會計實務操作建筑施工企業(yè)專業(yè)術語透視課程目錄【模塊1】建筑施工企業(yè)專業(yè)術語透視1.建筑施工企業(yè)的資質序列；2.建筑施工企業(yè)的招投標活動；3.建筑工程的造價（預算價，結算價，決算價）；4.建筑工程企業(yè)的菲迪克（FIDIC）合同；5.建筑施工企業(yè)的掛靠/轉包；6.PPP項目；7.建造合同準則；8.建筑施工合同項目的節(jié)點付款控制【模塊2】用分錄解讀政策建筑施工企業(yè)全盤賬務處理1.以實務案例“神馬建設集團集團有限公司”在財務軟件演示施工企業(yè)會計科目/核算項目的設置；2.公司注冊成立階段的財稅處理（含認繳制下的財稅處理，實收資本未到位情況下的財稅處理及風險應對）；3.招投標活動到工程項目中標/未中標活動的各項交易財稅處理；4.公司正常各項運營活動（購買汽車，購建辦公樓，從小規(guī)模納稅人變更登記成一般納稅人前后合同簽訂及涉稅處理）5.流動資產類科目歸集內容及設置，案例演示分錄處理；6.固定資產/無形資產/其他資產類科目歸集內容及設置，案例演示分錄處理；7.流動負債類科目歸集內容及設置，案例演示分錄處理；8.成本類科目歸集內容及設置，案例演示分錄處理；9.損益類科目歸集內容及設置（含結轉），案例演示分錄處理；10.特殊業(yè)務的財稅處理（甲供材/超供材/以房抵頂工程款業(yè)務）;11.建筑業(yè)社會保障費的財稅核算；12.質量保證金的常見財稅處理方式；13.企業(yè)利潤分配的核算；14.BT，BOT，PPP項目的財稅核算；15.企業(yè)注銷的財稅核算 【模塊1】建筑施工企業(yè)專業(yè)術語透視1.總承包資質/專項分包資質/勞務分包資質及總承包和專項分包按照建筑業(yè)企業(yè)資質標準，施工企業(yè)可以分三個序列：1）施工總承包企業(yè)資質等級標準包括12個類別，分為四個等級：特級、一/二/三級；2）專業(yè)承包企業(yè)資質等級標準包括36個類別，一般分為三個等級：一/二/三級；3）勞務分包企業(yè)資質不分類別與等級。最新政策一：建筑企業(yè)的勞務資質取消建市函201675號住房城鄉(xiāng)建設部關于批準浙江、安徽、陜西3省開展建筑勞務用工制度改革試點工作的函，該文件對于三省的勞務資質取消或逐步取消建筑勞務企業(yè)資質和安全生產行政許可管理，各級住房城鄉(xiāng)建設主管部門不再將建筑勞務資質列入建筑市場監(jiān)督執(zhí)法檢查違法分包打擊范圍。最新政策二、城市園林綠化資質取消2017年4月13日建辦城201727號住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于做好取消城市園林綠化企業(yè)資質核準行政許可事項相關工作的通知最新政策之三、建辦市函2017763號一、取消建筑施工勞務資質審批，設立專業(yè)作業(yè)企業(yè)資質，實行告知備案制。專業(yè)作業(yè)企業(yè)取得工商登記后，應到縣級住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案其基本情況、聯(lián)系人等信息，并明確所從事的主要工種；縣級住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)備案信息核發(fā)專業(yè)作業(yè)企業(yè)資質證書，專業(yè)作業(yè)企業(yè)在資質證書許可范圍內從事專業(yè)作業(yè)分包。二、推行工程款支付擔保制度，建設單位要求承包單位提供履約保證金的，應向施工承包企業(yè)提供相應的支付擔保，采用經濟手段解決工程款支付不及時導致拖欠建筑工人工資問題。三、建立“黑名單”制度，情節(jié)嚴重的降低資質等級。加快完善工資保證金、欠薪應急周轉金等有關制度，建立拖欠建筑工人工資“黑名單”制度，對存在拖欠工資的企業(yè)列入“黑名單”，并將“黑名單”信息通過“信用中國”、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)予以公示，并實施跨部門聯(lián)合懲戒，采取限制市場準入等懲戒措施，情節(jié)嚴重的降低資質等級。四、全面落實施工總承包企業(yè)（包括直接承包建設單位發(fā)包工程的專業(yè)承包企業(yè)，下同）對所承包工程項目的建筑工人工資支付負總責，分包企業(yè)（包括承包施工總承包企業(yè)發(fā)包工程的專業(yè)承包企業(yè)和專業(yè)作業(yè)企業(yè)）對所招用的建筑工人工資支付直接負責。五、鼓勵和引導現(xiàn)有勞務班組或有一定技能和經驗的班組長成立以作業(yè)為主的專業(yè)公司或注冊個體工商戶，作為建筑工人的合法載體，促進建筑業(yè)農民工向技術工人轉型，提高建筑工人的歸屬感。六、建立全國建筑工人管理服務信息平臺，制定數(shù)據(jù)標準，加強信息互聯(lián)共享。到2020年實現(xiàn)全國建筑工人實名制全覆蓋。七、到2020年施工現(xiàn)場中級工以上建筑工人占比不少于10%，到2025年施工現(xiàn)場中級工以上建筑工人占比不少于30%。八、施工總承包企業(yè)要將勞動合同信息納入實名制管理，嚴禁用勞務分包合同代替勞動合同，杜絕代簽合同。到2020年基本實現(xiàn)勞動合同全覆蓋。九、對不能按用人單位參保、建筑項目使用的建筑業(yè)職工特別是農民工，按項目參加工傷保險。十、充分利用互聯(lián)網(wǎng)、微博、微信等現(xiàn)代傳媒手段，積極宣傳建筑工人的先進典型，及時總結和推廣培育建筑工人的好經驗、好做法。2.施工節(jié)點2.1）房地產開發(fā)項目對應的項目施工進度關鍵節(jié)點計劃表項目施工進度關鍵節(jié)點計劃表序號關鍵事項計劃開始時間計劃完工時間備注1土地獲取2經營班子確定3設計單位及概念性方案確定4規(guī)劃建筑方案完成5獲得規(guī)劃局方案審批意見書6景觀方案設計7材料設備的造型定板8地勘完成9施工圖設計與審查完成10建筑工程規(guī)劃許可證取得11總包及監(jiān)理招標12施工許可證取得13基礎開挖及地基處理140.00基礎施工完成15預售許可證取得16主體封頂17二次結構及裝飾工程18腳手架拆除19地下車庫施工20室外管網(wǎng)完成21單體竣工驗收22景觀竣工驗收23項目竣工驗收完成24交房2.2）工程進度控制節(jié)點表（部分節(jié)點截圖）工程進度控制節(jié)點第棟號/區(qū)期節(jié)點進度項目名施工單位名稱：合網(wǎng)名合網(wǎng)編號：序號分部分項第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件計劃工期（天數(shù)）1建筑工程1.1土石方工程1.2樁基礎工程1.3砌筑工程1.4混凝土及鋼筋混凝土工程1.5廠庫房大門、特種門、木結構工程1.6金屬結構工程1.7屋面及防水工程1.8防腐、隔熱、保溫工程1.9模板工程1.10腳手架工程工程進度控制節(jié)點第棟號/區(qū)期節(jié)點進度項目名施工單位名稱：合網(wǎng)名合網(wǎng)編號：序號分部分項第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點第節(jié)點節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件節(jié)點進度完成條件計劃工期（天數(shù)）2裝飾工程2.1樓地面工程2.2墻柱面工程2.3天棚工程2.4門窗工程2.5幕墻工程2.6細部裝飾欄桿工程2.7家具工程2.8油漆涂料裱糊工程3.工程項目的招投標3.1）工程招標：是指建設單位對擬建的工程項目通過法定的程序和方式吸引建設項目的承包單位競爭，并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。3.2）建筑工程投標：是指經過特定審查而獲得投標資格的建筑項目承包單位，按照招標文件的要求，在規(guī)定的時間內向招標單位填報投標書，爭取中標的法律行為。3.3）招標投標需經過招標、投標、開標、評標與定標等程序。3.4）制度作用工程招標制度也稱為工程招標承包制，它是指在市場經濟的條件下，采用招投標方式以實現(xiàn)工程承包的一種工程管理制度。工程招投標制的建立與實行是對計劃經濟條件下單純運用行政辦法分配建設任務的一項重大改革措施，是保護市場競爭、反對市場壟斷和發(fā)展市場經濟的一個重要標志。3.5）施工企業(yè)投標時候注意事項保證文件一般采用三種形式：支票、投標保證金和銀行保函。另外，招標文件中還主要包括以下內容：投標要求、投標報價說明、投標文件的編制、投標文件的遞交、投標文件的密封和裝訂、開標、評標、合同的主要條款等等。3.6）（2017年11月7日正式發(fā)布關于關于培育新時期建筑產業(yè)工人隊伍的指導意見（征求意見稿）建辦市函2017763號）“二、推行工程款支付擔保制度，建設單位要求承包單位提供履約保證金的，應向施工承包企業(yè)提供相應的支付擔保，采用經濟手段解決工程款支付不及時導致拖欠建筑工人工資問題?！?.工程造價的計價方式：4.1）固定總價合同A）定義固定總價合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價款一經約定，除業(yè)主增減工程量和設計變更外，一律不調整。所謂“總價”，是指完成合同約定范圍內工程量以及為完成該工程量而實施的全部工作的總價款。固定總價合同有如下特點：1）工程造價易于結算。由于總價固定，因此只要業(yè)主（發(fā)包方）不改變合同施工內容，合同約定的價款就是承發(fā)包雙方最終的結算價款。2）量與價的風險主要由承包商承擔。對承包商而言，固定總價合同一經簽訂，承包商首先要承擔的是價格風險。這里投標時的詢價失誤、合同履行過程中的價格上漲風險均由自己承擔，業(yè)主不會給予補償。其次，承包商還要承擔工程量風險。在固定總價合同中，業(yè)主往往只提供施工圖紙和說明，承包商在報價時要自己計算工程量，再根據(jù)申報的綜合單價，得出合同總價。即便業(yè)主提供工程量清單，也僅僅是承包商投標報價的參考，業(yè)主往往聲明不對工程量的計算錯誤負責。這樣，承包商還要承擔工程量漏算、錯算的風險。招標實踐中，業(yè)主給予的投標時間往往比較短，承包商來不及根據(jù)施工圖精確計算工程量，只能憑經驗結合圖紙作估算，漏算、錯算幾乎難以避免，只不過漏算、錯算的數(shù)額有大有小罷了。對于業(yè)主而言，通過招標、議標選擇的承包商，其中標價的利潤空間已經大大壓縮，業(yè)主高價獲取工程的的風險幾乎不存在。但是，材料市場不會永遠只漲不跌，因此簽訂固定總價合同對業(yè)主同樣具有一定的風險，只是基于業(yè)主在工程合同中的優(yōu)勢地位，往往可以逼迫承包商減少合同價款，因此，固定總價合同中業(yè)主的價格風險相比承包商要小得多。3）承包商索賠機會少。固定總價合同，業(yè)主往往在合同中明確只有業(yè)主變更設計和增減工程量可以調整合同價款，這樣一來承包商索賠的機會大大減少，而業(yè)主對工程造價的控制就能做到基本不突破預算。因此固定總價合同也是業(yè)主對付承包商“低中標、勤簽證、高索賠”的妙招。B）固定總價合同的局限性盡管對業(yè)主而言，固定總價合同有那么多的優(yōu)勢，但固定總價合同并不適用所有類型的工程項目。根據(jù)固定總價的上述特點，固定總價合同僅適合以下類型工程：1）合同履行周期短的小型工程。由于固定總價是價款不變的合同，因此承發(fā)包雙方都要承擔材料價格起伏的風險。雖然承包商承受的材料漲價的風險更大，但有漲總會有落。如果雙方簽訂合同時正是材料大幅度漲價的時候，而在合同履行期間材料又大幅回落，那么吃虧的將是作為發(fā)包人的業(yè)主。因此固定總價合同只適用履行周期一般不超過半年、材料市場價格相對穩(wěn)定的小型工程。2）適合工程結構相對簡單的工程。因固定總價是量、價均不調整的合同，對于結構相對簡單的工程，工程量誤差率較小，報價的準確性更高。而結構復雜的工程，承包商漏算、錯算工程量的概率較大，雖然業(yè)主可以施工圖紙已經明確、雙方已經通過詢標、答疑解決了設計細節(jié)問題，工程量疏漏的損失應由承包商自己承擔為由拒絕承包商的調價要求，但如果承包商確實因此而遭受重大經濟損失、或者如因業(yè)主給予的投標時間過短無法準確計算工程量，造成工程量差異太大，損失嚴重，承包商依然會要求業(yè)主分擔，甚至通過停工、訴訟或仲裁途徑解決這些問題。這樣一來，對工期十分敏感的業(yè)主將不得不花大量精力、時間處理這些爭議。因此，對于結構簡單的住宅、廠房、商場等類型工程可以使用總價固定合同，而結構復雜的綜合性工程則更適合單價固定合同形式。C）固定總價合同常見的爭議類型價格爭議：在價格爭議中，又可以分為：（1）材料漲價引起的價格爭議。目前全國大多數(shù)城市建材大幅度漲價，有些地方的漲幅達30%50%，這對低價中標而又簽訂固定總價合同的承包商而言無疑是雪上加霜。承包商認為材料漲價幅度已經超過正常的商業(yè)風險范圍，屬于當事人簽約時無法預見的客觀情勢變化，要求業(yè)主對此進行補償，追加合同價款。而業(yè)主則以雙方所簽合同為固定總價合同，材料漲價屬于承包商應當承擔的商業(yè)風險范圍、追加價款沒有合同依據(jù)為由，拒絕追加合同價款，雙方因此產生爭議。（2）變更引起的價格爭議。設計變更和業(yè)主增減工程量是固定總價合同約定的可以調整合同價款的主要原因。因此如果雙方對設計變更、調增調減工程量引起的價款變動沒有明確、具體的約定，一方主張變更工程的單價應按市場價或造價部門市場信息價計價，一方堅持按照承包商投標時的單價進行計價，雙方即會產生爭議。工程量爭議：這類爭議主要發(fā)生在施工企業(yè)報價漏項、工程量錯算較多的情況下。因我國對工程量計算有統(tǒng)一規(guī)則，施工企業(yè)又有專門的預算人員，因此施工企業(yè)對工程量失誤導致的價款損失普遍認為是自己的失誤造成，即便在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)工程量漏算、錯算，也很少要求業(yè)主追加合同價款，除非工程量誤差巨大、損失慘重，且發(fā)包人在招標過程中有過錯。故此類糾紛相對較少。D）固定總價合同的結算價“固定總價合同”的結算價=所有變更/簽證價格+合同總價4.2）固定單價合同：合同單價固定，總價僅是中間支付工程款的依據(jù)之一，在合同執(zhí)行過程中，產生變更時，單價做為定價參考，每次變更的價格計入合同總價，即：“固定單價合同”的結算價=工程實際發(fā)生量單價+其他未計入工程量的簽證費用固定單價合同是指合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎，工程任務和內容明確，業(yè)主的要求和條件清楚，合同單價一次包死，固定不變，即不再因為環(huán)境的變化和工程量的增減而變化的一類合同。風險范圍以外的綜合單價調整方法，應當在合同中約定。 在這類合同中，承包商承擔價格的風險，發(fā)包方承擔量的風險。A）固定單價施工合同的特點和依據(jù) 簽訂施工合同、約定合同價款時，按招標投標確定的人工、材料、機械等的單位價格（最好固定、封閉單價）和實際完成的工程量計算工程造價，是固定單價施工合同的特點。示范文本的合同條件中規(guī)定了“根據(jù)確認的工程量、按構成合同價款相應項目的單價和取費標準計算，支付工程價款”（第22條），以及“工程量清單”的提供（第2條第5款）、工程量的核實確認（第21條）等，都表明了固定單價施工合同的方式和特點，是實際工程中實行固定單價施工合同的依據(jù)。B）實行固定單價施工合同的意義 1）實行固定單價施工合同方式是開展招投標工作的需要 一些工程由于施工圖紙不齊等原因，在招標條件不具備，又急于開工的情況下，使招投標工作難以開展。為了解決這樣的問題，采用單價、費用報價的方式，也就是固定單價的方式，既堅持了招標方向，又結合了實際情況，節(jié)省了時間，加速了施工，保證了投資效果的提前實現(xiàn)。2）固定單價施工合同，可以使建設單位有效控制工程造價 控制工程造價，實現(xiàn)經濟效益是建設單位（業(yè)主）的追求目標。建設單位通過招投標把單價固定后，簽訂了施工合同，就受到了法律的保護。建設單位再在設計和工程量核實的環(huán)節(jié)上采取相應的措施后，就可以達到控制工程造價的目的。 3）實行固定單價施工合同可以使施工單位改善經營管理、節(jié)省物耗、降低成本。 施工企業(yè)推向市場，其生存主要靠參加工程項目的投標競爭，而投標競爭本質上是一種商業(yè)行為，目的就是為了盈利。在日益激烈的競爭情況下，施工企業(yè)只有采取低標才能中標，而低報價的單位在施工合同中已固定的情況下，又要取得一定的經濟效益，就必須采用先進的技術，提高工藝水平，改善經營管理，降低消耗和成本。 4）實行固定單價施工合同是完善施工合同管理的需要。如不實行固定單價施工合同，在遇到圖紙不齊的情況時，合同管理和簽訂時往往同意實行預算法的方式確定合同造價。實際上，這僅是說明了確定造價的原則，并無控制造價的任何具體措施，最后容易形成“釣魚工程”、“胡子工程”，敞口花錢的情況，失去了發(fā)揮施工合同，約束工程造價的意義。采用固定單價施工合同的方式則彌補了施工合同管理的不足，完善和推進了施工合同管理工作。 C）固定單價施工合同操作和要求：1）工程量清單和核實工程量 工程量清單是施工合同的組成部分。工程量清單通常是以單位工程為對象，按照預算定額的分項及其工程量計算規(guī)則計算出的工程量，留出投標者填寫單價和合價后的工程量清單稱為“標價的工程量清單”，作為招投標文件和合同文件的組成部分。 固定單價合同的工程量清單中所列工程量只是估計數(shù)量，不能作為施工單位履行合同規(guī)定義務過程中應予完成的實際和確切的工程量。示范文本合同條件第十九條關于合同價款及調整的第1款“甲方代表確認的工程量增減”，就說明了這一點。但是施工單位報出的單價是不能變動的，因而實際合同價款的支付就是單價與實際工程量的乘積之和再加上費用、利稅。由此可見，核實工程量就是通過計算和測量，求得實際完成數(shù)量，然后按示范合同文本的有關條款來確定并支付實際合同價款。 2）固定單價的報價 單價應與定額項目相同，包括人工費、機械費和材料費，一般可按預算定額中的規(guī)定執(zhí)行；材料費以預算價格為準，與人工費、機械費共同組成直接費作為計算間接費等各項費用的基數(shù)外，其市場價格應作為固定單價的主要內容加以確定。因此必須經常掌握分析材料市場價格信息、采購運輸途徑，并考慮物價上漲的風險因素，綜合權衡后加以報價。 另外固定單價還應該包括間接費等各項費用的費率，這是固定單價概念和范圍的延伸，也是固定單價施工合同需要。只有明確了費率，固定了費率，固定單價施工合同的作用才是完整的。 3）固定單價施工合同價格的調整 作為施工單位都會遇到物價上漲的風險，必須給予足夠重視。作為建設單位則希望將風險考慮在單價中，由施工單位承擔。對那些工期較短的項目，其風險易于估測的，施工單位都能接受。對那些工期較長，工程量較大而且復雜的項目，準確地估計風險往往難以做到，如加大風險因素，其報價缺乏競爭力，也加大建設單位建筑成本。如將風險因素考慮過低，則遇到物價波動較大，勢必造成施工單位施工成本的增加，嚴重時將影響整個項目實施，這也是建設單位所不愿看到的。為了使施工單位因物價上漲和國家政策性調整（如人工、機械費用等）造成費用增加，能從建設單位得到合理補償，而且建設單位又能有效地控制成本，一般的施工合同都有對合同價款進行調整的條款（FIDIC合同條件就是這樣條款）。固定單價施工合同仍然執(zhí)行我國示范合同文本的合同，根據(jù)示范文本合同條件第十九條的規(guī)定，允許對合同價款進行調整。這主要有工程變更；政策性調整；施工條件的變化如停水、停電等；以及固定單價后新產生的風險承擔問題等其他約定。需要指出的是，是否調整、調整的內容，怎樣調整是雙方的合同行為，必須根據(jù)工程具體情況，在施工合同協(xié)議條款中加以明確，以防扯皮。 作為施工單位都會遇到物價上漲的風險，必須給予足夠重視。作為建設單位則希望將風險考慮在單價中，由施工單位承擔。對那些工期較短的項目，其風險易于估測的，施工單位都能接受。對那些工期較長，工程量較大而且復雜的項目，準確地估計風險往往難以做到，如加大風險因素，其報價缺乏競爭力，也加大建設單位建筑成本。如將風險因素考慮過低，則遇到物價波動較大，勢必造成施工單位施工成本的增加，嚴重時將影響整個項目實施，這也是建設單位所不愿看到的。為了使施工單位因物價上漲和國家政策性調整（如人工、機械費用等）造成費用增加，能從建設單位得到合理補償，而且建設單位又能有效地控制成本，一般的施工合同都有對合同價款進行調整的條款（FIDIC合同條件就是這樣條款）。固定單價施工合同仍然執(zhí)行我國示范合同文本的合同，根據(jù)示范文本合同條件第十九條的規(guī)定，允許對合同價款進行調整。這主要有工程變更；政策性調整；施工條件的變化如停水、停電等；以及固定單價后新產生的風險承擔問題等其他約定。需要指出的是，是否調整、調整的內容，怎樣調整是雙方的合同行為，必須根據(jù)工程具體情況，在施工合同協(xié)議條款中加以明確，以防扯皮。4.3）固定總價合同與固定單價合同的主要區(qū)別 ：固定總價合同其實是針對當時的圖紙、招標文件以及技術資料的固定，當施工過程中發(fā)生設計變更，還是要按照規(guī)定予以增減造價的。如果沒有設計變更，結算預算（中標價） 固定單價合同是指按針對當時的圖紙、招標文件以及技術資料的固定單價，而工程量按實結算。一般情況招標方都是給一個暫定量的。結算審計工程量中標單價。 固定單價是有利于乙方，但如果固定總價，業(yè)主在施工過程中，投入的管理人員會少些，省心，二就是利于控制造價。4.4）定額基礎上下浮比例合同：下浮率就指采用定額投標報價時，投標單位承諾按定額價格下浮一定比率進行結算?！窘忉尅坑糜谕稑藞髢r。投標方的價格投標報價；合同價實際報價；下浮率就相當于優(yōu)惠；簡單來說，就相當于是投標方對發(fā)標方在報價上的一種優(yōu)惠折扣。比如：投標報價為200萬元，投標方自愿或與發(fā)標方協(xié)商后愿意下浮15%，即以200（1-15%）=170萬元的價格來承包該工程，這里下浮的比率15%即稱為下浮率。建筑工程的下浮率：國家規(guī)定建筑工程造價按地區(qū)的定額和市場信息價計算且不得下浮，但實際工程發(fā)包過程中甲方會要求承包單位讓利下浮，下浮幅度一般為工程總造價（按國家規(guī)定的算法）的3%至18%，這個下浮幅度的具體百分率就叫下浮率。下浮率的確定（工程總造價的確定）：甲乙雙方先確定工程造價計算所依據(jù)的具體定額和材料價格的確定方式，然后約定具體的下浮率（一般情況下：小別墅和多層住宅的下浮率低，廠房、商場、高層住宅的下浮率高；施工過程中和工程完成后付款及時、付款比例高的工程下浮高，反之則低；工程造價計算所依據(jù)的具體定額和材料價格確定的方式對承包方相對有利的下浮率高，反之則低。）4.5）合同簽訂前后的一般資金流向：投標時投標單位向招標單位付投標保證金，數(shù)量幾萬至幾十萬，待合同簽訂后歸還（未中標單位在開標后歸還）；訂合同時承包單位要向發(fā)包單位付履約保證金，數(shù)量幾十萬至幾千萬，待工程主體結構完成后歸還；4.工程造價的計價方式：工程款的支付節(jié)點（僅做參考，同時約定，付款金額和提供發(fā)票金額相對應）：A.工程的基礎結構完成時甲方開始向承包方付款，數(shù)量為已完成基礎結構造價的50% 至75%；B.基礎結構完成以后甲方每個月向承包方付款一次，數(shù)量為當月實際完成工作造價的 60%至80%；C.工程已完成或基本完成時甲方向承包方的總付款額達到合同總價的70%至90%；D.工程竣工驗收完成、交房手續(xù)完成、工程實際總造價決算和核定完成甲方向承包方的總付款額達到實際總價的85%至97%；【注：付款至97%時，乙方向甲方提供發(fā)票的累計金額為決算金額】E.工程交房二年后甲方向承包方的總付款額達到實際總價的95%至98.5%；F.工程交房五年后甲方向承包方總付款額達實際總價的100%；5.建筑業(yè)社會保障費/農民工保證金5.1）定義建筑業(yè)社會保障費（以下簡稱社會保障費）是指建筑企業(yè)為職工繳納養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險等社會保障方面的費用（包括個人繳納部分）。5.2）繳費主體社會保障費很多地方實行集中收取、統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?。社會保障費以工程項目為單位，實行統(tǒng)一計取標準，統(tǒng)一向建設單位收取，統(tǒng)一向建筑施工企業(yè)結算。即建設單位為繳納主體，由施工單位到建設主管部門結算。5.3）計價社會保障費作為規(guī)費是工程造價的組成部分，建設單位、建筑企業(yè)在編制招標控制價、投標報價以及竣工結算時，均應按規(guī)定單獨列項、足額計?。ㄔ斠妶髢r清單計價表）。規(guī)費、稅金清單計價表工程名稱：42#樓土建標段：序號項目名稱計算基礎費率（%）金額（元）1規(guī)費100.00094282.111.1工程排污費分部分項工程費+措施項目費+其他項目費1.2建筑安全監(jiān)督管理費分部分項工程費+措施項目費+其他項目費1.3社會保障費分部分項工程費+措施項目費+其他項目費3.00080813.241.4住房公積金分部分項工程費+措施項目費+其他項目費0.50013468.872稅金分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規(guī)費3.41095072.745.4）交費時點建設單位在辦理施工合同備案前，向社會保障費管理辦公室繳納社會保障費，并作為施工許可辦理條件。繳納社保費采取建設工程開工前預繳，竣工后結算的辦法。建設單位應當在建設工程項目辦理中標備案手續(xù)之前預繳社保費，并憑繳費證明辦理中標通知書備案、工程質量監(jiān)督手續(xù)和建筑工程施工許可證；建設工程項目竣工后，按實際建設工程總造價結清社保費，憑社保費結清手續(xù)辦理工程竣工驗收備案手續(xù)。5.5）結算時點已為職工辦理了社會保險的建筑企業(yè)，可在工程項目開工后（有的地方是在完成竣工驗收后），憑為職工辦理有關社會保險的繳費通知或繳費票據(jù)，到社會保障費管理辦公室辦理社會保障費撥付或結算支付。建筑企業(yè)辦理社會保障費撥付或結算支付，應按照農民工工傷保險、農民工醫(yī)療保險和各類職工養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、生育保險的順序進行，并以本企業(yè)的社會保障費為使用限額。5.6）合同如何簽訂？A ）規(guī)費里的社會保障費在建設單位辦理施工許可證時已上繳了，施工單位報預算時應該要報這部分費用，這部分費用要包含在總造價之中，社保費的計取標準為建設工程總造價的3%（每一個地方費率有差異）。B）建設工程社會保障費是工程造價的組成部分，是企業(yè)為職工繳納養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險等社會保障方面的費用，在項目費用組成中屬于規(guī)費，系不可競爭費用。5.7）資金管理單位社會保障費管理辦公室，該機構是由建設主管部門和社會保障費管理辦公室聯(lián)合組建的辦公室負責建設工程社會保障費的征收、結算、管理等日常工作。5.8）原始單據(jù)財政部門統(tǒng)一印制的“非稅收一般繳款書”（屬于“非稅收入”）5.9）案例解讀如何正確處理建筑業(yè)社會保障費？ 壹加壹置業(yè)有限公司（簡稱“甲方”）與神馬建設集團有限公司（簡稱“乙方”）簽訂了固定單價合同，合同單價的確定是甲乙方依據(jù)社會價確定，并沒有做施工預算，合同中也沒有關于規(guī)費等的具體約定，只簡單約定合同單價為1400元/平方米。施工前由甲方在辦理施工許可證的過程中向建設主管部門支付了“建筑業(yè)社會保障費”，建筑業(yè)社會保障費為工程總造價的3%，工程結算時甲方要將此費用從乙方的工程款中扣除，但乙方以合同中未約定為由，也就是說當初的合同價1400元/平方米沒有做預算，應該不包括建筑業(yè)社會保障費，此費用應由甲方支付，因此不同意甲方扣除，請問乙方的這種做法妥否？理由是什么？【回復】建筑業(yè)社會保障費是強制性繳納的，不管有沒有約定。 因此，上述合同的簽訂存在扯皮的原因就是雙方沒有就“建筑業(yè)社會保障費”明確約定，甲方認為該費用應該包含在1400元/的綜合單價里，因為該費用屬于不可競爭費用，但是乙方認為，該費用已經由甲方繳納，不應該包含在1400元/的綜合單價里，如果包含在綜合單價里，綜合單價應該是1442元/平方米1400元（1+3%）=1442元社會保障費作為規(guī)費是工程造價的組成部分，建設單位、建筑企業(yè)在編制招標控制價、投標報價以及竣工結算時，均應按規(guī)定單獨列項、足額計取。屬于不可競爭費用。5.10）【財務處理】A）甲方（壹加壹置業(yè)有限公司）：按照正常將“社會保障費”作為不可競爭費用，在招投標文件當中和工程施工協(xié)議約定該費用計入工程造價，在辦理施工許可證和合同備案前由甲方代繳。繳付時候（原始單據(jù)：“非稅收入收據(jù)”）借：其他應收款神馬建設集團有限公司貸：銀行存款甲方作為工程進度款支付給施工單位，施工單位開具“建筑銷售服務”發(fā)票時，計入“開發(fā)成本”，同時沖減“其他應收款”借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建筑安裝工程費應交稅費應交增值稅（進項稅額）貸：其他應收款神馬建設集團有限公司B）乙方（神馬建設集團有限公司）：借：應收賬款壹加壹置業(yè)有限公司貸：工程結算工程項目應交稅費應交增值稅（銷項稅額）待乙方從“社會保障費管理辦公室”憑借本單位為單位職工繳付的社保費單據(jù)結算會該筆款項的時候：借：銀行存款貸：應收賬款壹加壹置業(yè)有限公司建設單位也只能夠將“建筑業(yè)社會保障費”作為工程價款的組成部分，計入施工方的工程價款，同時獲得施工方開具的10%【2018年5月1日后調整】的進項稅額發(fā)票；因此，企業(yè)間在合同簽訂的時候對合同價款是否包含此筆費用做出明確約定，否則就會出現(xiàn)扯皮的風險。6.施工方式：包工包料，甲供材（超供材），清包工6.1）包工包料俗稱“全包”，是指建設工程施工合同承包人不僅承包工程用工，而且承包工程施工所需全部建筑材料的一種施工承包方式。包工包料可以減少材料供應環(huán)節(jié)、縮短工期和提高施工效率。6.2）甲供材A）甲供材是指建設工程合同雙方當事人約定，建筑材料由發(fā)包人提供。 B）甲指乙購是指建設工程合同雙方當事人約定，建筑材料由發(fā)包人指定供應商、品牌或質量標準，由承包人采購的行為。C）甲指甲購是指建設工程合同雙方當事人約定，建筑材料由發(fā)包人指定供應商、品牌或質量標準，并由發(fā)包人采購的行為。D）甲供材的5個方面的特點甲乙雙方簽訂工程施工合同；甲丙雙方簽訂材料采購合同用于甲乙雙方簽訂的工程施工合同的工程項目；丙方供應材料甲方驗收后乙方領用；丙方開具甲方抬頭的發(fā)票提交甲方甲方按照合同，驗收單，發(fā)票支付丙方材料款（公對公結算）6.3）超供材建設單位在與工程總包方辦理工程結算發(fā)現(xiàn)：按照施工圖計算（以下簡稱“圖算”）鋼材甲方應該供應9000噸定額使用，而實際工作中乙方領用了鋼材9200噸，甲方多供應了鋼材200噸，按照加權平均單價3000元/噸計算，在工程結算時向總承包單位扣回鋼材款60萬元。因為，該200噸鋼材屬于“超供材”。 因此，甲供材的基礎上，才有可能產生“超供材”，從實質上看，超供材并不組成工程實體造價，實質是“材料的轉售行為”，即建設單位銷售材料，施工方采購材料。對于施工方的賬務處理如下：借：庫存材料應交稅費應交增值稅（進項稅額）貸：應付賬款壹加壹置業(yè)有限公司6.4）清包工俗稱“包清工”，是指建設工程施工合同承包人只負責人工和機械，工程所需建材由發(fā)包人負責供應的一種施工承包方式。用這種方式，不利于工程材料的調劑使用和合理組織生產。7.總包管理費/總包配合費7.1）總包管理費：總包管理費，指在總包人合法分包工程的情況下，由發(fā)包人直接與分包人結算，再由發(fā)包人支付的總包對分包實施管理的費用。如果由總包人直接與分包人結算，因其取得了二者工程款的差價，故不存在總包管理費的概念，或者說工程款差價中包括了總包管理費。根據(jù)建筑法第二十九條規(guī)定：“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可?！?如果當總承包人要求發(fā)包人同意其分包時，發(fā)包人往往要求總承包人同意由其直接與分包人結算，并約定以分包工程價款的一定比例向總承包人支付總包管理費。此時總承包單位收取的是名符其實的總包管理費。7.2）總包配合費，又稱總包服務費，是指在發(fā)包方直接發(fā)包給專業(yè)承包人，但施工現(xiàn)場需使用總包方提供施工條件（包括但不限于水電、道路、腳手架、垂直運輸機械等），按有償服務的原則，總包方向發(fā)包人或專業(yè)承包人收取的相關費用。在總承包范圍內的分包工程項目不存在所謂的配合費。根據(jù)合同法第283條規(guī)定，發(fā)包人除有按時足額支付工程價款的法定義務外，還應承擔向承包人提供符合要求的施工條件的義務。因此，由發(fā)包人直接發(fā)包的專業(yè)工程項目需要總承包人配合才能實施。這時，發(fā)包人會同總承包人簽訂由總包方為專業(yè)工程項目方提供必要的配合工作并且由發(fā)包人支付相應配合費的約定。這時，總包方收取的是總包配合費。由于總包管理費和總包配合費并無明確的法律規(guī)定且取費比率也比較相近，二者容易混淆。7.3）總包管理費/總包配合費 二者區(qū)別總包人直接分包（總包人與分包人結算的總包人獲取工程款價差、發(fā)包人直接與分包人結算，總包人獲取總包管理費），就工程質量問題應當與分包人向發(fā)包人承擔連帶責任。合同法第272條規(guī)定：“總承包人或者勘察、設計、施工承包人經發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發(fā)包人承擔連帶責任”。因此，總承包人依法將其承包的項目發(fā)包給第三人，依法應就工程質量問題與分包人向發(fā)包人承擔連帶責任。發(fā)包人指定分包（總包人與分包人結算的總包人獲取工程款價差、發(fā)包人直接與分包人結算，總包人獲取總包管理費），總包人承擔相應的過錯責任。最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第十二條規(guī)定：“發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設工程質量缺陷，應當承擔過錯責任：（一）提供的設計有缺陷；（二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準； 直接指定分包人分包專業(yè)工程。承包人有過錯的，也應當承擔相應的過錯責任”。因為，該工程在總承包范圍內，雖然由發(fā)包人指定分包，但該分包仍需要總承包人同意，并且由總承包人與分包人簽訂合同（否則應當視為發(fā)包方違約或者合同變更）。所以，不能免除總承包人對工程的管理義務和責任。如果沒有盡到管理義務的，應當承擔管理責任。如果有過錯的應當承擔過錯責任。至于發(fā)包人、總承包人、分包人責任的大小，按照其各自過錯的大小來承擔相應責任。因此，發(fā)包人指定分包的，該工程出現(xiàn)質量問題，分包人要承擔責任，發(fā)包人要承擔過錯責任，總承包人應當承擔過錯責任。采取總包加平行發(fā)包模式時，可否自由約定總包人收取總包管理費。 如果發(fā)包人經與總包人約定，發(fā)包人向總包人繳納總包管理費，將平行發(fā)包工程納入總包管理序列，由總包單位對工程質量進行管理（平行發(fā)包人也同意接受總包人管理的），總包單位未能履行管理義務約定需承擔連帶責任的。8.工程簽證單8.1）工程簽證按承發(fā)包合同約定，一般由承發(fā)包雙方代表就施工過程中涉及合同價款之外的責任事件所作的簽認證明 （注：目前一般以技術核定單和業(yè)務聯(lián)系單的形式反映者居多）。通俗的解釋工程簽證是指在施工合同履行過程中，承發(fā)包雙方根據(jù)合同的約定，就合同價款之外的費用補償、工期順延以及因各種原因造成的損失賠償達成的補充協(xié)議。8.2）現(xiàn)場經濟簽證（1）零星用工。施工現(xiàn)場發(fā)生的與主體工程施工無關的用工，如定額費用以外的搬運拆除用工等。（2）零星工程。（3）臨時設施增補項目。（4）隱蔽工程簽證。（5）窩工、非施工單位原因停工造成的人員、機械經濟損失。如停水、停電，業(yè)主材料不足或不及時，設計圖紙修改等。（6）議價材料價格認價單。結算資料匯編規(guī)定允許計取議價材差的材料，需要在施工前確定材料價格。（7）其他需要簽證的費用。8.3）工期簽證包括停水、停電簽證；非施工單位原因停工造成的工期拖延。9.投標保證金/投標保函9.1）投標保證金是指在招標投標活動中，投標人隨投標文件一同遞交給招標人的一定形式、一定金額的投標責任擔保。其主要保證投標人在遞交投標文件后不得撤銷投標文件，中標后不得以不正當理由不與招標人訂立合同，在簽訂合同時不得向招標人提出附加條件、或者不按照招標文件要求提交履約保證金，否則，招標人有權不予返還其遞交的投標保證金。9.2）保證金金額投標保證金不得超過項目估算價的百分之二。投標保證金有效期應當與投標有效期一致。9.3）保證金支付方式現(xiàn)金/支票方式依法必須進行施工招標的項目的境內投標單位，以現(xiàn)金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉出。投標保函投標保函是由投標人申請銀行開立的保證函，保證投標人在中標人確定之前不得撤銷投標，在中標后應當按照招標文件和投標文件與招標人簽訂合同。如果投標人違反規(guī)定，開立保證函的銀行將根據(jù)招標人的通知，支付銀行保函中規(guī)定數(shù)額的資金給招標人。10.質保金/質量保函10.1）質保金建設工程質量保證金（以下簡稱保證金）是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。發(fā)包人應當在招標文件中明確保證金預留、返還等內容，并與承包人在合同條款中對涉及保證金的下列事項進行約定：（一）保證金預留、返還方式；（二）保證金預留比例、期限；（三）保證金是否計付利息，如計付利息，利息的計算方式；（四）缺陷責任期的期限及計算方式；（五）保證金預留、返還及工程維修質量、費用等爭議的處理程序；（六）缺陷責任期內出現(xiàn)缺陷的索賠方式；（七）逾期返還保證金的違約金支付辦法及違約責任。10.2）質量保函保函，又稱保證書，是指銀行、保險公司、擔保公司或擔保人應申請人的請求，向受益人開立的一種書面信用擔保憑證，保證在申請人未能按雙方協(xié)議履行其責任或義務時，由擔保人代其履行一定金額、一定時限范圍內的某種支付或經濟賠償責任?，F(xiàn)階段最常用的保函為：投標保函、履約保函、支付保函、預付款保函。10.3）2017年版建設工程質量保證金管理辦法（于2017年7月1日實施）該管理辦法的亮點：A.將建設工程質量保證金預留比例由5%降至3%，下調了2個百分點，勢必給建筑企業(yè)帶來利好。 B.發(fā)包人應當在招標文件中明確保證金預留、返還等內容，并與承包人在合同條款中對涉及保證金的相關事項進行約定，如保證金預留、返還方式及保證金預留比例、期限等。C.在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時預留工程質量保證金。采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發(fā)包人不得再預留保證金。D.缺陷責