2 目 錄 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 4 第二章 項(xiàng)目概況 7 第三章 市場(chǎng)分析與定位 11 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)與管理 30 第六章 銷售計(jì)劃 34 第七章 投資預(yù)算與資金籌措 37 第八章 財(cái)務(wù)分析 41 第九章 敏感性分析 46 第十章 綜合評(píng)介及結(jié)論 52 3 緒 言 東和江景工程（暫用名）是重慶東和物業(yè)公司在渝中區(qū)朝天門開發(fā)的首個(gè)江景住宅項(xiàng)目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。東和江景工程依據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民住房的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的“江景 +生態(tài) +文化”特殊地理位置，充分發(fā)揮其地域優(yōu)勢(shì)，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項(xiàng)目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項(xiàng)目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項(xiàng)目的每一細(xì)微處，使整個(gè)項(xiàng)目 洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂(lè)章。 東和江景工程的開發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構(gòu)思共冶一爐，提供一個(gè)富有色彩又有生活寫意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、學(xué)校教師、社會(huì)賢達(dá)和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場(chǎng)所。力爭(zhēng)成為渝中區(qū)高尚江景住宅中的標(biāo)志性產(chǎn)品。 4 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項(xiàng)目的前身是渝中區(qū)“千廝門大碼頭改造”項(xiàng)目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路 交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重慶東和公司的巨額債務(wù)無(wú)力償還，經(jīng)重慶市中級(jí)人民法院“ 1999渝一中民初執(zhí)字第 456 號(hào)”判決書判決，將該項(xiàng)目 B、 C 棟高層商住樓的開發(fā)權(quán)和國(guó)土使用權(quán)一并抵償其所欠部分債務(wù)。 在此情況下，重慶東和公司辦理了該項(xiàng)目的開發(fā)手續(xù)后，于 2000 年 6月繼續(xù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行拆遷， 2001 年 4 月完成全部拆遷工程。該項(xiàng)目共拆遷127 戶，總拆遷面積約 9500 平方米。東和公司已投入 3800 余萬(wàn)元資金對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了拆遷和重新設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作。目前項(xiàng)目開發(fā) 工作進(jìn)展順利。 二 、項(xiàng)目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H 14 平方米左右，雖比改革 開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等國(guó)家相比，還相差幾 5 倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期 。 1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品 2001 年，重慶經(jīng)濟(jì) 9%以上的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó) 其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度列全國(guó)第 14 位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告， 2002 年全市的 計(jì)增長(zhǎng) 重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā) 展的好勢(shì)頭。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 方米，低于全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)水平。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)劃，到 2010 年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國(guó) 37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來(lái)的機(jī)遇，重慶十年后的城市化率將超過(guò)全國(guó)的平均水平。按此測(cè)算，至少有 600萬(wàn)農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2001 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 30 平方米 ，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來(lái)十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。 2、“渝中情結(jié)”亟需提供新型住宅產(chǎn)品 從另一個(gè)方面來(lái)看，重慶市主城區(qū)的住宅需求還是有不小的缺口，以渝中區(qū)為例，該區(qū)由于人口較多，已達(dá) 人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá) ，占 人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。根據(jù)調(diào)查資料顯示，渝中區(qū)的居民把在渝中區(qū)安家作為選擇新的居住區(qū)域的第一選 6 擇，選擇人數(shù)比例達(dá)到 這說(shuō)明，人們的“渝中情結(jié)”還是比較 深厚的，作為新的居住選擇，希望繼續(xù)在渝中安家。 3、“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 從第三方面來(lái)看，“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤整體質(zhì)素以及形象和檔次來(lái)看，能代表重慶江景形象的樓盤少之又少?！皷|和江景工程”（暫名）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到立面形象，從高度的控制到朝天文化的濃縮，以及樹立重慶市的江景文化都具有重要意義。東和江景工程項(xiàng)目 本身的 質(zhì)素較高，是一個(gè)為“朝天形象”增彩的項(xiàng)目。 7 第二章 項(xiàng)目概況 一、基本情況 1、項(xiàng)目名稱：東和江景工程（暫用名） 2、投資規(guī)模： 元人民幣（一期：雙塔式 33 層高層建筑） 3、開發(fā)總面積： （一期） 4、開發(fā)單位：重慶東和物業(yè)有限公司 5、建設(shè)周期： 24 個(gè)月 二、地理位置 東和江景工程項(xiàng)目位于重慶市渝中區(qū)解放碑千廝門朝千路，緊鄰嘉陵江、長(zhǎng)江兩江交匯處，江景景觀絕佳，交通便利，配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心 解放碑僅有約 10 分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地 朝天門的步行距離也在 15 分鐘以 內(nèi)，與重慶市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 北部新城區(qū)域僅有一江之隔。 項(xiàng)目 與嘉陵江有一定高差，并且前面沒(méi)有任何遮擋建筑，處于觀賞嘉陵江江景的絕佳地段 。 同時(shí)本 項(xiàng)目 與解放碑繁華區(qū)域比較位置略低，有效避開了繁華區(qū)域帶來(lái)的各種噪音，因此本 項(xiàng)目 是渝中區(qū)解放碑區(qū)域難得的理想居家區(qū)域。 8 三、自然地理?xiàng)l件 基地為一東西向狹長(zhǎng)地形，南高北低。朝千路標(biāo)高在本區(qū)內(nèi)從 m 至 m 不等。北面臨江最低處標(biāo)高為 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。 項(xiàng)目一期用地 4807 平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路 “空中接壤”，其下面為朝天門二碼頭。南方緊接朝千路，西方為項(xiàng)目二期工程用地（現(xiàn)為居民拆遷房），東方為朝千路與賓江路交匯點(diǎn)。整個(gè)用地呈條狀，東西長(zhǎng)約 110m，南北寬約 40m 左右。場(chǎng)地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182m，南面最高處約 200m。朝千路北側(cè)為毛條石堡坎，高約 20m。朝千路從用地南面通過(guò)，在用地范圍內(nèi)路面標(biāo)高兩端為 面坡度為 5%。 四、周邊配套情況 項(xiàng)目處于渝中區(qū)之朝天門商務(wù)區(qū)內(nèi)。 1、交通：該項(xiàng)目所處地理位置交通較為便捷。長(zhǎng)運(yùn)水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城 市交通道路與項(xiàng)目相接，多路公交車與的士車穿行其中。近 10 條公交線路在項(xiàng)目區(qū)邊穿行。 2、水電、燃?xì)狻⑼ㄓ崳阂阎另?xiàng)目外圍。 3、商業(yè)：大型超市家樂(lè)福、地王廣場(chǎng)近在咫尺、一步之遙。各類零售商業(yè)遍布項(xiàng)目周圍。棉花街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約 5 分鐘步行路程，出門便到。 4、學(xué)校： 29 中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)處在項(xiàng)目周圍。 5、醫(yī)療：重醫(yī)附二院、市中醫(yī)院即在項(xiàng)目周圍。 9 6、金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)均分布在項(xiàng)目周圍。 五、土地方及來(lái)源 1、土地方 渝中區(qū)人 民政府（國(guó)土局）。 2、土地來(lái)源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設(shè)用地。 六、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4807期） 總建筑面積： 期） 住宅面積： 庫(kù)及設(shè)備用房： 7684空層（未計(jì)入總面積） 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 2873 筑占地面積： 1663.9 筑密度： 容積率： 蓋率 化率： 停車泊位： 124 輛 總居住戶數(shù)： 496 戶 10 總居住人口： 1885（每戶按 計(jì)） 七、項(xiàng)目建設(shè)單位 東和物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 重慶東和物業(yè)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。公司始終堅(jiān)持“務(wù)實(shí)、誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)了西郊大廈（ 30， 000m）、綠苑新村（ 35， 000m）、皇冠東和花園（ 19 萬(wàn) m）等項(xiàng)目。目前正在開發(fā)的項(xiàng)目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷售了 85%。 經(jīng)過(guò)全體東和員工近十年的努力奮斗，東和物業(yè)已逐步成為重慶地產(chǎn)行業(yè)著名的物業(yè)品牌之一。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，項(xiàng)目總投資達(dá) 元人民幣，獲得 2000 年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號(hào)以及“重慶市首屆消費(fèi)者滿意樓盤 百花獎(jiǎng)”，同時(shí)也是重慶目前唯一一家被中國(guó)質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)美好家園”稱號(hào)的小區(qū)。公司在皇冠東和花園投巨資與名校聯(lián)辦小區(qū)完全中學(xué)，被業(yè)內(nèi)外所矚目稱 道。 公司匯集了建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等各類人才，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、工程監(jiān)理、銷售管理、物業(yè)管理等方面都連取得了令人矚目的成績(jī)。 目前，公司已升格為集團(tuán)公司，下轄 3 個(gè)子公司和一間四星級(jí)東和花園酒店、一所皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)。 11 第三章 市場(chǎng)分析與定位 一、市場(chǎng)前景 重慶市位于長(zhǎng)江上游，地處我國(guó)中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達(dá) 3000 多年。 1983 年重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實(shí)行 國(guó)家計(jì)劃單列，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 1997 年 3 月 13 日八屆全國(guó)人大五次會(huì)議決定設(shè)立重慶直轄市。 建國(guó)以來(lái)重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)， 1949 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度為 其中 1980 1998 年高達(dá) 高于全國(guó)同期水平。 重慶市近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是1997 年 6 月重慶市成為我國(guó)的四個(gè)直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 1995 年至 2001 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率超過(guò) 20，保持了較高 的增長(zhǎng)速度，而同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10左右。 重慶作為全國(guó)著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢(shì)。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng)成為一部分高收入人群購(gòu)房的主要?jiǎng)訖C(jī)。自 2000 年初重慶掀起開發(fā)江景住宅的熱潮以來(lái)，江景房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的江景房如御景江山、華庭嘉 12 園、 江都怡園、江山多嬌 等項(xiàng)目都取得了成功，證明江景住宅具有廣闊的市場(chǎng)空間。 1、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng) 資增加。 2001 年 1末，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 比增長(zhǎng) 同年 1，全市累計(jì)完成土地開發(fā)面積 比下降 計(jì)發(fā)生土地購(gòu)置費(fèi) 元，商品房竣工 平方米，同比下降 1商品房銷售面積 平方米，同比增長(zhǎng) 格趨升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價(jià)升”的總體態(tài)勢(shì)。去年同期全市商品房銷售價(jià)格均價(jià)為 1443 元 /平方米，今年均價(jià)為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價(jià)為 1203元 /平方米，寫字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房售價(jià)為 3347 元 /平方米。 費(fèi)增長(zhǎng) 。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)日漸升溫的市場(chǎng)趨勢(shì)，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 2001 年 1重慶市 現(xiàn) 元，增長(zhǎng) 消費(fèi)增長(zhǎng) 城市居民人均可支配收入 5661 元，增長(zhǎng) 均居住面積增長(zhǎng)。據(jù) 2001 年重慶市國(guó)土房管局在房交會(huì)期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 1999 年末本市人口 人， 2000 年住宅銷售面積 m， 2000 年末重慶市人口 人， 2000 年人均居住面積為 m。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2010 年人均居住面積將為 14 m，即到 2010 年人均增加居住面積 m。 2000 年末主城區(qū)人口為 人，到 2010 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 m。 13 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上來(lái)說(shuō)，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢(shì)。 2、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 渝中區(qū)是重慶的過(guò)去與現(xiàn)在的政治經(jīng)濟(jì)、商業(yè)文化中心，人均居住面積在重慶市的平均水平位置較低。由于特 殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場(chǎng)潛力相當(dāng)可觀。對(duì)于渝中區(qū)的中心地段 解放碑區(qū)域來(lái)說(shuō)，解放碑地段為重慶市的商業(yè)、貿(mào)易中心；吸引了大批國(guó)內(nèi)外客商云集此地，已形成了成熟的商業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。根據(jù) 2001 年重慶市國(guó)土房管局的調(diào)查分析，按渝中區(qū) 2000 年末 人口計(jì)，因人均居住面積提高、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)收入提高等三重因素而形成的名義住宅需求量，在 2010 年可增長(zhǎng)到 m。也就是說(shuō)，在今后的 10 年里，渝中區(qū)將會(huì)有每年的名義住宅需求量 m的幅度增加。 3、本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 景市場(chǎng)前景 重慶市是一個(gè)山水景觀城市，江景對(duì)重慶人來(lái)說(shuō)，更有過(guò)多的偏好。有資料報(bào)道，在北京和廣州，一般的江景樓盤比非江景樓盤的房?jī)r(jià)要高出800 / m。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房?jī)r(jià)要高出500 / m。東和江景工程（暫名）作為朝天門的臨江江景樓，位置優(yōu)越、江景景觀開闊，其江景樓盤市場(chǎng)前景非同一般。 宅市場(chǎng)前景 根據(jù)市統(tǒng)計(jì)資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒(méi)有適合居住者新需求的樓盤，因此，渝中 區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購(gòu)房。在渝中區(qū)之朝天門、解放碑一帶，新開發(fā)的住宅樓盤由于急于追逐 14 市場(chǎng)的開發(fā)熱潮，許多樓盤急功近利，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上沒(méi)有創(chuàng)新，功能設(shè)計(jì)不太合理，環(huán)境塑造較差，配套不齊全、設(shè)施較差。加之解放碑、朝天門歷屬重慶的老城，人口密集，可開發(fā)土地有限，因此，居民有需求的精品住宅樓盤在解放碑朝天門一帶就比較少。東和江景工程（暫名）從建筑規(guī)劃、住宅性質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、智能化設(shè)施的綜合運(yùn)用，還是綠化生態(tài)、江景利用，都做到了最佳。因此，本項(xiàng)目的住宅市場(chǎng)前景看好。 和江景樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目位于渝中區(qū)千廝門，北為嘉陵江濱江路，南為朝千路。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來(lái)的方便。本項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，有多路公交路線直達(dá)市區(qū)各處。此外，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強(qiáng)了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展前景。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，采取戶戶朝江，盡觀兩江美景，是渝中區(qū)離江最近的江景房。 二、投資環(huán)境 1、人口環(huán)境： 2000 年末，重慶市總?cè)丝谶_(dá)到 人，比上年增長(zhǎng) 渝中 區(qū) 2000 年末總?cè)丝跒?人，較上年增長(zhǎng) 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 2001 年，重慶全市完成 元，增幅為 9%，高于全國(guó) 百分點(diǎn)，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位居全國(guó) 14位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計(jì)委報(bào)告， 2002 年全市 計(jì)增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 18%，外資出口增長(zhǎng) 6%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入增長(zhǎng)10%。 3、 收入與消費(fèi)： 2000 年末城市居民可支配收入 ，比上年 15 增長(zhǎng) 人均消費(fèi)支出 5475員，扣除價(jià)格因素，每年實(shí)際增長(zhǎng) 到 2002 年全 市城鎮(zhèn)居民收入將增長(zhǎng) 7%。 2001 年 1城市居民可支配收入達(dá) ，較同期增長(zhǎng) 百分點(diǎn)，人均消費(fèi)支出 4、城市自然環(huán)境（略） 5、社會(huì)政治環(huán)境（略） 6、政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 加大信貸支持力度，提高住房消費(fèi)。 清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作。 建立完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)。 強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā)東和江景工程，有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力；投資的安全性和價(jià)值的增值性會(huì)得到保證。 16 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn) 代感的樓盤如時(shí)代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國(guó)際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準(zhǔn)小區(qū)住宅或單體樓。這些樓盤都是東和江景工程項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 見東和江景工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 四、市場(chǎng)定位 1、客戶定位 主力客戶群：渝中區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。 主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財(cái)富積累； 1. 2 因舊城改造有“渝中情結(jié)”的家庭； 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員； 1. 4 在解放碑和朝天門的經(jīng)商者。 具體為： 渝中情結(jié)”的老城居民 居住在渝中區(qū)舊城住宅區(qū)的居民，這 一類群體在該區(qū)域內(nèi)占有一定比例，但從他們現(xiàn)有的居住現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)的居住功能都已老化，居住環(huán)境不佳，他們當(dāng)中大多數(shù)為老城區(qū)居民，經(jīng)濟(jì)積蓄已較為豐厚，隨著居住形態(tài)的變化，對(duì)新的住宅需求有熱切的向往，對(duì)老朝天門、解放碑以及渝中區(qū)的懷戀（渝中情結(jié)）。這些居民一般來(lái)說(shuō)都不會(huì)墨守成規(guī)，只要推 17 出適合他們內(nèi)在的心理需求和價(jià)位的新式居所（如江景住宅），往往能激發(fā)他們潛在的換房愿望。既了卻住在渝中的“渝中情結(jié)”，又能享受現(xiàn)代景觀（江景）生活。 小企業(yè)主（商人） 由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)， 吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場(chǎng)、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)為主的個(gè)體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，但財(cái)力較為豐盈。由于重慶市內(nèi)道路交通問(wèn)題較多，故為便于工作和商業(yè)往來(lái)，他們會(huì)選擇在此居住。 關(guān)公務(wù)員 渝中區(qū)又是過(guò)去和現(xiàn)在的政治中心，政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和醫(yī)療、文化單位較為集中。此部分人士年齡跨度較大，收入較為穩(wěn)定及可觀；另外，一部分隱性收入會(huì)增強(qiáng)其整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望， 又不愿離開渝中區(qū)。 領(lǐng)人士 白領(lǐng)人士階層是一新的社會(huì)階層。解放碑區(qū)域是白領(lǐng)階層較為集中的區(qū)域。從目前渝中區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位和企業(yè)檔次及規(guī)模來(lái)看，都會(huì)使白領(lǐng)人數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大，從而為項(xiàng)目帶來(lái)更多的潛在客戶。對(duì)于這一類群體，他們的收入相對(duì)較高，而且一般都有購(gòu)買居所安家的愿望。隨著工作節(jié)奏與強(qiáng)度的加快和增加，這一階層的無(wú)房戶將會(huì)選擇離辦公地點(diǎn)較近的位置作為居所。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。 資群體 由于本項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊都是市區(qū)內(nèi)難得的商業(yè)旺鋪地帶，如朝天門 18 的服裝批發(fā)市場(chǎng)，解放碑的零售商圈 ，是重慶流動(dòng)人口的主要集散地，住宅租賃市場(chǎng)的前景非?？春茫纱藢⒖赡芪糠钟型顿Y意向的投資人士作為住宅投資的選擇。 渝人士 由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會(huì)成為外來(lái)人士的重要聚居地。一方面，部分來(lái)渝經(jīng)商和辦事人員為了方便經(jīng)商和工作，他們有可能會(huì)選擇城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心作為辦公加居所的辦事機(jī)構(gòu)。另一方面，重慶直轄后，部分有商業(yè)往來(lái)的外來(lái)人員和其他縣、區(qū)的外來(lái)置業(yè)者會(huì)在重慶置業(yè)，渝中區(qū)朝天門一帶會(huì)是他們的首選。 2、戶型、價(jià)格定位 項(xiàng)目定位：中檔高尚江景樓盤 規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 宅（一 期） A、 B 座均為 33 層。 A、 B 座戶型配置： 2為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，均為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 面積為 m m/戶； 每套價(jià)格： 元 32 層 33 層為躍層，面積為 m m/戶； 每套價(jià)格： 78 105 萬(wàn)元 均價(jià)： 3100 元 / m 19 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)思路 1、指導(dǎo)思想 東和江景工程的規(guī)劃指導(dǎo)思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景資源 ，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 2、設(shè)計(jì)原則： 分挖掘江景資源，最大限度的體現(xiàn)江景的景觀優(yōu)勢(shì)； 免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的特色； 性化的 戶型 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的 戶型 要求 ； 找適合 江景景觀 形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面 江 的景觀要求。樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 決好 地塊 與濱江高架橋之 過(guò)境車道帶來(lái)的一系列不利因素 ； 規(guī)劃及 建筑設(shè)計(jì)中貫穿 “ 市場(chǎng)觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 3、設(shè)計(jì)依據(jù) 見中煤國(guó)際工程集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院的東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計(jì)說(shuō)明書中之“設(shè)計(jì)依據(jù)”。 20 二、規(guī)劃布局 1、總體布局 重慶東和江景工程項(xiàng)目分兩期完成，一期工程項(xiàng)目由 A、 B 座塔式建筑依嘉陵江蝶形展開，呈雙塔建筑。 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平面面向嘉陵江，以獲得最佳景觀朝向。一層為架空景觀層，設(shè)計(jì)標(biāo)高兩塔之間由朝千路通過(guò)大臺(tái)階進(jìn)入，此為住宅與景觀人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面標(biāo)高處，用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場(chǎng)入口、架空景觀層入口。在東端標(biāo)高 ，設(shè)有地下車庫(kù)出入口，其右側(cè)為進(jìn)入二碼頭的梯道，保持原狀。人流、車流完全分開，互不干擾。 2、總平面布局 基地沿東西向呈狹長(zhǎng)地形，南北寬僅 30 余米，東西長(zhǎng) 100 余米，長(zhǎng)面向嘉陵江暢開，這為布置江景房提供了得天獨(dú)厚的條件。依據(jù)地形，塔樓分 A、 B 兩座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原 因，塔樓入口層和朝千路中段基本相平，朝千路以下還有近 20 米的自然高度，被設(shè)計(jì)為車庫(kù)、庫(kù)房的設(shè)備房等。從城市環(huán)境景觀上來(lái)看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對(duì)江景的影響。實(shí)際上，城市市民通過(guò)架空層和 A、 B 座之間的間距能充分的領(lǐng)略嘉陵江的風(fēng)景。 21 詳細(xì)資料見 東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計(jì)說(shuō)明書。 3、建筑風(fēng)格 東和江景工程項(xiàng)目為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 4、立面設(shè)計(jì) 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽(yáng)臺(tái)、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過(guò)吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計(jì)者對(duì)歷 史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計(jì)者更是重在體現(xiàn)地域文化， A、 B 座下部著重體現(xiàn)重慶碼頭文化和火鍋文化。 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達(dá) 100 米，實(shí)際上相對(duì)于渝中半島頂部的建筑來(lái)說(shuō)，其高度相對(duì)低的多。 A、 B 座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。 5、環(huán)境設(shè)計(jì) 底部臨江地面 除 寬的濱江游覽道外，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。 空層 架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點(diǎn)。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會(huì)的良好場(chǎng)所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。 A、 B 座之間廣場(chǎng)，設(shè)座椅、觀景平臺(tái)、小樹林，并通過(guò)川江號(hào)子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。 A 座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過(guò)組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。 B 座下部，環(huán)境設(shè)施同 A 座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重 22 慶的火鍋文化。 化 為創(chuàng)造南國(guó)園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時(shí)代氣息。本區(qū)綠化主要是對(duì)項(xiàng)目的立體綠化，努力營(yíng)造樓盤的公共綠化和住戶綠化的 有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項(xiàng)目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。 6、交通組織 嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過(guò)，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接?；啬线叺某芬虼顺蔀槿恕④嚵鬟M(jìn)入小區(qū)的主要道路。 朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到 A、 B 座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過(guò)上或下的階梯入第五層的商場(chǎng)；車流從朝千路東端經(jīng)過(guò)螺旋形車道進(jìn)入車庫(kù)，螺旋形車道可一直下至 m 標(biāo)高，為下部人車流提供便利。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。 地下部分，在東 部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。 7、智能化設(shè)計(jì) 能化系統(tǒng)組成 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對(duì)講、圖象監(jiān)視、綜合報(bào)警、中心綜合管理。 統(tǒng)功能 A、可視對(duì)講 B、報(bào)警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) 23 E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 三、功能設(shè)計(jì) 項(xiàng)目（一期） A、 B 座主要功能如下： 負(fù)四層：設(shè)備房、車庫(kù) 負(fù)三層：庫(kù)房、車庫(kù) 負(fù)二層：車庫(kù) 負(fù)一層：商場(chǎng) 負(fù)一層夾層：商場(chǎng) 一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動(dòng)場(chǎng)所 二 三十三層：住宅 三十四層：屋面、機(jī)房、水箱 電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、戶型配比 基地提供了良好的江景房條件，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部?jī)墒覂蓮d戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。 戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的 方米，最大的 平方米，躍層 方米；設(shè)計(jì)上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。 戶型配置： 2 房 2 廳單衛(wèi) m/戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 125 m/戶 躍層 m/戶 24 車位： 124 個(gè) （平均每 4 戶 1 個(gè)） 五、市政設(shè)施 1、給排水系統(tǒng) A、給水系統(tǒng) a、水源：由水廠供給。供水標(biāo)高為 270 米 b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表： 名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 用戶人數(shù)（人） 使用時(shí)間 （ h） 小時(shí)變化系數(shù)（ k） 最大日用 水量大小時(shí)用水量 民生活 250L/人 2048 24 12 50 商業(yè)用水 15L/3342 6 庫(kù)用水 2L/2948 未預(yù)見水量 按日水量10%計(jì) 綠化用水 按日水量 10%計(jì) 總量用水 c、供水管網(wǎng)： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑 供水管上設(shè)兩個(gè)接口供大樓使用，接口管徑 沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)， 供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。 d、室內(nèi)供水： 大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)， 16 層及 16 層以下為低區(qū)，由市政給水管供水， 1726 層為中區(qū)， 2738 層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過(guò)減壓閥后供給， A、 B 座屋頂水箱 25 生活用水容積各為 27m，地下生活用儲(chǔ)水容積 50m。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污 水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)后排入嘉陵江。 b、雨水系統(tǒng)： 大樓周邊雨水有組織排放。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過(guò)雨水立管排至室外排水管。 2、電氣系統(tǒng) A、負(fù)荷級(jí)別： 該建筑架空層（一層）以上 30 層、架空層以下 5 層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為 二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。 B、電源電壓： 主電源為市電 10城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或 10閉所引入，電纜進(jìn)線。備用電源為應(yīng)急自起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，容量 500滿足二級(jí)及以上負(fù)荷的用電需要。采用 10明分開計(jì)量相結(jié)合的方式計(jì)量，同時(shí)在照明計(jì)量住宅、商場(chǎng)等又分開計(jì)量，便于供電部門計(jì)費(fèi)。 3、廣電通訊系統(tǒng) 26 A、電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計(jì)大樓以商場(chǎng)、車庫(kù)、庫(kù)房、住宅為主，共需 1100對(duì)市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（ S 10,再由交接 間放射至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。 B、廣播電視 有線電視由有線電視部門設(shè)計(jì)。 住宅部分每戶設(shè)計(jì) 2 個(gè)電視接受插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。 4、通風(fēng)、防排煙系統(tǒng) A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng) 個(gè)衛(wèi)生間設(shè)兩臺(tái)衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)土建豎井排至架空層，在架空層由排風(fēng)機(jī)排出室外。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè) 70防火調(diào)節(jié)閥。 B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。 C、不能自然排煙 的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。 D、加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。 在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動(dòng)加壓送風(fēng)口。 E、失火時(shí)，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。 F、加壓送風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動(dòng)控制。 5、消防系統(tǒng) A、分區(qū)及消防措施 a 半地下車庫(kù)為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000自動(dòng)噴淋滅 27 火裝置。 b 半地下庫(kù)房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 2000自動(dòng)噴淋滅火裝置。 c 半地 下商店每層為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000自動(dòng)噴淋滅火裝置。 B、安全疏散 a 半地下室各防火分區(qū)均有 2 個(gè)以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯間。 b 塔樓每幢設(shè)有一臺(tái)消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。 c 裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往朝千路。 d 消防中心單獨(dú)對(duì)外疏散。 C、防火構(gòu)造 防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。室內(nèi)裝修采用難燃材料。 D、消防給水 a 消防水源 根據(jù)建設(shè)單位提供的資料， 建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管徑 水標(biāo)高 270 米，大樓供水接口兩個(gè)，接口管徑 別設(shè)在大樓兩端。 b 消防水量 本建筑為一類高層建筑，消防用水量如下： 室外消火栓 30LS 室內(nèi)消火栓 40LS 28 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 26LS 室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)。一次火災(zāi)用水量 864 六、環(huán)境保護(hù) 本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對(duì)城市環(huán)境會(huì)造成一定污染。根據(jù)重慶市和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，必須進(jìn)行有效的控制和處理。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可 按以下原則規(guī)劃設(shè)計(jì)： 1、原則 產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)的設(shè)備，如水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房等放在地下室或半地下室，從而減少噪聲、煙氣對(duì)建筑物的危害和周圍環(huán)境的影響。 建筑沿城市道路一面，均留有 3綠化帶；在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。 房天臺(tái)，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。 圾袋裝化處理。垃圾收集間分兩個(gè)布置在 A、 B 塔樓下，其中 B 座塔樓入口處一座。 2、污水處理 大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無(wú)能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。 3、噪聲控 制 用緊急柴油發(fā)電機(jī)組噪聲控制：在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均設(shè)消音器，基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機(jī)排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。 泵基礎(chǔ)作減振墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。噪聲在50 分貝內(nèi)，符合重慶市環(huán)境噪聲規(guī)定。 29 第五章 項(xiàng)目建設(shè)與管理 30 東和江景工程項(xiàng)目是東和公司進(jìn)軍渝中區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為搞好項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，將實(shí)行科學(xué)、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理模式，保證該項(xiàng)目成為重慶市江景樓盤經(jīng)典性的具有濃郁文化特色的智能化高尚住宅。 一 、分期開發(fā)設(shè)想 東和江景工程項(xiàng)目的開發(fā)，從投資角度和營(yíng)銷角度來(lái)考慮，采取分期建設(shè)、逐步實(shí)施的開發(fā)原則。 一期總建筑面積達(dá) 平方米，投資規(guī)模約 元，整個(gè)開發(fā)周期從 2002 年 3 月至 2004 年 3 月底，長(zhǎng)達(dá) 2 年。對(duì)外銷售的住宅建筑面積約 平方米，車位 124 個(gè)， 。 銷售周期在 2002年 10月到 2005年 1月底，搶占該期的銷售旺勢(shì)。 二期開發(fā)是在一期成功開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以獲得項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 二、組織保障體系 東和江景工程項(xiàng)目管理體系采取項(xiàng)目經(jīng)理制管理 模式，項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人，承擔(dān)項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的責(zé)任。整個(gè)項(xiàng)目操作流程分為三個(gè)階段： 項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定之前的策劃工作：包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)等）由東和營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目經(jīng)理參與。在項(xiàng)目策劃確定后，項(xiàng)目經(jīng)理按照策劃原則進(jìn)行實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中 31 若因市場(chǎng)變化或其他原因，需對(duì)原項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行原則性調(diào)整，項(xiàng)目經(jīng)理提出報(bào)告報(bào)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn)。 在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定后，公司項(xiàng)目主管部門與項(xiàng)目經(jīng)理簽定項(xiàng)目控制計(jì)劃書，并將項(xiàng)目交給項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的 整個(gè)開發(fā)建設(shè)，包括后期項(xiàng)目策劃、施工監(jiān)理、內(nèi)外協(xié)調(diào)等。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。 項(xiàng)目營(yíng)銷原則上由項(xiàng)目營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)，但營(yíng)銷中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目控制計(jì)劃書中有關(guān)原則制定營(yíng)銷策劃方案，該方案應(yīng)征得項(xiàng)目經(jīng)理的同意，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。 三、項(xiàng)目建設(shè)管理 東和江景工程項(xiàng)目項(xiàng)目是東和公司進(jìn)軍渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵之作，項(xiàng)目的建設(shè)管理至關(guān)重要。項(xiàng)目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實(shí)施科學(xué)管理和規(guī)范管理。 東和江景工程項(xiàng)目是一個(gè)中檔高尚住宅小區(qū)，由久賦盛名的“中煤國(guó)際工程集團(tuán)重 慶設(shè)計(jì)研究院”擔(dān)綱。 東和江景工程項(xiàng)目的施工應(yīng)保證高質(zhì)量、高效益，創(chuàng)全優(yōu)工程是其追求的主要目標(biāo)。為保證東和江景工程項(xiàng)目施工的高質(zhì)量，將挑選技術(shù)、設(shè)備力量強(qiáng)的實(shí)力施工企業(yè)進(jìn)行施工。 32 對(duì)東和江景工程項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開始介入，對(duì)東和江景工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的監(jiān)理。 東和江景工程項(xiàng)目所有工程以及重要設(shè)備將采取招標(biāo)方式進(jìn)行，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。 四、工程進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目從 2002 年 3 月開始正式動(dòng)工，所有基建及安裝工程預(yù)計(jì)在 2004 年 3 月前 完成，建設(shè)周期為兩年。 第一階段： 從 2002 年 3 月開始進(jìn)行土地平整和基礎(chǔ)工程，2002 年 7 月前全部完成。 第二階段： 土建施工由 2002 年 7 月開始到 2003 年 8 月底結(jié)束。 第三階段： 內(nèi)外裝修、安裝工程、環(huán)境建設(shè)由 2003 年的 9月初 開始到 2004 年的 3 月底結(jié)束。 （見附表） 34 第六章 銷售計(jì)劃 該項(xiàng)目物業(yè)全部采用銷售的形式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)銷售周期為 26 個(gè) 。從 2002 年 10 月開始預(yù)售期房； 2004 年 3 月后開始銷售現(xiàn)房，到2005 年 1 月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)物業(yè)銷 售的 95 以上 。 附表如下： 項(xiàng)目銷售進(jìn)度表 時(shí)間 物業(yè) 銷售 2002年 2003 年 2004 年 2005年 合計(jì) 4 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 季度 住宅車位 商場(chǎng) 銷售比例 11 5 10 4 8 5 18 9 18 7 95 銷售金額 （萬(wàn)元） 2290 1041 2082 833 1665 1041 3747 1874 3747 1457 19778 為 達(dá)成以上銷售計(jì)劃，需做好以下策略性工作 ： 35 價(jià)格制定 東和江景工程項(xiàng)目原則上采用“低開高走”的價(jià)格策略。在開盤初期，價(jià)格適當(dāng)定低，以利于聚集一定的人氣，然后價(jià)格逐步上調(diào)。 付款方式 用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買行動(dòng)。必須增加付款方式上下功夫，如盡量減少買家付首期款的數(shù)額，延長(zhǎng)付款期限等。 使更多的客戶選擇有利于發(fā)展商的付款方式購(gòu)樓。通過(guò)對(duì)各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等的設(shè)計(jì)來(lái)控制銷售進(jìn)度，以保證資金回籠的速度。 通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)吸引買家早入場(chǎng)、早下定金 。 東和江景工程項(xiàng)目采用自主銷售、外聘顧問(wèn)的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)專業(yè)銷售顧問(wèn)公司對(duì)該項(xiàng)目的銷售進(jìn)行策劃、培訓(xùn)和指導(dǎo)；銷售渠道主要有： 現(xiàn)場(chǎng)銷售 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性：價(jià)格高、環(huán)境影響大等，現(xiàn)場(chǎng)銷售是東和江景工程項(xiàng)目主要的銷售渠道，現(xiàn)場(chǎng)銷售主要做好兩方面的工作： 做好現(xiàn)場(chǎng)包裝 賣房子就是賣夢(mèng)想，要把一個(gè)美好家居生活的美夢(mèng)成功地賣給消費(fèi)者，就需要一個(gè)很好的造夢(mèng)環(huán)境，并追求每一個(gè)細(xì)節(jié)的完美，使購(gòu)房者的美夢(mèng)更具真實(shí)感。讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種美妙絕倫的感覺。當(dāng)購(gòu)房者已經(jīng)陶醉其中時(shí)，銷售也就成功了一大 半。 搞好銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育 有人氣才有財(cái)氣。要培育旺盛的銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣，第一重點(diǎn)是把握好每個(gè)周末的銷售小高潮，定期投入宣傳，推出促銷方法，促使更多的人 36 集中在周末出現(xiàn)；其次采取多種措施，促使每一個(gè)購(gòu)房者更多地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場(chǎng)。 展示會(huì)銷售 東和江景工程項(xiàng)目將利用東和公司的實(shí)力優(yōu)勢(shì)，在解放碑等繁華場(chǎng)所設(shè)立長(zhǎng)期的展示大廳（第二接待中心），對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行推介。在開盤之前可在此進(jìn)行認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。 業(yè)主直銷 業(yè)主直銷是房地產(chǎn)銷售的主要渠道之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)大約有 25的銷售來(lái)自于業(yè)主直銷。因此東和江景工程項(xiàng)目將充分發(fā)揮東和