1 青島市 *群體寫字樓建設(shè)工程 第一章 總論 目概況 項(xiàng)目名稱：青島市 *群體寫字樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：青島市 *置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市 *號(hào) 項(xiàng)目用地面積： 14844 項(xiàng)目總建筑面積： 93950上建筑面積： 78950下建筑面積： 15000 項(xiàng)目總投資： 項(xiàng)目建設(shè)期： 36個(gè)月 項(xiàng)目提出背景及 建設(shè)必要性 目提出背景 青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng) 119 度 30 分 121 度，北緯 35 度 35分 37 度 09 分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積 10654平方公里，其中市區(qū) 1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸 ，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。 青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地 ,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。 作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開 放的窗口， 1992 年省人民政府把青島 2 確定為山東省對(duì)外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。 青島市 *號(hào)地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積 7803 地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。項(xiàng)目名稱 為青島市 *中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。 目建設(shè)必要性 1、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。 根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。 2、本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。 “衣食住行”對(duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游 居住及餐飲條件的要求也越來越高。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49億元以上，比上年增長(zhǎng)約 48%，其中社會(huì)性投資占 86%。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游 艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃 ，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。 2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。 一是數(shù)量多、投資大。 2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有 51個(gè)，總投資額約 416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二 3 是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了 度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個(gè)，投資額約 32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店 18家，投資額約 83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè) 的經(jīng)營和管理。 以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo) ,以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口 ,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國際化整體推進(jìn)。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能 ,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。 3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。 建設(shè)單位基本情況 起人情況 本項(xiàng)目由青島市 *置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。 營宗旨 通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 營范圍 在青島市 *號(hào)地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物 4 業(yè)管理。 本項(xiàng)目總投資為 可行性研究工作的結(jié)論 可行性研究結(jié)論 1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。 2、通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。 3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。 4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1 表 1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 總投資 萬元 2 占地面積 4844 3 總建筑面積 3950 其中：接待中心 5000 網(wǎng)點(diǎn) 8000 地下室 5000 寫字樓 7500 5 第二章 市場(chǎng)分析 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 地產(chǎn)發(fā)展概況 青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后 ，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看， 1984 年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批 4家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1988 年青島市開始實(shí)施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到 20家。 1992年伴隨 著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從 92年到 94年三年間，各年增長(zhǎng)率分別為 136%， 93 年達(dá)到頂峰， 94 年開始增速減緩， 95 年以來增速明顯減慢， 95 年增長(zhǎng)率為 96、 97 年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為 98 年開始回升達(dá)到 元，比 97 年增長(zhǎng)了 99 年增幅明顯加大，全年累計(jì)完成投資 元，比 98 年增長(zhǎng) 目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)， 98 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了 9095 年增速明顯減緩， 96、 97 年出現(xiàn)了明顯的回落， 98 年又開始出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。隨著國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，青島市房地產(chǎn)形勢(shì)好。 2006 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn) 6 值 去年同期增長(zhǎng) 本年新簽建筑施工合同價(jià)款 元，同比增長(zhǎng) 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 人 ,增長(zhǎng) 一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值 比增長(zhǎng) 增幅比總產(chǎn)值高 百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá) 同比提高 百分點(diǎn)。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑 市場(chǎng)上的主要角色 ,前 6個(gè)月，去年同期相比增長(zhǎng)了 占建筑工程產(chǎn)值的 二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成 上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，比增長(zhǎng) 占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 其中：一級(jí)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值的 特級(jí)企業(yè)完成 元，從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。上半年，完 成產(chǎn)值超過億元的單位共 31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 占全市總產(chǎn)值的 三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長(zhǎng) 上半年 ,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá) 2916萬平方米 ,同比增長(zhǎng) 國有及國有控股企業(yè)完成 1000萬平方米，同比增長(zhǎng) 全部施工面積的 上半年，新開工面積 1165萬平方米 ,同比增長(zhǎng) 高于施工面積增幅 全部施工面積 同比提高 中：國有及國有控股企業(yè)施工面積 323萬平方米，同比增長(zhǎng) 同比上升 百分點(diǎn)。新開工面積放量增長(zhǎng) ,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。 四、建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范 ,招投標(biāo)率占 90%以上 工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積 2709萬平方米，比上年增長(zhǎng) 招投標(biāo)率為 同比提高 百分點(diǎn)。其中：國有及控股企 7 業(yè)招投標(biāo)承包面積 999 萬平方米，增長(zhǎng) 招投標(biāo)率達(dá) 同比提高 級(jí)資質(zhì)以上招投標(biāo)面積 1676萬平方米，增長(zhǎng) 招投標(biāo)率 上升 。 五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長(zhǎng) 隨著市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)來看，一級(jí)企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價(jià)款 全部合同價(jià)款的 增長(zhǎng) 二級(jí)企業(yè) 三級(jí)企業(yè) 元，占 六、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率增幅較快 在市 建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年 ,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 人 ,比上年同期增長(zhǎng) 其中國有及國有控股及一級(jí)等規(guī)模大的企業(yè)都達(dá)到 人。 目前，全市注冊(cè)有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu) 450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá) 15000人?？傮w上看， 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價(jià)格能相差 4 2006年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng) 今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年 住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看 , 全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，增長(zhǎng) ，拉動(dòng)全社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) 現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。 一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高 據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì) 2009 年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增 8 長(zhǎng)、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會(huì)展活動(dòng)日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分別為 中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高 業(yè) 家信心指數(shù)比一季度提高 宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展看好。 二、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)火 上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(zhǎng)，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺(tái)率高和營業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市住宿餐飲市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，增長(zhǎng) 其中 274 家星級(jí)及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) 高于全社會(huì)零售額增幅 百分點(diǎn)。上 半年全市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過 1千萬元的企業(yè)達(dá) 41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營業(yè)收入位于前 3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 島肯德基有限公司，營業(yè)收入 元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入 元。 三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng) 從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級(jí)住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 33 家，營業(yè)額 元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的 私營企業(yè) 144家，營業(yè)額 元，占 國有及國有控股企業(yè) 43家，營業(yè)額 目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。 四、市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場(chǎng)發(fā)展較快，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額 場(chǎng)份額 其中星級(jí)住宿及限上餐飲企業(yè) 129家，占全部限上企業(yè)的 實(shí)現(xiàn)零售額 場(chǎng)份額達(dá) 五、能源消耗總體低速增長(zhǎng) 上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲 企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量 7051 萬千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng) 水消費(fèi) 9 量 長(zhǎng) 汽油消費(fèi)量 728噸，增長(zhǎng) 柴油消費(fèi)量 降 天 然氣消費(fèi)量 328萬立方米，增長(zhǎng) 397%；煤炭消費(fèi)量 噸，下降 地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析 青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于 92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 95、 96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢(shì)有所 轉(zhuǎn)變。實(shí)際銷售面積在 94、 95 年達(dá)到 100 萬 96 年開始回落，從銷售面積的增長(zhǎng)幅度看， 93、 94 兩年急劇增長(zhǎng)， 95 年維持了 94年的水平， 96年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 7年開始反彈 ,上升 98 年由于房改實(shí)施 ,銷售面積猛增至 2,增長(zhǎng)率為 99年度房屋銷售形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋 236萬 98 我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。 其中，旅游規(guī)劃 編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市級(jí)旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃、青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃和青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃，已通過中外專家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃，已通過專家評(píng)審；青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國內(nèi)專家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺(tái)了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽 、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃。 在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評(píng)審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國家建設(shè)部，進(jìn)入國務(wù)院審批程序；青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū) 等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺(tái)風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云 10 庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強(qiáng)化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國外企業(yè)集團(tuán)來我市投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。 2009 年，引進(jìn)旅游大項(xiàng)目 29個(gè)，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威 尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到 10多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國 連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級(jí)酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。 事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目 填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49億元以上，比上年增長(zhǎng)約 48%，其中社會(huì)性投資占 86%。 23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。 2011年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。 一是數(shù)量多、投資大。 2011年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有 51個(gè)，總投資額 約 416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個(gè)，投資額約 32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng) 目多。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店 18 11 家，投資額約 83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。 目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地 上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6月開工建設(shè)，計(jì)劃 2011年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于 5 月封頂，計(jì)劃 7 月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年 3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。同時(shí)，一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場(chǎng)改造一期工程、銀海游艇俱樂部會(huì)展中心已于 5月份完工對(duì)游人開放；靈山灣高爾夫 18洞球場(chǎng)于 6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談 不少旅游項(xiàng)目 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場(chǎng)、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。 地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 1、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相應(yīng)出臺(tái)了國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物 分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。 3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段， 1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對(duì)福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購房，銀行支 12 持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。 4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人 住房信貸的一系列相 關(guān)政策，國務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。 5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 6、 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998 年全國人大通過新的土地法，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。 在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形 勢(shì)較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對(duì)住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會(huì)有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 青島四個(gè)“大手筆” 60 億元項(xiàng)目：計(jì)劃投資額 24 億元的世界文化村、 20億元的創(chuàng)意文化城、 將在省文博會(huì)上進(jìn)行招商融資和簽約。如 果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 目的市場(chǎng)前景分析 本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。 本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對(duì)外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔 13 水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn) 為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對(duì)象針對(duì)于大中型公司、國內(nèi)外長(zhǎng)駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊(cè)師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下： 1、項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。 3、設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠 地、休閑場(chǎng)地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。 4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 另外，至 2009年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá) 5279家， 國外駐青機(jī)構(gòu) 1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾 4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場(chǎng)。 品房?jī)r(jià)格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化 較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢(shì)。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差 4目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在 10000項(xiàng)目 綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為 12000元。 14 第三章 項(xiàng)目地址及外部配套條件 目地址 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西 麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 14844離市政府 海濱不足 1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足 500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 質(zhì)條件 根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下： 1、擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地，地勢(shì)東高西低，最大高差 2、擬建場(chǎng)地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高 ，穩(wěn)定性良好。 3、場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。 根據(jù)建筑場(chǎng)地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場(chǎng)地土類別為類，場(chǎng)地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級(jí)設(shè)防。 部配套條件 本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。 15 1、供電 項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。 2、給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。 3、排水 按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。 4、通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。 5、有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。 6、熱源 本項(xiàng) 目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。 7、煤氣 青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。 8、交通運(yùn)輸 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足 10公里，距離空港 30公里，交通十分便利。 16 第四章 建設(shè)方案 設(shè)概況和背景 本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市 *號(hào) *院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接 待中心建筑高度 100 米，寫字樓建筑高度 ，地上建筑面積約 78950地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。 筑設(shè)計(jì) 計(jì)原則： 以 “ 人 ” 為本，合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口 ，方便使用者使用。 化景觀： 通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。 向設(shè)計(jì)： 豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場(chǎng)地，道路對(duì)縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 17 筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級(jí)按工程用途、規(guī)模，建筑 標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6 度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以 減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。 采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。 筑設(shè)計(jì) 本方案兩座主樓東西相對(duì)，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。 1 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加 24層接待中心和 12層綜合辦公樓。入口都位于 基地西南測(cè)，結(jié)合周邊地勢(shì)標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于 20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。 2 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡(jiǎn)潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。 外裝修要以青島的城 市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。 內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。 18 用工程與設(shè)備 電 1、強(qiáng)電部分 根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑， 電力負(fù)荷按一級(jí)考慮。在地下室設(shè)一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?2000由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。 2、弱電部分 （ 1）樓中敷設(shè)有線電視線路。 （ 2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。 （ 3）安裝無線及有 線網(wǎng)絡(luò)。 排水系統(tǒng) 1、給水 本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量 150季日用水量按 110源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。 大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至 29 層為高區(qū)，屋頂設(shè) 25 位水箱，采用水泵 管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。 消防用水見 消防篇 。 2、排水 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。 項(xiàng)目日污水排量約 150立 方米。 污廢水合流排放。 調(diào) 項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。 由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。 氣 煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。 19 械通風(fēng) 電梯機(jī)房、泵房、地下停車場(chǎng)等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。 第五章 交通影響分析 目周邊現(xiàn)狀交通狀況 擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主 干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對(duì)較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測(cè)，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。 通量預(yù)測(cè) 景交通量預(yù)測(cè) 背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會(huì)交通量。背景交通量的預(yù)測(cè)采用傳統(tǒng)的“四階段”法進(jìn)行預(yù)測(cè)?！八碾A段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測(cè)人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測(cè)交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測(cè)，構(gòu)筑車輛出行 后進(jìn)行交通量分配。通過預(yù)測(cè)，得 到 2010年無項(xiàng)目時(shí)周邊路網(wǎng)交通量情況，如表 1。 表 1 無項(xiàng)目時(shí)周邊路段 /交叉口交通量及飽和度 序號(hào) 路段 /交叉口名稱 通行能力 （ h） 高峰小時(shí)交通量 （ h） 飽和度 服務(wù)水平 1 寧夏路（項(xiàng)目門前段） 4800 2600 級(jí) 2 寧夏路隆德路 5200 3350 級(jí) 3 寧夏路燕兒島路 5600 4230 級(jí) 注：服務(wù)水平一級(jí)，飽和度 2、 3、 4、 消防措施 筑防火措施 1、 大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于 2、 設(shè)消防控制中心?？刂浦行脑O(shè)在一樓，出口對(duì)外。 25 3、 在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。消防泵房的出口直接對(duì)外。 4、 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于 2個(gè) 5、 主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于 1小時(shí)的非燃燒體， 井壁的檢查門采用乙級(jí)防火門。 6、 按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo) 志。 7、 結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。 8、 配電間采用防火墻。 9、 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。 10、地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)按 執(zhí)行。 氣設(shè)備防火 1、 電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照 執(zhí)行。 2、 消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。 3、 所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。 4、 為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠 相連，并定期檢查。 5、 電氣設(shè)備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測(cè)試。 6、 照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。 災(zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng) 1、在每層設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置和消防電話。 2、設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 3、 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。 強(qiáng)消防安全教育，做到人人重視消防、 防患于未然。 可行性研究階段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì) 單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。 26 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)依據(jù) 1、 2、 3、 要污染源 根 據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染，項(xiàng)目起用后主要污染源為固體垃級(jí) 廢氣 1、固體垃級(jí) : 辦公垃級(jí)、餐廳和商場(chǎng)內(nèi)的廢棄物及廢損物品。 2、廢水 : 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。 3、廢氣 : (1) 廚房?jī)?nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。 (2) 停車場(chǎng)內(nèi)汽車排放的尾氣。 4、噪聲 : 汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。 防護(hù)措施 1、垃級(jí)處理 : 按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級(jí)收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。 2、廢 水處理 : 27 廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。 3、廢氣處理 : 地下停車場(chǎng)安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。 4、噪聲控制 : (1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。 (2) 產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。 (3) 所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。 (4) 通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 能 源消耗 本項(xiàng)目能源消耗主要有 :電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的 81%。 計(jì)的主要原則 按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì) 中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。 能措施 1、主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。 2、室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。 3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。 4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。 5、供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。 6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。 28 第八章 管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu) 青島市 *置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理 機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。 董事會(huì)為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng) 1名，副董事長(zhǎng) 1名， 董事若干名。 董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理 1名，副總經(jīng)理 3名。 根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設(shè)辦公室、 財(cái)務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部 5個(gè)部門。各部設(shè)部門經(jīng)理 1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。 本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)， 房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。 其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工 作。青島市 *置業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖 8 勞動(dòng)定員 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為 15人。各部門人員配備見下表： 公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)青島市勞動(dòng)局備案。 營管理 由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因 此， 經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作： 29 程建設(shè)管理 工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作， 這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。 因此，從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量和價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)。 為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資， 應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。 字樓租售