一、物業(yè)項(xiàng)目前期介入規(guī)程1. 目的對(duì)物業(yè)管理前期介入階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保新項(xiàng)目拓展成功。2. 范圍適用于所有物業(yè)項(xiàng)目前期介入過程的管理。3. 職責(zé) 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目現(xiàn)場勘查、技術(shù)標(biāo)的制作、接管驗(yàn)收等事宜。4. 工作流程4.1 本規(guī)程提到的物業(yè)前期介入管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在獲得物業(yè)業(yè)主方招標(biāo)信息后，從事物業(yè)形成前的階段管理。4.2品質(zhì)管理部派人員進(jìn)行踏勘，熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境，對(duì)以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利：a) 方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；b) 方便了物業(yè)管理中的檢修；c) 確保了檢修質(zhì)量；d) 方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換，提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。4.3 根據(jù)踏勘的實(shí)際情況，編寫投標(biāo)文件的技術(shù)部分，確保其對(duì)招標(biāo)文件的完全響應(yīng)及與現(xiàn)場相吻合。4.3.2 建立與業(yè)主住戶的關(guān)系 物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動(dòng)與業(yè)主（開發(fā)商）接觸、溝通、協(xié)商，又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系，散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望；了解業(yè)主住戶對(duì)物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約，向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約，裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場等管理辦法，物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。a) 審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況；b) 對(duì)施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法；c) 施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄；d) 參與設(shè)施工程驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查，按整改計(jì)劃督促施工整改。4.3.4 根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如：a) 與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等；b) 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊(cè)，物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等；c) 制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施培訓(xùn)。4.3.5 建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)a) 建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，訂立合同；b) 同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通；c) 建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。4.3.6 準(zhǔn)備物業(yè)的交接 a) 擬訂移交接管辦法； b) 準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。5. 支持/相關(guān)文件物業(yè)入伙及裝修控制程序基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序與顧客有關(guān)過程控制程序6. 記錄介入巡檢記錄1. 品質(zhì)管理部獲得新接物業(yè)信息后，及時(shí)安排工程專員對(duì)新接物業(yè)的現(xiàn)場、地理位置進(jìn)行勘察。了解新接物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施情況。2. 物業(yè)現(xiàn)場勘查、編寫標(biāo)書的工程內(nèi)容，報(bào)品質(zhì)部經(jīng)理審批。3. 選定前期介入工程人員，熟悉現(xiàn)場工作環(huán)境。與甲方有關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人溝通，索取前期介入所需的設(shè)計(jì)、施工等圖紙資料。4. 前期介入跟進(jìn)人員對(duì)跟蹤發(fā)現(xiàn)的問題匯總等資料，移交新組建的項(xiàng)目部。5. 配合項(xiàng)目做好交接、接管驗(yàn)收、入住等工作。二、新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收規(guī)程1、目的 規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 2、適用范圍 適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 3、職責(zé) 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作，匯總遺留問題。4、工作流程4.1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 （1）新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行 綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 （2）成立物業(yè)接管小組 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，品質(zhì)管理部應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： 公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 （3）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 房屋本體接管驗(yàn)收表； 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表； 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表； 接管驗(yàn)收問題整改表。 4.2、資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。 （1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 規(guī)劃許可證； 投資許可證； 土地使用合同； 建筑開工許可證； 用地紅線圖。 （2）綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 光纖合格證； 通信設(shè)施合格證； 電梯準(zhǔn)用證。 （3）施工設(shè)計(jì)資料： 地質(zhì)報(bào)告書； 全套設(shè)計(jì)圖紙； 圖紙會(huì)審記錄； 設(shè)計(jì)變更通知單； 工程預(yù)決算報(bào)告書； 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。 （4）機(jī)電設(shè)備資料： 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）； 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 （5）業(yè)主資料： 已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。 4.3、物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別 （1）接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 （2）接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。4.4、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 （1）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。 （2）驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 4.5、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) （1）主體結(jié)構(gòu)： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 （2）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 （3）內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。 （4）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。 （5）衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 （6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 （7）門、窗 門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； 不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形； 高檔裝飾門裝飾完整。 （8）樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 （9）木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 （10）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 （11）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。 （12）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 （13）光纖已開通，收視良好。 （14）開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 （15）燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 （16）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 （17）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。（18）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 （19）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 （20）門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 （21）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、 （22）其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 4.6、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) （1）天臺(tái)： 天溝、落水口暢通完好； 隔熱層、防水層完好。 （2）散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 （3）屋面避雷設(shè)施連接牢固。 （4）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 （5）綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 （6）道路： 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 （7）室外消防栓： 消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； 消防設(shè)施配件齊全； 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 （8）樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 （9）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 （10）安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。 （11）安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。 （12）停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。 （13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 （14）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 （15）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 （16）護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。 （17）臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。 （18）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 （19）信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。 （20）雕塑、小品牢固，完好，安全。 （21）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 4.7、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 （1）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 （2）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移/考/試大/交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 （3）中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 （4）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 （5）消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 （6）給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 （7）安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 4.8、接管驗(yàn)收遺留問題的處理 （1）遺留問題的登記確認(rèn)： 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 （2）對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 （3）對(duì)物業(yè)硬/考/試大/件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 （4）對(duì)于長期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 4.9、接管驗(yàn)收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 5、記錄 5.1、接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表 5.2、接管