南橋項目地塊評估報告事業(yè)四處2012年10月報告結(jié)構(gòu)項目開發(fā)背景分析項目市場背景分析項目經(jīng)濟測算一、項目開發(fā)背景分析毗鄰郊環(huán)線，是上海的一個外圍板塊。距離莘莊、徐家匯、人民廣場分別達28公里、38公里和50公里。莘莊徐家匯人民廣場5公里28公里38公里50公里外環(huán)線郊環(huán)線南橋南橋距離主要商圈距離遙遠，稍顯封閉。區(qū)位背景項目大區(qū)位靠近S4高速，距離軌道交通5號線延伸段環(huán)城東路站5分鐘，將于2013年通車本項目為區(qū)域市場中，距離軌道交通5號線最近的個案工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)南橋新城站奉浦站環(huán)城東站望園路站金海湖站平莊公路站本案本項目的交通配套優(yōu)勢十分明顯，是區(qū)域通達市區(qū)最方便的樓盤之一區(qū)位背景交通體系南橋地區(qū)商業(yè)目前主要集中在四個區(qū)域。老城區(qū)的商業(yè)較為成熟。新城區(qū)的商業(yè)目前并未形成規(guī)模。百聯(lián)商業(yè)區(qū)江海鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)本案南橋國際商業(yè)區(qū)本項目位于配套較成熟的老城區(qū)商圈，同時也能享受新城區(qū)商圈輻射。區(qū)位背景周邊配套南橋新城總體規(guī)劃“十二五”期間重點發(fā)展的三個新城之一總面積71.39平方公里規(guī)劃人口規(guī)模將達75萬至100萬人規(guī)劃定位為上海杭州灣北岸板塊的綜合性服務(wù)型核心新城，以及服務(wù)長三角南翼和大浦東地區(qū)的重要樞紐和門戶。規(guī)劃亮點“上海之魚”水上運動公園。比肩“世界第八奇跡”棕櫚島。通過高起點的規(guī)劃，南橋新城的未來，是南上海的一座核心新城區(qū)位背景總體規(guī)劃區(qū)位背景項目自身項目四至：北面為航南公路，南面為運河北路，西面為綠地南橋新苑，東面為滬金高速占地：2.96萬方容積率：1.6總建：4.74萬方航南公路環(huán)城東路綠庭匯四季休閑廣場運河綠化帶地塊東南北三面南橋的三條主干道，給項目提供了強大的交通便利支撐東面有運河綠化帶環(huán)繞，讓項目和滬金高速隔開，遠離噪音帶來的困擾，也給項目一定的景觀支撐地型不規(guī)則，給項目總規(guī)布局帶來一定的困難項目離市區(qū)較遠，雖然未來有軌交規(guī)劃，但是短期內(nèi)依然無法大量導(dǎo)入市區(qū)客源，市場相對閉塞，以區(qū)域性客源為主項目雖然處于老城區(qū)，享受三個商業(yè)中心的輻射，但不屬于客