職業(yè)教育論文-租賃方式與我國房屋租賃市場發(fā)展研究摘要：房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，發(fā)展房屋租賃市場對健全房地產(chǎn)市場體系是十分重要的。完善租賃方式對促進(jìn)租賃市場的發(fā)展關(guān)系重大。不論是傳統(tǒng)的租賃方式中介，還是新興的租賃方式網(wǎng)上租房、“房屋銀行”，都存在著一些不足，需要通過政府、行業(yè)協(xié)會、中介機構(gòu)、從業(yè)人員11.1任何一個健康完整的住房市場，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市場的支持，必然導(dǎo)致市場僅由消費性置業(yè)單獨支撐，對房地產(chǎn)市場會形成不安定因素，最終對住房市場產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場，是滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場的需求上升后，整個房地產(chǎn)市場就會在市場機制這只看不見的手的作用下，自動產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場進(jìn)而是增量市場以致土地市場的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場1.2目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%25%?？墒强傮w來說，當(dāng)前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時性質(zhì)，就成為一個地區(qū)房屋租賃市場的主要需求者。我國加入WTO以后，來自境外的流動人口大幅度增多，增加了對高檔次租賃性住宅的需求。針對境外流動人口的新興房屋租賃業(yè)務(wù)為我國房屋租賃市場注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對租房的需求，租房儼然已經(jīng)成為居民解決住房問題不可缺少1.3隨著我國加入WTO，海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項目。國內(nèi)開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發(fā)商品房時，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發(fā)展的總趨勢來看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機出售已經(jīng)成22.1房屋租賃管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場管理混亂，沒有一個統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更2.2傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場的重要性是毋庸置疑的，因為房屋租賃市場還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達(dá)成交易。可是各大城市從事房屋租賃業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，數(shù)量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個十分大的問題。無論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網(wǎng)絡(luò)從事房屋租賃業(yè)務(wù)都存在十分嚴(yán)重的誠信問題。發(fā)布虛假2.3因為房屋租賃中介服務(wù)業(yè)發(fā)展沒有多長時間，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產(chǎn)中介的相關(guān)工作經(jīng)驗。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等2.4目前的中介服務(wù)只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務(wù)，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務(wù)，例如，隨著租賃期限的結(jié)束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據(jù)不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設(shè)備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費的結(jié)算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時間內(nèi)住房空置，而不選擇出租就是因為缺少可3目前，以上海降低稅率促進(jìn)市場的“上房置換模式”、貴州房屋使用權(quán)貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國房屋租賃市場在完善租賃方式方面取得了探索性的經(jīng)驗。其它城市都在爭相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進(jìn)一步的改進(jìn)。本文對改善我國房屋租賃市場所提出的若干建議。3.1（1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（GeographicInformationSystem，縮寫GIS）?；贕IS的房屋租賃系統(tǒng)將當(dāng)前傳統(tǒng)的手工業(yè)或計算機房屋租賃系統(tǒng)與GIS技術(shù)結(jié)合起來，在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理中，開發(fā)出適合租賃行業(yè)的GIS信息系統(tǒng)，使客戶能更方便地獲得有關(guān)房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務(wù)操作。該系統(tǒng)的主要功能結(jié)構(gòu)如下圖所示，整個租賃系統(tǒng)形成一個自上而下的樹型結(jié)構(gòu)，使用了GIS技術(shù)，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時候可以在門店內(nèi)的計算機上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索到房屋的具體位置、周邊的標(biāo)志性建筑以及詳細(xì)的公車（2網(wǎng)上租房網(wǎng)站可以通過將房屋的實景照片進(jìn)行加工制作成可在網(wǎng)絡(luò)上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網(wǎng)民可先在互聯(lián)網(wǎng)上實景看房并進(jìn)行篩選。想要通過網(wǎng)絡(luò)出租房子的網(wǎng)民也可以通過上傳房子的實景照片或是DV片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網(wǎng)站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產(chǎn)品提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計算機相關(guān)軟件進(jìn)行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠信的基礎(chǔ)上，出租人或是房屋租賃中介提3.2（1我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人以及承租人的利益，解決這個問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內(nèi)實行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障?？墒寝k法并沒有在全國范圍內(nèi)得到普及，各城市應(yīng)該引起高度重視，采取相同措（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)范中介行我國房屋租賃中介數(shù)量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經(jīng)營不規(guī)范。出臺有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營行為的相關(guān)法律法規(guī)是當(dāng)務(wù)之急。通過法律法規(guī)和實施條例的制定，適當(dāng)提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準(zhǔn)繩。適合房屋租賃市場的法律法規(guī)要詳細(xì)說明中介機構(gòu)要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務(wù)。而且，房屋租賃業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行政主管部門、工商部門、財稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個部門的通力合作、嚴(yán)格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展。（3在行業(yè)監(jiān)管方面，應(yīng)該加大行業(yè)協(xié)會內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會，讓房屋租賃市場的中介行業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部自治。行業(yè)協(xié)會在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機構(gòu)，根據(jù)他們的信譽度、經(jīng)營規(guī)模等真實數(shù)據(jù)按一定的等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估、分級，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會和各中介機構(gòu)的合作下，建立地區(qū)性甚至全（4房屋租賃業(yè)務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員不僅要精通房地產(chǎn)租賃的相關(guān)業(yè)務(wù)，還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。日益發(fā)展的房屋租賃市場對從業(yè)人員的要求越來越高，制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素質(zhì)，從而逐步抬升行業(yè)的整體從業(yè)1.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對房地產(chǎn)中介的影響J.湖州師范學(xué)院學(xué)報，2005