制作人 丁剛 張奎,第七章,房地產(chǎn)開發(fā)項目 的準備,制作人 丁剛 張奎,學(xué)習(xí)目標,1了解房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的構(gòu)成、特點、目的和籌資原則，掌握資金籌集方式、資金成本計算和財務(wù)杠桿原理； 2了解房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案評價的特點和評價指標體系，掌握常用評價方法； 3了解房地產(chǎn)開發(fā)項目報建的含義和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用，掌握開發(fā)項目報建的流程以及報建送審應(yīng)提交的資料。 4了解房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標概念與作用、活動原則和招標方式，掌握施工招投標中有關(guān)申請招標的條件、招投標的程序以及招標文件的主要內(nèi)容等,制作人 丁剛 張奎,本章綱要,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的評價 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建管理 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,一、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的目的 實現(xiàn)項目投資開發(fā)目標和企業(yè)發(fā)展目標 償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 二、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則 時機適當(dāng)原則 安全性原則 經(jīng)濟性原則 可行性原則,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,三、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方式 （一）動用自有資金 （二）爭取銀行貸款 （三）利用證券化資金 1發(fā)行房地產(chǎn)股票 2發(fā)行房地產(chǎn)債券,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,（四）通過聯(lián)建和參建籌資 （五）利用外資 （六）通過預(yù)售籌資 （七）利用承包商墊資,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,四、房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計算 （一）房地產(chǎn)開發(fā)資金成本 房地產(chǎn)開發(fā)資金成本通常用相對數(shù)來表示，即支付的報酬與提供的資本之間的比率，也稱房地產(chǎn)開發(fā)資金成本率，可用公式計算： K資金成本率(一般通稱為資金成本)； D使用費； P籌資總額； F籌資費用； f籌資費用率，即籌資費用與籌資總額之比。,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,（二）個別資金成本的計算 1長期借款資金成本率公式 例：某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200萬元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率33，籌資費用忽略不計，試計算這筆長期借款的資金成本率。 解：10.8(133)=7.236,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,2債券資金成本率公式 例： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為500萬元得10年期債券，票面利率為8，發(fā)行費率為5，發(fā)行價格550萬元。公司所得稅稅率為33，試計算該公司債券的資金成本。如果房地產(chǎn)公司以350萬元發(fā)行面額為500萬元的債券，試計算其資金成本率。,制作人 丁剛 張奎,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,3普通股資金成本率公式 （1）評價法 （2）資本資產(chǎn)定價模型法,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,4優(yōu)先股資金成本率公式 5留用利潤資金成本率公式,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,（三）綜合籌資成本率的計算 （四）邊際資金成本的計算 1確定各種融資方式的資金成本 2計算籌資總額分界點 3計算邊際資金成本,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,五、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方案選擇 （一）衡量房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方案的標準 1籌資方案的收益率大于綜合資金成本率 2財務(wù)杠桿效應(yīng)與財務(wù)風(fēng)險之間達到最佳均衡 3綜合籌資成本率最低,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方案的決定程序 根據(jù)項目的實際情況，編制房地產(chǎn)開發(fā)資金使用計劃表； 根據(jù)投資資金使用計劃表和公司的資金情況，編制若干個可能的籌資方案； 計算各籌資方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率； 選擇資金成本率最低的籌資方案為待選方案；,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措,（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方案的決定程序 計算公司的財務(wù)杠桿效應(yīng)，判斷各方案資本結(jié)構(gòu)的效益情況； 計算各有關(guān)方案的財務(wù)比率等指標，判斷各方案資本結(jié)構(gòu)的風(fēng)險程度； 綜合比較和分析，對候選方案的可行性進行判定； 如果證明候選方案不可行，則可從余下的方案中選擇一個，重復(fù)上述過程。直至找到一個資金成本率較低，又通過可行性研究的籌資方案，便是決策方案,BACK,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案評價的特點 （一）評價主體的多元性 1使用者 2城市規(guī)劃管理部門 3設(shè)計者和施工者 （二）評價目標的多樣性 1效益的綜合性 2多目標密切相關(guān),制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,（三）評價結(jié)論的不確定性 1評價者的主觀性 2項目未來情況的不確定性,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,二、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案評價指標體系 （一）用地面積指標 居住小區(qū)用地面積指標是指小區(qū)中居住建筑、公共建筑、道路和綠化等所占的用地面積。,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,（二）主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1住宅平均層數(shù) 2居住建筑密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,3居住建筑面積密度 4人口凈密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,5平均每人、每戶居住用地面積 6建筑密度 7建筑面積密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,8綠化覆蓋率 9人均公共綠地面積 10工程造價,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 規(guī)劃設(shè)計方案的評價,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案評價方法 （一）綜合評分法 （二）層次分析法,BACK,制作人 丁剛 張奎,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建流程,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建管理,制作人 丁剛 張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目報建管理,二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批流程 （一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請 （二）初步審查 （三）核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點意見書 （四）方案審查 （五）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,BACK,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標概述 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標的作用 有利于建設(shè)市場的法制化和規(guī)范化 使工程造價更趨合理 有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)活動的投資 有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標原則 公開原則 公平原則 公正原則 誠實信用原則 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目招標方式 公開招標 邀請招標,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計招標投標 （一）勘察設(shè)計招標的特點 1勘察招標的特點 勘察招標一般選用單價合同。 評標的重點不是報價，而是勘察質(zhì)量。 勘察人員、設(shè)備及作業(yè)制度是關(guān)鍵。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,2設(shè)計招標的特點 招標文件的內(nèi)容不同 對投標書的編制要求不同 開標形式不同 評標原則不同,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（二）勘察設(shè)計招標文件 1勘察招標文件的編制 勘察招標文件的主要內(nèi)容有：投標須知，包括現(xiàn)場踏勘、標前會、編標、封標、投標、開標、評標等所涉及投標事務(wù)的時間、地點和要求；項目說明，包括名稱、地點、類型、功能、總投資、建設(shè)周期等；勘察任務(wù)書；合同主要條件；技術(shù)標準及基礎(chǔ)資料；編制投標文件用的各種格式文本。 勘察任務(wù)書的主要內(nèi)容有：擬建設(shè)項目的概況，包括項目名稱、地面、類型、功能、總投資、資金來源、建設(shè)周期；現(xiàn)場狀況；勘察的目的；勘察的范圍；勘察項目的要求；勘察的進度要求；提交勘察成果的內(nèi)容和時間的要求；孔位布置圖。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,2設(shè)計招標文件編制 設(shè)計招標文件的主要內(nèi)容有：招標須知，包括所有對投標要求的有關(guān)事項；設(shè)計依據(jù)文件，包括設(shè)計任務(wù)書及經(jīng)批準的有關(guān)行政文件復(fù)印件；項目說明書，包括工作內(nèi)容、設(shè)計范圍和深度、總投資限額、建設(shè)周期和設(shè)計進度要求等方面內(nèi)容；合同的主要條件；設(shè)計依據(jù)資料，包括提供設(shè)計所需資料的內(nèi)容、方式和時間；投標文件編制要求等。 設(shè)計任務(wù)書大致包括以下內(nèi)容：設(shè)計文件編制的依據(jù)；國家有關(guān)行政主管部門對規(guī)劃方面的要求；技術(shù)經(jīng)濟指標要求；平面布局要求；結(jié)構(gòu)形式方面的要求；結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的要求；設(shè)備設(shè)計方面的要求；特殊工程方面的要求；其他有關(guān)方面的要求，如環(huán)保、消防等。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（三）勘察設(shè)計投標書的組成 勘察設(shè)計投標書的內(nèi)容包括，投標函；技術(shù)標書；投標保函；招標文件所要求的反應(yīng)投標人資信、能力、業(yè)績方面的證明材料。 （四）勘察設(shè)計投標書的評審 （五）勘察設(shè)計投標書的定標,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標投標 （一）申請施工招標的條件 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招投標的程序 1組建招標機構(gòu) 2準備招標文件 3發(fā)布招標公告或發(fā)送投標邀請函 4對申請投標的單位進行資格審查 5發(fā)售招標文件 6組織投標單位踏勘現(xiàn)場 7召開標前會議 8投標 9開標、評標和定標 10簽發(fā)中標通知 11提交履約擔(dān)保，訂立書面合同,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（三）施工招標文件主要內(nèi)容 投標須知 合同通用條款 合同專用條款 合同格式 技術(shù)規(guī)范 施工圖紙 投標文件參考格式,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（四）施工投標 1施工投標的主要工作 研究招標文件 調(diào)查投標環(huán)境 制定施工方案 投標計算 確定投標策略 投標報價決策作出后，即應(yīng)編制正式投標書,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,2施工投標報價技巧 不平衡報價法 零星用工（計工日） 多方案報價法 3施工投標報價策略,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,4施工投標文件的編制 （1）施工投標文件的內(nèi)容 投標書；投標書附錄；投標保證金；法定代表人；授權(quán)委托書；具有標價的工程量清單與報價表；施工組織設(shè)計；輔助資料表；資格審查表；對投標文件中的合同條款內(nèi)容的確認和響應(yīng)。 （2）施工投標文件編制的要點,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（五）施工評標 1施工評標指標的設(shè)置 2評標方法 評議法 綜合評分法 評標價法等,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)監(jiān)理招標投標 （一）工程建設(shè)監(jiān)理招標類型 1全過程監(jiān)理招標 2設(shè)計監(jiān)理招標 3施工監(jiān)理招標 （二）工程建設(shè)監(jiān)理招標文件的編制,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標,（三）工程建設(shè)監(jiān)理投標的關(guān)鍵事項 了解招標項目及招標人，決定是否投標 認真研究招標文件，明確監(jiān)理任務(wù)和目標 確定項目的監(jiān)理班子 編寫切實可行且行之有效的監(jiān)理規(guī)劃 準備投標答辯 填寫投標表格，準備有關(guān)材料、封裝遞送,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房