理財產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與基礎(chǔ)資產(chǎn)類別,我國理財產(chǎn)品的創(chuàng)設(shè)模式,資產(chǎn)池模式：表內(nèi)資產(chǎn)池、表外資產(chǎn)池一對一模式：單一信托、集合信托、基金專戶、券商集合理財、保險、有限合伙份額等,資產(chǎn)池模式示意,一對一模式示意,（1）,（2）,基礎(chǔ)資產(chǎn)表內(nèi)資產(chǎn)池,主要為票據(jù)、委托貸款類資產(chǎn)，債務(wù)人應(yīng)符合各銀行信用業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)則的要求，信用風(fēng)險可控，通常需符合以下條件之一：1、中誠信、大公、聯(lián)合或新世紀(jì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)評級AA級（含）以上的企業(yè)；2、國資委經(jīng)營業(yè)績考核為A級的中央企業(yè)及鐵道部資金清算中心； 3、在銀行行有授信額度，并可以全額占用；4、 其它銀行行風(fēng)險管理、授信審批條線認(rèn)可的融資企業(yè)。表內(nèi)資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)通常由各銀行投行部、公司銀行部提供,基礎(chǔ)資產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品優(yōu)先份額,基礎(chǔ)資產(chǎn)股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓類產(chǎn)品,基礎(chǔ)資產(chǎn)房地產(chǎn)投融資類信托,對于房地產(chǎn)投融資類產(chǎn)品的認(rèn)識，需要從監(jiān)管規(guī)則入手關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知（銀監(jiān)發(fā)201111號）單一類投資業(yè)務(wù)中，股權(quán)投資類業(yè)務(wù)（非上市公司股權(quán)投資）風(fēng)險系數(shù)為0.5%；集合類融資業(yè)務(wù)中，股權(quán)投資類業(yè)務(wù)（非上市公司股權(quán)投資）風(fēng)險系數(shù)為1.5%；單一類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%；集合類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知 （銀監(jiān)發(fā)201072號）融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%；銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)；（私人銀行類產(chǎn)品除外）,XX信托計劃,保管銀行,受托人,土地、在建工程抵押,第三方,房地產(chǎn)公司,合格投資者,受托管理,本金返還收益分配,還本付息,開發(fā),銷售經(jīng)營回款,其它增信措施,購買信托份額,資金托管,XX項目,貸款,融資類房地產(chǎn)信托信托貸款類模式,XX信托計劃,保管銀行,受托人,土地、在建工程抵押,第三方,項目公司,合作銀行,項目公司股東,合格投資者,受托管理,受讓上述債權(quán),本金返還收益分配,委托,貸款,還本付息,貸款本息,溢價回購債權(quán),其它增信措施,購買信托份額,資金托管,開發(fā),銷售經(jīng)營回款,XX項目,項目公司股東,形成債權(quán),項目公司,融資類房地產(chǎn)信托受讓債權(quán)附加回購模式,XX信托計劃,保管銀行,受托人,土地、在建工程抵押,第三方,房地產(chǎn)公司,合格投資者,受托管理,受讓不動產(chǎn)收益權(quán),本金返還收益分配,溢價回購不動產(chǎn)收益權(quán),開發(fā),銷售經(jīng)營回款,其它增信措施,購買信托份額,資金托管,XX項目,融資類房地產(chǎn)信托受讓不動產(chǎn)附加回購模式,融資類房地產(chǎn)信托比較,股權(quán)投資,物業(yè)投資,準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、債務(wù)關(guān)系和業(yè)務(wù)模式清晰穩(wěn)定現(xiàn)金流以投入資金計算的IRR25%擬投資股權(quán)折價率40%,投資物業(yè)的土地證、房產(chǎn)證等已獨(dú)立分割擬投資物業(yè)折價率30%資本化率6%,環(huán)境要求,形態(tài)要求,地級以上城市中心城區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的新興住宅區(qū)或商務(wù)區(qū)具有城市稀缺資源項目地房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、銷售制度完善價格平穩(wěn)，泡沫較小,能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營性物業(yè)住宅或綜合性開發(fā)項目保障類房地產(chǎn)開發(fā)項目,房地產(chǎn)投資類業(yè)務(wù),基礎(chǔ)資產(chǎn)投資類房地產(chǎn)信托,XX信托計劃,保管銀行,受托人,土地使用權(quán)抵押,第三方,項目公司,受托管理,優(yōu)先級信托單位,股權(quán)投資,投資收益,剩余資產(chǎn)打包出售、項目公司清算、利潤分配、減資、受讓股權(quán)、資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、策劃包裝分拆散賣、發(fā)行REITs,開發(fā)、持有,銷售經(jīng)營回款,其它增信措施,購買信托份額,購買信托份額,資金托管,XX項目,次級信托單位,合格投資者,剩余財產(chǎn)分配,結(jié)構(gòu)化安排 主動管理型：1 : 1 結(jié)構(gòu)性投資：2 : 1,開發(fā)商、物業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu),經(jīng)營管理,主動管理型與結(jié)構(gòu)型模式,結(jié)構(gòu)化安排可為： 2 : 1 : 1 或者 1 : 1 : 1 : 1,基金型投資模式,基礎(chǔ)資產(chǎn)定向增發(fā)主動管理型