1 目錄 第一章、項目概況 1 1項目名稱 1 2建設(shè)地點 l 3 項目主管單位 1 第二章、建設(shè)單位概況 l 1單位名稱 1 2單位地址 1 3建設(shè)單位簡介 1 第三 章、可行性研究編制依據(jù)、原則和范圍 3 l 可行性研究編制依 3 2可行性研究編制原則 3 3 可行性研究編制范圍 3 第四章、項目建設(shè)背景及必要性 4 l 項目建設(shè)背景 4 2 項目建設(shè)必要性 4 第五章、建設(shè)地點及建設(shè)條件 6 1 6 2建設(shè)地點自然條件 7 3氣象資料 7 4動力供應(yīng)條件 8 第六章、總體規(guī)劃方案 8 2 1設(shè)計指導(dǎo)思想 。 8 2設(shè)計原則 9 3規(guī)劃方案 9 4主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13 第七章、環(huán)保與節(jié)能 14 1 虧染源分析 14 2綠化 14 3環(huán)境影響評價 14 第八章、小區(qū)物業(yè)管理 15 第九章、施工進(jìn)度安排 16 1 施工組織 16 2施工進(jìn)度計劃表 l 7 第十章、開發(fā)前景 18 1國家房地產(chǎn)業(yè)形勢 18 2市場需求分析 18 第十一章、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 19 1投資估算 19 2資金籌措 2 I 3余房情況 22 4預(yù)計銷售收入 22 5營業(yè)稅金 23 6銷售利潤 23 3 7現(xiàn)金流量分析 23 8投資回收期 24 9確保贏利措施 24 第十二章、項目環(huán)境效益、社會效益評價 25 第十三章、結(jié)論 26 第一章、項目概況 1項目名稱 2建設(shè)地點 臨原運(yùn)河小區(qū)，西至濟(jì)安橋南路，北 至太白西路，南至中新閘北路。 3項目主管單位 第二章、建設(shè)單位概況 1單位名稱 2單位地址 8號 3建設(shè)單位簡介 992年成立的中外合資 企業(yè)，國 4 家一級開發(fā)公司，現(xiàn)資產(chǎn)總額近 3億元，公司正式員 工 1 60人，各種高、中級專業(yè)技術(shù)人員 86人。公司下設(shè)十個職 能部門，下轄八個獨立核算的分公司， 形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，融建筑設(shè)計、建筑施工、建設(shè)監(jiān)理、建材生產(chǎn)、物業(yè)管理為一體的產(chǎn)業(yè)規(guī)模?，F(xiàn) 術(shù)力量和管理經(jīng)驗最為雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 公司年開發(fā)能力在 3 5 萬平方米以上。白成立以來，公司發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)、實干、開拓、奉獻(xiàn)的魯興精神，以先進(jìn)的技術(shù)、科學(xué)的管理先后開發(fā)建成了紅星小區(qū)、粉蓮街小區(qū)、東門小區(qū)、北門小區(qū)、鐵塔寺小區(qū)、洗河花園小區(qū)等多個大型小區(qū)。累計完成開發(fā)土地 1l 成投資近 7億元，開發(fā)房屋面積 l 20余萬平方 米，為 l 2000余戶 居民 解決了住房問題。公司堅持以人為本的開發(fā)思想，把握統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 的路子，始終把社會效益、環(huán)境效益放在首位，以住宅開發(fā)為重點，改善居民居住條件為目的，以建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)為目標(biāo)，不斷提高工程質(zhì)量、完善配套設(shè)施、優(yōu)化小區(qū)生活居住環(huán)境，使建成后的各個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范。 公司歷年來開發(fā)建設(shè)的小區(qū)均被評為市優(yōu)良小區(qū)，其中紅星小區(qū)、粉蓮街小區(qū)被評為省文明、優(yōu)良小區(qū)，國家安居工程試點小區(qū)一一洗河花園被評為建設(shè)部城市住宅優(yōu)秀試點小區(qū)。 公司 有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子、業(yè) 務(wù)水平較高的員工；有較雄厚的技術(shù)、設(shè)備和資金基礎(chǔ)；有較豐富的城市開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，完全可以勝任各 5 類開發(fā)任務(wù)。 第三章、可行性研究編制依據(jù)、原則和范圍 1可行性研究編制依據(jù) (1)國家和山東省有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件 (2)現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定 (3)(4)(5)其他相關(guān)資料 2可行性研究編制原則 (1)堅持與國家深化住房制度改革相結(jié)合、相銜接的原則。 (2)在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市 地理條件和環(huán)境要 求，堅持項目統(tǒng)一規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)的原則。 (3)根據(jù)項目總體規(guī)劃，堅持項目建設(shè)布局合理、設(shè)計新穎、 配套齊全、居住舒適的原則。 (4)積極穩(wěn)妥的采取科學(xué)的管理模式、采納先進(jìn)的建設(shè)技術(shù)、 采用新型的節(jié)能建材，節(jié)約能源、降低成本的原則。 (5)堅持項目經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益相結(jié)合的原則。 3可行性研究編制的范圍 (1)項目建設(shè)背景及必要性 (2)建設(shè)地點及建設(shè)條件 (3)項目總體規(guī)劃方案 (4)環(huán)保與節(jié)能 6 (5)小區(qū)物業(yè)管理 (6)施工進(jìn)度安排 (7)開發(fā)前景 (8)項目經(jīng)濟(jì)效益分析 (9)項目環(huán)境效益、社會效益分析 (10)結(jié)論 第四章、項目建設(shè)背景及必要性 l 項目建設(shè)背景 隨著城市建設(shè)向縱深發(fā)展， 貌得到較大 改觀，但 X 小區(qū)所處的 X 市西南部城區(qū)，由于長期缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，城市建設(shè)較為雜亂，居民居住條件較差。西部城區(qū)急待開發(fā)改造。為此， 化西城區(qū)，建設(shè)東城區(qū)的戰(zhàn)略性城市建設(shè)指導(dǎo)方針，爭取盡快實現(xiàn)西部城區(qū)的舊 城改 造。 被列為 2002年市政府為市民做 的十大好事之一。因此， 的建設(shè)勢必會為改善西部城區(qū)的環(huán)境，提高居民居住水平起重大推動作用。 2項目建設(shè)的必要性 (1)符合國家政策要求 加大住宅建設(shè)投資力度，帶動經(jīng)濟(jì)增長、改善居民住房條件 是國家的重大決策。為此，國家相繼出臺了一系列支持基本建設(shè)的政策、規(guī)定。取消福利分房，實行住房貨幣化逐步把居民引向房地產(chǎn)市場；大幅度提高住房租金刺激了居民的購買力： 取消 48 7 項建設(shè)項目收費(fèi) 降低了住宅的建設(shè)造價； “ 實行個人 住房貸款，不斷降低銀行貸款利率使居民提前 消費(fèi)成為可能。從我國目前住宅行業(yè)的政策導(dǎo)向、住宅市場的需求來看，我國住宅建設(shè)正面臨著新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)前景非常樂觀。因此本項目符合國家政策要求。 (2)符合行業(yè)規(guī)劃要求 自八十年代開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)性發(fā)展時期。隨 著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣化分房體制的實行，經(jīng)過十幾年的努力，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善?，F(xiàn)在居民購房時十分看重房屋的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善 都成了他們買房時 最關(guān)心的問題，但是房屋白有率低，住 房面積小、小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完備的問題依然存在。為此，建設(shè)部制定的城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)七五 計劃與 20 l 規(guī)劃要求，九五期間將大幅度提高居民的住房面積及質(zhì)量。因此本項目符合行業(yè)規(guī)劃的要求。 (3)符合 隨著市政府 “ 優(yōu)化西城區(qū)，建設(shè)東城區(qū) ” 城市建設(shè)戰(zhàn)略方針 吉的出臺以及 亮清工程向縱深發(fā)展， 貌得到很大改觀。而 筑參差不齊，臟、亂、差現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這不僅影響了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，也阻礙了綠 亮清 工程的進(jìn)一步發(fā)展。 X 小區(qū)舊 城改造項目已被市政府列為 8 2002 年為市民做的十大好事之一，是 政府的一項德政工程、民心工程和形象工程。項目的開發(fā)建設(shè)無疑顯得更加迫切，它的建設(shè)勢必為綠亮清 工程及 市貌增添一道亮麗的風(fēng)景線。因此本項目的實施對加快城市建設(shè)步伐、盡早實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、提高居民生活質(zhì)量都將發(fā)揮重要的推動作用。 第五章、建設(shè)地點及建設(shè)條件 1 X 市位于山東省西南部，東經(jīng) 11 5。 54 一 11 7。 6 ，北 緯34。 25 一 35。 55 ，西臨菏澤地區(qū)，西北靠黃河，東 部和東 南部與臨沂地區(qū)、棗莊市接壤，南依江蘇省徐州市，北與泰安市毗鄰。南北長 1 67公里，東西寬 1 58公里，總土地面積 1 0685平方 公里，全市地勢東高西低，地貌復(fù)雜多樣。 X 市城區(qū)京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，新石鐵路橫穿東西， 104、 105、 327國道穿越境內(nèi)。 X 市還是全國內(nèi)河水網(wǎng)的重要樞紐，京杭大運(yùn)河干線在 1 州、佛山航線，市區(qū)內(nèi)開通公交車線路近 20 條，出租車 2000 余量。城區(qū) 已聯(lián)成四通八達(dá)的主體交通運(yùn)輸網(wǎng)。近年來， X 城區(qū)作為全市經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，城市建設(shè) 飛速發(fā)展。 2建設(shè)地點自然條件 城區(qū)建設(shè)相對滯后的地區(qū)，該地區(qū) 是 還沒有得到改造，建筑參差不齊。 通非常 9 方便；北臨 X 市最繁華的太白路，給居民的生活帶來很大便利；并且 X 小區(qū)的建設(shè)改變了城區(qū)西部無大型、綜合小區(qū)的現(xiàn)狀，這些都對小區(qū)的銷售非常有利。 3氣象資料 根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料， X 市屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣 候區(qū)，具體氣象數(shù)據(jù)如下： (1)氣溫 年平均氣溫 13 5C 極端最高氣溫 40 30 極端最低氣溫 一 l 8 I OC (2)降雨 年平均降水量 735最大降水量 1 1 59 20最小降水量 430 903)風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 S 冬季主導(dǎo)風(fēng)向 均風(fēng)速 2 7m s (4)最大凍土深度 380動力供應(yīng)條件 (1)供水 本項目擬采用 X 市供水集團(tuán)總公司西郊水廠提供的自來 水為供 10 水水源，該水廠供 水規(guī)模為 8 5萬噸日。本項目建設(shè)地點 距西郊水廠 2 公里，小區(qū)竣工交付使用后，日用水量為 1 400 立方 米，西郊水廠完全可滿足需要。 (2)供電 本項目在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計了三個配電室，能夠滿足小區(qū)的供電要求。 第六章、總體規(guī)劃方案 1設(shè)計指導(dǎo)思想 堅持。 以人為本，的設(shè)計思想，應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計的思想和方法，著重于環(huán)境整體形象的立意和刻劃。從城市角度考慮小區(qū)外部景觀與城市綠地、城市道路的協(xié)調(diào)，營造良好的城市景觀。小區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)及各組團(tuán)界限充分結(jié)合現(xiàn)狀，形成一次規(guī)劃分期實施的布局。 2設(shè)計 原則 (1)綜合考慮 X 小區(qū)所在地區(qū)的氣候、居住對象、生活 習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周圍環(huán)境，合理布局，創(chuàng)造具有現(xiàn)代化、高起點且舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。 (2)依據(jù)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，確定各項合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)， 既滿足當(dāng)前實際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。 (3)綜合考慮小區(qū)內(nèi)道路、綠化、居住、公建等與空間環(huán) 境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀和環(huán)境效益統(tǒng)一，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，提高土地的利用率。 11 3規(guī)劃方案 (1)總體規(guī)劃設(shè)計 在遵循城市總規(guī)及控規(guī)的前提下 ，通過分析 X 小區(qū)的功 能、環(huán)境條件和人行出入軌跡，確定在中新閘北路設(shè)一個主入口，濟(jì)陽大街貫穿小區(qū)東西形成兩個次入口，并且把小區(qū)分成南區(qū)、北區(qū)兩部分。小區(qū)內(nèi)設(shè)有較完善的公共配套建筑，居民基本所需在小區(qū)都可得到滿足，并可便利于附近居民。 (2)道路系統(tǒng)規(guī)劃 在城市總規(guī)及控規(guī)的指導(dǎo)下，形成城市道路一小區(qū)路一組團(tuán) 路一宅旁小路的道路系統(tǒng)。 南北直線型道路相連，共同形成小區(qū)干道系統(tǒng)。干道設(shè)計做到通而不暢，減少不必要的穿越交通，居住區(qū)規(guī)劃有三個入口與城市道路相連，區(qū)內(nèi)設(shè)住宅組團(tuán)路，經(jīng)宅 前路通往各單元，同時宅問設(shè)步行系統(tǒng)，連接各主要公共綠地和游憩設(shè)施。 (3)住宅空間組織 居住區(qū)是小區(qū)的基本組成單位，設(shè)計中考慮人的各種需求， 注重空間的個性與特點，用院落式和錯列式等手法，組成既有區(qū)別又有聯(lián)系的住宅區(qū)。使居民具有歸屬感和認(rèn)同感，為鄰里交往提供條件。各組團(tuán)中央都有集中的公共綠地或活動場地，滿足不同年齡居民就近活動的需求；不同組團(tuán)的綠化形式、游憩設(shè)施各具特色；單體樓底層設(shè)架空層用作停車場，它與室外停車場配合共同為居民提供安全、方便的服務(wù)。 12 (4)住宅設(shè)計 住宅設(shè)計努 力創(chuàng)造新穎的靈活 可變的住宅類型，采用進(jìn)深適當(dāng)、空間靈活的可分隔住宅，以滿足不同層次居民的不同需求。住宅設(shè)計體現(xiàn)以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之公私分離，同時具有較好的自然采光通風(fēng)條件，良好的空間尺度。合理的廚房和衛(wèi)生問面積并能適當(dāng)分隔、組織。住宅形體設(shè)計既要體現(xiàn) 能表現(xiàn)一定的時代美感。 (5)公建配置 依據(jù)本項目外圍公建分布情況，結(jié)合小區(qū)公建設(shè)置要求，合 理安排小區(qū)公建。區(qū)內(nèi)設(shè)有齊全的配套設(shè)施，除設(shè)置在住宅底層的沿街商業(yè)外，還有單獨設(shè)置的農(nóng)貿(mào)市場一處，并 利用南岸街和南北街交叉口西南的小塊用地布置一處辦公樓。在教育設(shè)施方面，區(qū)內(nèi)布置了幼托一處，主要供小區(qū)服務(wù)；而小學(xué)則可以共用周邊地塊學(xué)校。此外，區(qū)內(nèi)還設(shè)有社區(qū)中心一處，主要為本區(qū)居民服務(wù)。 (6)綠化系統(tǒng)規(guī)劃 此次設(shè)計綠化率較高。小區(qū)綠地按三級布置，即空間綠地一 組團(tuán)綠地一小區(qū)公共綠地，綠化系統(tǒng)采用帶形與集中相結(jié)合的布置辦法。既可使公共綠地更均勻的接近居民，又使綠地空間擺放有序、連續(xù)不斷、豐富多變。小區(qū)內(nèi)老運(yùn)河以北規(guī)劃全部建為城市綠地，形成沿老運(yùn)河的一條城市綠化帶，不僅是城市面貌得到改觀，也給小 區(qū)內(nèi)居民一個休憩、娛樂的場所。小區(qū)的綠化形成又南到北的一條綠軸，在輔以各不同住宅內(nèi)部的東西空間綠化，與老運(yùn)河以北 13 城市綠地聯(lián)為一體。規(guī)劃小區(qū)綠地樹木種植注重空間層次、高低結(jié)合，并努力做到三季有花、四季常青。 (7)給排水設(shè)計 該小區(qū)規(guī)劃人口為 83 5 7 人，依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范確定居民生活用水為每人每日 1 80 升，則每日生活用水量為 l 504立方米。根據(jù)規(guī)劃小區(qū)中公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定公建 每日用水量為 l 20 立方米。小區(qū)內(nèi)綠化用水按每日每平方米 1 5 升，規(guī)劃綠地面積為 3 2 公傾， 則每日綠化用水為 48 立方米。加 之未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量，小區(qū)用水量每日約計 l 600 立方 米。本居住小區(qū)利用城市供水網(wǎng)供水，據(jù)當(dāng)?shù)靥峁┕芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該小區(qū)生活正常用水。供水水質(zhì)均符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 該小區(qū)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。由于規(guī)劃小 區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水、污水以最短距離排出。在小區(qū)南部和北部各設(shè)置一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)，雨水通過城市雨水管道排入老運(yùn)河及越河，污水通過城市污水管道排入城市污水廠進(jìn)行處理。 (8)供電 及電信設(shè)計 小區(qū)供電擬分南北兩片分區(qū)供電。計算負(fù)荷每戶按 3 慮，公建考慮 20W米 2。小區(qū)南部負(fù)荷則為 3000右，小區(qū) 北部負(fù)荷約為 4000小區(qū)擬在南區(qū)和北區(qū)各建 一個變電室。當(dāng)?shù)仉娏Τ渥?，具有良好的供電條件。小區(qū)內(nèi)生活用電及公建配套用電 14 均能滿足。 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 l 同時考慮公建用戶，小區(qū)內(nèi) 話機(jī)預(yù)留 2500部左右。 (9)供熱設(shè)計 小區(qū)擬采用 X 熱力發(fā)電廠供熱系統(tǒng)供熱。因本小區(qū)為新建 居民小區(qū)，供熱負(fù)荷全部使采暖負(fù)荷，熱負(fù)荷分居民住宅采暖和公建采暖 兩部分。居民采暖和公建采暖熱指標(biāo)分別按 70 w平方 米和 80 w平方米計算，小區(qū)總采暖負(fù)荷為 20 M w。 (10)燃?xì)夤?yīng)方案 規(guī)劃小區(qū)引用管道煤氣作為氣 源，按戶均用氣 1 4 計算，加之公共建筑煤氣用量，每日煤氣用量約為 00立方米。 規(guī)劃擬從小區(qū)北部引入城市低壓管作為小區(qū)氣源，主管徑為 4主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本項目總平面設(shè)計主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 名稱指標(biāo) 單位 數(shù)量 總用地 公頃 發(fā)建設(shè)用地 公傾 l 建筑面積 (新建 ) 萬米。 宅建筑面積 萬米。 商業(yè)建筑面積 萬米。 公建建筑面積 萬米。 O 75 15 保留建筑面積 萬米。 遷面積 萬米。 1 遷住宅面積 萬米。 7 拆遷企業(yè)用房面積 萬米。 8 拆遷商業(yè)用房面積 萬米。 O 78 綠化率 40 容積率 住戶數(shù) 產(chǎn) 2387 居住人口 人 83 57 第七章、環(huán)保與節(jié)能 1污染源分析 本項目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 2綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生 活環(huán)境，而且在防止污染、 保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。本項目堅持點、線面相結(jié)合的原則，把組團(tuán)庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 3 環(huán)境影響評價 16 本項目屬小區(qū)建設(shè)，無工業(yè)用建筑，因而污染源很小，且污 染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾等經(jīng)處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，預(yù)計不會對周圍環(huán)境造成污染。 4節(jié)能 本項目在充分考慮經(jīng)濟(jì)適用的基礎(chǔ) 上，擬采用以下節(jié)能措 施： (1)所有設(shè)備一律選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能開設(shè)備，不在 國家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型市郊節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 (2)住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水開衛(wèi)生潔具，以節(jié) 約用水。 (3)燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。 (4)合理布置建筑物朝向，盡是保持采光條件良好。 (5)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、打擾工藝， 以節(jié)能降耗。 第八章、小區(qū)物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品的售 后服務(wù)，是物業(yè)公司在房地產(chǎn)消 費(fèi)環(huán)節(jié)上提供的社會化、企業(yè)化的經(jīng)營管理活動。一個好的小區(qū)不僅建得要好，管得更應(yīng)當(dāng)好；物業(yè)公司通過對已接管驗收的各類物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維護(hù)，為物業(yè)使用人提供市郊、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的多層次、全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益的。本項目在物業(yè)管理方面主要采取以下措施： 1物業(yè)公司提前進(jìn)入小區(qū)，參與后期裝飾安裝及綜合驗收工 17 作。 2小區(qū)綜合驗收后，及時制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法和居民手冊等小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)制度公約，并嚴(yán)格執(zhí)行。 3協(xié) 調(diào)好物業(yè)公司同小區(qū)管委會、居委會的管理職能。分別同業(yè)主簽訂委托管理承包合同。 4將小區(qū)商業(yè)攤點依法經(jīng)營納入物業(yè)管理。維護(hù)小區(qū)公共秩 序，清除亂搭亂建、亂堆亂放等現(xiàn)象。 5加強(qiáng)小區(qū)治安管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、公建配套管理，把小區(qū)真正辦成一流的物業(yè)管理示范小區(qū)。 第九章、施工 進(jìn)度安排 1施工組織 本項目可行性研究報告正式批復(fù)后，就盡快著手進(jìn)行前期 準(zhǔn)備工作，及時進(jìn)行拆遷安置及三通一平 及項目初步設(shè)計 的編制工作。由于該小區(qū)拆遷量以及建設(shè)規(guī)模較大，本小區(qū)計劃分兩期實施開發(fā)建設(shè)，即濟(jì)陽大街以北為一期工程 (北區(qū) )， 濟(jì)陽大街以南為二期工程 (南區(qū) )。 2002 年上半年計劃完成北區(qū)的拆遷工作，下半年著手進(jìn)行 開發(fā)建設(shè)，預(yù)計 2004年 6月全面完成北區(qū)建設(shè)項目，達(dá)到綜合 驗收標(biāo)準(zhǔn)。南區(qū)工程計劃在北區(qū)建設(shè)初具規(guī)模時，即 2003 年底 或 2004 年初進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并將于 2005年底達(dá)到綜合驗收標(biāo) 準(zhǔn)。 現(xiàn) 花園的建設(shè)任務(wù)交給魯興開發(fā)公 司， 委立項計劃已下達(dá)，規(guī)劃用 18 地許可證已辦理完畢，規(guī)劃設(shè)計方案正在審批?，F(xiàn) X 花園小區(qū)現(xiàn)場正在進(jìn)行拆遷摸 底，預(yù)計可按原計劃進(jìn)行房屋拆遷。 2施工進(jìn)度計劃表 根據(jù)項目進(jìn)展情況，項目從前期準(zhǔn)備工作結(jié)束到全面綜合驗 收共需 4年時問。整個項目實施進(jìn)度預(yù)測如下表： 一期工程 年份 2002 2003 2004 序 號 季度 內(nèi)容 l 2 3 4 l 2 3 4 l 2 3 4 l 可研報告 編制及審批 2 房屋拆遷、 辦理手續(xù) 3 施工圖設(shè)計、 三通一平 4 士建施工 5 裝飾及安裝 6 綠化、配套、 竣工驗收 二期工程 年份 2003 2004 2005 序 號 季 度 內(nèi)容 I 2 3 4 l 2 3 4 l 2 3 4 l 房屋拆遷 19 2 施工圖設(shè)計、 三通一平 3 土建施工 4 裝飾及安裝 5 綠化、配 套、 竣工驗收 第十章、開發(fā)前景 1國家房地產(chǎn)業(yè)形勢 根 據(jù) 建設(shè)部以建計【 l 996】第 4 l 3” 時文制訂的城市住宅建設(shè) 與房地產(chǎn)業(yè)九五 計劃與 20 l O 年遠(yuǎn)景目標(biāo)。 “ 九五 ” 期間需 建設(shè)住宅 l 2億米 2，平均每年建設(shè)住宅 2 4億米 2。由此可見，住房 市場之大是其它商品無法相比的。 2市場需求分析 隨著福利分房的取消以及住房信貸制度的健全， 房地產(chǎn)市場較為火爆，廣大工薪族和中低收階層成為住房消費(fèi)的主要市場。建筑風(fēng)格及住宅類型亦是經(jīng)濟(jì)適用性住宅。 市房地產(chǎn)市場的一個亮點，從而吸引大量的購買力。由于 合小區(qū)，加之此項目與 易形成集團(tuán)購買力。該項目北臨太白西路，此處位于 X 市繁華地區(qū)邊緣，交通較為便利，環(huán)境比較安靜，又臨近繁華地區(qū)，地理位置相當(dāng)不錯。 0 會形成一輪新的購房熱潮。 十一、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 1投資估算 根據(jù)國家的有關(guān)法律、 和以往年度開發(fā)經(jīng)驗估算，為 3 3 843 9 l 萬元，其中 ： 法規(guī)及 X 市的有關(guān)規(guī)章制度和以往開發(fā)經(jīng)驗估算， (1)拆遷征地費(fèi)用： 9633 32萬元 其中： 九家廠區(qū)征地費(fèi)用： l 79 64畝 45萬元畝 =8083 8萬元 契稅： (1 73 5 5畝 45萬元畝 +23 5畝 3 5萬元畝 ) 3： 258 97萬元 土地管理費(fèi) (3 )： 258 97萬元 非農(nóng)業(yè)用地附加費(fèi)： (1 73 5 5畝 +23 5畝 ) 2000元畝 =39 4 土地測量評估費(fèi)： l 8 1 萬 l 元 M2=l 8 1萬元 拆遷管理費(fèi)： 7 78 萬 6元 46 68萬元 拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 927 39萬元 其中： 臨時刷轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)： 7 O 1 萬 3 元 月 l 8 個月 =378 54萬元 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)： 21 O 78萬 1 O 元 月 l 8 個月 =l 40 4萬元 獎勵及搬家費(fèi)： 7戶 1 500元戶 =l 75 05萬元 附屬物補(bǔ)償費(fèi) ： 7戶 2000元戶 =23 3 4萬元 (2)建設(shè)手續(xù)費(fèi)用： 28 04 萬 63 7元 M。 =l 786 1 5萬元 其中： 人 防費(fèi)： 25 元 墻改費(fèi)： l O 元 規(guī)劃管理費(fèi)： 2 5 元 開發(fā)管理費(fèi)： 4元 消防費(fèi)： 4元 勞保費(fèi)：建安造價的 2 6 質(zhì)檢費(fèi)：建安造價的 2 設(shè)計審查費(fèi)： 招投標(biāo)費(fèi)： O 4 元 3)建設(shè)配套費(fèi)及設(shè)計、監(jiān)理等費(fèi)用： 28 04 萬 123 5元 462 94萬元 其中： 建設(shè)配套費(fèi)： l 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)： 1元 設(shè)計、 監(jiān)理費(fèi)： 20元 地質(zhì)勘探費(fèi)： 2 5元 22 (4)工程建安造價： 1 6 l 57 5萬元 拆遷安置住宅樓： 9 11萬 500元 5 5 5 萬元 商住樓： l 4 04萬 600元 424萬元 公建及商業(yè)樓： 4 89萬 650元 l 78 5萬元 (5)財務(wù)管理費(fèi)用： 28 04 萬 l 804萬元 其中： 管理費(fèi)用 40元 款利息 60元 資金籌措 該項目建 設(shè)資金主要來源于自籌、銀行貸款和預(yù)售房款三種 渠道。現(xiàn)前期工程款已到位，主要來源于公司自籌。由于 X 小區(qū)總體規(guī)模較大，總投資成本較高，待該項目正式投入施工后，公司擬從商業(yè)銀行貸款 8000l 0000 萬元用于小區(qū)的建設(shè)。一期工 程建設(shè)基本完成時即可對一期建設(shè)房屋進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售所得房款即可投入二期工程的建設(shè)或清還銀行貸款。 3余房情況 根據(jù)房屋拆遷實際情況，整個小區(qū)戶均拆遷面積較小， 故拆安比增大。綜合考慮，住宅拆安比為 l： 1 3，商業(yè)房為 l： 1 05。其余房情況為： 住宅： 。 23 1 5萬 7 O l 1 3=l 4 04 萬 商業(yè)： 23 4 1 4 萬 78 1 05=3 32萬 預(yù)計銷售收入 根據(jù)我國的綜合經(jīng)濟(jì)形勢，立足我市房地產(chǎn)市場基本情況， 并通過市場分析對近期未來有所展望的基礎(chǔ)上，對本項目建成后的商品房平均銷售價格初定為住宅： l 480 元米 2，商業(yè)用房： 3000元米 2，拆遷安置房超面積部分： l 3 80元米 2。 該小區(qū)銷售收入的計 3 873 7 2 萬元 1其中 - 商品住宅樓： l 4 04萬 l 480元 0779 2萬元 商業(yè)樓： 3 32 萬 3000元 960萬元 車庫及配房： 2 49萬 l 300元 3237萬元 營業(yè)房差價款： O 78萬 260元 02 8 萬元 回收住宅房屋結(jié)構(gòu)及層次差價款： 7 O l 萬 l 20元 4 1 2萬元 回收超面積安置款： 30 l 5萬元 其中：住宅： 2 1 萬 l 3 80 元 898萬元 商業(yè)： 0 039 萬 3000元 M2=萬元 回收拆遷安置配房款： 1 1 7 萬 600元 02萬元 5營業(yè)稅金： 1936 86萬元 38737 2萬元 5 =1936 86 萬元 6銷售利潤： 2956 43萬元 3 8737 2 33 843 9 l l 936 86=2956 43萬元 24 7現(xiàn)金流量分析 根據(jù)市場分析，本項目未來商品房銷售 情況良好，估計從 2004年一期工程預(yù)售開始，到 2006年年底可全部銷售完畢。具體 銷售情況見下表。 單位 (萬元 ) 年份 2004 2005 2006 項目 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 一期工程 6812 二期工程 l 1 計 68 l 2 l 預(yù)計銷售基礎(chǔ)上結(jié) 合本項目的投資計劃進(jìn)度對該項目現(xiàn) 金流量分析如下表： 單位 (萬元 ) 序 號 乒紓 項目 2002 2003 2004 20