房地產(chǎn) 現(xiàn)代花園 項目 可行性研究報告 1 目 錄 一、總 論 2 二、市場預測 6 三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 10 四、選址方案 13 五、節(jié)能節(jié)水措施 17 六、環(huán)境影響評價 20 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 23 八、組織機構與人力資源配置 24 九、項目實施進度 28 十、投資估算 29 十一、融資方案 32 十二、財務評價 34 十三、社會評價 35 十四、風險分析 37 十五、研究結論與建議 39 十六、附圖、附表 42 十七、組 員評價 56 2 一、總 論 一項目背景 現(xiàn)代花園 承辦單位是 冊資本 3000萬元，開發(fā)資質為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進取。 為客戶創(chuàng)造生活 人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為 社會創(chuàng)造價值 造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) 地產(chǎn)集團 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會 升員工價值，提高 團 人的工作生活質量； 為股東創(chuàng)造回報 東。 （ 1）項目建議書及其批復文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要 （ 4）武漢市 2001、 2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020年） （ 6）東湖高新技術開發(fā)區(qū) 的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 （ 8）武漢市市區(qū)基準地價 （ 9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制報告的委托合同 3 （ 12）其他有關依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列 行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存 在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 二項目概況 擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率 化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設施。 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、 4 開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒 適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓 團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 項目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 管線，可以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套 設施將與住宅建設同步進行。 6. 電信 5 本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決。 本項目投入自有資金 3000萬元，貸款 元，再加上房屋預售款，共投入總資金 元。 本項目完成后，預計銷售收入為 元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 元、所得稅 計累計未分配利潤為 元。 濟指標 技 術 經(jīng) 濟 指 標 三問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收 入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 積率 化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 6 二、市場預測 一市場調查 據(jù) 2002年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 宅平均價格為 全市各區(qū)樓盤 銷售量是上升趨勢。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100下的占總量的 4%,住宅面積在 101占總量的 32%,121總量的 45%,141占總量的5%,161總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計結果看 ,120住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題 ,根據(jù)我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格 在 21受總價格在 31受總價格在 41的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調查結果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 20之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2002 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 ，比上季度上漲了 ；住宅平均價格為 /平方米，比上季度上漲了 平方米，漲幅為 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2001 第四季度 002 第一季度 002 第二季度 002 第三季度 002 第四季度 7 2002 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門 第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價在1940元 /平方米上 下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學府 佳園三期，平均價格在 2000元 /平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈 8 良好態(tài)勢。 二產(chǎn)品供需預測 根據(jù)調查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年武漢完成住宅建設投資 去年同期增長 施工面積達到 002年總投資 額為 元，同比增長 其中住宅投資 比增長 占總投資的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 總投資的 從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 99 年上升到 60%，在 2002年 ， 全市銷預售總面積為 其中住宅銷售面積 ）同比增長 總銷售額為 比增長 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師 對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三價格預測 據(jù)調查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 今年武漢 市基礎建設 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。今年武 漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達 20%，從原因上看，主要有四： 價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高， 9 致 使房價上漲。 成為了房市升溫。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致 價格上揚 。 于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低 ，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800 2200 元。 四競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的 質量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具 有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五市場風險分析 10 邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn) 定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境 的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . 市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。 一建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米。總 11 居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設 施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓 型 戶型 格 式 面積（） 數(shù)量（套） A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 4 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 4 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 0 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 0 E 4 室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 0 F 3 室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 0 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 2. 技術設備條件 1) 室外 用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： 、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 外窗用彩鋁窗。 戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 12 送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、 冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設備： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 關、照明、插座、電表各一個。 氣管道安裝到廚房。 頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： 門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 區(qū)局域網(wǎng)（可接入 背景音樂、視頻點播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 13 變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。 廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。 附表 ： 技 術 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 建筑面積 萬 萬 萬 宅平均層數(shù) 層 積率 地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬 10 萬 萬 萬 萬 他用地 萬 、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位 。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 1、造就武漢市建設規(guī)劃的要求。 2、適應小區(qū)投資項目的要求。 3、適應小區(qū)房屋用途的要求。 4、擁有便利的交通條件。 5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置一： 14 擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。 一項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好 ，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎設施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。由 15 原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū) 馬鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達。 整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠， 具有很強的夠房能力。 此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。 二開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行： (1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補 償方案。 (3)申請批準。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關簽證。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。 16 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 三建設條件 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 6. 電信 本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決。 四建設規(guī)模 總占地面積 10萬平方米，總建筑面積 平方米（其中公建面積約 總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 4820平方米，綠化面積近 積率 區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心 四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行 五環(huán)境保護 17 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。 2. 污水處理 本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源 系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 1、建筑節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150料密度 280外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準 級，空氣滲透性能屬標準級，雨水滲透性能屬標準 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能 措施 18 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29熱效率為 80%)、 度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力 工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 下室地面及外墻 采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用 嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用 鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 表為 表采用 美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。 二節(jié)水措施 1、小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng) ，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家 19 規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其 它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水 ，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 3、節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 20 六、 環(huán)境影響評價 一環(huán)境條件調查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等 “ 硬質景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧 市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 78裝修、安裝階段 電鉆 100擊機 95 電錘 100壓機 75工鉆 100樁機 95齒鋸 105 底板與結構階段 混凝土輸送泵 90功能木工刨 90搗器 100凝土攪拌機 100據(jù) 100石機 100焊機 90角磨光機 100壓機 75 21 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活 污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗 計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： A） 施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值 土方階段 755 755 結構階段 700 655 裝修階段 805 禁止施工 55 (2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /) 土方階段 底板與結構階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 805 22 境污染，應做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同 時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 三項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，