行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-物業(yè)企業(yè)從勞動(dòng)力密集型向知識(shí)密集型的轉(zhuǎn)變摘要物業(yè)行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，所產(chǎn)生的矛盾也日趨多元化、復(fù)雜化和尖銳化。筆者通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)所進(jìn)行的大量的問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，將企業(yè)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)，指出：物業(yè)企業(yè)應(yīng)有效運(yùn)用高校產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的辦學(xué)模式，旨在針對(duì)性地解決問(wèn)題，為政府部門(mén)的決策提供理論依據(jù)。關(guān)鍵詞物業(yè)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；產(chǎn)學(xué)研；發(fā)展對(duì)策一、物業(yè)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀(一)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)狀分析通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市600多家物業(yè)企業(yè)分類(lèi)型所開(kāi)展的調(diào)查，向100家企業(yè)和700名業(yè)主發(fā)放市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，分析物業(yè)企業(yè)的布局和現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展中遇到的問(wèn)題已形成進(jìn)一步發(fā)展的障礙。1企業(yè)發(fā)展不均衡，小型企業(yè)居多，經(jīng)營(yíng)實(shí)力整體偏低。從長(zhǎng)沙市的現(xiàn)狀看，物業(yè)企業(yè)管理面積達(dá)到5426萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋面達(dá)38，行業(yè)從業(yè)人員4.4萬(wàn)人。形成了包括住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、辦公區(qū)域、大型商場(chǎng)、醫(yī)院等多類(lèi)型物業(yè)管理并舉的新格局。但是，在長(zhǎng)沙市現(xiàn)有的604家物業(yè)企業(yè)中，具有一級(jí)資質(zhì)的有3家，二級(jí)資質(zhì)的有35家，二級(jí)資質(zhì)以上的企業(yè)僅占6.3。由此看來(lái)，物業(yè)企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但發(fā)展不均衡，優(yōu)質(zhì)企業(yè)數(shù)量少，規(guī)模普遍小，經(jīng)營(yíng)實(shí)力偏低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，多數(shù)企業(yè)難以取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展培育初期。2企業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，整體素質(zhì)偏低，缺乏專(zhuān)業(yè)化和穩(wěn)定性。根據(jù)調(diào)查，將長(zhǎng)沙市物業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)與全國(guó)其他省市的狀況對(duì)比發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)欠合理，阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)企業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著勞動(dòng)力成本的上漲，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本大幅提升，而物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)又相對(duì)固定，從經(jīng)濟(jì)效益上來(lái)看，處于微利經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。(2)管理層結(jié)構(gòu)不合理，素質(zhì)偏低。企業(yè)的管理人員比例偏高，專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化程度低，作為勞動(dòng)密集型的微利服務(wù)行業(yè)，管理人員工作效率不高。(3)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度不高，使得企業(yè)發(fā)展受到極大的局限性。由于行業(yè)特點(diǎn)，從業(yè)人員學(xué)歷低，低級(jí)技能人員偏多。而物業(yè)管理是個(gè)綜合性很強(qiáng)的工作，需要各方面的專(zhuān)業(yè)人才的互相配合，但若從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)掌握不夠，就意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施、設(shè)備維護(hù)工作，需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，無(wú)形中增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。(4)員工薪酬偏低，難以吸引高素質(zhì)人才，從業(yè)人員隊(duì)伍缺乏穩(wěn)定性。物業(yè)企業(yè)高層管理人員年收入不高，基層操作人員的年均收入更是大大低于社會(huì)平均工資水平。低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象，也難以吸引高水平的專(zhuān)業(yè)人才和管理團(tuán)隊(duì)，從事保安、保潔等一線工作人員，也由于收入低，難以實(shí)現(xiàn)人員的相對(duì)穩(wěn)定。(二)物業(yè)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題1業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾是問(wèn)題的焦點(diǎn)(1)物業(yè)企業(yè)無(wú)法按時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)和業(yè)主不按時(shí)繳納管理費(fèi)是雙方的主要矛盾。即使物業(yè)管理?xiàng)l例已頒布5年多。收費(fèi)難依然是困擾物業(yè)行業(yè)的首要問(wèn)題。由于管理費(fèi)無(wú)法按時(shí)收取，物業(yè)公司往往采取消極態(tài)度，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，因經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法正常地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，加之企業(yè)員工收入無(wú)法保證，更加缺乏服務(wù)熱情。另外，業(yè)主因得不到滿(mǎn)意的服務(wù)，也就不愿意按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。(2)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的概念不清，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍。由于人們對(duì)物業(yè)管理理解的偏差，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無(wú)所不能，無(wú)所不管，遇到問(wèn)題，不分部門(mén)，就找物業(yè)公司，使企業(yè)承擔(dān)了太多的社會(huì)職能，既消耗了管理人員的大量精力，又未得到社會(huì)的認(rèn)同。(3)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的遺留問(wèn)題引發(fā)矛盾。不少物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，建管不分的體制造成了很多應(yīng)由開(kāi)發(fā)公司解決的矛盾和問(wèn)題推給了物業(yè)企業(yè)。這些問(wèn)題物業(yè)公司又往往無(wú)力解決，這必然帶來(lái)對(duì)業(yè)主投訴的相互推諉。2企業(yè)沒(méi)有處理好與政府主管部門(mén)的關(guān)系(1)政府對(duì)企業(yè)和業(yè)主的需求了解不夠，對(duì)企業(yè)的指導(dǎo)缺乏有效性。由于物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)量急劇增長(zhǎng)，業(yè)主范圍不斷擴(kuò)展，又由于管理體制不健全，缺乏先進(jìn)的管理措施和手段，政府無(wú)法及時(shí)了解企業(yè)的狀況和業(yè)主的需求。政府管理部門(mén)指導(dǎo)和實(shí)時(shí)監(jiān)管的周期過(guò)長(zhǎng)，無(wú)法及時(shí)地制定出有利于企業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)，也無(wú)法及時(shí)滿(mǎn)足企業(yè)和業(yè)主的要求，使得企業(yè)的發(fā)展處于盲目和無(wú)序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。(2)物業(yè)企業(yè)缺乏與政府和業(yè)主有效溝通的途徑。由于企業(yè)發(fā)展迅速，遇到問(wèn)題無(wú)法及時(shí)與政府主管部門(mén)溝通，與業(yè)主之間的糾纏也是無(wú)可奈何，矛盾也日益激化，有些物業(yè)公司只好無(wú)奈地退出在管項(xiàng)目。(3)企業(yè)各項(xiàng)開(kāi)支有增無(wú)減，物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有得到相應(yīng)調(diào)整，不漲反降，物業(yè)企業(yè)艱難維持，未引起廣泛關(guān)注。勞動(dòng)合同法強(qiáng)制實(shí)施后，企業(yè)人力成本投入加大，一批小公司受到的沖擊更大，物業(yè)企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)艱難，面臨很大的生存壓力。3物業(yè)企業(yè)對(duì)高校的作用認(rèn)識(shí)不夠(1)對(duì)高校在企業(yè)發(fā)展中所起的作用認(rèn)識(shí)不夠。沒(méi)有尋求高校等合作伙伴的支持和理解。如果企業(yè)和高校的聯(lián)系脫節(jié)，高校的人才培養(yǎng)失去意義，企業(yè)也難以選擇自身所需要的專(zhuān)業(yè)人才。企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就必須依靠高校人才培養(yǎng)優(yōu)勢(shì)，不斷提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高隊(duì)伍整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化，加強(qiáng)穩(wěn)定性。(2)物業(yè)企業(yè)始終沒(méi)有充分利用高校培養(yǎng)人才的優(yōu)勢(shì)，與高校的合作也只局限在一些知名企業(yè)和大型企業(yè)，而中小企業(yè)卻往往沒(méi)有建立相應(yīng)的校企合作項(xiàng)目和實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，缺乏人才培養(yǎng)和企業(yè)用人的直接對(duì)接。(3)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段，需要作戰(zhàn)略上的選擇。由于長(zhǎng)期缺乏市場(chǎng)分析和理論研究，在戰(zhàn)略選擇上一片茫然，卻沒(méi)有意識(shí)到要利用高校的師資力量和科學(xué)研究隊(duì)伍，為企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略和管理方略研究。二、物業(yè)企業(yè)發(fā)展的對(duì)策(一)依托高校，推進(jìn)物業(yè)管理研究所工作，探索產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的發(fā)展模式1成立物業(yè)管理研究所。物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展中存在的問(wèn)題引起了政府管理部門(mén)的高度重視，但是，政府決策部門(mén)對(duì)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不了解，也沒(méi)有足夠的人力和物力開(kāi)展調(diào)查研究，即便了解，也不可能對(duì)出現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行研究和分析，針對(duì)性地解決問(wèn)題。長(zhǎng)沙市物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)為行業(yè)的發(fā)展作了有效嘗試，他們和高校聯(lián)合成立了物業(yè)管理研究所，由政府管理部門(mén)組織，高校具體實(shí)施，企業(yè)積極參與，開(kāi)展了一系列促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的工作。利用高校的優(yōu)勢(shì)資源，全面深入地開(kāi)展關(guān)于長(zhǎng)沙市物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀分析，通過(guò)理論研究，提出了解決企業(yè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的對(duì)策和今后的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑是一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)性的管理創(chuàng)新。2物業(yè)管理研究所是一個(gè)有效連接的橋梁。物業(yè)所的成立為企業(yè)與政府、企業(yè)與業(yè)主、政府與業(yè)主之間架起了一道最直接、最有效地溝通橋梁。通過(guò)物業(yè)所深入細(xì)致的工作，不但能建立三者之間的聯(lián)系，也能加強(qiáng)溝通，成為化解企業(yè)內(nèi)外部矛盾的柔化劑，減少物業(yè)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。3借助高校的優(yōu)勢(shì)。做好物業(yè)管理僅僅依靠物業(yè)企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，高校在構(gòu)建和諧社會(huì)、引導(dǎo)企業(yè)和業(yè)主創(chuàng)建和諧社區(qū)、改善物業(yè)從業(yè)環(huán)境方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。利用學(xué)校資源，讓大學(xué)生進(jìn)入社區(qū)，開(kāi)展有意義的青年志愿者活動(dòng)，開(kāi)展輿論宣傳和引導(dǎo)工作。物業(yè)企業(yè)可圍繞社區(qū)建設(shè)的大方向，通過(guò)構(gòu)建和諧社區(qū)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的歸屬感和凝聚力，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。(二)詮釋產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的物業(yè)企業(yè)發(fā)展模式的創(chuàng)新內(nèi)涵1賦予產(chǎn)學(xué)研結(jié)合新的內(nèi)涵。創(chuàng)新原有的以高校為導(dǎo)向的產(chǎn)學(xué)研模式，嘗試以物業(yè)管理研究所為導(dǎo)向的產(chǎn)學(xué)研模式，以研究所為橋梁，實(shí)施產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合。“產(chǎn)”：以企業(yè)和行業(yè)為中心；“學(xué)”：以高校為中心；“研”：以研究所為中心。研究所可以更多地了解企業(yè)的需求，更加貼近企業(yè)的需求，了解行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對(duì)性地進(jìn)行研究，將研究成果第一時(shí)間轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，迅速運(yùn)用到企業(yè)當(dāng)中，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。政府管理部門(mén)再也不是空中樓閣，可為企業(yè)需求及時(shí)提供切實(shí)可行的政策保證。2物業(yè)企業(yè)必須通過(guò)多方的協(xié)調(diào)，尋求政府的支持和全社會(huì)的幫助，解決實(shí)際問(wèn)題，化解矛盾，謀求共同發(fā)展。通過(guò)物業(yè)管理研究所這樣一個(gè)研究機(jī)構(gòu)，找到了解決問(wèn)題的落腳點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)所開(kāi)展的種種調(diào)查研究，企業(yè)不但擺脫了以往“只埋頭拉車(chē)，不抬頭看路”的短淺企業(yè)行為，找到了自身的問(wèn)題所在，而且也能科學(xué)地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。3采取產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合人才培養(yǎng)模式，更能適應(yīng)企業(yè)需求，節(jié)省了企業(yè)員工培訓(xùn)的成本，對(duì)解決物業(yè)企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的成本問(wèn)題找到了一劑良藥。(三)通過(guò)理論研究，提高管理部門(mén)決策力度，為企業(yè)發(fā)展提供制度保證1加強(qiáng)理論研究，增強(qiáng)政策引導(dǎo)力度和提高領(lǐng)導(dǎo)決策能力。借助高校的人力資源優(yōu)勢(shì)，以課題研究為基礎(chǔ)，建立一支專(zhuān)業(yè)化的科研團(tuán)隊(duì)，對(duì)企業(yè)開(kāi)展調(diào)查，取得第一手資料，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、專(zhuān)家論證、理論研究、科學(xué)決策、及時(shí)反饋等科學(xué)的方法進(jìn)行研究，分析存在的問(wèn)題和面臨的挑戰(zhàn)，探索應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)的發(fā)展途徑，提出一些創(chuàng)新的理念和方法，為企業(yè)的發(fā)展提供借鑒，為管理部門(mén)決策提供依據(jù)。2規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成示范效應(yīng)。由于物業(yè)行業(yè)在我國(guó)起步較晚，在發(fā)展的過(guò)程中仍在不斷地探索。借助物業(yè)管理研究所的理論研究和政府主管部門(mén)的指導(dǎo)決策，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)企業(yè)之間的相互溝通與合作，通過(guò)信息資源共享，整合企業(yè)資源，強(qiáng)強(qiáng)合作，促使企業(yè)走上集團(tuán)化發(fā)展的道路，提高行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力，逐步規(guī)范行業(yè)管理，以期在行業(yè)內(nèi)形成示范效應(yīng)。(四)推進(jìn)高校產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展1將高校的產(chǎn)學(xué)研與企業(yè)的發(fā)展有機(jī)地結(jié)合。實(shí)行產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，有利于集聚各方面的優(yōu)勢(shì)，使創(chuàng)新活動(dòng)和創(chuàng)新成果的內(nèi)在價(jià)值得到市場(chǎng)檢驗(yàn)，加快科研成果的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。管理部門(mén)從宏觀和微觀層面鼓勵(lì)扶持，積極牽線搭橋，促進(jìn)高校以市場(chǎng)為導(dǎo)向，實(shí)行以產(chǎn)定研，以研促產(chǎn)，有效地整合技術(shù)創(chuàng)新鏈，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供人才儲(chǔ)備。2運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，推進(jìn)科學(xué)化管理。高?？梢詾槠髽I(yè)提供技術(shù)方面的支持，使管理向著現(xiàn)代化、技術(shù)型的物業(yè)管理過(guò)渡。物業(yè)企業(yè)及行業(yè)管理者通過(guò)學(xué)習(xí)運(yùn)用先進(jìn)的管理方法，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及時(shí)統(tǒng)計(jì)和更新數(shù)據(jù)，傳遞信息，開(kāi)展交流，解決問(wèn)題，提高服務(wù)效率。3積極推進(jìn)人才培養(yǎng)新模式，促進(jìn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)校企雙贏。針對(duì)目前物業(yè)企業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，學(xué)歷水平偏低的現(xiàn)象，高校已成為為企業(yè)提供大量專(zhuān)業(yè)化人才的主要隊(duì)伍。為了滿(mǎn)足企業(yè)需要，高校還可以量身訂做企業(yè)急需的應(yīng)用型人才，而企業(yè)也可以成為高校人才培養(yǎng)的實(shí)訓(xùn)基地和高校學(xué)生將來(lái)的就業(yè)基地。(1)成立由雙方專(zhuān)業(yè)人員組成的專(zhuān)業(yè)建設(shè)委員會(huì)。負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)、課程設(shè)置、實(shí)踐教學(xué)等環(huán)節(jié)編制和審定，研究解決專(zhuān)業(yè)發(fā)展和教學(xué)實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，做到協(xié)調(diào)配合，分工合作。由高校負(fù)責(zé)學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，企業(yè)提供學(xué)生實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)。這樣，既提高了高校人才培養(yǎng)質(zhì)量，又促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。(2)系統(tǒng)建設(shè)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)地，形成具有示范性的專(zhuān)業(yè)實(shí)訓(xùn)中心。依托高校，充分利用高校長(zhǎng)期開(kāi)設(shè)管理類(lèi)和工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)和主管部門(mén)所帶來(lái)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)施以“適應(yīng)行業(yè)實(shí)際需求”為中心內(nèi)容的整體教學(xué)改革。重新定位專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)，結(jié)合行業(yè)用人實(shí)際和畢業(yè)生的社會(huì)定位，明確專(zhuān)業(yè)崗位群，提出“管理水平和管理技術(shù)并重”的專(zhuān)業(yè)改革方向，分解崗位能力，整合實(shí)踐教學(xué)項(xiàng)目，設(shè)置以認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、專(zhuān)業(yè)實(shí)習(xí)、社會(huì)