某生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書 第一章 摘 要 以高山臺(tái)地草原風(fēng)光為主的生態(tài)旅游區(qū)。 于巫水之麓，巫水之源，距廣西桂林市 180公里，距邵陽(yáng)市 206公里，距長(zhǎng)沙市 420公里，主要包括 寨兩個(gè)民俗村，景區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居風(fēng)格獨(dú)特，民風(fēng)原始古樸，文化底蘊(yùn)深厚，開發(fā)旅游業(yè)前景廣闊。 開發(fā)宗旨是充分利用 景區(qū)的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，將其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林 國(guó)際旅游大都市的后花園，以旅游業(yè)發(fā)展帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)騰飛，促進(jìn)少數(shù)民族脫貧致富。 景區(qū)已由廣東中山大學(xué)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制好建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)景區(qū)旅游開發(fā)已獲 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)立項(xiàng)批項(xiàng)（湘計(jì)產(chǎn) 2001425號(hào)）總建筑面積 12000平方米，總投資 6710萬(wàn)元，建設(shè)期至 2005年完成。功能分區(qū)規(guī)劃為： 公園、高峽平湖、民谷風(fēng)情村、水上游樂(lè)園、 2 楚巫文化村等 18 個(gè)景點(diǎn)。 X 苗族自治縣旅游局主要負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)已完成了景區(qū)公路、游船碼頭、水電、通訊等前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尚需項(xiàng)目開發(fā)資金 6200萬(wàn)元 。根據(jù) 神， 族自治縣人民政府進(jìn)一步制定了更加優(yōu)惠的招商引資政策，為投資者提供寬松穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。 第二章 項(xiàng)目介紹 一、自然條件 景區(qū)位于 族自治縣縣城東南部，由 湖區(qū)與湖區(qū)周邊 、卡田村、新寨村四個(gè)部分組成。 大地構(gòu)造上屬于新華廈構(gòu)造體系第三隆起帶的南端，系湘桂經(jīng)向構(gòu)造體系。這里是巫水源頭，多條溪水呈樹枝狀分布，從東、西、南三面匯入 ，湖區(qū)常年水位為 515，平均水深 83余米，總蓄水量 為 立方米。 層復(fù)雜，巖溶發(fā)育完好，基巖裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰叢溶洼，奇洞異石，儲(chǔ)水構(gòu)造多，地下河處于中等發(fā)育，水質(zhì)以碳酸鈣型為主，屬低礦 3 化淡水，卡田村、新寨地是兩個(gè)苗族村寨 ，位于湖區(qū)周圍，以農(nóng)田耕作和捕魚為主，至今保持原始的生活習(xí)俗，民居建筑具有濃郁的民族特色，村寨風(fēng)光秀美如畫。 景區(qū)地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，屬中亞熱帶山地氣候。冬少嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季分明，雨量充沛，年均氣溫 16，年均降水量 霜期 260。景區(qū)內(nèi)植覆蓋 率高，主要分布常綠闊葉林、杉木林及馬尾松林，覆蓋率達(dá) 85%。 二、資源條件 景區(qū)包括地文、水文、生物景觀等自然旅游資源和苗族民俗、節(jié)慶文化、戲曲文藝及特色民居等人文旅游資源。地文景觀主要指 78畝，上下共六層，全長(zhǎng) 3400米，洞腔最高處 48米，最大洞廳面積 4200 平方米，洞內(nèi)石乳、石幔、石簾、石瀑、石柱、石筍、石禽、石獸等象形副真，惟妙惟肖，鵝管石等溶洞奇觀密布，秋冬時(shí)節(jié)，常有白霧從洞口升騰，狀如樵夫炊煙，俗稱“ 乃 文景觀主要指 起于 121 米高坎之上，湖面 200 余座山島點(diǎn)綴其中，形成無(wú)數(shù)的峽谷水巷，綿延 18 公里長(zhǎng)，水 4 質(zhì)純凈，水體清澈，湖面時(shí)寬時(shí)窄，沿岸山巒起伏，郁郁蔥蔥，湖光山氣相映成趣，生物景觀主要指湖岸植被景觀和野生動(dòng)物、鳥類活動(dòng)，由于多種植物群落的生長(zhǎng)型、葉型及樹葉生長(zhǎng)周期的不同，使植被外貌差異明顯，特色各異，具有一定有觀賞價(jià)值，巖羊、麂鹿、穿山甲、鷹面猴等野生動(dòng)物經(jīng)常出沒(méi)于山林間，白鷺、野鴨、黃鸝等多種鳥類也時(shí)而展翅，時(shí)而戲水，時(shí)而歡鳴，體現(xiàn)出人與大自然的和諧。湖區(qū)內(nèi)聚居的多為苗族，清一色的吊腳樓，苗拳、藥 浴、油茶等民風(fēng)盛行，慶鼓壇、青草節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)熱鬧非凡，儺戲、舞龍耍獅、苗族歌舞等戲曲文藝節(jié)目異彩紛呈， 旅游區(qū)內(nèi)的人文旅游資源豐富而獨(dú)特。 三、旅游區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位 從 族自治縣的地緣位置及近中期交通狀況來(lái)分析，對(duì)照 一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)： 其鄰縣、邵陽(yáng)市。這些地區(qū)是游客來(lái)源的主力，是先導(dǎo)市場(chǎng)。 二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：懷化、張家界、長(zhǎng)沙、湘潭、株洲、永州等 500 公里以內(nèi)的 縣及廣西桂林、龍勝、資源和貴 5 州黎平等鄰近市縣。 三級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：廣東、湖 北、上海等中國(guó)南方地區(qū)。 四、價(jià)值評(píng)估 景區(qū)包涵一定的自然景觀和人文景觀，以溶洞景觀、山水風(fēng)光、苗族民俗風(fēng)情為主要內(nèi)容，是既有一定觀賞性，又具備較強(qiáng)參與性的生態(tài)旅游區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好。景區(qū)內(nèi)水電供應(yīng)充足，無(wú)“三廢”和“躁音”污染，空氣清新，水質(zhì)清沌，安詳寧?kù)o，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，特別是“慶鼓壇”與“儺戲”等民族文化旅游資源與國(guó)內(nèi)同類地區(qū)相比，具有突出優(yōu)勢(shì)，可作為 景區(qū)的特色資源基礎(chǔ)。整個(gè)景區(qū)開發(fā)投資估算為 6710萬(wàn)元，投資規(guī)模中等，隨著 桂林旅游市場(chǎng)為依托，只要充分搞好市場(chǎng)營(yíng) 銷策劃，不斷開拓占領(lǐng)客源市場(chǎng)就能在較短期間收回投資，效益明顯，因此，投資 第三章 投資分析 根據(jù) 景區(qū)開發(fā)可行性論證報(bào)告和 景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，景區(qū)整體開發(fā)投資估算為 6710萬(wàn)元，（見表 1） 6 一、建設(shè)投資 （一）、景點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資 景點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資推框算表 表 1 序號(hào) 景點(diǎn)名稱 建 設(shè) 內(nèi) 容 金額 (萬(wàn)元 ) 1 9 公里洞內(nèi)盤桓游道 250 590 30 詩(shī)詞碑林 10 180 購(gòu)物中心 60 白 云 寺 40 天然冷凍庫(kù) 20 2 高峽平湖 觀 景 亭 80 320 鐵索橋 高架飛越 200 娛樂(lè)索橋 40 3 民俗風(fēng)情村 卡田、新寨兩個(gè)民俗文化村及移民村 2 110+90 310 4 水上游樂(lè)區(qū) 購(gòu)置各種游船 280 350 水上建筑 40 島上建筑 30 5 野生動(dòng)物園 購(gòu)買、喂養(yǎng)各種野生動(dòng)物 50 50 6 狩獵探險(xiǎn)區(qū) 森林探險(xiǎn)站 30 185 觀 景 臺(tái) 50 7 購(gòu)置獵槍 5 動(dòng)物飼養(yǎng)場(chǎng) 100 7 花 島 培植花卉 50 110 建亭、榭 60 序號(hào) 景點(diǎn)名稱 建 設(shè) 內(nèi) 容 金額 (萬(wàn)元 ) 8 經(jīng)濟(jì)植物園 藥 材 林 70 250 杉、松木林 50 筍 竹 林 50 珍稀樹種林 80 9 休閑療養(yǎng)區(qū) 水莊、渡假別墅 400 990 渡假賓館 510 老年活動(dòng)中心 80 10 青巒碧影 情 人 島 30 100 風(fēng)雨橋、仿生建筑 70 11 古木 老林 游道、林木保護(hù)、涼亭 150 150 12 垂釣觀魚島 土堤、釣魚臺(tái) 70 148 仿生建筑、燒烤場(chǎng) 78 13 飛瀑流泉 引水建人工瀑布 80 80 14 梁山水寨 建 108 座水榭、聚義堂 200 200 15 山野漁村 新建或搬遷 100戶漁戶村 450 450 16 湖區(qū)上游接待站 新建中高檔床位 150 張 300 300 17 小廬山游樂(lè)城 （ 300 480 網(wǎng) 球 場(chǎng) 20 保齡球館 70 8 中途） 游 泳 池 30 娛 樂(lè) 城 60 18 景點(diǎn)維護(hù) 維護(hù)性建設(shè) 150 150 合 計(jì) 5214 5214 （二）景區(qū)公路建設(shè)改造投資 景區(qū)公路建設(shè)改造投資框算表 表 2 序號(hào) 走 向 等級(jí) 紅線寬度 (m) 性質(zhì) 長(zhǎng)度 （ 金額 (萬(wàn)元 ) 1 湖區(qū)碼頭 游道 10 改造 2 2 碼 頭 游道 6 新建 0 3 休閑療養(yǎng)區(qū) 游道 6 新建 0 4 休閑療養(yǎng)區(qū) 游道 4 新建 5 5 碼 頭 游道 6 新建 4 6 休閑療養(yǎng)區(qū) 林蔭道 10 新建 8 7 碼頭 東、西 ) 游道 6 新建 東 6 9 8 碼頭 梁山水寨 游道 5 新建 07 合 計(jì) 32 （三）、景區(qū)停車場(chǎng)建設(shè)投資 景區(qū)停車場(chǎng)建設(shè)投資框算表 表 3 序號(hào) 停車場(chǎng)位置 面積（ 金額（萬(wàn)元） 1 碼頭停車坪 1100 10 2 渡假別墅、賓館 900 7 3 上游接待站 600 4 4 小廬山游樂(lè)城 500 5 合計(jì) 3100 26 （四）、景區(qū)建設(shè)征地投資 景區(qū)建設(shè)征地投資框算表 表 4 序號(hào) 用地類型 面積 (征地價(jià)格 (萬(wàn)元 /畝 ) 金額 (萬(wàn)元 ) 1 旅游建設(shè)用地 80 10 2 移民建設(shè)用地 10 3 其它用地 33 合計(jì) 423 (五 )、市政及其它建設(shè)投資 市政及其它建設(shè)投資框算表 表 5 序號(hào) 工程項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容及工程量 金額 (萬(wàn)元 ) 1 綠 化 1建筑景點(diǎn)環(huán)境綠化 ， 2、森林防火及病蟲害防治。 40 2 電力系統(tǒng) 建 2閉所、 2 個(gè)變電室、 輸電線路 80 3 電 訊 建 2 個(gè)訊號(hào)塔、 3 個(gè)郵政所、光纜 100 4 給排水系統(tǒng) 供水干管、排水干管 、 供水池、水站 90 5 交通工程 旅游車輛， 3 個(gè)碼頭，運(yùn)輸船只 230 6 公共服務(wù)設(shè)施 攝影點(diǎn)、游樂(lè)場(chǎng)所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、診 所 60 7 景區(qū)管理費(fèi) 10/年 11 8 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 5 合計(jì) 615 目前，已由 10 萬(wàn)元，修建了湖區(qū)入口公路、碼頭、電訊等部分設(shè)施建設(shè)，尚需6200萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)資金。 二、效益預(yù)測(cè) 景區(qū)可遵循“邊投資、邊經(jīng)營(yíng)、邊受益”開發(fā)原則，根據(jù)目前 族自治縣游客接待調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，完成投資 50%后可按年接待 25 萬(wàn)人次的 10%遞增比預(yù)測(cè)投 資收益。 （一） 1、年游客客量 =25萬(wàn)人次 10%=2、年旅游總收入 =年游客量每萬(wàn)人次消費(fèi)數(shù) =200萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =500萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =年旅游總收入利率（ 40%） =500萬(wàn)元 40%=200 萬(wàn)元 （二）高峽平湖景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 5%=人次 12 2、年旅游總收入 =150萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =元 3、年總利潤(rùn) =35%=元 （三）民俗風(fēng)情村景點(diǎn) 1、年游 客量 =25 萬(wàn)人次 5%=人次 2、年旅游總收入 =250萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =3、年總利潤(rùn) =40%=125 萬(wàn)元 （四）水上游樂(lè)區(qū)景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 10%=人次 2、年旅游總收入 =180萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =450萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =450萬(wàn)元 30%=135萬(wàn)元 （ 五）野生動(dòng)物園景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 3%=人次 2、年旅游總收入 =人次 90萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =3、年總利潤(rùn) =50%=元 （六）山野漁村景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 3%=人次 13 2、年旅游總收入 =人次 190萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =3、年總利潤(rùn) =40%=57萬(wàn)元 （七）狩獵探險(xiǎn)區(qū)景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 2%=2、年旅游總收入 =400萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =200萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =200 萬(wàn)元 35%=70萬(wàn)元 （ 八）花島景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 3%=人次 2、年旅游總收入 =人次 190萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =3、年總利潤(rùn) =30%=元 （九）經(jīng)濟(jì)植物園景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 2%=0. 5 萬(wàn)人次 2、年旅游總收入 =100萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =50萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =50 萬(wàn)元 50%=25萬(wàn)元 （十）休閑療養(yǎng)區(qū)景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 5%=1. 25 萬(wàn)人次 14 2、年旅游總收入 =人次 100萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =1250萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =1250萬(wàn)元 30%=375萬(wàn)元 （十一）青巒碧影景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 5%=1. 25 萬(wàn)人次 2、年旅游總收入 =人次 180萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =225萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =225萬(wàn)元 30%=元 （十二）古木老林景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 2%=0. 5 萬(wàn)人次 2、年旅游總收入 =60萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =30萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =30 萬(wàn)元 40%=12萬(wàn)元 （十三）其它景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 10%=2. 5 萬(wàn)人次 2、年旅游總收入 =200萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =500萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =500萬(wàn)元 20%=100萬(wàn)元 （十四）湖區(qū)上游接待站 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 10%=2. 5 萬(wàn)人次 15 2、年旅游總收入 =150萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =375萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =375萬(wàn)元 30%=（十五）小廬 山游樂(lè)城景點(diǎn) 1、年游客量 =25 萬(wàn)人次 25%= 萬(wàn)人次 2、年旅游總收入 =人次 150萬(wàn)元 /萬(wàn)人次 =3750萬(wàn)元 3、年總利潤(rùn) =3750萬(wàn)元 20%=750萬(wàn)元 通過(guò)對(duì)以上景區(qū)景點(diǎn)的收益分析，可得出： 1、 2、 按年總利潤(rùn) 留 15%的企業(yè)發(fā)展基金，上交 11%的營(yíng)業(yè)稅及利息， 74%的利潤(rùn)計(jì) 此可知： 項(xiàng) 目投資回收期 = 100% 項(xiàng)目投資回收期 = 100% 項(xiàng)目投資回收期 = 項(xiàng)目總投入