精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 1 / 25 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能） 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008覽量： 2005 年 5 月勞動(dòng)和社會(huì)保障部 國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定 職業(yè)：物業(yè)管理員 等級(jí)：國(guó)家職業(yè)資格二級(jí) 卷冊(cè)二：操作技能 注意事項(xiàng)： 1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫(xiě)您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。 2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求，并在規(guī)定的位置填寫(xiě)您的答案。 3、請(qǐng)保持卷面整潔，不要在試卷上作任何與答題無(wú)關(guān)的記號(hào)，也不得在標(biāo)封區(qū)填寫(xiě)無(wú)關(guān)的內(nèi)容。 一、情景 題（ 1 5 題，每題 8 分，共 40 分） 、世達(dá)物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問(wèn)題，為了度過(guò)難關(guān)，請(qǐng)你為該公司制定一份資金籌措計(jì)劃，盡可能多地為公司提供資金渠道。 2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū) 3 號(hào)樓房屋的大修工程外包給了某專(zhuān)業(yè)維修公司。工程完工后，豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗(yàn)收通知。請(qǐng)問(wèn)豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織 3 號(hào)樓房屋大修工程的驗(yàn)收工作？ 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 2 / 25 3、某職業(yè)技術(shù)學(xué)校需要將原來(lái)的一座辦公樓改建為機(jī)房，聘請(qǐng)了博泰建筑公司承擔(dān)該項(xiàng)工程。這座樓為 2 層樓，總建筑面積 534 平方米。其暖通工程定額直接費(fèi)為 A，其定 額工資為 m，其它直接費(fèi)為 B，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)為 c。請(qǐng)計(jì)算該裝修工程中暖通工程的直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金和工程造價(jià)。說(shuō)明：計(jì)算過(guò)程中涉及到的相應(yīng)費(fèi)率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費(fèi)率，也可以用符號(hào)代替。 4、已經(jīng)入住 2 年多的某 排別墅）項(xiàng)目，現(xiàn)有300 多戶(hù)居民，其中白領(lǐng)人士較多，但是該項(xiàng)目位于郊外，缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)理，請(qǐng)針對(duì)上述情況，完成以下工作：（）為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)種合適的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。說(shuō)明；只寫(xiě)出服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)即可。（）如果全部綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目都不是物業(yè)管理 公司自己經(jīng)營(yíng)，而是對(duì)外承包，那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量？ 5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理，該公司在 6月份需要進(jìn)行年中績(jī)效考評(píng)工作。請(qǐng)問(wèn)小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實(shí)施員工績(jī)效考評(píng)方案？ 二、案例分析題（ 6 7 題，每題 15 分，共 30 分） 6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)的負(fù)責(zé)人，為了更好地控制公司的財(cái)務(wù)預(yù)算，他打算對(duì)公司的高層管理人員進(jìn)行一次財(cái)務(wù)預(yù)算控制工作內(nèi)容的培訓(xùn)，請(qǐng)幫他列出控制企業(yè)財(cái)精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 3 / 25 務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容清單和控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟。 7、居住在青云小區(qū) 1 號(hào)樓二層的 5 戶(hù)居民在自家窗 戶(hù)上安裝了金屬護(hù)欄，原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶(hù)窗戶(hù)均裝有護(hù)欄，致使 3 號(hào)樓和 6 號(hào)樓二層的三家住戶(hù)最近發(fā)生被盜事件，這 5戶(hù)居民認(rèn)為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這 5 戶(hù)居民自行拆除，理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中規(guī)定，居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能布局等。該 5 戶(hù)居民承認(rèn)安裝護(hù)欄的事實(shí)，但是拒不拆除護(hù)欄。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問(wèn)題？ 三、方案策劃題（ 8 9 題，請(qǐng)從中選作一題， 滿(mǎn)分30 分，如果 8、 9 兩題均答，則只計(jì)算第 8 題的分值） 8、海成物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項(xiàng)目主要是寫(xiě)字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工 450 名，其中管理干部 75 名，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 40 名。公司今年準(zhǔn)備從二級(jí)資質(zhì)晉升到一級(jí)資質(zhì)，正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請(qǐng)根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系，內(nèi)容具體到每一項(xiàng)制度名稱(chēng)，并寫(xiě)出財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)。 9、興海物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10 年的住宅區(qū)，建筑面積 50 萬(wàn)平方米，以高層建筑為主。目前，該小區(qū)的停車(chē)位嚴(yán)重不足，根據(jù)實(shí)際需要，應(yīng)該進(jìn)行精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 4 / 25 規(guī) 模較大的停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建工程，停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意，停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建用地也獲得了主管部門(mén)的批準(zhǔn)?？婆d小區(qū)停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建工程規(guī)模很大，興海物業(yè)管理公司準(zhǔn)備采取招標(biāo)方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè) 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008覽量：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。請(qǐng)寫(xiě)出（ 1）興海物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的招標(biāo)工作程序。（ 2）科興小區(qū)停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建方案的主要內(nèi)容。 物業(yè)管理師技能試題 作 者 ： 佚 名 ： 轉(zhuǎn) 載 點(diǎn) 擊 數(shù) ： 706 更 新時(shí)間：20074:55 主題詞：物業(yè)管理師 1、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求？ 227 物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有： ）、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 2）、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 5 / 25 3）、設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 4）環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 5）、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作？ 228 ）、人員準(zhǔn)備，綜合素質(zhì)高。 2）、資料準(zhǔn)備，對(duì)方的資料和法規(guī)。 3）、設(shè)備準(zhǔn)備，車(chē)輛、器材。 4）、資金準(zhǔn)備。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問(wèn)題？ 232 ）、配套設(shè)施的完善問(wèn)題。 2）、水電供應(yīng)容量問(wèn)題。 3）、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。 4）、垃圾處理方式。 5）、高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題。 6）、消防設(shè)施問(wèn)題。 7）、物業(yè)管理需要的設(shè)備問(wèn)題。 8）、對(duì)建筑材料得意見(jiàn)。 9）、其他問(wèn)題。 4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督？ 232 ）監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問(wèn)題，水電管線的布置。 2）監(jiān)督建設(shè)工程，是否按圖紙施工，建筑 材料的規(guī)格質(zhì)量。 3）監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過(guò)程。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 6 / 25 4）監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程。 5、擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容？ 232 ）項(xiàng)目的位置。 2）項(xiàng)目的面積。 3）項(xiàng)目建筑情況。 4）配套交通狀況。 5）消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。 6）項(xiàng)目性質(zhì)及特色。 7）政府的支持、扶持和介入程度。 8）開(kāi)發(fā)商的背景。 9）周邊環(huán)境狀況。 6、竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容，從什么渠道得到信息？ 236 ）派人實(shí)地考察。 2）從新聞媒介收集信息。 3）向政府有關(guān)部門(mén)了解。 4）其他途徑。 7、怎樣對(duì)住 區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析？ 236 ）總?cè)藬?shù)，它決定需求的總體規(guī)模。 2）性別，不同性別具有需求的差異性。 3）年齡，不同年齡段有需求的特殊性。 4）職業(yè)和學(xué)歷，這決定了需求的種類(lèi)和檔次。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 7 / 25 5）民族，不同民族的生活習(xí)慣各異。 6）經(jīng)濟(jì)收入，收入水平直接決定需求水平。 8、我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析？ 236 ）按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。 2）按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿(mǎn)足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的，滿(mǎn)足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，注意提高其效益。 3）按需求的條件分為現(xiàn)實(shí) 的需求和潛在的需求。 4）馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。 5）人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。 6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。 9、怎樣分析用戶(hù)需求特性？ 237 ）對(duì)象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區(qū)的各種設(shè)施越能滿(mǎn)足人們的需求，就越能激發(fā)人的需求。 2）條件性，人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的，最主要的條件是購(gòu)買(mǎi)能力。 3）欲求性，需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望，進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。 4）關(guān)連性，前一種需求得到滿(mǎn)足，后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。 5）反復(fù)性，有些 需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。 6）選擇性，對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 8 / 25 0、如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查？ 237 ）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查，對(duì)手有多少，分布如何，具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？ 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查，資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。 3）競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。 4）本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大。 1、擬定物業(yè) 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008覽量：管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作？ ）組建工作班子。 2）對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。 4）準(zhǔn)備設(shè) 備。 5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。 2、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容？ 240 ）物業(yè)管理檔次，物業(yè)的類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)，管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 9 / 25 2）物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的類(lèi)型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 3）物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算，物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理，物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)？ 241 ）項(xiàng)目管理的整體設(shè) 想與策劃。 2）管理模式，包括：運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。 3）人力資源管理，人員的配備、培訓(xùn)、管理。 4）規(guī)章制度建設(shè)，規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。 5）經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。 6）社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。 7）財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。 8）日常管理。 9）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。 4、制定物業(yè)管理方案的主要步驟？ ）成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。 2）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。 3）項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。 4）研究分析調(diào)查資料。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 10 / 25 5）確立管理檔次、管理目標(biāo)。 6）確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。 7）經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 8）草擬方案文本。 9）向?qū)＜翌檰?wèn)咨詢(xún)。 0）送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 1）修改、研討、可行性研究。 2）定稿、實(shí)施、反饋。 5、制定物業(yè)管理方案的主要方法？ 242 ）經(jīng)理意見(jiàn)法。經(jīng)理意見(jiàn)為主，征求意見(jiàn)為基礎(chǔ)。 2）內(nèi)部征詢(xún)法。廣泛征求意見(jiàn)，綜合歸納后制訂。 3）學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。 4）專(zhuān)家意見(jiàn)法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂。 5）綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。 6、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi) 部制度的建立主要有哪些內(nèi)容？ 245 ）員工管理?xiàng)l例：勞動(dòng)用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。 2）各部門(mén)的職責(zé)范圍：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門(mén)、服務(wù)部門(mén)。 3）員工崗位責(zé)任制：經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 11 / 25 7、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度，應(yīng)該從哪些方面著手建立？251 ）物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。 2）樓宇入住規(guī)定：入住通知單書(shū)，收樓須知，入住手續(xù)書(shū)，入住合約。 3）物業(yè)管理合約：明確業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理，對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定，管理 費(fèi)用的規(guī)定，法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。 4）住戶(hù)手冊(cè)：居住區(qū)概況與管理，業(yè)主須知，日常管理與維修，物業(yè)管理?xiàng)l理，綜合服務(wù)和有關(guān)部門(mén)電話(huà)號(hào)碼。 5）住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度：對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定，對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。 6）房屋管理服務(wù)制度：房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定。 7）住宅區(qū)管理規(guī)定：治安消防車(chē)輛，衛(wèi)生綠化，樓宇市場(chǎng)管理，禁止違章。 8）業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。 8、制定物業(yè)管理制度的程序？ ）研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。 2）研究業(yè)主及使用人的全面情況。 3）正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。 4）學(xué)習(xí)有關(guān) 政策法規(guī)，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 12 / 25 5）形成規(guī)章制度條目及思路。 6）分頭草擬，征求意見(jiàn)，討論修改。 7）定稿 執(zhí)行。 9、業(yè)主公約其法律依據(jù)？ ）民法通則規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相林各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。 2）建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定：所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 20、業(yè)主公約的特點(diǎn)？ 261 ）公約的主體是全體業(yè)主。 2）公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。 3）公約的內(nèi) 容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù)，既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。 4）公約經(jīng)業(yè)主簽約，大會(huì)審議通過(guò)，對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。 5）公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。 21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容？ 262 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 13 / 25 瀏覽量：業(yè)主公約一般由政府行政管理部門(mén)統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，上報(bào)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有： ）物業(yè)的名稱(chēng) 、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數(shù)。 2）公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。 3）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。 4）業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。 5）業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。 6）各項(xiàng)維修，養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。 7）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。 8）違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。 22、業(yè)主公約訂立的原則？ 262 ）合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。 2）集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。 3）民主性原則。通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式訂立，反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。 23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行？ ）組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，研究“示范文本”。 2）結(jié)合實(shí)際情況，依照“示范文本”制定公約草案。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 14 / 25 3）公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。 4）業(yè)主大會(huì)通過(guò)。 5）業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效。 24、業(yè)主公約和物業(yè)管理公約有什么區(qū)別？ 265 二者約束的主體不一樣。 在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有業(yè)主公約和物業(yè)管理公約。業(yè)主公約的主體是全體業(yè)主，物業(yè)管理公約的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此，違反公約行為一般分為三種： ）業(yè)主違反公約。 2）使用人違反公約。 3） 物業(yè)管理公司違反公約。 25、裝修時(shí)違反公約的行為界定？ 265 裝修時(shí)違反公約的行為有： 6）隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。 7）外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。 8）裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。 9）拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。 26、搬遷時(shí)違反公約的行為如何界定？ 搬遷時(shí)違反公約的行為有： ）占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備，違章使用電梯等設(shè)備。 2）不按規(guī)定時(shí)間搬遷，妨礙滋擾他人。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 15 / 25 3）用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。 27、日常違反公約的行為怎樣界定？ 265 日 常違反公約的行為有： ）違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。 2）不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。 3）拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。 4）任意搭建放置自用設(shè)施。 5）違章使用水電氣和電梯設(shè)備。 6）占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。 7）隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。 8）違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。 9）踐踏占用綠化用地。 0）亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。 1）隨意停車(chē)，噪聲擾民。 2）違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。 28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面？ 266 ）物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。 2）各部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位 ，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。 3）提高業(yè)主和使用人自覺(jué)遵守公約的意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。 29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性？違反了公約或精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 16 / 25 管理制度應(yīng)如何正確處理？ 267 ）公約與管理制度的共性有： 1 目的相同，都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。 2 實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近，都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。 2）公約與管理制度的個(gè)性有： 1 制訂者不同，管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂；公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。 2 承諾人與制約人不同，管理制度由物業(yè)管理公司承諾，制約業(yè)主和使 用人；公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾，相互制約。 3 性質(zhì)不同：制度是管理性，屬于硬性約束；公約是承諾制約性，具有軟約束的特點(diǎn)。 4 對(duì)違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評(píng)教育，嚴(yán)重者給予民事或刑事處理；違反公約只能按公約約定的方式處理。 3）正確處理違反公約行為的方法有： 1 規(guī)勸。 2 制止。 3 批評(píng)。 4 警告。 5 按管理制度處理。 6 提起民事訴訟。 30、有關(guān)裝修管理規(guī)定？（裝修的流程） 268 ）住戶(hù)裝修申報(bào)： 1 業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。 2工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。 3 業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè) 計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。 4 業(yè)主 15 天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。 2）物業(yè)管理公司審批： 1 業(yè)主遞交裝修方案一周后，工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。 2 裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 3 方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議，領(lǐng)取裝修精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 17 / 25 許可證。 3）裝修施工單位： 1 與物業(yè)管理公司簽訂裝修施工責(zé)任書(shū)，領(lǐng)取施工許可證。 2 按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工，不得有任何更改。 3 在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。 4 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范。 4）物業(yè)公司驗(yàn)收： 1 裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。2 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行 驗(yàn)收。 3 驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。 4 業(yè) 2005 年 05 月物業(yè)管理師考試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008覽量：主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。 31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念？ 270 ）物業(yè)管理資金是：為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿(mǎn)足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同，分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。 2）物業(yè)資金的管理是：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù) 管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金，管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。 32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的？ 270 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 18 / 25 物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金，以及物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維修基金。其中包括兩部分： ）管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。 于 公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。 2）物業(yè)公共設(shè)施維修基金。 家、集體、個(gè)人。用于 33、物業(yè)公共 設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理？ 271 ）物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專(zhuān)戶(hù)。 2）使用時(shí)專(zhuān)款專(zhuān)用，由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。 3）不宜由管理企業(yè)掌管，防止短期行為。 4）近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。 34、日常物業(yè)管理資金的與管理？ 271 ）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門(mén)幾方面考慮，共同協(xié)商制定。 2）物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)收入。 3）其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。 日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面： ）收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用， 有計(jì)劃地使用、精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 19 / 25 量收支出、專(zhuān)款專(zhuān)用。 2）財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度；杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事故；防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生；加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。 35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)？ 273 ）根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。 2）根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。 3）物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同，決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。 36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面 ？ 274 ）成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)，包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收，是管理企業(yè)必須保障的資金。 2）公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收，有利于樹(shù)立企業(yè)形象。 3）投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金，把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。 精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 20 / 25 37、物業(yè)管理資金使 用責(zé)任制？ 276 ）管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任。 2）領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。 3）領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督，各負(fù)其責(zé)。 4）責(zé)任到人，層層負(fù)責(zé)，互相監(jiān)督，使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。 38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件？ 277 物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必 須具備的條件是： 、扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。 2、完善的制度體系。 3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。 4、充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。 39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則？ 278 資金預(yù)算的編制程序有： ）資金預(yù)算的編制由預(yù)算專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。 2）根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。 3）根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位精品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 21 / 25 的資金預(yù)算計(jì)劃。 4）領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 5）較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證。 6）資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結(jié)合論證。 資金預(yù)算的編制原則有： ）目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。 2）全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。 3）范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。 4）人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人，使人看到希望，適合人完成。 40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容？如何選用修繕定額？324 ）總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮的因素。 2）分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃 2005 年 05 月物業(yè)管理師考 試題（操作技能）作者：佚名 時(shí)間： 2008品文檔 2016 全新精品資料 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 獨(dú)家原創(chuàng) 22 / 25 瀏覽量：分原則，施工方法的確定，定額的主要內(nèi)容及換算方法，選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。 3）分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù)，工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。 4）定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo)，還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方 為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)