。通力大酒店除主要通道外，另設(shè)安全通道。酒店內(nèi)應(yīng)該明確分區(qū)域餐飲區(qū)、客房區(qū)、休閑區(qū)及娛樂(lè)區(qū)等。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596335第四部分通力大酒店評(píng)估一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)0791526103202034785963361、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，為休閑業(yè)的發(fā)展提供了豐厚的土壤。黨的十六大確立了全國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、東北經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中部經(jīng)濟(jì)圈。中部經(jīng)濟(jì)圈在我國(guó)十一五規(guī)劃中占有非常重要的地位，將成為十一五規(guī)劃中我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。隨著社會(huì)分工的不斷深入和第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，休閑業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)產(chǎn)業(yè)大軍中的一股重要力量。2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶動(dòng)了南昌休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。南昌GDP首次過(guò)千億，南昌市人均GDP已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。南昌宏觀經(jīng)濟(jì)的客觀現(xiàn)實(shí)條件為休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了好的條件。一方面雙休日的普及使得人們有基本的休閑時(shí)間；另一方面黃金周的流行使得人們對(duì)休閑有了基本的觀念。3、項(xiàng)目SWOT分析通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596337S優(yōu)勢(shì)分析1）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有部分老客戶群，相對(duì)其他新開(kāi)酒店或本路段竟品“桂花村大酒店”來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目在客源上形成了一種無(wú)形的優(yōu)勢(shì)2）項(xiàng)目處于地理位置距離市中心只有15分鐘車程，且迎賓大道是連接市區(qū)和外部的交通樞紐，交通的便利極大的輻射了本項(xiàng)目的商業(yè)效應(yīng)3）本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)大眾化的定位，以“賓至如歸、溫馨舒適”為顧客量身而建項(xiàng)目，將避開(kāi)大多數(shù)酒店高檔化的定位，有差異性的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)4）本項(xiàng)目為新開(kāi)酒店，雖是在原有基礎(chǔ)上改造，但仍然以全新的面貌入市；并且項(xiàng)目本身附帶一個(gè)大型的休閑花園，這些都給項(xiàng)目增添了部分競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)分析1）項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)氛圍不成熟，人氣較差；2）迎賓大道雖是政府重點(diǎn)規(guī)劃的城市交通要道，但靠近本項(xiàng)目的道路兩旁綠化、環(huán)境衛(wèi)生不理想，容易在人們通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596338心目中形成還是“郊區(qū)”的印象，不利于本項(xiàng)目的商業(yè)輻射；3）若打造成類似于桂花村大酒店，則本項(xiàng)目面臨著樹(shù)立新品牌、廣泛深入人心的重大已任；產(chǎn)品單一化（住宿、餐飲）也是我們應(yīng)考慮的問(wèn)題；O機(jī)會(huì)分析1）本項(xiàng)目地處昌南商圈，昌南商圈的不斷發(fā)展和繁榮有利于本項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展2）南昌第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度驚人，給餐飲業(yè)和住宿業(yè)為主的服務(wù)業(yè)大幅度發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的土壤3）項(xiàng)目地處昌南商圈迎賓北大道。昌南是南昌著名的商圈之一，制造業(yè)、工業(yè)都很發(fā)達(dá)，許多本土企業(yè)選擇昌南這塊土地上蓬勃發(fā)展，更吸引了外商來(lái)投資建業(yè)。按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，制造業(yè)、工業(yè)發(fā)達(dá)的輻射區(qū)域其配套設(shè)施服務(wù)業(yè)的需求將有大幅度的發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)以后，會(huì)吸引周邊的產(chǎn)業(yè)主和高級(jí)管理人員前來(lái)就近消費(fèi)，其中不外乎大公司、大企業(yè)的員工活動(dòng)。4）南昌最大的水果批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃在本項(xiàng)目附近，給本項(xiàng)目帶來(lái)非常大的商機(jī)，為本項(xiàng)目一炮走紅提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596339T風(fēng)險(xiǎn)分析1）本項(xiàng)目運(yùn)作以來(lái)，有可能引來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟風(fēng)、模仿，南昌市迎賓大道周邊有可能興起一股大酒店的建設(shè)高潮，產(chǎn)品同質(zhì)化將大量出現(xiàn)；2）昌南商圈雖前景誘人，但目前來(lái)說(shuō)商圈還是剛興起，缺乏商圈所必須具備的人氣、旺氣，昌南商圈的成熟還需要時(shí)間。雖然說(shuō)一個(gè)成熟的商圈必須具備一個(gè)成熟、穩(wěn)定的發(fā)展過(guò)程，但昌南商圈的“慢熱”還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響；3）本項(xiàng)目鄰近桂花村大酒店，而桂花村離通力大酒店乘公交僅三站、驅(qū)車最多五分鐘就可到達(dá)。且在業(yè)態(tài)上較為接近，有可能會(huì)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況本項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是距離本項(xiàng)目位置不遠(yuǎn)的桂花村大酒店，其業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式很接近，而周邊并無(wú)其他的大酒店，所以桂花村大酒店將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。桂花村大酒店簡(jiǎn)介通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596340桂花村大酒店是以餐飲、住宿、會(huì)議、休閑為一體的三星極高檔商務(wù)型大酒店，酒店位于南昌市迎賓大道1089號(hào)，臨接南高公路。餐飲部分營(yíng)業(yè)面積500多平方米，能同時(shí)容納500多人就餐。一、二樓為大廳，三、四樓為包房。包房共23個(gè)。菜系包括贛菜、粵菜、上海菜?？头坎糠謸碛锌头?3套，房間的類型包括單人間、標(biāo)準(zhǔn)間、普通套間、總統(tǒng)套房。每間客房均配有現(xiàn)代化設(shè)施，獨(dú)立中央空調(diào)，國(guó)際直撥電話，遙控彩色電視，迷您小冰箱等客房?jī)r(jià)目表如下通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596341房間類型價(jià)格單人間188元普通房98元標(biāo)準(zhǔn)間（一部）188元標(biāo)準(zhǔn)間（二部）158元套房388元總統(tǒng)套房1588元鐘點(diǎn)房60元/2小時(shí)80元/3小時(shí)通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596342康樂(lè)部分康樂(lè)部分包括桑拿、美容美發(fā)、沙壺球。美容美發(fā)還有面部護(hù)理、SPA水療這兩個(gè)服務(wù)。會(huì)議部分會(huì)議室分為小型會(huì)議室和大型會(huì)議室，可以容納近300人，擁有功能齊全的會(huì)議設(shè)施和先進(jìn)的音響視聽(tīng)設(shè)備，并設(shè)有舒適貴賓休息室。商務(wù)中心商務(wù)中心內(nèi)設(shè)商務(wù)洽談室和獨(dú)立電話間，為入住客戶提供打字、復(fù)印、郵遞、收入傳真、寬帶上網(wǎng)、電腦出租、票務(wù)訂購(gòu)等各種專業(yè)服務(wù)。三、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)部分。第一個(gè)部分是靠近迎賓大道的五層辦公樓，第二個(gè)部分是由一棟三層樓房（現(xiàn)在的培訓(xùn)中心）和一棟二層別墅組成。通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596343第一部分改建、重新裝修迎賓大道的五層辦公樓，改建成為能夠容納一次性300人就餐的大型酒店，其中營(yíng)業(yè)部分為3層，一樓以大眾型飲食為主，主要針對(duì)普通消費(fèi)者；二樓以商務(wù)辦公飲食為主，此類飲食主要客戶群為大型商務(wù)聚餐、生日聚會(huì)等；三樓以包廂為主；四、五樓則以辦公用房和職工宿舍為主。為了酒店的需要，在五層辦公樓必須建造酒店配套設(shè)施廚房第二部分重新裝修靠?jī)?nèi)湖的三層樓房或者擴(kuò)建三層樓房，使之房間的床位增加到可以容納300人住宿的標(biāo)準(zhǔn)（我司建議擴(kuò)建三層樓房），三層樓房中，一樓設(shè)置為接待室、會(huì)議室；二、三樓為普通客房；四樓（增加樓層）為貴賓房間。另外原游泳池邊上的二層別墅也可作為住宿中心，設(shè)置為貴族套房。2、項(xiàng)目總體定位依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有狀況和發(fā)展商的初步設(shè)想，通力大酒店項(xiàng)目一期的定位是大酒店，以住宿和餐飲為主。這一定位內(nèi)涵是通力大酒店為高檔商務(wù)酒店，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。通力大酒店精心打造了一個(gè)氛圍為會(huì)議人員、消費(fèi)人群提供理想的商務(wù)會(huì)議地點(diǎn)、美味的居家風(fēng)味、舒適的居住環(huán)境通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596344通力大酒店的賣點(diǎn)在于“賓至如歸、溫馨舒適”，良好的硬件設(shè)施和優(yōu)良的軟件服務(wù)同步進(jìn)行以其他酒店不可代替的室外游泳池、池塘水景為主要切入點(diǎn)，營(yíng)造出一種輕松休閑的氣氛來(lái)吸引消費(fèi)者。3、目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合通力大酒店的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色、裝修內(nèi)容，我們把目標(biāo)客戶確定為參加通力電業(yè)發(fā)展有限公司的系統(tǒng)培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)、南昌市及周邊市縣的商務(wù)會(huì)議、昌南商圈中高收入的人群及外商及外地的旅游者和旅行團(tuán)。這些目標(biāo)客戶具備如下特征對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活年齡在3050歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)各大型企業(yè)老板或高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)文化程度較高，有品味要求本地富庶的農(nóng)民通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596345第五部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算一、項(xiàng)目投資初步成本分析通力大酒店是在通力這塊自有土地初步改造的一期工程。整個(gè)改造過(guò)程以分期、滾動(dòng)式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一階段改造三棟建筑物（餐飲、客房），作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，后階段須觀察項(xiàng)目營(yíng)業(yè)情況及周邊變化從而制定出相應(yīng)的改造策略。根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。1、五層辦公樓裝修按每平方米700元計(jì)算，建筑面積4100平方米，裝修費(fèi)共700乘以4100等于287萬(wàn)元。設(shè)備費(fèi)50萬(wàn)元通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596346流動(dòng)資金50萬(wàn)元餐飲部分共需投資387萬(wàn)元2、住宿部分裝修按每平方米700元計(jì)算，建筑面積2700平方米，裝修費(fèi)共700乘以2700平方米等于189萬(wàn)元。設(shè)備費(fèi)40萬(wàn)元流動(dòng)資金40萬(wàn)元住宿部分共需投資269萬(wàn)元3、其他公共設(shè)施、綠化、配套等預(yù)計(jì)投入費(fèi)用為100萬(wàn)通力大酒店投資總額387萬(wàn)269萬(wàn)100萬(wàn)756萬(wàn)項(xiàng)目贏利預(yù)測(cè)1、餐飲部分通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596347營(yíng)業(yè)收入全年接待客人10萬(wàn)人，以每人平均消費(fèi)70元計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入為10萬(wàn)乘以70等于700萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本餐飲成本費(fèi)取營(yíng)業(yè)收入的30700萬(wàn)元30210萬(wàn)元管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入2計(jì)算700萬(wàn)元214萬(wàn)元設(shè)備折舊按5年計(jì)算50萬(wàn)元/5年10萬(wàn)元/年裝修折舊按5年計(jì)算287萬(wàn)元/5年574000元/年人員工資100人10000元/年100萬(wàn)元/年水電費(fèi)10萬(wàn)元/年稅金700萬(wàn)元55385萬(wàn)元/年利潤(rùn)預(yù)測(cè)稅前利潤(rùn)700萬(wàn)元（210萬(wàn)元4萬(wàn)元10萬(wàn)元574元100萬(wàn)元10萬(wàn)元385萬(wàn)）260萬(wàn)元/年所得稅260萬(wàn)元33858萬(wàn)元/年通力大酒店可行性研究報(bào)告（征詢稿）分析天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu)079152610320203478596348稅后利潤(rùn)260萬(wàn)元858萬(wàn)元1742萬(wàn)元/年投資回收期387萬(wàn)元/1742萬(wàn)元22年2、住宿部分營(yíng)業(yè)收入按每間客房平均150元計(jì)算，按40間客房，按全年入住率70計(jì)算，營(yíng)業(yè)收入為15040365701533萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入2計(jì)算1533萬(wàn)元2