1 衛(wèi)輝市賀生屯城中村改造工程項目 第一章 總論 目名稱及承辦單位 目名稱 項目名稱 ：衛(wèi)輝市賀生屯城中村改造項目 目單位 項目承辦單位：衛(wèi)輝市住房和城鄉(xiāng)建設局 項目建設單位：河南省繁強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目建設地點 項目建設地點： 衛(wèi)州路以南，友誼路以西，振中路以北，勝利路東及太公路以南，翟陽路以東，振中路以北，勝利路以西區(qū)域內(nèi)。 地塊一位于勞動路以南，太公路以北，勞動路以南，勝利路以東，學院路以西。地塊二位于衛(wèi)州路以南， 勝利路以東，勞動路以北，學院路以西。地塊三位于衛(wèi)州路以南，學院路以東，勞動路以北，友誼路以西。 2 可研編制單位： 達華工程管理（集團）有限公司 資格證書號： 工咨甲 10120070039 制依據(jù) 1、中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要； 2、國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724 號）； 3、中共中央 國務院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見 2013 中央 1 號文； 4、國家、省、衛(wèi)輝市關(guān)于土地征用、拆遷、出讓等 方面的法規(guī)或文件； 5、項目承辦單位提供的有關(guān)基礎數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； 6、編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)。 究范圍與編制內(nèi)容 受衛(wèi)輝市住房和城鄉(xiāng)建設局的委托，根據(jù)國務院關(guān)于投資體制改革的決定和國家對項目可行性研究報告編寫工作范圍和深度的規(guī)定，我公司編制完成了衛(wèi)輝市賀生屯城中村改造工程項目可行性研究報告。本報告主要對項目建設的背景和必要性進行了論述，對項目選址及建設條件、建設規(guī)模及內(nèi)容、建設方案、公用工程、消防、勞動安全與衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)能、項目組織與實施、項目招投標、投資估算與資金籌措、社 會效益等方面進行了綜合研究和分析，旨在為主管部門和建設單位的決策和建設提供初步的指導性建議和依據(jù)。 3 目概況 設規(guī)模與內(nèi)容 該項目規(guī)劃用地面積 ，拆遷建筑面積 320000及住戶 1568 戶，共 5486人。安置房占地面積共計 合 230畝）， 安置房建筑面積共計 352000 可居住 2473 戶，容納 7912人。 設期限 根據(jù)項目規(guī)模、項目承辦單位能力和資金情況，該項目安置區(qū)建設期限擬定為 3 年。 目投資與資金籌措 項目投資： 項目總 投資 ，其中 ：工程 費用 元，工程建設其它費用 元， 基本 預備費 元 ，拆遷補償費 元，建設期利息 元。 資金籌措：承辦單位自籌 元，占總投資的 銀行貸款 56000 萬元，占總投資的 論與建議 該項目建設符合國家“積極擴大內(nèi)需，加快保障性住房建設和城中村改造”總的產(chǎn)業(yè)政策原則，符合國家提高人們生活質(zhì)量、改善居住條件的思路，符合加快城市化進程的精神，符合衛(wèi)輝市發(fā)展的實際需要 。項目的實施是一項利國利民之舉，事關(guān)廣大群眾切身利益且有利于促進當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展，具有良好的社會效益。 建議項目承辦單位盡快落實資金情況 ,確保項目順利實施；建議有 4 關(guān)部門給予項目大力支持，以加快項目的實施進程，爭取早日給社會帶來效益。 第二章 項目建設背景與必要性 為進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央出臺了十項擴大內(nèi)需的措施。其中第一條就是加快建設保障性安居工程建設，特別是加大對廉租住房建 設支持力度。城中村改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。加快城中村改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點，爭取用 3 年時間基本解決城 市低收入住房困難家庭住房及城中村改造問題，讓更多低收入群體“居有其所”。落實好對首次購買普通住房的各項稅費優(yōu)惠政策，鼓勵居民購買自住性、改善性住房。實施對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等相關(guān)減免政策，促進住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快住房二級市場和住房租賃市場發(fā)展。按照國家有關(guān)規(guī)定，財政部門將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益 5 用于廉租住房保障，繼續(xù)落實 對廉租住房建設等方面的稅費優(yōu)惠政策，主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。 目建設是配合中原城市群戰(zhàn)略的需要 省委、省政府實施中原城市群戰(zhàn)略，帶動了全省經(jīng)濟社會發(fā)展，產(chǎn)生了良好效果。衛(wèi)輝作為中原城市，只有把衛(wèi)輝市中心真正建起來，才能更好地實現(xiàn)其城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展合力上的互補、互動、互推。衛(wèi)輝市中心的發(fā)展在衛(wèi)輝市發(fā)展中具有重要地位。首先，它將成為衛(wèi)輝經(jīng)濟社會發(fā)展新的增長極，其次，它將成為衛(wèi)輝市經(jīng)濟社會發(fā)展新的動力源，帶動衛(wèi)輝經(jīng)濟社會的整 體發(fā)展。第三，它將成為衛(wèi)輝經(jīng)濟社會發(fā)展新的試驗區(qū)，按照城市現(xiàn)代化、工業(yè)新型化、環(huán)境優(yōu)美、文化發(fā)展的要求來推進建設。第四，它將成為衛(wèi)輝經(jīng)濟社會發(fā)展新的強磁場，吸引更多的資金、人才、企業(yè)到衛(wèi)輝來。因此，本工程是有力配合中原城市群戰(zhàn)略的需要。 目建設是解決低收入者住房問題的需要 以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，增長速度過快的現(xiàn)象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產(chǎn)開發(fā)成本提高等因素推動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。目前 ，我國城市居民人均住房面積雖然達到了 28平方（米），但是全國城市低收入家庭當中，人均住房面積不足 10平方（米）的還有 1000 多萬戶，約占全國城市居民 6 家庭總數(shù)的 存在住房困難的低收入家庭仍然有 1000 萬戶?！白》侩y和買方難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩(wěn)定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而城中村改造可以有效地解決低收入家庭的住房困難，體現(xiàn)社會公平、公正。 城中村居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，經(jīng)過城中村改造，不僅可以改善居住環(huán)境和居住質(zhì)量，而且還能擁 有屬于自己的房屋資產(chǎn)，享受到改革開放和經(jīng)濟發(fā)展帶來的成果，體現(xiàn)了社會的公平與公正。 通過城中村改造，能夠使多數(shù)普通群眾告別城中村搬遷上樓，可以起到穩(wěn)定民心的積極作用，因此，項目的建設是解決低收入者住房問題的需要。 目建設是加快衛(wèi)輝市城市化進程的需要 衛(wèi)輝市政府根據(jù)區(qū)域?qū)?、資源共享、優(yōu)勢互補、錯位發(fā)展的總體思路，立足衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，準確定位產(chǎn)業(yè)布局，切實加強對衛(wèi)輝市建設工作的領(lǐng)導和協(xié)調(diào)。因地域和發(fā)展戰(zhàn)略的因素，衛(wèi)輝市城中村理所當然地成為衛(wèi)輝市城市改造戰(zhàn)役的橋頭堡和主戰(zhàn)場。因此，實施衛(wèi)輝市賀生屯城 中村改造工程是加快衛(wèi)輝市城市化進程的需要。 目建設是全面提高衛(wèi)輝市賀生屯群眾生活質(zhì)量的需要 衛(wèi)輝市賀生屯群眾絕大部分已脫離農(nóng)業(yè)，轉(zhuǎn)向其它產(chǎn)業(yè)，但這些人普遍存在文化程度低、專業(yè)技能缺乏，許多人僅僅依托出租房屋的租金和社區(qū)集體的福利生活，缺乏其它正常勞動收入。通過該項目的實施，改革社區(qū)集體經(jīng)濟組織，從根本上解決衛(wèi)輝市賀生屯群眾的出路問題， 7 把他們統(tǒng)籌到城市社會、經(jīng)濟、文化等方面發(fā)展之中，提升和改善他們的物質(zhì)和精神生活條件，建設環(huán)境優(yōu)美、功能配套的文明社區(qū)，推動他們?nèi)谌氤鞘形拿鳎M而從根本上、長久地保障 衛(wèi)輝市賀生屯群眾的利益。因此，該項目是全面提高衛(wèi)輝市賀生屯群眾生活質(zhì)量的的需要。 目建設是提高衛(wèi)輝市城市形象的需要 隨著近年來衛(wèi)輝市社會經(jīng)濟的發(fā)展，衛(wèi)輝市的各種建筑隨之發(fā)生著日新月異的變化，一片又一片區(qū)域呈現(xiàn)出新容貌，但是還有一些地方仍舊比較破舊，嚴重影響了衛(wèi)輝市的城市新形象，衛(wèi)輝市賀生屯就是其中之一。 衛(wèi)輝市賀生屯的建筑物大部分為上世紀八、九十年代所造，已經(jīng)破舊不堪，并且那些建筑參差不齊、坐落無序，浪費了很多建設用地，嚴重影響了衛(wèi)輝市的新形象。衛(wèi)輝市正通過加大力度開展城中村改造，加快村莊向城市 社區(qū)、村民向居民轉(zhuǎn)變，這樣不僅整合了資源，又建設了和諧、統(tǒng)一的生態(tài)城市。因此，該項目是提升衛(wèi)輝市城市形象的需要。 綜上，實施衛(wèi)輝市賀生屯城中村改造工程順應了衛(wèi)輝市建設的總體規(guī)劃，對加快衛(wèi)輝城市化進程有著重要的推動作用；并且對全面提高衛(wèi)輝市賀生屯群眾生活質(zhì)量、提高衛(wèi)輝市城市形象都有著重要的作用，因此，項目建設非常必要。 8 第三章 建設規(guī)模與內(nèi)容 目建設規(guī)模與內(nèi)容 該項目拆遷區(qū)面積 ，拆遷建筑面積 320000及住戶1568戶，共 5486 人。 安置房占地面 積共計 合 230 畝），其余 置房建筑面積共計 352000 可居住 2473戶，容納 7912人。 目綜合技術(shù)經(jīng)濟指標 該項目安置區(qū)占用 3 個地塊，各地塊技術(shù)經(jīng)濟指標見下表 33個地塊中住宅部分為本項目安置區(qū)建設內(nèi)容，不包含其余內(nèi)容。 地塊一技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 3號 項目 數(shù)量 單位 備注 1 規(guī)劃總用地 約合 2 建設用地面積 9 3 總建筑面積 4 地上建筑面積 其中 住宅建筑面積 101432 商業(yè)建筑面積 公共建筑面積 5 地下建筑面積 6 容積率 7 建筑密度 8 綠地率 9 居住戶數(shù) 855 戶 10 居住人口 2736 人 11 戶均人口 /戶 注：本表中住宅建筑面積 101432居住戶數(shù) 855 戶，容納人口 2736人。 地塊二技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 3號 項目 數(shù)量 單位 備注 1 規(guī)劃總用地 約合 2 建設用地面積 3 總建筑面積 4 地上建筑面積 其中 住宅建筑面積 109184 商業(yè)建筑面積 公共建筑面積 5 地下建筑面積 6 容積率 7 建筑密度 8 綠地率 9 居住戶數(shù) 930 戶 10 居住人口 2976 人 11 戶均人口 /戶 注：本表中住宅建筑面積 109184居住戶數(shù) 930 戶，容納人口 2976 人。 10 地塊三技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 3號 項目 數(shù)量 單位 備注 1 規(guī)劃總用地 約合 2 建設用地面積 3 總建筑面積 4 地上建筑面積 其中 住宅建筑面積 203048 商業(yè)建筑面積 公共建筑面積 0 5 地下建筑面積 6 容積率 7 建筑密度 8 綠地率 9 居住戶數(shù) 1719 戶 10 居住人口 5501 人 11 戶均人口 /戶 注：本表中住宅建筑面積 20304841384地 ）為本地塊安房，可安置戶數(shù) 688 戶，容納人口 2200 人。 11 12 第 四 章 項目選址與建設條件 該項目建設選址位于 衛(wèi)輝市 衛(wèi)州路以南，友誼路以西，振中路以北，勝利路東及太公路以南，翟陽路以東，振中路以北，勝利路以西區(qū)域內(nèi)。項目區(qū)周邊建設條件良好，水、電、通訊等基礎設施配套完善，地理位置優(yōu)越，交通便利，適宜項目建設。 衛(wèi)輝市地處河南省北部、太行山東麓，古黃河北岸，屬新鄉(xiāng)市代管的省轄縣級市，市境位于北緯 35 19 35 42，東經(jīng) 113 51 114 19之間。衛(wèi)輝是中國財神之鄉(xiāng)、河南省歷史文化名城、省級文明城市、省級園林城市、省平安建設先進縣。自西漢高祖二年設置汲縣，先后為州治、路治、府 治和道治，距今有 2000 多年的歷史。衛(wèi)輝市東連?？h，西靠輝縣，南臨延津，北接淇縣，西北和林州接壤，西南與新鄉(xiāng)市市區(qū)、新鄉(xiāng)縣毗鄰，素有“南通十省、北拱神京”之稱。 衛(wèi)輝市現(xiàn)轄 13 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 342 個行政村、 15 個居委會，總?cè)丝?49萬；版圖略呈靴形，東南部寬，西北部窄，南北長大約 里，東西長大約 里，區(qū)域面積 868 平方公里，山區(qū)、丘陵、平原面積分別為 258、 158、 452平方公里；城市規(guī)劃控制區(qū)面積 128平方公里，規(guī)劃區(qū)面積 45 平方公里，建成區(qū)面積 20 平方公里，城區(qū)人口 15 萬人，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（ 市、區(qū)）之首。 13 然條件 衛(wèi)輝市屬暖帶大陸性季風氣候，年均氣溫 時，年均降水量 米，無霜期 209 天。氣候溫和，光照充足，雨熱同步，寒暑適中。 形地貌 條件 衛(wèi)輝市境內(nèi)地勢西北高、東南低，自西北向東南分為低山丘陵、山前傾斜平原和沖積平原三部分。其中，山區(qū)面積為 方公里，占衛(wèi)輝市土地總面積的 丘陵面積為 方公里，占衛(wèi)輝市土地總面積的 平原面積為 方公里，占衛(wèi)輝市土地總 面積的 文地質(zhì)條件 境內(nèi)水資源可利用總量 中地表水 層地下水允許開采量 立方米，水資源總量中，可利用量 總量的 震 按建筑抗震設計規(guī)范 (定，衛(wèi)輝市建筑抗震烈度 8 度，設計基本地震加速度值為 計地震分組為第一小組， 位 交通條件 衛(wèi)輝市交通優(yōu)勢明顯。衛(wèi)輝市是新鄉(xiāng)市地緣最近的 衛(wèi)星城 ，距省會鄭州 80 公里。京廣鐵路、 107 國道、京港澳高速、翟陽（線）公路（在建）縱貫南北，濟東高速（在建）、省道新濮公路、衛(wèi)柿（線）公路橫穿東西，貫通全市鄉(xiāng)村的交通公路網(wǎng)絡初步形成。 14 目建設 條件 1、工程用水、用電 項目區(qū)市政配套齊全，工程用水、用電便利，此外，豐富的地下水資源完全保證了工程用水需求。 2、材料來源及供應 材料選購可參照本地的情況就近購買。 3、通訊條件 項目所在地通信系統(tǒng)功能完善，可提供 移動通信、數(shù)字傳輸、程控電話等多種通信服務，并建立了寬帶網(wǎng)絡，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。 15 第 五 章 工程建設方案 拆遷安置總的原則：政府牽頭、市場運作、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。拆遷安置總體方案采取貨幣補償、建房安置兩種方式并舉結(jié)合。 根據(jù)衛(wèi)輝市委、市政府指示精神，加快城中村改造建設步伐，盡快改善賀生屯現(xiàn)有居住環(huán)境，完善城市綜和功能提升城市形象和品位，按照衛(wèi)輝市城中村改造管理暫行辦法 2011（ 69）號文件，依據(jù)衛(wèi)政文 2005 32 號 衛(wèi)輝市城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷及附屬物補償安置標準，本著為賀生屯廣大群眾謀福利，主張人性化、和諧化拆遷，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況，擬定賀生屯拆遷安置方案。 遷規(guī)模 該項目拆遷區(qū)面積 ，拆遷建筑面積 320000及住戶1568戶，共 5486 人。 遷期限 以拆遷公告或拆遷通知規(guī)定的時間為準。 遷補償原則 （一）依據(jù)衛(wèi)輝市人民政府衛(wèi)政文 2011 69 號文第五章第二十條第二款，拆遷補償實行貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償兩種方式，被拆遷 16 人可以自由選擇安置補償方式。第二十四 條規(guī)定；未取得土地合法利用手續(xù)和 2008 年 2 月 1 日以后未經(jīng)規(guī)劃部門批準建設的住宅一律不予補償。房主可自行拆除，逾期不自行拆除的，將依法強制拆除。 （二）有下列情況之一的不給予安置補償（待各項關(guān)系理清后，才能考慮安置補償）。 1、被拆遷人與承租人就解除房屋租賃關(guān)系達不成協(xié)議的。 2、被拆遷房屋已設定抵押權(quán)、典當權(quán)的。 3、產(chǎn)權(quán)不明晰或存在爭議的。 （三）對于空閑宅基地，按土地法的相關(guān)規(guī)定，超過年限未進行建設的，將依法收回。按照市土地部門的評估價格進行補償。 遷安置補償方法 本項目拆遷補償安置方式為 貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。 （一）貨幣補償 按衛(wèi)輝市人民政府衛(wèi)政文 2005第 32 號文衛(wèi)輝市城市規(guī)劃房屋拆遷及附屬物補償安置標準的規(guī)定，依據(jù)具有法定評估資格的評估單位所作評估價格執(zhí)行。 （二）住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 1、有合法土地證件、房產(chǎn)證件的建筑物，可置換與自己房產(chǎn)同等新建建筑面積的周轉(zhuǎn)房。 2、被拆遷戶要求置換超出合法房產(chǎn)面積的，超出自己房屋面積的由被拆遷人按市場價格補齊房款。 3、被拆遷人要求置換少于自己合法房產(chǎn)面積的，面積差數(shù)按評估 17 價增加 40%以貨幣補償。 4、被拆遷戶符合置換和要求置換兩套（或兩 套以上）周轉(zhuǎn)房的，按照 1、 2、 3 層置換一套， 4 層置換一套，或 5、 6層置換一套的辦法進行。 5、被拆遷戶合法房產(chǎn)面積不夠置換一套住房的，原則上安置最接近自己合法房產(chǎn)面積的周轉(zhuǎn)房一套。 6、儲藏間按每戶一間安置，價格按 500 元 /平方米，或抵被拆遷住宅房面積一平方米換兩平方米置換。 7、提供產(chǎn)權(quán)置換安置房位于本項目區(qū)域內(nèi)的凈地上，被拆遷人按拆遷安置協(xié)議簽訂的先后順序挑選樓號、層次、和房號。 （三）營業(yè)房安置補償辦法 1、營業(yè)房是指房屋產(chǎn)權(quán)證書上注明是營業(yè)房并持有土地使用證的商業(yè)店面。凡是非營業(yè)性用房私自改為營業(yè)性 用房、違章建筑和臨時搭蓋房屋，無論是否持有工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，一律不按營業(yè)房安置補償。 2、實行貨幣補償?shù)陌凑招l(wèi)輝市人民政府衛(wèi)政文 2005第 32號文件規(guī)定，結(jié)合評估進行補償。 3、營業(yè)房原則上不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)抵。 （四）生產(chǎn)、倉儲、辦公用房等非住宅房屋，須提供能證明房屋實際用途的合法證明，經(jīng)確認后，可按市場評估價給予貨幣補償。 屬物補償標準 房屋以外其它地上附著物補償按照新鄉(xiāng)市城市房屋拆遷補助標 18 準、新鄉(xiāng)市國家建設征用土地上附著物的補償標準的規(guī)定補償。 渡期安置補助和獎 勵 1、自簽定房屋拆遷安置補償協(xié)議之日起過渡期為 18 個月。 2、臨時安置補助費標準 3 元 /遷補助 5 元 / 3、住房搬遷獎勵標準 2000 元 /戶。 則 在拆遷人公告規(guī)定的期限內(nèi)，簽訂拆遷補償協(xié)議并清空室內(nèi)外物品（交鑰匙）并經(jīng)驗收合格后，給予一次性獎勵 5000 1000 元不等的貨幣獎勵，具體辦法另行規(guī)定和通知。 則 （一）被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，拆遷人將申請市房屋拆遷管理部門行政裁決。按法律程序辦理。 （二）對故意擾亂工作秩序、煽動鬧事、損壞和哄搶財物的、搶占房屋、辱罵、 毆打、或妨礙拆遷工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關(guān)依照治安管理條例的規(guī)定處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。 它 1、被拆遷人在簽訂拆遷協(xié)議并按期限要求搬遷時，要嚴格保證其房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)及門窗附屬物的完整完好，由拆遷指揮部驗收后，將鑰匙移交拆遷指揮部，實現(xiàn)房產(chǎn)一次性移交。移交后的房產(chǎn)歸拆遷指揮部所有，由拆遷指揮部處置拆除。 2、拆遷范圍內(nèi)的集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)統(tǒng)一征用；國有劃撥土地、出讓土地由土地部門按程序收回。 19 3、本次拆遷本著依法、合理、公平、公正補償安置的原則進行。 4、無正當理由 拒不簽訂拆遷補償協(xié)議，拒絕拆遷的，由政府責成有關(guān)部門強制拆遷。由此產(chǎn)生的強制拆遷費用，從被拆遷人的拆遷補償費中依法扣除。 5、對于擾亂社會秩序，煽動鬧事、暴力抗拒阻撓拆遷工作或執(zhí)法人員執(zhí)行公務的，由司法機關(guān)嚴格依法追究其法律責任。 6、拆遷安置工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、弄虛作假、徇私舞弊、索取或收受財物的，依照有關(guān)規(guī)定從嚴進行處理，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)追究法律責任。 筑設計指導思想 項目充分滿足以人為本，突出人民生活需求，創(chuàng)造布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美、 充滿生機的的住宅安置區(qū)。 項目以打造新型的鄰里交往空間，改善人居環(huán)境，突出以人為主體，以生態(tài)和諧環(huán)境為基礎的規(guī)劃設計思想。注重統(tǒng)一完整與分期實施，充分考慮與周邊地塊的和諧統(tǒng)一。完善各類配套服務設施，為入住居民提供完善、方便的公共服務。充分考慮現(xiàn)代人的居住特點，創(chuàng)造以適應現(xiàn)代人居住要求的戶型空間。 計原則 科學性：城中村改造項目必須依靠科技進步，方案設計中應用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝，不僅能提高居住質(zhì)量，改善居住條件，而且可以帶來較好的環(huán)境效益。 20 經(jīng)濟性、合理性原則：合理使用土地，合理利用資 源，執(zhí)行合理的綜合指標，以達到環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益的相統(tǒng)一。 超前性和協(xié)調(diào)性：項目建設是城市建設的一部分，方案設計注重與區(qū)域整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。項目主要為居住建筑，建設有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應未來城市發(fā)展的要求。 堅持“以人為本”的原則：由于社會需求的多元化和人們文化素質(zhì)、經(jīng)濟條件、職業(yè)影響的差異，對居住條件的選擇有所不同。因此方案設計必須滿足不同居民的要求。 平面布置和功能要求 總體布置原則：項目區(qū)的規(guī)劃布局，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與住宅布局、群體 組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體，并遵循以下原則： （ 1）方便居民生活，有利組織管理； （ 2）組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務； （ 3）合理組織人流、車流、有利安全防衛(wèi)； （ 4）合理設置公共服務設施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對居民的污染和干擾； （ 5）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑與住宅結(jié)合安排； （ 6）供電、電訊、路燈等管線地下埋設。 21 總之，要合理有效分配各功能空間的面積，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，戶型設計上注重人性 化和使用功能，力求從最根本的設計上實現(xiàn)居住的舒適性，保持整體風格統(tǒng)一，使規(guī)劃、建筑、景觀融為一體，不僅注重項目區(qū)內(nèi)部環(huán)境，而且考慮城市整體景觀設計。 劃設計方案及主要參數(shù) 1、項目規(guī)劃設計方案遵循以下原則： （ 1）遵從住宅樓設計的規(guī)律，以人為本，營造理想居所。建筑布置疏密有致，各棟樓布置有機結(jié)合，營造整體環(huán)境的優(yōu)雅氣氛。 （ 2）根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。按照小區(qū)、組團兩級結(jié)構(gòu)概念有機組織居住空間。 （ 3）充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)和豐富 的步行系統(tǒng)。 （ 4）在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍的空間序列。 （ 5）按照可持續(xù)發(fā)展概念進行規(guī)劃布局設計。 （ 6）項目區(qū)的建筑風格建立在實用、堅固、美觀的基礎上。 2、項目規(guī)劃設計方案及主要參數(shù)： 該項目安置房占地面積共計 合 230 畝），安置房建筑面積共計 352000 可居住戶 2473 戶，容納 7912 人。 向設計 小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設計采用就地平整的平坡式布置形式?？紤]到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。 22 案 計依據(jù) 1、住宅設計規(guī)范 、民用建筑設計通則 、高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 2005 年版 4、民用建筑設計防火規(guī)范 、建筑抗震設計規(guī)范 、建筑工程抗震設防分類標準 、 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 、建筑地基基礎設計規(guī)范 、混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 0、砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 1、無障礙設計規(guī)范 2、現(xiàn)行國家和地方有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)定及地方標準規(guī)范 計荷載取值 1、依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載 規(guī)范 1）樓面均布活荷載： 走廊、樓梯問、廁所： 。 （ 2）屋面活荷載 上人屋面： ； 非上人屋面： 。 2、基本風壓： ； 23 基本雪壓： 。 計基礎參數(shù) （ 1）使用年限：正常維護情況下合理使用年限 50年。 （ 2）安全等級：結(jié)構(gòu)安全等級三級。 （ 3）建筑耐火等級：居住建筑耐火等級二級。 （ 4）屋面防水等級為 （ 5）按居住建筑節(jié)能標準 65。 （ 6）建筑類別為丙類。 筑設計 1、總 體設計 該項目共設計 5層安置房 16 棟， 6 層安置房 14 棟， 11層安置房 79棟，電梯 158 部。其中： 地塊 1：設計 6層安置房 8 棟， 11 層安置房 20 棟，電梯 40 部。 地塊 2：設計 6層安置房 6 棟， 11 層安置房 25 棟，電梯 50 部。 地塊 3：設計 5層安置房 16 棟， 11層安置房 34 棟，電梯 68部。 2、地基基礎 地基基礎的設計根據(jù)巖土工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力?；A埋置身度應根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定。本項目地基基礎擬采用條形基礎或樁基處理基礎。 2、 單體的立面造型設計 小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風格簡潔明快，細部精品化，力求與 24 周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。 3、主要結(jié)構(gòu)方案 （ 1）框架結(jié)構(gòu)每 55m 設置伸縮縫，剪力墻結(jié)構(gòu)每 45m 設置伸縮縫；裙房與主樓間設置沉降縫或沉降后澆帶。以上縫寬均按防震縫的寬度要求設置。 （ 2）多層建筑采用框架結(jié)構(gòu)，高層建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu)。 4、結(jié)構(gòu)材料 1）混凝土強度等級： 礎及基礎以上主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件采用 中基礎、地下室外墻均為 滲防水混凝土。 礎及基礎以上主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件采用 中基礎、地下室外墻均為 2）鋼筋：柱箍筋、剪力墻邊緣構(gòu)件內(nèi)箍拉筋、梁箍筋及剪力墻墻體內(nèi)分布鋼筋采用 筋；樓板受力筋、梁內(nèi)縱筋采用 筋；柱內(nèi)縱筋及剪力墻邊緣構(gòu)件內(nèi)縱筋采用 筋。 3）砌體： 下為 壓灰砂磚， 上采用 4）砂漿： 5混合砂漿。 5、主要抗震措施 根據(jù)建筑抗震設計規(guī)范 (衛(wèi)輝市建筑抗震烈度8 度 ，設計基本地震加速度值為 計地震分組為第一小組。 25 框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的抗震和抗風性能良好且經(jīng)濟合理，可以保證結(jié)構(gòu)的整體抗震性能。 選擇可靠的持力層，由此保證建筑物的抗傾覆能力。進行專門的場地安全性評價，確保場地地震動參數(shù)的可靠性。 嚴格按照規(guī)范的抗震措施進行設計，提高結(jié)構(gòu)的變形能力和耗能性能。對主要的薄弱部位重點進行加強。 計依據(jù) 建筑給水排水設計規(guī)范 建筑滅火器配置設計規(guī)范 室外給水設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范 自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范 005 年版 ) 氣體滅火系統(tǒng)設計規(guī)范 高層民用建筑設計防火規(guī)范 005年版 ) 計范圍 建設項目給排水系統(tǒng)設計包括： （ 1）社區(qū)內(nèi)生活給排水管道設計； （ 2）消防給水管道設計； （ 3）雨水排水管道設計。 水工程 （ 1）室外給水管道設計 26 項目用水量估算 估算依據(jù)：建筑給水排水設計規(guī)范（ 室外給水設計規(guī)范（ 估算內(nèi)容：生活用水、不可預見水量兩個部分。 生活用水量：按可容納人口 7912 人計算，用水量定額最高 120L/人日計算，生活用水最高日用水量為 d。 未預見水量及管網(wǎng)漏失水量按最高日用水量的 10%計，d。 綜上，項目總用水量： d。 室外消防用水量：室外消防用水量按 35L/ 室內(nèi)消防用水量：室內(nèi)消防用水量按 15L/ （ 2）水源：規(guī)劃用水納入統(tǒng)一供水 系統(tǒng)。 （ 3）給水系統(tǒng)：生活用水及公共用水從周邊道路上的給水管兩個方向接給水管，形成雙向供水，以保證供水的安全、可靠性。設置環(huán)狀給水管網(wǎng)，主管網(wǎng)隨著主干道敷設，從主干道引出枝狀網(wǎng)分配至各建筑內(nèi)。每個給水管網(wǎng)的交叉處及支管上設置閥門用以控制和調(diào)節(jié)流量，發(fā)生事故時便于檢修。 （ 4）消防給水 按建筑設計防火規(guī)范規(guī)定，居住區(qū)人口規(guī)模小于 人，其室外消防用水量按同一時間內(nèi)火災次數(shù) 1 次設計。一次滅火室內(nèi)外消防用水量為 35L/S，火災延續(xù)時間按 2小時計，消防用水量為 255市給水管網(wǎng)為消防系統(tǒng)，室外消防采 用低壓制，由市政供給消防水量，水 27 壓 外消火栓采用 1 個 1 個 口的地下式消火栓，間距小于 120米。 水設計 （ 1）排水體制 本項目室內(nèi)污、廢水合流排放，室外污水、雨水分流排放。室內(nèi)污廢水重力自流排入室外污水管網(wǎng)，匯總后經(jīng)化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。 （ 2）排水量估算 生活排水量：生活污水匯集率為生活給水量的 80%，d。 雨量采用新鄉(xiāng)市暴雨強度公式計算。屋面雨水采用重力流雨水系統(tǒng)，設計重現(xiàn)期 年，降雨歷時按 15分鐘，徑流系 5 數(shù)取 筑四周設有雨水口和雨水井，雨水有組織地就近排入市政雨水管網(wǎng)。 新鄉(xiāng)市暴雨強度公式： 設計雨水流量公式： Q=qF 式中： q 設計暴雨強度（ L/has） Q 設計雨水流量 (L/sP 設計重現(xiàn)期 (a) 28 F 設計匯水面積（ 設計徑流系數(shù) t 集水時間 ( t=面匯流時間 渠內(nèi)流行時間 m：延緩系數(shù)，暗管取 2。 （ 3）排水管材 室內(nèi)衛(wèi)生間排水系統(tǒng)采用帶阻火裝置的旋流加強型（ 殊單立管排水系統(tǒng)，配套管件連接；廚房、洗 衣機排水系統(tǒng)采用伸頂通氣立管系統(tǒng)，排水管道和通氣管道均采用 部出戶管采用柔性接口鑄鐵管。 地下室潛水排污泵出水管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣或法蘭連接。 室外污水、雨水管道采用 壁波紋管，污水、雨水檢查井采用塑料檢查井。 計依據(jù) 建筑物防雷設計規(guī)范 民用建筑電氣設計規(guī)范（ 火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范 ( 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 2005 年版； 供配電系統(tǒng)設計規(guī)范（ 低壓配電設計規(guī)范 ( 29 建筑照明設計標準 ( 10下變電所設計規(guī)范 ( 建筑物防雷設計規(guī)范 ( 民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 ( 綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范（ 電 用電負荷計算 本項目住宅用電按 50w/預計按住宅用電的 1%估算，則項目總用電 負荷估算容量約為 17776各類綜合需用系數(shù) 時使用系數(shù) 項目實際用電負荷約為 用電負荷表 表 5號 用電類別 數(shù)量（） 用電指標（ w/） 用電負荷（ 1 住宅 352000 50 17600 2 未預計 176 合計 17776 供電電源： 小區(qū)內(nèi)設四處變電所，可分設在地下設備層，采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔負荷容量選用 6臺（ 5 用 1 備）000能變壓器。負荷大多為單相負荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無 功補償裝置，功率因數(shù)達 上。 10電 a高壓供電系統(tǒng)接線型式及運行方式 10間設聯(lián)絡開關(guān)，平時兩路電源同時分別運行，互為熱備用，當一路電源故障時，通過手動操作聯(lián)絡開 30 關(guān)，由另一路電源擔負全部負荷，高壓主開關(guān)與聯(lián)絡開關(guān)之間設電氣聯(lián)鎖，任何情況下只能合其中兩個開關(guān)。 b電能計量 采用高壓計量，在 10 c功率因數(shù)補償 在變壓器低壓側(cè)設電容自動補償裝置，補償后 10的功率因數(shù)不低于 d配電管 線 10纜采用 0壓電纜均采用低煙無鹵阻燃型電纜，消防設備采用低煙無鹵耐火型電纜，樹干式供電設備采用預制分支電纜。 低壓配電 a本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 統(tǒng)，其工作零線和保護地線在接地點后要嚴格分開，凡正常不帶電而當絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地。 b變配電所、電梯機房的接地與附近柱子引下的兩根主筋焊接，這兩根主筋（與防雷引下線別設置）應一直往下通長焊接至接地網(wǎng)。 c低壓供電系統(tǒng)接線型式及運行方式：低壓為單行線分 段運行，聯(lián)絡開關(guān)設自投不自復手動轉(zhuǎn)換開關(guān)，低壓配電采用綜合自動化保護系統(tǒng)。低壓配電均設聯(lián)絡線便于負荷切換。 d電能計量：采用低壓計量，在變配電室進線處設計量柜或在區(qū) 31 域變電室內(nèi)設計量裝置，并設置低壓照明分表。在變配電室低壓側(cè)設功率因素集中自動補償裝置，電容器組采用自動循環(huán)投切方式，要求補償后的功率因數(shù)不小于 e管線：室內(nèi)動力導線 ，照明及插座線路采用 聚氯乙烯阻燃電線管。 照明：分為正常照明、應急照明。 a、正常照明：住宅室內(nèi)燈具選用節(jié)能型 燈柵，地下車庫、倉房采用節(jié)能型防爆燈具。 b、應急照明：在各層公共部位，樓梯間，人員硫散通道、出入口等處設應急燈，疏散指示燈和安全出口指示燈，并采用區(qū)域集中式供電應急照明系統(tǒng)（成套裝置，落地安裝）供電，持續(xù)供電時間大于 90急照明燈具選用專用消防應急燈。 應急照明燈壁裝，底距地 全出口標志燈在樓梯間上方安裝，頂距吊頂 50安裝方式除廳室內(nèi)采用暗裝外，其它所有部位均為明裝，疏散標志燈墻上暗裝，底距地 c、照明標準值： 住宅 照度標準值 300 防雷接地系統(tǒng) ： 建筑物防雷：本工程防雷等級為二類，建筑物防雷裝置應滿足防直擊雷、側(cè)擊雷防雷電波侵入的要求，并設置總等電位聯(lián)結(jié)。各路電源進線及弱電進線均在進入建筑物后加保護器 a接地及安全措施：本工程防雷接地，電氣設備的保護接地共有 32 統(tǒng)一的接地極，接地極為建筑物基礎底梁上的上下兩層鋼筋中的兩根主筋通長焊接形成網(wǎng)絡。要求接地電阻不大于 1歐姆，實測不滿足要求時在室外補打人工接地極。 b在屋頂用鍍鋅圓鋼作避雷帶，支起高度 頂避雷連接線網(wǎng)格不大于 20m 20m 或 24m 16m，避雷帶延建筑物外沿敷設 并與引下線可靠連接。凡突出屋面的所有金屬構(gòu)件，如金屬通風管、水箱等均應與避雷帶可靠焊接。 c引下線沿建筑物四周均及對稱布置，間距不大于 18m。引下線利用結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)不少于兩根 上主筋作為引下線。 利用地下室梁縱橫軸線上不少于兩根結(jié)構(gòu)主筋通長焊接成環(huán)，所有外墻引下線在室外地面 1m 處引出一根 40出室外，距外墻距離不小于 3m。設成水平閉合環(huán)形接地體，垂直接地體應充分利用剪力墻，地下室梁結(jié)構(gòu)主筋與室外環(huán)形接地體可靠焊接，共同組成接地安裝。 d設總等電位箱，并與接地線做可連接，電源進戶處 重復接地。 建筑物外露的金屬裝飾及金屬門窗，與防雷引下線可靠連接。突出屋面的風道、管井做防雷網(wǎng)并與主體防雷網(wǎng)連接。 為防止側(cè)向雷擊，從 40m 起每隔不大于 6m 沿建筑物外墻四周設置水平避雷帶（可利用圈梁內(nèi)二根主筋），并與防雷引下線焊接。建筑物30m 及以上外墻上所有欄桿、金屬門窗等較大金屬物均與水平避雷帶焊接；同時應將建筑物內(nèi)各種豎向敷設的金屬管道及金屬物的頂端和底端與防雷接地安裝置連接。玻璃幕墻或外掛石材的金屬框架及其預埋件均 33 應與防雷系統(tǒng)連接成一體。 e本工程采用共用接地系統(tǒng)，建筑物防雷接地、變壓器中性點接地、 急電源中性點接地、電氣設備的保護接地、消防系統(tǒng)及所有弱電系統(tǒng)接地均共用接地裝置。由于變配電所為小電阻接地系統(tǒng)，要求總接地電阻阻值木大于 測不滿足要求時，應增設人工接地極。 f本工程電源采用 地系統(tǒng)，進出建筑物金屬保護管做等 電位連接。 防雷接地、變壓器中性點接地、消防控制室、各專業(yè)機房等均做等電位連接。凡正常不帶電絕緣破壞時，可能帶電的電器設備的金屬外殼、穿線鋼管、電纜外皮、支架等均應做可靠與接地連接。 g所有電氣井道內(nèi)均垂直敷設一條，每層水平敷設一條 40鋅扁鋼，水平與垂直接地扁鋼間應可靠焊接且須做輔助等電位連接。 電工程 (1)綜合布線系統(tǒng) 建筑物采用綜合布線系統(tǒng)，綜合布線采用模塊化結(jié)構(gòu)，顯型布線并且有開放系統(tǒng)網(wǎng)絡平臺，能支持各種電話及各種計算機數(shù)據(jù)系統(tǒng)，保證各種信息數(shù)據(jù)高效傳輸。網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)由電信網(wǎng)絡線路引入，引入建筑物的電信外線需采用過壓、過流保護措施，其供電電源應加裝避雷保護器，以防止雷電波的侵入。 外線電纜及中繼電纜外線均由項目所在場地市政電信管網(wǎng)引來。 引入建筑物的電信外線需采用過壓、過流保護措施；其供電電源 34 應加裝避雷保護器， 以防止雷電波的侵入。 (2)安全防范系統(tǒng) 主要包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等。在各出入口、各層適當位置、地下停車場出入口處設置監(jiān)控點和報警點、集控器，可對各點實行鏡頭調(diào)焦距、畫面切換等控制功能，并能自動錄像記錄，視頻線選用制線選用 個角落不允訐有監(jiān)視死角。 (3)電話 電話電纜由室外總交接箱分線，室內(nèi)電話分支線路采用 話電纜采用 (4)有線電視系統(tǒng) 有線電視信號電纜由城市有線電視網(wǎng)引入至弱電機房，設置有線電視系統(tǒng)的前端設備。 本系統(tǒng)采用分支一 分配系統(tǒng)，采用分配器向各用戶電視插座配線，系統(tǒng)各類元器件均應具有雙向傳輸功能。 干線電纜選用 9度 30m，用戶分支電纜選用視電纜除在電氣豎井及走道吊項內(nèi)有弱電線槽處沿弱電線槽敷設外，其它均穿 接鋼管暗敷設。 計依據(jù) 1、建筑設計防火規(guī)范 2、建筑滅火器配置設計規(guī)范 筑消防設計 35 1、建筑總平面布置 建筑物四周布置環(huán)形消防通道，主體建筑 接落地以利于消防撲救，消防中心設在建筑一層，可直接與室外相通。 2、防火、防煙分區(qū) 建筑物耐火等級為二級， 所有墻體及裝修均采用難燃材料 ，設有封閉樓梯間，且樓梯間均通向屋頂。所有樓梯間的門均為乙級防火門，并朝向疏散方向開啟。 防火分區(qū)各房間門至最近的安全出口的距離和門的疏散寬度均符合防火安全疏散要求。 各層各種豎向管道井分別獨立設置；其井壁上的檢查門采用丙級防火門。管道井每層在樓板外采用樓板同標號混凝土密實封堵。 3、建筑滅火器 根據(jù)建筑滅火器配置設計規(guī)范滅火器按中等危險級配置，為 部采用手提 式滅火器。滅火器藥劑據(jù)情選用鹵代烷或磷酸鹽干粉。 4、消防水池 消火栓加壓給水泵與消防水池一起設在地下消防泵房內(nèi)，共設 2 臺消火栓給水加壓泵，一用一備，互為備用。 內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)用水量 15L/s，采用鋁合金玻璃門，消火栓箱內(nèi)設 19 水槍一個， 25米長 制水帶一條，栓口距地 室內(nèi)每層均設室內(nèi)消火栓，布置間距保證每兩個消火栓之間距離不 36 超過 30m，使室內(nèi)任何地點起火時均有兩股充實水柱可以達到。 室內(nèi)消火栓管網(wǎng)于室外及屋面均設環(huán)狀連通管網(wǎng)， 進水管設置 4條 ，管徑均為 證橫向、豎向均成環(huán)。 消火栓系統(tǒng)管材采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。 消火栓系統(tǒng)閥門均采用閘閥或蝶閥，應有明顯起閉標志。 各消火栓處配置 2具 酸氨鹽干粉滅火器。 外消火栓系統(tǒng) 給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)合用，室外消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，環(huán)網(wǎng)上適當位置按規(guī)