謹(jǐn)呈：中駿置業(yè)豪斯（中國）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)出品2009.12中駿藍(lán)灣香郡戰(zhàn)略定位與營銷策略溝通報(bào)告開篇之言2“百萬買房，千萬買鄰”，在漳州當(dāng)前別墅格局中，中駿藍(lán)灣香郡即將為漳州城市呈現(xiàn)一個(gè)至高端的項(xiàng)目。作為漳州地產(chǎn)即將到場的標(biāo)桿角色，我們將為整個(gè)城市發(fā)動一場純粹的英倫風(fēng)情高尚生活：浪漫之都，純粹英倫別墅生活，從中駿藍(lán)灣香郡開始漳州大宅真正鼎座，從這一刻粉墨登場那么我們借助麥肯錫S-C-Q模型對這個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目操盤做結(jié)構(gòu)化分析3標(biāo)桿怎樣練成的？我是誰？緣起背景（Situation）（面臨的現(xiàn)狀）沖突審查（Complication）（素質(zhì)核心和身份明確）價(jià)值塑造（Question）(實(shí)現(xiàn)價(jià)值的過程和團(tuán)隊(duì))標(biāo)桿塑造策略總綱標(biāo)桿塑造階段劃分標(biāo)桿價(jià)值銷售思路標(biāo)桿形象宣傳事宜3我的價(jià)值幾何？成功案例借鑒？我是怎樣的一個(gè)形象？2我是誰？-項(xiàng)目定位我的身價(jià)如何？-價(jià)格定位漳州缺少標(biāo)桿？分布格局客群狀況發(fā)展規(guī)律1漳州別墅市場剖析我的明星身價(jià)值多少？誰將買我？-客群定位漳州買別墅都什么人？今天我來了，誰將買我？我怎樣塑造標(biāo)桿氣質(zhì)出品方：中駿集團(tuán)推盤手：豪斯房屋誰幫我塑造標(biāo)桿氣質(zhì)4Q1：漳州別墅市場走勢緣起背景（Situation）（面臨的現(xiàn)狀）漳州缺少標(biāo)桿？分布格局客群狀況發(fā)展規(guī)律1漳州別墅市場剖析01Trends漳州缺乏什么，我們面臨什么？漳州城區(qū)別墅處于起步階段，在售項(xiàng)目基本售罄，競爭低。各別墅規(guī)劃品質(zhì)不高，客戶需求有待挖掘提升。5市場供需關(guān)系類型項(xiàng)目銷售狀況在售上層55已銷90%（共164套）華港豪庭已銷76%（共148套）已入住榮昌花園已銷100%逸墅江南已銷94%（58套）漳州市區(qū)別墅供應(yīng)量目前呈斷貨狀態(tài)，別墅購買者等待新品出現(xiàn)。漳州市區(qū)別墅品質(zhì)有待發(fā)展，客戶的需求和品位需要優(yōu)越產(chǎn)品和制造商來促進(jìn)提升。榮昌花園上層55華港豪庭逸墅江南藍(lán)灣香郡漳州邊郊區(qū)別墅發(fā)展較好，客群主要為廈門區(qū)域，與本案不存在競爭。6市場供需關(guān)系類型項(xiàng)目銷售狀況在售發(fā)現(xiàn)之旅已銷32%半山墅二期43%南太武高爾夫別墅41%（55套）如上所列三個(gè)別墅雖為漳州區(qū)域，但因所處位置處于廈門交界，更加靠近廈門，且因?yàn)樘焐Y源優(yōu)勢，所以具備優(yōu)越的養(yǎng)生度假功能，故受廈門客群青睞。漳州市區(qū)客群購買其別墅量較少，故本三個(gè)項(xiàng)目對于本案而言，不存在競爭關(guān)系。漳州市南太武高爾夫別墅發(fā)現(xiàn)之旅（三期）半山墅（二期）發(fā)現(xiàn)之旅現(xiàn)場經(jīng)理：長泰這個(gè)地方比較靠近廈門，所以大部分別墅還是廈門客群購買，主要是用于度假用，漳州市區(qū)對于這個(gè)地方還是不大認(rèn)可，買的人少。獨(dú)幢產(chǎn)權(quán)面積主要集中在300-500，聯(lián)排（雙拼）200-300，面積較為適中。7產(chǎn)品狀況典型項(xiàng)目獨(dú)幢別墅產(chǎn)權(quán)面積狀況一覽0100200300400500600700800900最小面積435368500520最大面積580450800550上層55華港豪庭逸墅江南榮昌花園典型項(xiàng)目聯(lián)排（雙拼）別墅產(chǎn)權(quán)面積狀況一覽050100150200250300350400450最小面積230244330320最大面積319300400375上層55（疊拼）華港豪庭逸墅江南榮昌花園獨(dú)幢產(chǎn)權(quán)面積主要集中在300-500，聯(lián)排（雙拼）200-300，面積較為適中。獨(dú)幢別墅花園面積較大，集中在150-300，聯(lián)排相對較小為100-150。城東板塊的獨(dú)幢別墅均價(jià)7000元/，聯(lián)排（雙拼）5200元/，略低于漳州整個(gè)城區(qū)別墅均價(jià)。8價(jià)格關(guān)系漳州市區(qū)四個(gè)典型項(xiàng)目獨(dú)幢平均銷售單價(jià)7500元/，聯(lián)排（雙拼）別墅的平均銷售單價(jià)約6000元/；城東片區(qū)三個(gè)典型個(gè)案的價(jià)格低于漳州市區(qū)均價(jià)，獨(dú)幢均價(jià)約為7000元/，聯(lián)排（雙拼）別墅的平均銷售單價(jià)約5200元/。城東區(qū)域規(guī)劃為高檔別墅區(qū)域，未來城東區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Υ嬖诰薮髾C(jī)會。典型個(gè)案獨(dú)幢別墅銷售均價(jià)狀況一覽010002000300040005000600070008000900010000銷售均價(jià)7000800062009500上層55華港豪庭逸墅江南榮昌花園典型個(gè)案聯(lián)排（雙拼）別墅銷售單價(jià)狀況一覽010002000300040005000600070008000銷售均價(jià)5000550048007500上層55（疊拼）華港豪庭逸墅江南榮昌花園獨(dú)幢別墅的總價(jià)主要集中300萬-500萬元/套，聯(lián)排（雙拼）別墅的總價(jià)140萬-200萬元/套。9價(jià)格關(guān)系城東整個(gè)城區(qū)獨(dú)棟面積2895102301000價(jià)格7000元/7500元/總價(jià)300萬-400萬元300萬-500萬元聯(lián)排面積200330250320價(jià)格5200元/6000元/總價(jià)100萬-150萬元140萬-200萬元典型項(xiàng)目聯(lián)排（雙拼）別墅總價(jià)狀況一覽050100150200250300350最小面積115140150280最大面積160170200320上層55（疊拼）華港