臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 1 第一章 總論 一、項目背景 (一 ) 項目名稱： 縣“ X 一期 ” 商 住小區(qū) （二）項目性質(zhì)：新建 （三）項目建設單位： X 市 X 縣 限 公司 （四）項目單位法人代表： X （五）項目單位概況 X 市 X 縣 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，法人代表為 X，公司位于 X 市X 縣 X 鎮(zhèn) 世紀大道 。公司成立于 2007 年 3 月 15 日，注冊資本 壹仟 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級 。 目前，公司在職員工 32人 。 企業(yè)經(jīng)營管理人員經(jīng)驗豐富，公司各類專業(yè)技術人員配置齊全，具有職稱的管理人員 19 人，其中高級工程師 3人，工 程師 8 人，會計師 1人，助理工程師 7人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領導班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。 公司董事長 X 先生于 2001 年創(chuàng)立 X 市 X 縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在 X 市 X 新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付商品房 35 萬平方米。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 2 為了配合 X 市政府建設 X 新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入 條件，滿足人們?nèi)?益提高的物質(zhì)和文化生活需求，公司 再次 決定在 X 投資進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設 ， 分期建設 本 大型商住項目 “ X”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于 X 新區(qū)世紀大道北側、西城北路西城、濱江路南側、時代香耕苑南側 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權 70 年 （土地證附后） 。 “ X”是 X 市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在 X 新區(qū) 開發(fā)的第 三 個房地產(chǎn)項目， “ 整個“ X”項目的一期工程，其主要功能是為“ X”項目 地址 原住戶修建安置性住宅，以使 被拆遷住戶 能夠在 村改 造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“ X”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的。 “ X 一期”總 占地 109 畝 ，包括村民住宅用地 72 畝，預留集體經(jīng)濟發(fā)展用地 本項目 部分商住建筑是為安置“ X”項目用地內(nèi) 需拆遷原場地農(nóng)戶 166 戶， 608人 準備 。 住宅用地 是“ X 一期”的主體建設用地，其中 56畝土地 ,縣 010年 11月 1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動中取得 70 年的使用權（商業(yè) 40年、住宅 70年），而 按照 X 市人民 政府關于印發(fā) X 新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知（市政【 2008】 57號） 中 村莊拆臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 3 遷改造所需用地按應 安置人口人均 80平方米安排的規(guī)定， 56畝土地尚未達到人均 80 平方米的用地要求，因此， 縣 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設用地中 劃處 16畝，共計 72 畝作為“ X 一期” 中村民住宅用地，達到了人均 80平方米的用地標準。 集體經(jīng)濟發(fā)展用地 ，是為了保障征地農(nóng)民以后生活有保障并不斷提高而預留的土地，計劃在該塊土地上建設酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權的歸屬方式 和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“ ，擬 投資為 12000 萬元 。 “ X 一期”住宅（以下內(nèi)容均指“ 宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 筑占地面積 16870平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745平方米，不計容積率地下室26000 平方米， 架空層建筑面積 1224 平方米 ?？偩幼魯?shù) 1300 戶，入住人口 4278 人， 住宅建筑總面積 192745 平方米 。 其中 為 安置 “ X”項目 征地拆遷農(nóng)民 166 戶， 608 人， 無償提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057戶 （按戶均 110平方米計算） ，居住人口 3670人 （按戶均 計算） 。“ X 一期 ”以“中心區(qū)公園里 的家園 ”為開發(fā)方向，以“ 生活時代化、環(huán)境園林化 ”為高尚品質(zhì)社區(qū) 的主題元素 。公司在房地產(chǎn)行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把 此 樓盤建成具有一定先進性，質(zhì)量可靠的優(yōu)質(zhì)樓盤。用良好的工程質(zhì)量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 4 （七）可行性研究報告編制依據(jù) 1、業(yè)主委托書 2、 X 縣 國土資源局 37297 平方米國有土地出讓成交確認書。 3、 2008年 市委、市政府關 于加快 4、中華人民共和國環(huán)境保護法（ 1989） 5、中華人民共和國大氣污染防治法（ 1995） 6、中華人民共和國水污染防治法（ 1996） 7、中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法（ 1996） 8、建設項目環(huán)境保護管理法（ 1986） 9、 “ X 一期 ” 規(guī)劃設計方案 10、 中華人民共和國城市規(guī)劃法 （ 1998 年修正） 11、 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （ 12、 國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)第三版 13、 建設部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 （建標2000205 號） 14、 房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 15、 項目單位提供的其他有關文件和資料及 X 縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 二、項目概況 （一） 建設地點： 本項目地處 X 市 住區(qū) ，距 機場路不足 500 米 ， 距 新市政中臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 5 心不足 一 公里，毗鄰西 城 北路、世紀大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠辰新城”“ “印象 X”等大型商住區(qū)共同構成了各種服務功能完善的居住片區(qū)， 價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿?，?打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。場地呈平行 長 四邊形。 基地現(xiàn)狀為 X 鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于 X 市 X 新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ， 屬于 X 新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。 因本建設區(qū)域內(nèi)存在巖塘村村民農(nóng)房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城市化進程中結合社會主義新農(nóng)村建設同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農(nóng)民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴、生活更加有保障。 對于本建設區(qū)域農(nóng)房 的拆遷補助將 按照 新區(qū)農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知（市政【 2008】 57 號）和 X 市人民政府關于印發(fā) 土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知（市政【 2008】 61號）的規(guī)定解決。 本項目 無城市中的市政特殊的設施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項目總平面圖）。 （二） 建設內(nèi)容： 總體建設內(nèi)容由 高層住宅、商業(yè) 用房 、 管理用房 等 住宅樓和 公共建 筑 配套設施建筑形態(tài)構成。 1、住宅樓 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 6 共建帶電梯高層 商住 樓 9 棟，建筑面積 152011 平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 包括 25F 樓 2 棟， 20F 樓 3 棟， 18F 樓 1棟， ， 16 棟 ， 15F 樓 1 棟， 12F 樓 1 棟。 2、商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F 裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 3、會所 、管理用房 在 小區(qū) 分別 建設 市政配套設施和兒童活動中心、老年活動中心 、物業(yè)管理等用房， 建筑面積 1224 平方米。 4、景觀、運動、休閑場所 在小區(qū)內(nèi)建設羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。 （三） 建設規(guī)模及總投資 總用地面積 72667平方米 ,總建筑面積 219969 平方米 ,工程估算總投資 37749 萬元人民幣。 （四）建設期 該項目計劃從 2011年 8 月 開工，至 2014 年 8 月竣工， 分期建設， 3 年 建成。 （五）資金來源 本項目總投資為 33000 萬元，其中： 企業(yè)自有資金 12000 萬元，銀行貸款 本息 元（其中本臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 7 金 5000 萬元， 利息 元）， 信用融資（ 銷 售款 再投入 ） （六）主要技術經(jīng)濟指標 項目的主要技術經(jīng)濟指標見表 11 主要技術經(jīng)濟指標表 表 1號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項目用地 面 積 72667 二 總建筑面積 216220 其 中 計容積建筑面積 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 39510 框架結構 會所建筑面積 450 框架結構 住宅 建筑面積 152785 框架結構帶電梯 安置房 36480 商品房 116305 框架結構 不計容積建筑面積 23475 其 中 高層地下車庫建筑面積 22125 框架結構 住宅架空層建筑面積 1350 框架結構 三 建設期 年 3 四 項目總投資 萬元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608人 七 最大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 8 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設防烈度 6度 十三 機動車總泊位 個 750 十四 其中：室內(nèi)泊車位 個 550 十五 室外泊車位 個 200 十六 最高用水量 天 d 十 七 用電量 年 2652 萬 用地平衡控制指標表 表 1 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 00 其 中 商業(yè)住宅 用地 5 公建用地 0 道路 、廣場 用地 9 公共綠地 6 三、研究結論 通過對 “ X 一期 ” 建設項目已有資料的研究和建設地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境影響、風險影響等多方位 對本建設項目進行了論證，結論：本建設項目可行 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 9 第二章 建設背景及市場需求 一、建設背景 X 市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給 X 市受自然風貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個 金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使 前， X 市僅有 方公里的建成區(qū)， 卻有 70多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待 1600 萬人次游客和所轄 12 個縣的 400多萬流動人口。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風景名勝、黨政機關、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。 跳出舊城格局和產(chǎn)業(yè)布局，擴展新的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間成為 此， X 新區(qū)的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為 X 市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展 X，再造一個新 X”，將 X 新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的 重點建設新城區(qū)之一。 X 市委、市政府提出臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 10 “建設新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟發(fā)展提供依托，建設現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。未來的 X 新區(qū)定位為 濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達到 100萬。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新 X”。 在 X 市市委、市政府的領導下， 列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設， X 新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設中遇到的問題，體現(xiàn)出 項目建設有良好的社會環(huán)境條件。 國務院 在 關于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見 中 專門提出 “ 建設 ，這是中央給予 X 發(fā)展旅游的歷史性機遇。 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 X 市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 2009 年的政 府工作報告中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應結構，鼓勵普通商品房住房消費，抓好廉租房建設，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 11 租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向 X 新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。 X 新區(qū)將成為 X 市房地產(chǎn)發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。在 X 市住房建設2008規(guī)劃期內(nèi)， X 新區(qū)新增各類居住用地約 頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應總 量的 45%； X 新區(qū)住房建設面積總規(guī)模將達到近 600萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的 這充分說明， X 新區(qū)將成為 X 市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場。 2009年 5月 13日下午 ,市委書記劉君約請我市部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人，召開了 X 房地產(chǎn)做大做強懇談會。對 X 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行了分析 ,對 X 房地產(chǎn)業(yè)如何應對當前危機，如何逆勢做大做強等問題進行了深入探討，對房地產(chǎn)企業(yè)抓住國家宏觀經(jīng)濟政策相對寬松和我市新區(qū)建設、老城疏解提升的大好機遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤 ,把 X 的房地產(chǎn) 推向全國、全世界等提出了希望和要求。 市委市政府把 X“甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導，營造良好氛圍。先后組織X 日報社和政府相關部門，相繼舉辦了 2009X 房 車節(jié)春季交易會、X 房企十強評選、 X 房地產(chǎn)賀州展、 X 新區(qū)地產(chǎn)統(tǒng)帥峰會等活動 ,對推介 X 城市價值，引導市民消費，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。 今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，促進了市場形勢逐步好轉。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 12 從今年 1 月 1 日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實施 , 新政策征稅 的幅度比原來的標準大為降低 ,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期應納稅款的負擔 ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉保障 ， 同時對振興我市房地產(chǎn)市場、有效拉動內(nèi)需意義重大。 二、市場需求 X 房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù) X 市住房建設規(guī)劃2008計，未來幾年 X 市住房需要基本情況如下： （一）城市化住房需求。 2007 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬人， X 縣城人口約 5 萬人，規(guī)劃預測到 2012 年 X 市城區(qū)人口規(guī)模將達到 110萬人左右，城市人口新增約 29 萬人。規(guī)劃 2012 年人均住房面積達到27 平方米，故由城市化進程產(chǎn) 生新增的住房需求為 783 萬平方米。未來 X 新區(qū)人口將達到 100 萬人。 （二）改善居住條件 的 住房需求?？紤] X 市城區(qū)城市職能轉換和老城區(qū)更新改造的需要， 目前 主城區(qū)居住人口為 76 萬人， X 縣城居住人口為 5 萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的 22 平方米提高到 27平方米，故規(guī)劃期內(nèi)舊城改造住房需求為 405 萬平方米。 （三）城市拆遷住房需求。根據(jù) X 市 2008 2009 年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內(nèi)年均計劃拆遷面積為 27 28 萬平方米， X 新區(qū)年均計劃拆遷面積為 5 6 萬平方米。 2010 2012 年拆遷計劃應根據(jù)城市建設發(fā)展實際 情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權調(diào)換安置率按 80%測算， 2008 年因住宅拆遷計劃需要產(chǎn)權調(diào)換安置的住宅中面積約 照每年城市臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 13 房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬平方米。 綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內(nèi)住房建設總量將達到約 1293 萬平方米。 三、建設的必要性 X 氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多 得 的 自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽。 X 具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護， 2003 年 7 月，國務院關于 X 市城市總體規(guī)劃的批復【國函 2003 78 號】中明確指出“嚴格控制城市的人口和建設用地規(guī)模， 保護耕地、節(jié)約用地。到 2005 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 67 萬人以內(nèi)，建設用地控制在 67 平方公里以內(nèi)；到2010 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 70 萬人以內(nèi)，建設用地控制在 80 平方公里以內(nèi)”。 2008 年 X 市城市風貌設計導則中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”?！皢误w建筑長度不宜超過 50 米；老城核心區(qū)的建臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 14 筑高度控制更嚴，應在 24 米以下”。 城市總體規(guī)劃將對 X 房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 因此 ，城市向西，發(fā)展 X，就成為一種必然的發(fā)展方向。 X 新區(qū)作為 X 市未來幾年內(nèi)的建設熱點地區(qū)，住房配套建設應迅速跟進。 X 新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設將以商品性住房為主，并配合建設一定比例的保障性住房。 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善， X 市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設計到開發(fā)建設、流通交易、廣告、中介服務到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 本項目應勢所趨，期望促成 X 房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的提升與突破。 “ X” 建設項 目區(qū)域位置上風上水，便利的交通道路的以及 X 縣的新一輪的開發(fā)建設為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。 第三章 建設場地及建設條件 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 15 一、建設場地 項目建設點位于 區(qū) 規(guī)劃住宅 區(qū) ， 占地 面積 216220 平方米。本規(guī)劃場地呈平行 長 四邊形。東側為 濱江路 ，西側為 西城 大道 ，北側為 項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤 “時代香耕苑” ，南側 臨 “ X” 。基地現(xiàn)狀為 X 鎮(zhèn)巖塘村村民 菜地、荒地。 根據(jù) X 縣城市規(guī)劃，項目建設地塊為居住用地。 “ X 一期 ” 項目的建設符合城市規(guī)劃要求。 二、建設條件 （一） 地 質(zhì) 地貌 X 縣境內(nèi)以泥盆系砂巖、石 灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質(zhì)灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質(zhì)巖系出露，加之經(jīng)歷了數(shù)次地質(zhì)構造運動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔 1524m，高山深谷，山嶺險峻；西南屬架橋嶺山地，海拔 800 1山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在 500形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制 約作用。 本項目建設用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設要求；二是不受洪水威脅； 三 是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進行 居住 及良好的環(huán)境營造。 （ 二 ）地震因素 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 16 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)建筑設計抗震規(guī)范 定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為類，地震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度值為 征周期為 西工程防震研究院按照 2005工程場地地震安全性評價的要求，對近場區(qū)及鄰近 地區(qū)開展了野外地貌、新構造、地震地質(zhì)調(diào)查，在工程場地進行了鉆探取樣和測試，并進行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。已全面完成 X 市 X 新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了 X 市 X 新區(qū)（ X 新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告，已獲專家審核同意。 （ 三 ）氣候條件 X 屬中亞熱帶濕潤季風氣候，氣候溫和，雨量充沛，有 “ 三冬少雪，四季常花 ” 之說。 四季分明，日照多年平均達 1595 6 小時，太陽幅射多年平均為 102 02 千卡 年平均氣溫為 19 2，歷年平均最高氣溫達 23 5， 歷年平均最低氣溫 15 9，；雨量充沛，多年平均降雨量達 1862 7霜凍， 可常年施工。 （四）水文 因素 境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、大江、黃沙河。 建設場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補給主要為大氣降水。 本場地地下水類型主要有 孔 隙水、 巖溶裂隙水和巖溶水?？紫端畲嬗谕翆拥目紫吨小５叵滤?、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 17 穩(wěn)定，水位年變幅位 1 2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標高較一致。巖溶裂隙水 主要蓄存 于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。 根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場區(qū)地下水對 砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結構具弱腐蝕性。 （五） 社會環(huán)境條件 治區(qū)政府確定為 保護漓江，發(fā)展 X，再造一個新 X”，將 X 新區(qū) 列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。未來的 X 新區(qū)定位為 濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。 在 X 市市委、市政府的領導下， 設呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設， X 新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設中遇到的問題，體現(xiàn)出 目建設有良好的社會環(huán)境條件。 （六）交通運輸條件 縣內(nèi)交通以公路為主，國道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機場，交通極為方便，尤其是縣城至 X 市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。 項目的建設位置處于 X 新城區(qū)西城 大道 路臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 18 邊，建筑材料運輸方便。 （七）供電 條件 有 2萬 投資 6000萬元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應有保障。 （八）通信條件 X 市郵電通訊設施發(fā)達，全市已經(jīng)實現(xiàn)程控電話，電信管網(wǎng)已經(jīng)覆蓋 遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網(wǎng)（ 寬帶局域網(wǎng)互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音 /數(shù)據(jù) /圖像綜合交換網(wǎng)絡等多方面、多渠道通信服務，可滿足本項目建設期與建成后的電信、通訊要求。 （九）施工條件 本項目地處 城區(qū) ，場地 平整 。近 郊 有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價格便宜，運輸距離短且方便，可以大大減少運費。水泥、鋼材、木材等建設材料在 X 及周邊市場均有足量供應，易于采購。 X 市內(nèi)的土建、裝修施工單位在質(zhì)量、技術和進度上均可滿足本項目要求。 （十） 土地 條件 建設用地已落實，手續(xù)合法。 于 2010 年 11 月 1 日 以 竟拍的形式取得了位于 X 縣城世紀大道北側的 56 畝（ 37297 平方米 ） 國有土地的使用權（其中商業(yè) 40 年，住宅 70 年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。 另從該公司已取得的土地中劃 16 畝并入本項目，使本項目的建 設用地達到 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 19 同時， X 縣 建設局已下發(fā)了關于 X 項目 一期用地 定點 的 通知（臨城規(guī)【 2010】 605 號）確定規(guī)劃用地容積率 筑密度 38%，綠地率 30%，建筑高度 60m。 第 四 章 建筑工程方案 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 20 一、設計原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照 居住與休閑、運動鍛煉 不同 結構 進行 安排。這種安排模式滿足了 住 戶 對于各種設施使用的便利性的需求。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應 不同工作職能 的需求。 （二）主體建筑 符合現(xiàn)代性要 求 （三）主體建筑應美觀莊重，符合藝術性原則 （四） 生態(tài)的環(huán)境設計原則 環(huán)保與生態(tài)已經(jīng)是現(xiàn)在公認的一條設計準則。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經(jīng)濟運轉至關重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。建筑注重外圍結構節(jié)能、最大化的利用自然通風采光、達到 節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保 目的 ，同時采用隔聲減噪等一系列的技術措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。 （五）形象標志性 原則 建筑風格新穎、和諧，具有現(xiàn)代氣息 建筑的特征，強化以人為本的整體特色。 本建筑的存在將提高 鮮明的形象特征。 （六）造價經(jīng)濟合理性原則 設計方案在滿足使用、確保使用功能的前提下，應力求降低造價，做到經(jīng)濟合理。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 21 （七）使用安全性原則 方案設計必須滿足國家標準、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。 二 、建設規(guī)模 本項目 共 占地 216220 ，計劃總投資約 37749 萬元，總建筑面積 216220平方米，其中計容積率建筑面積 192745 平方米，不計容積率地下室 22125 平方米，架空層建筑面積 1350 平方米?？偩幼魯?shù) 1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857 平方米。其中安置征地拆遷農(nóng)民 166 戶， 608 人，無償提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057 戶（按戶均 110 平方米計算），居住人口 3670 人（計算）。 商務及小區(qū)服務管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 2環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房 所構成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑 、 會所為一體的大型高檔商住小區(qū)。區(qū)建設以打造生活便利，配套完善的新型社區(qū)為目標。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 三 、建設內(nèi)容 （一） 住 宅 建設內(nèi)容 本項目充分考慮了社會上不同職業(yè)、不同愛好、不同收入的人對居住環(huán)境、面積、風格的不同要求，在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 2l 世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。多層建筑項目根據(jù)以上分析的目標消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 22 宅設計分為不同特色的居住組團，同時也構成了不同特色的景觀區(qū)。 高層住宅：以居住為核心構成，同時可以合理的組合與拆分的空間。該小區(qū) 共 設置了 13 棟高層住宅， 其中 20 層 4 棟， 12 層 3 棟，15 層 3 棟 ， 16 層 1 棟， 11 層 1 棟， 18 層 1 棟 ， 戶型均設落地凸窗，均明櫥明衛(wèi)明廳明臥。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個舒適的居住大環(huán)境。 建筑 結構和 面積 見下表： 表 4稱 戶型面積 數(shù)量 占總住宅面積的比例 % 住宅建筑面積 152785 二廳二 衛(wèi) 90 22918 15% 二廳三 衛(wèi) 110 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 120 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 140 38196 25% 二廳四 衛(wèi) 160 7639 5% （ 二 ）商業(yè)用房建設 本小區(qū)是按入住戶數(shù) 1223戶， 人數(shù) 4278口設計的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設就成為本項目一個重要的配套設施。 總設計商業(yè)用房 39510 平方米。 小區(qū)商業(yè)分 二 部分： A 部分：在小區(qū)的 北面 設計 一條商業(yè)步行街區(qū)，步行街兩邊分別建設 2F、 3F 的商業(yè)用房，以滿足不同商業(yè)功能的需要和形成錯落有致的風格； B 部分：在小區(qū)的其它三面臨街建設相連的 2F 商業(yè) 用房， 形成三個特色商業(yè)街 面 。 總之，社區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)街將展現(xiàn)人們一種生活的情調(diào)與音符。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 23 （三 ）會所、管理用房 會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高 級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施包括網(wǎng)球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所； 棋牌室 、 老年活動中心 、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。 本項目會所、管理用房 450 位置設在小區(qū) 中部 ，以方便為住戶服務。 (四 ) 社區(qū)配套內(nèi)容 規(guī)劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。并將社區(qū)中心公建作為社區(qū)的重要節(jié)點和重要景觀。 為社區(qū)居民提供娛樂、停留、交往的鄰里空間，同時，建設有亭臺 、雕塑、綠化景觀等，反映居住環(huán)境的多功能性和社會生活的多樣性。 主要建設內(nèi)容 表 4號 工程名稱 建設性 質(zhì) 單位 數(shù)量 備注 一 住宅建筑 新建 棟 13 框架結構 、帶電梯 1 高層（ 20F， 60M） 棟 4 2 高層（ 12F， 36M） 棟 3 3 高層（ 15F， 45M） 棟 3 4 高層（ 16F， 48M） 棟 1 5 高層（ 11F,33M） 棟 1 6 高層（ 18F,54M） 棟 1 二 會所 、管理 450 含社區(qū)居委會、物業(yè)、活動、警務用房 三 商業(yè)建筑 39510 2業(yè)步行街 和三面臨街 2層商鋪 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 24 六 地下停車場 新建 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 給水工程 新建 項 1 九 供電工程 新建 1 電力變壓器及輸配電 新建 項 2 2 路燈 新建 盞 200 3 綜合布線 m 8000 4 其他輔助工程 新建 1 十 小區(qū)大門 新建 項 2 十一 環(huán)境綠化美化工程 新建 1 植草 2000 2 種樹 棵 500 3 景觀 項 1 水景、亭臺、雕塑、噴泉 十二 安全工程 新建 項 1 滅火器材 購置 個 500 滅火器、消防栓等 2 安全系統(tǒng)工程 新建 項 監(jiān)控設備等 十 三 電梯等設備 購置 項 13 四 、建筑工程方案 （一）主要設計依據(jù) 1、民用建筑設計通則 0352 2005 2、 “ X 一期 ” 規(guī)劃用地位置示意圖 3、建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準（ 2001） 4、建筑樁基設計規(guī)范（ 2008） 5、混凝土結構設計規(guī)范（ 2002） 6、建筑抗震設計規(guī)范 001）（ 2008版） 7、建筑給水排水設計規(guī)范 0015、室外給水設計規(guī)范 0013 2006 9、建筑設計防火規(guī)范 00160、室外排水設計規(guī)范 0014 2006 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 25 11、建筑滅火器配置設計規(guī)范 01402、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 (096 1993) （二）工程設計標準 1、使用年限：本工程設計使用年限為 50 年。 2、安全等級：本工 程結構安全等級均為二級。 3、抗震設防：本工程屬丙類建筑， 6 度抗震設防。 4、抗震等級：抗震等級為四級。 5、環(huán)境類別：地上部分為一類，露天部分為二 b 類。 （三）基本設計參數(shù) 1、設計基本地震加速度為 計地震分組為一組。 2、基本風壓： W=。 3、地面粗糙度： （四） 規(guī)劃布局 總體規(guī)劃由高層住宅、 商業(yè)街、會所 等 住宅建設和 公共建 設 配套設施構成。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。商業(yè)街區(qū)是由不同業(yè)態(tài)的商業(yè)區(qū)段構成。并且商業(yè)街由 文化 廣場及交通廣場鑲嵌 其中，極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。 商街既滿足了社區(qū)內(nèi)業(yè)主購物需要，同時為新市政片區(qū)提供了必要的商業(yè)配套。 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標高 的樓層 差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 26 （五） 結構選型 1、上部結構選型 高層建筑分別為 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等樓群組成 ，其標準層部分采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構。 本項目中 四周臨街 高層建筑底部帶有 二 層的商業(yè)用 房，內(nèi)部高層設 一層 架空層或 地下 停車 室。在功能轉換處設置，轉換層以下為框支剪力 墻結構，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒 (樓梯間 )及一定數(shù)量的上部剪力墻落地。 多層建筑、會所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構。 結構中的填充墻均采用輕質(zhì)墻體。 2、基礎設計 位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎。 以上關于基礎工程的方案待取得地基勘察資料后再進一步核定。 3、梁、板、墻截面尺寸 由 具體設計 單位確定 。 五 、主體工程 （一）高層住宅戶型篇： 該小區(qū)高層住宅 為主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同時，各個不同高度的樓體相互交錯，樓體之間水體、草坪、樹 木、亭臺 點綴其間， 高低錯落有致，為城市街景提供了豐富的 景 觀。一方面退讓了 公共 場地的空間要求，另一方面多層區(qū)豐富了小區(qū)的內(nèi)環(huán)境，極大的提高小區(qū)的品質(zhì)。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 27 (二 ) 商業(yè)街區(qū)建設 本項目主要以居住為主，同時沿 小區(qū) 北 部建設一條 配套商業(yè) 街 ，為周邊一公里范圍的人們提供 各種 主題 、各種特色的 商業(yè) 服務 。 （三）景觀建設 景觀設計概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。 （四） 交通建設 1、人車分流。在小區(qū)內(nèi)設置 一 個人行出入口和 一 個車行 主 出入口。達到以人為本，人車分流 的目標。經(jīng)過不同寬度的道路設置以及組團內(nèi)地下車庫的設置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 2、消防流線明確。小區(qū)內(nèi)高層區(qū)，多層區(qū)消防環(huán)路明確，互不干擾。消防環(huán)路與景觀路結合形成供小區(qū)業(yè)主的休閑路，寬敞而有趣味。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 1、水源 項目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和 公司供水管網(wǎng)。從 西城路 引一根 水管道在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)給水系統(tǒng)，接管管徑別為水管采用 環(huán)式連接。 每戶 裝設水表計量 ，以利管理考核和節(jié)能。 2、 給水系統(tǒng) 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 28 加壓方式：給水由市政接進管線，市政管網(wǎng)壓力為 政管網(wǎng)提供的壓力只能滿足 13 層的用水要求，故必須對生活用水進行加壓，以滿足高層用水要求。 本項目給水系統(tǒng)擬采用由水泵直接從水池加壓供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋頂水箱，不會產(chǎn)生二次污染，對建筑荷載要求降低。 給水管網(wǎng)布置方式：給水管道的布置按供水的可靠程度要求分為枝狀和環(huán)狀。本設計為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。 給水系統(tǒng)組成：建筑內(nèi)給水系統(tǒng)由引入管，水 表節(jié)點，給水管道，配水裝置，用水設備和附件。此外還包括地下貯水池、加壓水泵及變頻給水裝置。 加壓設備：本項目高層建筑加壓水泵擬采用低噪音、高品質(zhì)、密封性良好的 離心泵。 3、用水量 測算 ： 住宅樓： 根據(jù)建筑給水排水設計規(guī)范 003，普通住宅 類最高日生活用水定額為 130300L/人 d，本項目住宅最高日生活用水定額 取 15 L/人 d； 小時變化系數(shù) 取 使用時間為 24h 全天供水； 每戶人口按 算，則住宅人口總數(shù)為 4278 人 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研 究報告 廣州市國際工程咨詢公司 29 最高日用水量： Q=215 4728/1000=d 最大小時用水量： 4=h 商業(yè)建