1 賓館五星級(jí)旅游飯店建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 樣本三 第 一 章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目 摘要 1 項(xiàng)目名稱 ： *賓館五星級(jí)旅游飯店建設(shè)項(xiàng)目 （以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目） 2 項(xiàng)目承辦單位 ： 3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 4 建 設(shè) 地區(qū)、地點(diǎn) ： * 5工程范圍： *賓館 主體建筑工程、工藝設(shè)備、配套工程（電氣、暖通、給排水等） 5建設(shè)性質(zhì)： 新建 6項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ： *賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目用地 方米，代撥城市道路用地 方米，總用地面積 方米。新建的飯 店大樓 規(guī)劃地上 26 層，地下 2 層，總建筑面積 方米 。配套完善飯店內(nèi)的工藝設(shè)備以及配套工程（電氣、暖通、給排水、綠化等）。 7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃： 項(xiàng)目工期為 2 年零 8 個(gè)月，即 2009 年5 月至 2011 年 12月。 8項(xiàng)目總投資與效益情況 ： 3 (1)總投資與資金籌措 該 項(xiàng)目 總投資 元， 資金 來源于銀行貸款和建設(shè)單位自籌，具體如下： 1)申請(qǐng)銀行貸款 12000 萬元； 2)建設(shè)單位自籌 元 。 (2)效益簡(jiǎn)述 經(jīng)濟(jì)效益方面，該項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （全部投資） 所得稅 后 為 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（資本金）所得稅后為 說明 項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 盈利能力 較 強(qiáng) ，有利于引入社會(huì)化投資。 同時(shí)，從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析來看，該項(xiàng)目可用于償還貸款的結(jié)余資金富余，項(xiàng)目借款償還期僅為 （含建設(shè)期的借款期2 年），各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)良好，項(xiàng)目?jī)攤L(fēng)險(xiǎn)小。另外，從財(cái)務(wù)不確定性分析來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益顯著。 社會(huì)效益方面， 該項(xiàng)目的實(shí)施有利于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)”的具體實(shí)施 ，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。 五星級(jí)酒店建成運(yùn)營(yíng)后，將極大緩解 區(qū)域 招 商引資和商務(wù)接待等活動(dòng)的需求，推動(dòng)高新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，提升 *城市形象。 此外，在 項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中，將會(huì)帶來較多就業(yè)機(jī)會(huì) 。 因此，項(xiàng)目社會(huì)效益顯著。 9 承擔(dān)可行性研究工作的單位 ： *市信德工程咨詢有限公司，為綜合乙級(jí)工程咨詢資質(zhì)單位 4 10可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與研究范圍 (1)編制 依據(jù) 1) 中華人民共和國評(píng)定旅游涉外飯店星級(jí)的規(guī)定 （ 1997 年10月 16日國家旅游局發(fā)布 ） 2) 旅游涉外飯店星級(jí)的劃分 與 評(píng)定 （ 14308 3) 五星級(jí)星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn) 4) 飲食 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 4 89 ） 5)投資項(xiàng)目可行性研究指南 6)*市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 7) *市城市總體規(guī)劃 8)其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范 (2)研究范圍 本報(bào)告重點(diǎn)對(duì) 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、 場(chǎng)址選擇、 建 設(shè)方案 、 建筑節(jié)能節(jié)水措施 、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、 投資估算 及資金籌措、經(jīng)濟(jì)及 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 等進(jìn)行研究 ，進(jìn)而提出項(xiàng)目可行與否及有關(guān)建議。 二、項(xiàng)目承辦單位概況 項(xiàng)目承辦單位 *中國旅行社有限責(zé)任公司，是于 2002年 7月由原 *中國旅行社改制成立的。下屬 *賓館、 *中國旅行社有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)部等二個(gè)單位，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、客房、國內(nèi)旅游及相關(guān)業(yè)務(wù)。公司注冊(cè)資金 元，公司現(xiàn)有股東 5 個(gè)，其中，股東福建華僑實(shí)業(yè)集團(tuán)公司占資本 股東福建省 *天元集團(tuán) 5 有限公司占注冊(cè)資本 股東 *占注冊(cè)資本 股東朱建輝占注冊(cè)資本 股東朱鋮晗占注冊(cè)資本 8%。至 2008 年 10月，公司資產(chǎn) 元。公司法定 代表人為 *，公司注冊(cè)地址為梅列區(qū)牡丹新村 11幢。下屬單位 *賓館是一座按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。 三、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1 6 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表 表 1號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 占地面積 平方米 中代征道路面積 2 總建筑面積 平方米 面 26 層，地下 2 層 3 客房數(shù) 套 468 4 寫字樓 平方米 15660 5 勞動(dòng)定員 人 301 6 總投資 萬元 設(shè)投資 萬元 程費(fèi)用 程建設(shè)其他費(fèi)用 本預(yù)備費(fèi)用 設(shè)期利息 萬元 動(dòng)資金 萬元 7 資金籌措 萬元 請(qǐng)銀行貸款 萬元 12000 設(shè)單位自籌 萬元 8 財(cái)務(wù)指標(biāo) 均產(chǎn)值 萬元 均創(chuàng)利潤(rùn)總額 萬元 均上交稅金 萬元 投資收益率 % 本金凈利潤(rùn)率 % 務(wù)內(nèi)部收益率 (全部投資 ) % 得稅后 務(wù)凈現(xiàn)值 (0%，全部投資 ) 萬元 得稅后 務(wù)內(nèi)部收益率 (資本金 ) % 得稅后 務(wù)凈現(xiàn)值 (0%， 資本金 ) 萬元 得稅后 資回收期 (全部投資 ) 年 得稅后 ,含建設(shè)期 3 年 ，其中籌備期 1 年 款償還 期 (最大償還能力方式 ) 年 建設(shè)期借款期 2 年 9 新增就業(yè)人數(shù) 人 280 7 四、存在問題及建議 1 問題 (1)項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 (2)項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，建設(shè)資金能否按時(shí)到位將直接影響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度。 (3)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)單位要建立一支高素質(zhì)的 星級(jí)賓館 管理 服務(wù) 隊(duì)伍。 2 建議 (1)在下階段工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、優(yōu)選工程設(shè)計(jì)方案，以進(jìn)一步突出城市標(biāo)志性建筑的地位，并節(jié)省投資。 (2)加快項(xiàng)目融資步伐，開辟多渠道融資途徑， 盡快落實(shí)資本金 。 (3)樹立 “ 以人為本 ” 意識(shí)，強(qiáng)化崗位培訓(xùn)制度 。 由于現(xiàn)代信息技術(shù)的飛速發(fā)展，知識(shí)更新頻率越來越快，過去靠學(xué)校教育一勞永逸的情況已不復(fù)存在，任何一名 飯店工作人 員都應(yīng)該具備 “ 活到老，學(xué)到老 ” 的良好心態(tài)，及時(shí)吸納新知識(shí)、新技術(shù)， 飯店 也要花大力氣抓好新知識(shí)的教育培訓(xùn)和新 人員 的常 規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力建設(shè)一支高素質(zhì)的 服務(wù)團(tuán) 隊(duì)。 8 第 二 章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 一、 項(xiàng)目提出的背景 1 國家及旅游飯店行業(yè)發(fā)展 狀況 旅游飯店業(yè)是我國與國際接軌最早、開放步伐最快的行業(yè)之一，是中國改革開放的形象和窗口。 1979年，我國建設(shè)第一家外資飯店 北京建國飯店， 1982 年引進(jìn)第一家國際飯店管理公司 香港半島管理集團(tuán)。目前已有 41 家國際飯店管理集團(tuán)、 67 個(gè)飯店品牌進(jìn)入中國市場(chǎng)，管理了 516家飯店，排名世界前 10位的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場(chǎng)。 30年來，中國旅游飯店業(yè)取得了五個(gè)方面的顯著成績(jī) ： 一是產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。截至 2008年底，全國星級(jí)飯店已經(jīng)超過了 1978年全國飯店總數(shù)的 100倍。 二是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)穩(wěn)步提高。飯店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐年好轉(zhuǎn)， 2008年全國星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 40億元，與上年同比增長(zhǎng)了兩倍多。飯店連鎖經(jīng)營(yíng)步伐加快，服務(wù)更加規(guī)范，隊(duì)伍素質(zhì)更加專業(yè)，飯店更加注重綠色和環(huán)保，現(xiàn)在全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店 2000多家。 三是產(chǎn)業(yè)形態(tài)走向多元化。除傳統(tǒng)的觀光飯店和商務(wù)飯店外，度假飯店、會(huì)議飯店、經(jīng)濟(jì)型飯店、公寓酒店、鄉(xiāng)村酒店、青年旅館等均獲得較快發(fā)展。 四是集團(tuán)化水平穩(wěn)步提升。 2008 年全 球飯店集團(tuán) 300強(qiáng)排名，中國內(nèi)地有 7 家入圍，其中錦江國際酒店集團(tuán)首次進(jìn)入 20強(qiáng)，排名第 17位。 9 五是星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)得到廣泛認(rèn)可，星級(jí)服務(wù)理念對(duì)其他服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了廣泛的影響，星級(jí)在社會(huì)上很多領(lǐng)域已經(jīng)成為產(chǎn)品質(zhì)量與檔次的象征。 2 我 國五星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況 中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級(jí)酒店熱，從一、二線城市，到三線甚至四線城市，都卷入了這個(gè)熱潮之中。 五星級(jí)酒店成為 發(fā)達(dá)的一、二線大城市 的 風(fēng)向標(biāo) 。 進(jìn)入 2004年以來，五星級(jí)酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風(fēng)靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際 品牌 五星級(jí)酒店相繼在多個(gè)城市開業(yè)。長(zhǎng)期以來對(duì)于新建酒店業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制的上海也傳出將新增多個(gè)五星級(jí)酒店的消息，北京作為中國的經(jīng)濟(jì)、政治、科技中心，五星級(jí)飯店增加自不用說。而業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場(chǎng)在未來 3內(nèi)將增加 30 家高星級(jí)酒店，其中五星級(jí)酒店 10 家，四星級(jí)酒店約 20家。成都也即將增加數(shù)個(gè)五星級(jí)酒店。沈陽市掀起五星級(jí)酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有 10余家五星級(jí)酒店在建或籌建之中。 3 項(xiàng)目發(fā)起人 和發(fā)起緣由 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見的精神，隨著省、市關(guān)于實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn) 略 決策部署的貫徹落實(shí)和 *社會(huì)經(jīng)濟(jì) 持續(xù) 發(fā)展，以及福銀、三泉高速公路的建成通車，永寧 高速公路、 向莆高速鐵路的 開工建設(shè)， *的區(qū)位交通環(huán)境將得到大為改善， *將成為一座更加開放的區(qū)域中心城市。同時(shí)， 也將有助于 *境內(nèi)豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) ，帶動(dòng)旅游業(yè)、 10 酒店業(yè)的繁榮發(fā)展。作為全國旅游城市， *迫切需要一家上檔次、上規(guī)模的旅游飯店。 *賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目由母公司 *中國旅行社有限責(zé)任公司的 5 個(gè)股東共同發(fā)起。發(fā)起緣由如下： (1)*市旅游資源豐富， *是中國優(yōu)秀旅游城市 *是福建省轄市，位于武夷山與戴云山脈之間。全市總面積22959 平方公里，其中市區(qū) 1178 平方公里，總?cè)丝?；轄 1個(gè)縣級(jí)市（ *）、 2 個(gè)區(qū)（ *、 *）、 9 個(gè)縣（）；有 “ 中國綠都 ” 、 “ 綠色寶庫 ” 之譽(yù)；年平均氣溫為 年四季均可游覽。 *歷史悠久，人文薈萃，風(fēng)光旖旎，特色鮮明。旅游資源得天獨(dú)厚。 *巖前發(fā)現(xiàn)了 20萬年前古人類文化遺址。寧化石壁是中國歷史上由北向南客家大遷徒的中轉(zhuǎn)站，被 譽(yù)為 “ 客家祖地 ” 。古邑多俊杰，宋代 “ 理學(xué)四賢 ” 中的楊時(shí)、羅從彥、朱熹和清代畫壇 “ 揚(yáng)州八怪 ” 之一的黃慎及清代 “ 書法四大家 ” 之一的伊秉綬等歷史名人都誕生在這里。 *名勝古跡眾多，自古以來為人們所稱頌。這里有被譽(yù)為 “ 天下第一湖山 ” 的泰寧大金湖；有被著名地理學(xué)家徐霞客稱 “ 大而逼，遠(yuǎn)而整 ” 的永安桃源洞 “ 一線天 ” ；有猶如 “ 神仙洞府 ” 的將樂玉華洞 。 改革開放以來， *旅游業(yè)迅速發(fā)展?，F(xiàn)已建成以 “ 山、水、洞、林、石、古文化 ” 為特色的旅游風(fēng)景區(qū)（點(diǎn)） 60余處。其中：世界地質(zhì)公園 1 個(gè)（泰寧世界地質(zhì)公園）；國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū) 3 個(gè)（泰寧大金湖、永安桃源洞 樂玉華洞）；國家 4A 級(jí)旅游區(qū) 4個(gè)（泰寧大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；國家 11 2 個(gè)（沙縣沙陽樂園）；國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 3 個(gè)（將樂龍棲山、永安天寶巖、建寧閩江源）；國家森林公園 5 個(gè)（泰寧貓兒山國家森林公園、三元國家森林公園、將樂天階山森林公園、 *仙人谷森林公園、建寧閩江源）； 國家地質(zhì)公園 2 個(gè)（寧化天鵝洞群、永安國家地質(zhì)公園）；國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位 5 個(gè)（泰寧尚書第明代建筑群、三元萬壽巖、永安安貞堡梅列正順廟、建寧紅一方面軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)舊址）；全國紅色旅游 經(jīng)典景區(qū)名錄 3 個(gè)（寧化縣紅軍醫(yī)院舊址、長(zhǎng)征集結(jié)出發(fā)地、北山革命紀(jì)念園，泰寧縣紅軍街 ,建寧縣紅一方面軍司令部、總前委、總政治部舊址 ） 。 全市現(xiàn)有市、縣兩級(jí)旅游局 13個(gè)，旅游質(zhì)監(jiān)所 3 家，旅游監(jiān)察大隊(duì) 2 家，旅游培訓(xùn)中心 1 家，并成立了市旅游協(xié)會(huì)。有飯店、賓館 166 家，其中星級(jí)飯店 33 家，有旅行社 43 家，旅游汽車公司 5家。 *交通方便，國道 205 線， 316 線、省道 212 線形成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，鷹廈鐵路橫貫市區(qū)，開通了 *至廈門、福州城際列車和 “ 金湖號(hào) ” 專列，京福高速公路 *段一期工程（ *建成通車。 龍巖冠豸山機(jī)場(chǎng)距 *市區(qū)僅 2 小時(shí)車程。 *物產(chǎn)豐富，有竹、木、菇、閩筍、建蓮、金桔、天然寶石等，還有 “ 汀州八大干 ” 的明溪肉脯干、寧化辣椒干、田鼠干在國內(nèi)外久負(fù)盛名。 *旅游已形成了一個(gè)能夠滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛需要的旅游接待服務(wù)體系。 2001 年 12 月， *市榮膺 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ”稱號(hào)。永安市和泰寧縣也分別于 2000 年和 2004 年榮獲 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 和 “ 優(yōu)秀旅游縣 ” 稱號(hào)。 (2)市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒一家四星級(jí)（或）以上的旅游飯店 12 作業(yè)中國優(yōu)秀旅游城市，但目前 *市區(qū)規(guī)模以上飯 店尚 沒有一家四星級(jí) （或）以上旅游飯店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100個(gè)以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元三星級(jí)旅游飯店僅 8 家），接待一個(gè) 1000 人左右的大型會(huì)議就得使用 10 多家星級(jí)飯店和社會(huì)賓館，接待能力和檔次已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng) *社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。 (3)*賓館現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施不足 *賓館是一座按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于*市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。 由于運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，雖幾經(jīng)裝修維護(hù)，但很多設(shè)施設(shè)備陳舊 。現(xiàn)僅有 100 多間標(biāo)準(zhǔn)客房 和豪華套房，宴會(huì)廳 容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴滿，影響 *城市整體形象。 為進(jìn)一步提高 *市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力， 同時(shí)本項(xiàng)目作為 *大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)配套工程，得到了市政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門的大力支持。 由于 *賓館和毗鄰的 *市商業(yè)集團(tuán)有限公司原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨(dú)建設(shè)無法體現(xiàn)高星級(jí)旅游飯店檔次及城市景觀的整體性。根據(jù) *市政府的要求，經(jīng) 該 項(xiàng)目承辦單位與 *市商業(yè)集團(tuán)有限公司協(xié)商一致，同意 聯(lián)合報(bào)建、各自投資。本報(bào)告中 項(xiàng)目“建設(shè)內(nèi)容”即 *賓館，不含 *市商 業(yè)集團(tuán)有限公司的“牡丹新村 17幢舊房改造”工程。 二、 項(xiàng)目發(fā)展概況 1 場(chǎng) 址初勘和初步測(cè)量工作情況 13 該項(xiàng)目已于 2008年 1月委托 *市土地資源勘察隊(duì)進(jìn)行了場(chǎng)址勘察定界 ，其成果為土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書（編號(hào)： 200806） 。場(chǎng)地實(shí)測(cè)面積為 方米（ ），其中， *中國旅行社有限責(zé)任公司占地 *市商業(yè)集團(tuán)公司占地 通運(yùn)輸用地 方米。 場(chǎng)址處暫沒進(jìn)行工程及水文地質(zhì)勘察，應(yīng)在下一步工作中詳細(xì)進(jìn)行。 2 項(xiàng)目建議書的編制、提出及審 批過程 該項(xiàng)目已于 2008年 1月由 *市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項(xiàng)（備案）（閩發(fā)改備 2008）（ 詳見附件 1：項(xiàng)目備案表 ），其他前期工作 （ 拆遷 、可行 性研究、方案設(shè)計(jì)等）正在緊張有序地進(jìn)行。 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 及意義 1項(xiàng)目實(shí)施有利于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)”的 需要 酒店 業(yè)與 農(nóng)業(yè) 、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相成的聯(lián)系，努力促進(jìn)餐飲業(yè)的發(fā) 展，將會(huì)更有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展。 同時(shí)，酒店業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，最直接的體現(xiàn)莫過于對(duì)會(huì)展業(yè)的拉動(dòng)作用。近年來， *每年都舉辦“ 海峽兩岸林業(yè)博覽暨投資貿(mào)易洽談會(huì) ”、“中華風(fēng)味小吃展”等大型展會(huì)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)已日益成為 *展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段。 可見，上 規(guī)模 、上檔次 的酒店工程建設(shè)對(duì)于推動(dòng)酒店行業(yè)的良性發(fā)展將起到深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 穩(wěn)定社會(huì)有著積極的推動(dòng)作用。 14 2項(xiàng)目實(shí)施是 *“發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項(xiàng)目自身發(fā)展的需要 *是中國優(yōu)秀旅游城市， 吸引了無數(shù)的國內(nèi)外游客。旅游 業(yè)在*市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個(gè)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)吃、住、行、游、購、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作為非常明顯。 一旦一個(gè)地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來，酒店業(yè)的受益程度是最大的。據(jù)法國旅游業(yè)協(xié)會(huì)主席菲利普 邦貝爾熱的研究： “43% 的旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān) ； 航空運(yùn)輸收益的 42%同旅游有關(guān)，鐵路運(yùn)輸收益的 23%、 汽車 的 12%、農(nóng)業(yè)的 8%、建筑業(yè)的 6%同旅游業(yè)有關(guān)。 ” 而一個(gè)好的酒店同時(shí)包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。 3項(xiàng)目實(shí)施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象 五星級(jí)酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。*作為 經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)， 同時(shí)也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市等，連 一家五星級(jí)酒店都沒有，既影響城市形象，又影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五星級(jí)酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動(dòng)，不僅促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且推動(dòng)了城 市的發(fā)展。因此，五星級(jí)飯店是一道美麗的風(fēng)景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。 4 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)于 促進(jìn)就業(yè) 有著明顯的效果 15 金融危機(jī)下，第三產(chǎn)業(yè)的價(jià)值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對(duì)于這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的熱議表明了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來的社會(huì)問題的隱憂，而國家鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)的政策恰恰符合了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺(tái)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需起著良性的推動(dòng) 作用。 另外，由于項(xiàng)目建成運(yùn)行后，將需要擴(kuò)招酒店服務(wù)人員 350人，而且這些人員大都來自農(nóng)村剩余勞動(dòng)力或者城市下崗職工，因此，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于解決當(dāng)前就業(yè)困難的問題其作用尤其明顯。 16 第 三 章 行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 一、市場(chǎng)分析 1目標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 近年來， *市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、會(huì)議旅游人員不斷增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市 有 37 家星級(jí)飯店（四星級(jí) 2 家，三星級(jí) 17家，二星級(jí) 18家） 。 今年春節(jié)期間，全市 37 家星級(jí)酒店共接待游客 10 萬人次， 由于各 種原因， *市還只有 兩家四星級(jí)酒店 ，而 *市區(qū)沒有一家四星級(jí)以上的酒店 。 市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?100 個(gè)以上客房的僅 3 家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星級(jí)旅游飯店僅 8 家），接待一個(gè) 1000 人左右的大型會(huì)議就得動(dòng)用 10 多家星級(jí)飯店和社會(huì)旅館，接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng) *社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。 與省內(nèi)部分兄弟縣市相比 ， *市高星級(jí)的酒店賓館建設(shè)明顯落后。 旅游的六要素包括 “ 吃住行游購?qiáng)?” ，五星級(jí)酒店本身至少已囊括了 “ 吃住購?qiáng)?” 四要素。因此，盡快打造一家五星級(jí)酒店對(duì)拉動(dòng) *旅游經(jīng)濟(jì)意義重大。 一業(yè)內(nèi)人士介紹 ，由于目前 *還沒有一家五星級(jí)酒店，一些企業(yè)家為了提升接待檔次，經(jīng)常要跑到 兄弟 市區(qū)的五星級(jí)酒店去開會(huì)、談生意，這樣一來， *無形中流失了這部分消費(fèi)群體。這部分人，辦完正事后必然會(huì)進(jìn)行宴會(huì)、觀光、購物等活動(dòng)，這對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜?17 市場(chǎng)具有很大的促進(jìn)作用。而要把具備較高消費(fèi)能力的人群吸引到本地，當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所起的作用不可小覷。如果 *賓館 五星級(jí) 旅游飯 店建成，不但能為前來投資創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本地高消費(fèi)群體，吸引外地高消費(fèi)群體。 另外，五星級(jí)酒店本身資 金實(shí)力雄厚，擁有自己的一套先進(jìn)營(yíng)銷模式。酒店將通過參加國際國內(nèi)的各種推介會(huì)、博覽會(huì)進(jìn)行自我推銷，這同時(shí)也推銷了 *的旅游資源。 特別是 銀福高速公路、泉三高速公路的 通車 以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實(shí)施 ， *正 面臨一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)遇， *的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會(huì)更加緊密，必須要提前做好準(zhǔn)備。 2 旅游住宿需求預(yù)測(cè) 近年來，我國星級(jí)酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，1998 2008 年，年均增長(zhǎng)率達(dá) 其中 2000 年增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng)率高達(dá) 56。 2004 年，星 級(jí)酒店總數(shù)突破一萬家， 2008 年星級(jí)酒店數(shù)量是 1998年的 高檔飯店競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。一方面近年來國內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際（ 里茲卡爾頓 (圣瑞吉斯（ 麗晶 (柏悅 (四季（ 國際飯店集團(tuán)頂級(jí)品牌全面進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)中國飯店原有高端客源市場(chǎng)的分配產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競(jìng)爭(zhēng)。 18 高星級(jí)酒店越來越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而很多酒店開始把競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了服務(wù)，通 過個(gè)性化服務(wù)來吸引消費(fèi)者， 2008 以后 年我國五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向 服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。 近幾年來，人們?cè)谏a(chǎn)和消費(fèi)過程中，越來越關(guān)注資源與環(huán)境保護(hù)；國際環(huán)境保護(hù)的潮流也對(duì)我國飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店按國際環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)從事營(yíng)銷。在國內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè)綠色營(yíng)銷意識(shí)將不斷加強(qiáng)，這也就成了我國高級(jí)酒店未來發(fā)展的趨勢(shì) 。 根據(jù)滿足 旅 客住宿需求和住宿設(shè)施適當(dāng)超前的原則，到 2015年， *市 星級(jí)賓館 住宿設(shè)施床位需求總量將增加到 9000 張。 規(guī)劃到 2015年， *市星級(jí)賓館總數(shù)達(dá)到 50家、 9000個(gè)床位，使每萬人游客擁有星級(jí) 賓館床位數(shù)由 2008 年的 增加到 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)見表 3 住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)表 表 3份 星級(jí)賓館 總床位數(shù)(張 ) 賓館數(shù)量 (家 ) 高檔床位 (張 ) 中檔床位 (張 ) 低檔床位 (張 ) 2008 37 1000 2700 2300 6000 2015 50 2300 3900 2800 9000 新增數(shù)量 +13 +1300 +1200 +500 +3000 注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級(jí)賓館，中檔賓館指三星級(jí)賓館，低檔賓館指一、二星級(jí)賓館。 3 項(xiàng)目 析 (1)析 優(yōu)勢(shì)（ S） 19 1)項(xiàng)目位于 *市 區(qū) 政治、經(jīng)濟(jì)、 商貿(mào)、 文化核 心 位置 ，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2)區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 3)項(xiàng)目承辦單位 *中國旅行社 有限責(zé)任公司 ，系 *市成立最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，福建中旅集團(tuán)成員單位，主營(yíng)國內(nèi)旅游，代辦機(jī)（車、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂、會(huì)議等一條龍服務(wù) ，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 4)項(xiàng)目本身已具有一定的 酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 *賓館現(xiàn)為三星級(jí)旅游飯店，經(jīng)過近 30年的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，已造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理的干部隊(duì)伍和作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服務(wù)員隊(duì)伍，已使其成為 *市的品牌飯店，社會(huì)各界和廣大賓客對(duì) *賓館有較高的認(rèn)知度，這是一筆寶貴的無形資產(chǎn)。 5)該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì) *市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義，已列入*市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。 劣勢(shì)（ W） 1)項(xiàng)目入住客戶類型單一化； 2)項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3)項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4)項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在 缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） 1)來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定 20 基礎(chǔ)； 2)多條高速 公路 開通 、 向莆高速鐵路 開工，進(jìn)一步 突顯區(qū)位優(yōu)勢(shì) ； 3)會(huì)展業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá) ，消費(fèi)能力強(qiáng)； 4)全市目前沒有一家五星級(jí)飯店 。 威脅（ T） 1)市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。 (2)應(yīng)對(duì)策略 四大 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 1)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 2)配合項(xiàng)目 城區(qū) 地 標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3)利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化 老 客戶； 4)強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán) 消費(fèi) 。 兩大 化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 1)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案，吸引客戶 消費(fèi) ； 2)針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我 們 建議引進(jìn)高品牌度 21 娛樂餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次 ； 3)利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 4)快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 (3)結(jié)論 通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， 我們 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 4項(xiàng)目定位 *賓館五星級(jí)旅游飯店 為 *中國旅行社有限責(zé)任公司 全資擁有，是 *市 為改善投資環(huán)境 、旅游環(huán)境 而興建起來的 ，飯 店高 26層 。 *賓館五星級(jí)飯店 是一 家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 *市區(qū)繁華的列東大街 、 東新二路 的交匯處。 飯店嚴(yán)格按照國際五 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理， 飯 店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： *首個(gè) 五星級(jí) 國際級(jí)商務(wù) 旅游中心 酒店。 二、建設(shè)規(guī)模 1用地規(guī)模 *賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目用地 方米，代撥城市道路用地 方米，總用地面積 方米。 22 2建筑規(guī)模 *賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目 主樓設(shè)計(jì)為地上 26層、地下 2 層。 設(shè)計(jì)總建筑面積 方米，其中，計(jì)容 方米，不計(jì)容建筑面積 12675 平方米。 3設(shè)計(jì)服務(wù) （接待） 能力 *賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目設(shè)計(jì)客房共 468套（標(biāo)準(zhǔn)間 450套、套房 5 套、總統(tǒng)套房 1 套、商務(wù)套房 12套、）、大中小餐廳（含貴賓廂）餐位數(shù) 1400，其中多功能宴會(huì)廳餐位數(shù) 1000個(gè)左右。 飯店建成運(yùn)營(yíng)后，每年接待賓客約 30萬人以上。 23 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 *賓館五星級(jí)飯店擬在現(xiàn) *賓館處拆除重建。地址： *市 梅列區(qū)牡丹新村 11幢 。 項(xiàng)目選址處位于 *市區(qū)城市核心位置，處于全市政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心。 二、建設(shè)條件 1 交通條件及周邊配套分析 項(xiàng)目 位于 *市區(qū)政治、 經(jīng)濟(jì) 、 商貿(mào)、 文化中心，各種配套完善 。城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項(xiàng)目區(qū)。另外， *市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成通車，永武高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設(shè)， 為 *社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。 項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 *市人民 政府、 列東百貨 、 電子城、 郵政、電信、 銀行 等行業(yè)機(jī)構(gòu)。 2 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁 *城區(qū) 中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋， 四周景色秀麗。 項(xiàng)目建成后將成為這一區(qū)域最高標(biāo)志性城市建筑。 3 自然條件 (1)氣象條件 *市區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，其特征是：夏半年多為偏東風(fēng)，炎雨；冬半年盛行東北風(fēng)，寒冷干燥；降雨量充沛，季風(fēng)性氣候顯 24 干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。 年平均氣溫為 氏度，年平均氣壓為 巴，年平均相對(duì)濕度為 79%，年平均降水量 米，年均霧日 56天。 (2)水文 沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、徑流系數(shù)大等特點(diǎn)。沙溪是流經(jīng) *市區(qū)的唯一河流，主干流從三元區(qū)溪口農(nóng)場(chǎng)入 境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入沙縣。境內(nèi)河長(zhǎng) 里，出口集水面積 9874 平方公里，河道坡降 其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚塘溪、薯沙溪、臺(tái)溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。沙溪河 *段河面寬闊，水量豐富。據(jù)歷史資料， *段平均年徑流量為 立方米，平均流量 308 立方米 /秒，最大洪峰流量 7230立方米 /秒，實(shí)測(cè)最小流量 秒，四、五、六月為豐水期，十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。 (3)地形、地貌條件 *市區(qū)屬山區(qū)丘陵地 帶，四周高山環(huán)抱。沙溪由西南流入城區(qū)，經(jīng)城區(qū)中心向東北方向（梅列區(qū)洋口仔）流入沙縣。河流西岸丘陵廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地狹窄，多高山或丘陵，地勢(shì)向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中以普禪山、蓮花頂、羅拔頂?shù)暮０巫罡?，均?1500 米以上，其主脊形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中部，平均海拔高度約為 160米。 用地內(nèi)地形高差不大， 全場(chǎng)高差 3 米 以內(nèi) 。 25 (4)工程及水文地質(zhì)條件 尚未進(jìn)行場(chǎng)地工程及水文地質(zhì)勘察， 必須在下階段工作中進(jìn)行詳勘。 4 基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目地 處城區(qū)核心，其城市交通、市政給排水、用電、通訊等各項(xiàng)外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關(guān)部門快速解決。 5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 *市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進(jìn)城市和國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。 *轄二區(qū)一市九縣，土地總面積 口 270萬人。 *資源豐富，是全國南方集體林區(qū)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，享有福建“ 綠色寶庫 ” 的美譽(yù)，林木品種繁多，森林覆蓋率達(dá) 已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種 79 個(gè)，已探明儲(chǔ)量的礦種 49 個(gè)；境內(nèi)主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長(zhǎng) 875 公里，年徑流 立方米，全市水力資源可供開發(fā)發(fā)電裝機(jī)容量達(dá) 170 萬千瓦 。 *山川秀麗，風(fēng)光獨(dú)特，旅游資源豐富。主要旅游風(fēng)景區(qū)有泰寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣淘金山， *市區(qū)格氏栲自然保護(hù)區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山，尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等。 “ 綠三角之旅 ”和 “ 客家之旅 ” 被列為省級(jí)三大聯(lián)合促銷黃金線路。 2008 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 元，元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 6 億元，地方級(jí)財(cái)政一般 預(yù)算收入 元。 人均 25407 元（折合約 3717美元），增長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 整為 民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 6 項(xiàng)目相關(guān)政策分析 國務(wù)院 、福建省均出臺(tái)了有關(guān)“ 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的 相關(guān) 意見 ”，明確 提出 要大力發(fā)展餐飲業(yè)。 *市人民政府關(guān)于加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的若干意見 提出， 鼓勵(lì)發(fā)展星級(jí)飯店。到 2010 年，力爭(zhēng)全市各縣（市、區(qū)）至少有 1 家四星級(jí) (含 )以上飯店，政府定點(diǎn)接待單位優(yōu)先從旅游星級(jí)飯店中選定。對(duì)新評(píng)定為五星級(jí)、四星級(jí)旅游飯店的，分別一次性獎(jiǎng)勵(lì) 100萬元、 30 萬元。對(duì)三星級(jí)及以上旅游飯店（含配套服務(wù)項(xiàng)目）的用水、用氣實(shí)行與一般工業(yè)企業(yè)同等價(jià)格；對(duì)安裝單臺(tái)容量在 20千瓦及以上的蓄熱式電鍋爐及冰蓄冷空調(diào)用電，實(shí)行優(yōu)惠電價(jià)政策；有線電視收視費(fèi)按實(shí)際安裝終端數(shù)的 50收?。唤?jīng)環(huán)保部門認(rèn)定的飯店，其污水排放達(dá)到國家或地方標(biāo)準(zhǔn)，并已進(jìn)入城市污水處理管網(wǎng)的，給予免征污水排污費(fèi)。對(duì)三星級(jí)及以上旅游飯店和旅游景區(qū)內(nèi)的旅游飯店及娛樂場(chǎng)所實(shí)施綠卡制度，相關(guān)執(zhí)法部門在 開展執(zhí)法檢查活動(dòng)中要依法依規(guī)進(jìn)行，防止隨意性，切實(shí)維護(hù)經(jīng)營(yíng)者和游客的合法權(quán)益。 27 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 一、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按照 五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 中華人民共和國評(píng)定旅游涉外飯店星級(jí)的規(guī)定 、 飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 、 旅游飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定 等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)。 二 、 項(xiàng)目組成 該項(xiàng)目工程內(nèi)容由大樓 主體 工程、 主要工藝設(shè)備系統(tǒng) (中央空調(diào)系統(tǒng)、消防雙自動(dòng)系統(tǒng)、電梯、電腦管理系統(tǒng)、熱水供應(yīng)系統(tǒng)等 )、配套 工程 (電 氣 、 暖通 、 給排水等 )等構(gòu)成 ， 分述如下。 三 、主體建筑方案 1 建筑 方案綜述 隨著海 西經(jīng)濟(jì)的開發(fā)、開放， *已成為海西經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。鱗次櫛比的 高層建筑 、爭(zhēng)高斗艷的公共建筑、綠意盎然的生態(tài)園，無不表現(xiàn)出新 *未來城市形象。位于 *市區(qū)中心地段將矗立起一座豪華五星級(jí)酒店 *賓館 ， 一座高貴典雅、極具雕塑感的建筑。它位于列東街與東新二路交界處，氣勢(shì)恢宏，宛如璀璨的宮殿，褶褶生輝。 (1)建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與 原則 1)變化的時(shí)代、變化的形式、變化的空間。 在過去的年代里，我們經(jīng)歷了無數(shù)的變化，信息時(shí)代中的我們將經(jīng)歷社會(huì)生活各個(gè)層面的更加快速的變化。建筑設(shè)計(jì)也面臨著新的挑戰(zhàn)，著力創(chuàng)作體現(xiàn)時(shí)代精 神的建筑是 項(xiàng)目 目標(biāo)。新時(shí)代的五星 28 級(jí)酒店的特征是 ， 五星級(jí)酒店的客戶人群應(yīng)該是勤奮工作同時(shí)亦注重生活品質(zhì)的成功人士， 且應(yīng)成為 一座充滿時(shí)代感，并反映其地域特征與時(shí)代特征的五星級(jí)酒店。 2)形式的探索 既能充分滿足巨大的面積要求，又能保持優(yōu)美的比例的體形 ，并 具有獨(dú)特的外形。 通常意義上說，入住五星級(jí)大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他們既注重入住酒店的內(nèi)在品質(zhì)，也注重其外在形象，并以此反映其獨(dú)特的品位與愛好。再加上酒店所處的不可多得的地理位置，獨(dú)特的建筑外形是設(shè)計(jì)中無法忽略的重要因素。 一家五星級(jí)的豪 華酒店必須氣勢(shì)宏偉壯觀，但是它的零售網(wǎng)點(diǎn)、顧客的活動(dòng)場(chǎng)所、各項(xiàng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及各種設(shè)施的安裝等都必須結(jié)合主樓的功能加以全盤合理的布局。 (2)外立面設(shè)計(jì) 將 *賓館主樓的立面考慮為實(shí)的墻體與虛玻璃幕墻的對(duì)比。由于其相對(duì)的獨(dú)立性，使得建筑造型有了多種可能性。 利用頂層的電信機(jī)房設(shè)計(jì) 另一層高度，與前面的主立面形成豎向的高度變化。標(biāo)準(zhǔn)客房采用統(tǒng)一的模數(shù)化的形式，總統(tǒng)套房則位于頂端，采用大面積落地幕墻。 (3)功能設(shè)置 因酒店的建設(shè)主體為原 *賓館及商業(yè)集團(tuán)，所以現(xiàn)規(guī)劃方案中包含兩個(gè)大的主體功能，即酒店與商業(yè)集團(tuán)的培訓(xùn)大樓 。 1)酒店平面功能設(shè)置 29 一層（ 方米 ） : 酒店的出入口將設(shè)在基地北面，北面東側(cè)將建起用于為酒店提供服務(wù)性質(zhì)的貨物的進(jìn)入口。面積為 390 平方米 的大堂的設(shè)計(jì)將以最先進(jìn)的材料裝潢來歡迎顧客。為避免可能發(fā)生的堵塞，將設(shè)置 2條汽車通道，為設(shè)有頂蓬的車道。顧客停車場(chǎng)的進(jìn)口同酒店的出入相鄰，如此設(shè)計(jì)可以方便顧客將車輛駛?cè)胲噹臁＞o靠酒店大堂處建可停 16 個(gè)客人車位的地方。寬約 的大堂及 2 條汽車通道足以保證酒店的經(jīng)營(yíng)的正常開展。 在大堂的西面方向是會(huì)客處。會(huì)客處地處大廳最佳位置，從那可以直通酒店的各個(gè)樓 層。這里的天花板高度是 。一架豪華樓梯設(shè)在其間，直通二樓。在二樓人們可以坐電梯去客房、鋼琴吧、各個(gè)特色餐廳、酒吧等。 對(duì)三個(gè)層面（即底層、地下夾層、地下一層）的互相連通 應(yīng) 特別予以重視， 應(yīng) 設(shè)計(jì)各種交通道。第一個(gè)：從大廳進(jìn)入，顧客可以去上述三個(gè)層面的任何一個(gè)。第二個(gè)：各會(huì)議廳的通道，可以通過一個(gè)獨(dú)立的通道去其他層面。因?yàn)樽鳛橐蛔廊A的高級(jí)酒店不能因?yàn)榕e辦會(huì)議而破壞了它的安靜氣氛。第三個(gè)：顧客用電梯，可以舒適的連接酒店的各個(gè)層面。 二層（ 方米 ） ： 從一樓西側(cè)設(shè)有一個(gè)豪華裝飾的旋轉(zhuǎn)樓梯直至二層 樓面。二層樓面設(shè)有西餐廳，伴有樂隊(duì)的咖啡廳和變配電間及商業(yè)集團(tuán)自身的大餐廳與廚房。西餐廳面對(duì) *最繁華的地方，光線明亮， 30 三層（ 方米 ） ： 夜總會(huì)與中餐廳設(shè)在此層面，有電梯直通酒店內(nèi)和會(huì)議區(qū)。其中主大廳可容納 650 多人，其面積約為 650 平方米 ，頂高 。東側(cè)為商業(yè)集團(tuán)客房部分。 四層（ 方米 ） ： 主要為大餐廳與中餐廳，其中大餐廳為 650平方米 ，可容納 650人。中餐廳也可容納近 250 人。滿足各種場(chǎng)合的需要。東側(cè)為商業(yè)集團(tuán)的客房部分，共設(shè)計(jì)了 27客房。 五層（ 方米 ） ： 主要為宴會(huì)廳與商業(yè)集團(tuán)客房，大宴會(huì)廳面積 1500平方米 ，可容納 780 座位。可以滿足各種場(chǎng)合的宴會(huì)及會(huì)議要求。東側(cè)為商業(yè)集團(tuán)客房部分，共設(shè)計(jì)了 26間客房。 主樓 ： 6 樓到 26樓（ 1740 平方米 21=36540 平方米） ： 主樓的主要的功能是客房和一些會(huì)議、健身配套，其中 ， 1826 層為寫字樓， 10 17 層為客房， 6 9 層為會(huì)議與健身、桑拿、商務(wù)會(huì)議等。 酒店將設(shè)有多種形式的客房，為酒店的各類顧客提供服務(wù)。按照最新的國際標(biāo)準(zhǔn)，作為一家豪華型的五星級(jí)酒店分配如下： 標(biāo)準(zhǔn)間 450套 套房 (及家庭套房 )5 套 總統(tǒng)套房 1 套 商務(wù)套房 12套 總共 468套 31 整 棟樓考慮到層面的結(jié)構(gòu)形式，將設(shè)置 5 架客用電梯（限乘 15人，載重 1000 公斤，速度為 2 米 /秒），出入口處寬 梯等候處地面裝飾為大理石。從電梯出來后將有 1 條寬為 裝潢講究的通向各客房的走道。天花板和走道的裝飾力求風(fēng)格和色彩多樣。最佳客房盡可能設(shè)在大樓的拐角，使其更具觀光色彩。 工作人員與貨物則使用一臺(tái)消防梯。 根據(jù)有關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)要求，各層都設(shè)有 2 部應(yīng)急梯與 1 部消防電梯和工作人員使用的樓梯，足以確保在發(fā)生火災(zāi)等情況下疏散人員下樓。 9 層為技術(shù)轉(zhuǎn)換 層，設(shè)有盥洗間設(shè)施。利用技術(shù)轉(zhuǎn)換層在走道處布置管道。最低處有 3 米多，而南北兩側(cè)沒有管道轉(zhuǎn)換處層高達(dá)到 置一些運(yùn)動(dòng)房間，充分利用空間。 17 樓為貴賓樓層（ 1740 平方米 ） ： 為適合大樓墻面的風(fēng)格，將在所有貴賓樓層面的裝潢保持協(xié)調(diào)，具體分為三種水準(zhǔn)。貴賓樓層設(shè)有 1 間總統(tǒng)套房及 5 間豪華套房?？偨y(tǒng)套房可以俯視 *的整個(gè)市區(qū)的景觀。 18層以上為寫字樓。擬由于承租企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行裝修。 屋頂層 。 利用立面造形高起一塊設(shè)置了電信機(jī)房。 (4)建筑材料 酒店的外墻選料采用花崗石、中空玻璃、鋁板。 內(nèi)部裝飾用大理石，高 級(jí)客房層用不銹鋼和天然木材。墻面的粉刷及其他材料則用當(dāng)?shù)夭牧稀？头康孛驿佉缘靥?，浴室則用大理石。 32 (5)標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)房共 450間 。 房間的面積參照慣用五星級(jí)豪華酒店的標(biāo)準(zhǔn)。每間 40平方米的房間足以布置與此級(jí)別的酒店相對(duì)應(yīng)的豪華設(shè)施。 將客房的門口設(shè)計(jì) 往 內(nèi)退 的位置，這樣可以避免開門時(shí)對(duì)走廊的影響。放置一張長(zhǎng) 的床，床一側(cè)為工作室，另一側(cè)為恰淡休息區(qū)，浴室為 6 平方米，其間備有所有必需品。沖淋房寬1 米，長(zhǎng) 2 米，浴缸長(zhǎng) 1米。寬為 個(gè)寬為 水馬桶安置在浴 室的空