- 1 - 開發(fā)建設(shè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 - 2 - 目錄 （一）總論 . 5 設(shè)項(xiàng)目概要 . 5 目名稱 . 5 目建設(shè)性質(zhì) . 5 目負(fù)責(zé)人 . 5 目建設(shè)地點(diǎn) . 5 目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 . 5 目建設(shè)期限 . 6 目投資規(guī)模 . 6 金籌措 . 6 究依據(jù) . 6 制范圍 . 6 制原則 . 7 合評(píng)價(jià) . 7 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 . 7 行性研 究結(jié)論 . 8 論 . 9 （二）項(xiàng)目背景及必要性 . 10 目背景 . 10 目必要性 . 10 （三）市場(chǎng)分析 . 12 設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 . 12 設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 14 設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略 . 15 （四）建設(shè)條件 . 16 理位置 . 16 然環(huán)境 . 16 候條件 . 16 象參數(shù) . 16 質(zhì)條件 . 16 他自然條件 . 17 濟(jì)狀況 . 17 （五）項(xiàng)目總體建設(shè)方案研究 . 18 目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 . 18 面布置方案 . 18 路及地面停車場(chǎng)方案 . 18 化方 案 . 18 行工程選址 . 19 定工藝技術(shù)方案和主要設(shè)備方案 . 21 定項(xiàng)目構(gòu)成 . 22 用、輔助工程方案 . 22 筑電氣系統(tǒng) . 22 - 3 - 能、節(jié)水措施并分 析能耗、水耗指標(biāo)。 . 26 水措施 . 26 能措施 . 27 究環(huán)境影響問題 . 27 目建成后的主要污染物有以下幾種： . 27 染物的治理方法 . 28 業(yè)公司對(duì) 環(huán)境的保護(hù) . 28 動(dòng)安全衛(wèi)生與消防措施方案 . 28 防措施 . 28 （六）項(xiàng)目投資估算 . 31 資估算 . 31 制依據(jù) . 31 率計(jì)取 . 31 資估算說明 . 32 設(shè)投資構(gòu)成 . 32 （七）融資方案 . 34 資計(jì)劃與資金籌措 . 34 資計(jì)劃 . 34 金籌措 . 34 （八） 財(cái)務(wù)分析 . 35 售收入 . 35 售收入及銷售稅金計(jì)算 . 35 潤(rùn)的計(jì)算 . 35 資回收及貸款償還 . 36 資回收 . 36 款償還 . 36 務(wù)報(bào)表及相關(guān)指標(biāo) . 37 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 . 37 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 . 38 本能力分析 . 39 目的財(cái)務(wù)可行性 結(jié)論 . 39 （九）經(jīng)濟(jì)分析（國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)） . 41 響法 . 41 無法 和 前后法 . 41 （十）經(jīng)濟(jì)影響分析 . 42 春建設(shè) 宏觀 環(huán)境 . 42 設(shè) 長(zhǎng)春主城區(qū)城市功能更加完善 . 42 （十一）資源利用分析 . 44 資源利用分析 . 44 能資源利用分析 . 44 筑墻體 . 44 暖 . 45 氣 . 45 計(jì)依據(jù) . 45 - 4 - 行的環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) . 45 計(jì)原則 . 45 要污染物及其治理 . 45 要污染 物 . 45 染物的治理方法 . 46 業(yè)公司對(duì)環(huán)境的保護(hù) . 46 (十二 )社會(huì)評(píng)價(jià) . 47 會(huì)影響分析 . 47 適性分析 . 48 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 48 （十三）不確定性分析 . 49 確定性分析 . 49 虧平衡分析 . 49 感性分析 . 53 （十四） 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 55 目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí) 別及分析 . 55 目的政策性風(fēng)險(xiǎn) . 55 目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 55 目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) . 55 目工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) . 56 目自然 風(fēng)險(xiǎn) . 56 目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) . 56 范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 . 56 清政策，看準(zhǔn)市場(chǎng)，搞好銷售 . 56 強(qiáng)項(xiàng)目施工管理，提高工程質(zhì)量 . 57 大環(huán)保力度，減少社會(huì)危害 . 57 （十五） 結(jié)論與建議 . 58 價(jià)與結(jié)論 . 58 5 （一）總論 設(shè)項(xiàng)目概要 本房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)承建單位 “ 成立于 21 世紀(jì)初，最初在通化市取得成果，幾次成功運(yùn)作后， 2005 年登陸長(zhǎng)春并打開了市場(chǎng)。 目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個(gè)公司，資產(chǎn)總額超過 2 億元，近年來在通化投資達(dá) 元之巨，連續(xù)兩年被當(dāng)?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。 05 年公司進(jìn)軍長(zhǎng)春市場(chǎng)向大城市過渡， 實(shí)施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費(fèi)型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并在 當(dāng)年 6 月至 2006 年 10 月與吉報(bào)集團(tuán)合作開發(fā)“ 報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈”， 讓同行刮目相看。 目名稱 發(fā)建設(shè)長(zhǎng)春市 地產(chǎn)項(xiàng)目 目建設(shè)性質(zhì) 新建 目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目地處長(zhǎng)春市市區(qū)中心，為原長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院舊址，位于南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)交界處，地塊北鄰解放大路，南達(dá)至善路，西至人民大街，東到岳陽街，是一規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊，總面積 平方米。周邊區(qū)域文化、商業(yè)機(jī)構(gòu)林立，生活配套設(shè)施齊全，城市基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通便捷，是一塊難得的商業(yè)寶地。 目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 本項(xiàng)目是以寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫為一體的商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積 27 萬平方米，其中地下車庫 3 萬平方米、商鋪 平方米（地下一層 平方米，地上裙樓 平方米）、寫字樓和商住樓各 平 方米。建筑物中間為 平方米的花園。項(xiàng)目欲構(gòu)建長(zhǎng)春市“ 6 目建設(shè)期限 根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項(xiàng)目周期為四年，即 2007 年 1 月至 2010年年末 目投資規(guī)模 該項(xiàng)目總投資 元 金籌措 擬由以下三個(gè)渠道解決： 1、由“ 籌資金 32000 萬元； 2、申請(qǐng)銀行貸款 元，貸款年利率人民銀行年利率 8%計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入工程投資； 3、預(yù)售收入再投資資金 元。 究依據(jù) 從長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求看， 2003 年 2006 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長(zhǎng)率為 高于長(zhǎng)春市 平均增長(zhǎng)率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長(zhǎng)，銷售價(jià)格迅猛上升，體現(xiàn)出了長(zhǎng)春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 目前，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入買方市場(chǎng)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯。 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)單位為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的位置，以差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)，使公司效益最大化，提出了本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)想。 制范圍 1、 長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006文本； 2、 開發(fā)公司立項(xiàng)報(bào)告； 3、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策； 4、化學(xué)工業(yè)出版社可行性研究辭典； 5、中國(guó)電力出版社工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)務(wù)手冊(cè)； 7 6、國(guó)計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。 制原則 本次項(xiàng)目秉承科學(xué)性、客觀性、公平性的原則 合評(píng)價(jià) 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)規(guī)模 1 總占地面積 5000 心花園 0400 住一體樓 4600 2 建筑物占地面積 4752 心花園 0400 住一體樓 4352 3 總建筑面積 70000 下車庫（ 0000 下商鋪（ 5000 樓商鋪 8000 字樓 8500 住樓 8500 4 建筑容積率 % 600 5 建筑系數(shù) % 二 開發(fā)周期 年 4 1 施工周期 年 2 2 銷售周期 年 3 預(yù)售期 1 年 三 項(xiàng)目投入總資金 萬元 1 自籌資金 萬元 32000 2 銀行貸款 萬元 8 3 預(yù)售資金 萬元 四 收入及支出 1 銷售總收入 萬元 2 總投資支出 萬元 各種稅金 3 總盈余 萬元 后 五 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 46205 2 全投資內(nèi)部收益率 % 3 資本金內(nèi)部收益率 % 4 投資利潤(rùn)率 % 24 5 資本金利潤(rùn)率 % 6 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 建設(shè)期 2 年 7 借款償還期 年 8 借款 年 1 行性研究結(jié)論 1、本項(xiàng)目的建設(shè)宗旨明確，就是為了適應(yīng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)南關(guān)區(qū)至 2020 年規(guī)劃要求，培育一個(gè)大型的商業(yè)中心，拉動(dòng)南關(guān)區(qū)乃至長(zhǎng)春市的消費(fèi)水平。該項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)高，規(guī)模大，建造寫字樓、商住樓、商鋪、地下車庫和休閑式花園為一體的多功能綜合樓，有著廣闊的市場(chǎng)前景。 2、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)也可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12%，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 46205 萬元，符合相關(guān)規(guī)定，所以項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)上看是可行的。 3、從項(xiàng)目的盈虧平衡分析和單因素敏感性分析中可以看出，本項(xiàng)目利潤(rùn)空間很大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 以目前擬定的方案為基本方案，寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫的產(chǎn)量即建筑面積可分別降低 12%、 單位可變成本（含建安費(fèi)）可分別上升 9 固定成 本（不含建安費(fèi)）可分別上升 17%、 700%、 銷售價(jià)格在 10%內(nèi)變化時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；總成本（總投資）在 10%內(nèi)變化時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率在 間變化；銷售期兩年時(shí)，全部投資內(nèi)部收益率為 4 年時(shí) 論 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“振興東北”的大政策；符合長(zhǎng)春市十一五規(guī)劃的要求，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是長(zhǎng)春市日益火爆的消費(fèi)市場(chǎng)所需。同時(shí)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益很好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的 10 （二）項(xiàng)目背景及必要性 目背景 本房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)承建單位 “ 成立于 21 世紀(jì)初，最初在通化市取得成果，幾次成功運(yùn)作后， 2005 年登陸長(zhǎng)春并打開了市場(chǎng)。 目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個(gè)公司，資產(chǎn)總額超過 2 億元，近年來在通化投資達(dá) 元之巨，連續(xù)兩年被當(dāng)?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。 05 年公司進(jìn)軍長(zhǎng)春市場(chǎng)向大城市過渡， 實(shí)施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費(fèi)型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并在 當(dāng)年 6 月至 2006 年 10 月與吉報(bào)集團(tuán)合作開發(fā)“ 報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈”， 讓同行刮目相看。 目必要性 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中投入產(chǎn)出表的 40 個(gè)部門中，有 38 個(gè)部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。 作為第三產(chǎn)業(yè)龍頭的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展非常迅速，其基礎(chǔ)是眾多產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的整體經(jīng)濟(jì)，與整體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，在 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮著重要作用。表 1 1 是 2000 年至 2003 年三產(chǎn)業(yè)總量一覽表。 表 2 1 三產(chǎn)業(yè)總量一覽表 年份 比較項(xiàng)目 2000 2001 2002 2003 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 二產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)（億元） 三產(chǎn)業(yè)所占比重（ %） 業(yè)結(jié)構(gòu)的逐年改善，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)其健康運(yùn)行。尤其是第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，增加了對(duì)寫字樓和公寓類物業(yè)（商務(wù)公寓、酒店式公寓）的需求，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的市場(chǎng)機(jī)遇。隨著 2005 年“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及長(zhǎng)春市招商引資力度的加大，將進(jìn)一步加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展速度， 11 為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的發(fā)展空間。 從長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求看， 2003 年 2006 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長(zhǎng)率為 高于長(zhǎng) 春市 平均增長(zhǎng)率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長(zhǎng)，銷售價(jià)格迅猛上升，體現(xiàn)出了長(zhǎng)春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 目前，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入買方市場(chǎng)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯。 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)單位為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)中找準(zhǔn)自己的位置，以差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)，使公司效益最大化，提出了本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)想。 12 （三）市場(chǎng)分析 設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 作為被振興的老工業(yè)城市 地產(chǎn)投資從 2000 年以來，在國(guó)家政策的良好氛圍和長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展，尤其是自 2005 年以來，房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，商品房售價(jià)逐年上升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。特點(diǎn)總結(jié)如下： 1、房地產(chǎn)開發(fā)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)整體均價(jià)走出低谷 2002 年以來，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房開發(fā)面積保持在480 萬至 510 萬之間。 02 至 04 年由于土地政策、金融政策的不利影響，以及消費(fèi)者的觀望態(tài)度，致使商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)逐年下滑；自 2005 年開始，國(guó)家“振興東北”戰(zhàn)略效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，06 年的售價(jià)已由 04 年的 /增至 2671 元 /。 根據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)， 2006 年房地產(chǎn)交易量突破了 500萬大關(guān)。 07 年一季度房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)走火，長(zhǎng)春累計(jì)可售商品房 506 萬平方米，同比增長(zhǎng) 104，其中住宅 343 萬平方米，同比增長(zhǎng) 76。今年長(zhǎng)春市還將有45 個(gè)新盤上市，比 2006 年多 25 個(gè)，而且大都是大體量。 2、樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，中低價(jià)位樓盤呈現(xiàn)主流趨勢(shì)，小戶型、酒店式公寓等產(chǎn)品受寵 過去幾年中，隨著一些中低價(jià)位樓盤項(xiàng)目的相繼開發(fā)，中低價(jià)位樓盤在市場(chǎng)中的位置逐步凸顯出來，初 步呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。據(jù)長(zhǎng)春某專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年長(zhǎng)春小戶型、產(chǎn)權(quán)商鋪、酒店式公寓等項(xiàng)目取得了較好的銷售成績(jī)。小戶型、酒店式公寓因投資少、風(fēng)險(xiǎn)小而回報(bào)又相對(duì)較高，使得許多人為投資而購買。 由于市場(chǎng)前景光明，為滿足普通收入消費(fèi)者的需求，政府在長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006本中明確規(guī)定了應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)滿足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房。 3、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，三級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)繁榮發(fā)揮重要作用 近年來，長(zhǎng)春市的二手房市場(chǎng)不斷呈現(xiàn)上升的繁榮趨勢(shì)，各主要指標(biāo)都 保持了 13 持續(xù)增長(zhǎng)的喜人勢(shì)頭。 2005 長(zhǎng)春二手房成交面積為 平方米，增量房成交面積為 270 萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 1； 2006 年1份，二手房成交套數(shù)為 20406 套，成交面積為 平方米，增量房屋成交套數(shù)為 27615 套，成交面積為 平方米， 06 年全年成交比達(dá)到了 1。二手房和租賃市場(chǎng)的漸趨活躍，將促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 4、長(zhǎng)春市西部、北部異軍突起成熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域