本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。彩虹地產(chǎn)20#地營銷策略總綱2010.08.05【謹呈：彩虹地產(chǎn)】本報告是嚴格保密的。項目整體目標低成本創(chuàng)建營銷價值，形成速度+速率的實現(xiàn)在規(guī)模銷售前提下，實現(xiàn)項目國際青年社區(qū)形象落地開發(fā)商目標：銷售期6個月實現(xiàn)清盤世聯(lián)目標解讀：使命必達本報告是嚴格保密的。報告思路：透過宏觀政策和市場格局實現(xiàn)項目銷售結(jié)果以及品牌堅實按照營銷標準化流程開展工作對位項目推廣、推售策略看項目所處格局地位和客戶情況本報告是嚴格保密的。Part1宏觀政策解讀看政府宏觀調(diào)控政策，預計房地產(chǎn)市場走向本報告是嚴格保密的。4-7月各周天津市新建商品房成交量價走勢050010001500200025003000套020004000600080001000012000元/成交套數(shù)（套）20672682254716811106164616241233112211811002100611711056成交均價(元/)966596309141908888947375767187778613900794468780977899264.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.47.5-7.111-6月天津市新建商品房成交量價情況050001000015000套70007500800085009000950010000元/成交套數(shù)（套）8515365588461207360874663成交均價（元/）9097881992679476813889581月2月3月4月5月6月天津市區(qū)市場2010年上半年天津市及濱海新區(qū)銷售主要集中在1-4月，在此期間成交均價逐步攀升，4月新政出臺后，5、6月成交量大幅萎縮，成交均價全面回落，呈量價齊跌趨勢。進入5月，新政效應逐漸顯現(xiàn)，天津市商品房成交呈現(xiàn)量價齊跌趨勢，5月全市成交6087套，與4月相比下降49.6%，成交均價8138元/，環(huán)比下降14.1%；6月成交4663套，環(huán)比下降23.4%，成交均價8958元/，環(huán)比上漲10.1%，呈量跌價漲趨勢；7月前兩周全市成交量較為平穩(wěn)，沒有明顯漲跌，但價格呈上漲趨勢。注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至到7月11日新政出臺后，天津市以及濱海新區(qū)市場受到影響，5、6月份表現(xiàn)明顯量價齊跌，7月份市場略微回歸理性，成交量平穩(wěn)，價格有所回升。本報告是嚴格保密的。政策出臺背景2010年新政與08年相比，不是經(jīng)濟打壓，而是政策打壓；解決“民生”問題，成為本論政府調(diào)控的關鍵詞。本報告是嚴格保密的。2010年調(diào)控關鍵字民生2010年的調(diào)控關鍵詞-“民生”2007年經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)市場“水漲船高”，2009年經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，房地產(chǎn)市場“報復性反彈”，穩(wěn)定房價成為政府保證民生的重要工作。2007-2008年的調(diào)控關鍵詞-“經(jīng)濟過熱”政策解讀本報告是嚴格保密的。世聯(lián)觀點：上半年出臺的“四月新政”影響力持續(xù)作用，但殺傷力有望階段性消退；年內(nèi)買賣雙方將走出觀望，恢復理性，價格重心下移，成交量復蘇，市場回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。結(jié)論一：政策短期內(nèi)不大可能有根本性的松動和逆轉(zhuǎn)出于國內(nèi)外多重經(jīng)濟因素考慮，短期內(nèi)政策不會松動，但也不太可能出臺更為嚴厲的調(diào)控措施。結(jié)論二：房地產(chǎn)業(yè)不會大漲大落，市場將擺脫觀望進入分化期買賣雙方經(jīng)過數(shù)月的僵持與觀望后，都有讓步的內(nèi)在動力。在政策的默許催化作用下，將出現(xiàn)分化，共同促進市場的復蘇，從而擺脫深度博弈，步入理性平和期。宏觀大勢研究結(jié)論結(jié)論三：由量能萎縮導致的價格下滑已不可避免，年內(nèi)或?qū)⑵蠓€(wěn)根據(jù)量在價先的原則，結(jié)合供給層面集中入市的考慮，下半年市場通過降價以求銷量的突破格局不可避免。在成交量爆發(fā)式增長后，量價關系將維持在一個新的平衡位置。本報告是嚴格保密的。09.6-10.6區(qū)域成交量對比變化050000100000150000200000250000300000350000400000450000市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠郊區(qū)縣區(qū)域成交量（平）相對