天津地鐵南馬路五金城地塊定位規(guī)劃報(bào)告（中期匯報(bào)）合富輝煌（中國(guó)）北方區(qū)-2012.4商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部&發(fā)展策略研究中心本資料僅供合富輝煌公司指定機(jī)構(gòu)使用，未經(jīng)合富輝煌公司書(shū)面許可，不得在指定機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā)謹(jǐn)呈：天津地鐵資源投資有限公司匯報(bào)版21.本次匯報(bào)只將整體報(bào)告中市場(chǎng)、定位、規(guī)劃結(jié)論提出講解，若各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)某部分有所疑問(wèn)，可現(xiàn)場(chǎng)解答或參考地鐵南馬路五金城項(xiàng)目定位規(guī)劃報(bào)告（中期匯報(bào)）（統(tǒng)稿）（264P）2.本次匯報(bào)住宅市場(chǎng)部分涉及到整體市場(chǎng)研究、周邊可類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及200份客戶問(wèn)卷調(diào)查3.本次匯報(bào)辦公市場(chǎng)部分涉及到天津市內(nèi)六區(qū)80多個(gè)項(xiàng)目調(diào)研、1700多組客戶需求調(diào)研、全部在售項(xiàng)目調(diào)研及案例借鑒內(nèi)容4.本次匯報(bào)商業(yè)市場(chǎng)部分涉及到可類比競(jìng)品營(yíng)銷調(diào)研、周邊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)研、商家訪談及可借鑒性產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容5.本次定位規(guī)劃部分參考規(guī)劃通知書(shū)、相關(guān)最新規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，確保項(xiàng)目定位相應(yīng)落實(shí)前言3政策面短期不會(huì)放開(kāi)、金融面將會(huì)有所利好調(diào)整，整體平穩(wěn)震蕩宏觀市場(chǎng)老城廂板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小、產(chǎn)品具備差異性，周邊板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力大客戶需求以8090兩室、110120的三室為主住宅市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓在發(fā)展趨勢(shì)、銷售價(jià)格和速度上具備優(yōu)勢(shì)LOFT辦公（乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）產(chǎn)品在銷售上也取得了較好的業(yè)績(jī)辦公市場(chǎng)周邊沿街商業(yè)以配套型為主，餐飲娛樂(lè)相對(duì)體量較小小面積、低總價(jià)產(chǎn)品利于銷售，3層產(chǎn)品銷售難度大商業(yè)市場(chǎng)作為老城廂最后一塊土地，本案在區(qū)位、交通、商業(yè)配套等方面具備打造較高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)本體分析市場(chǎng)研究結(jié)論原規(guī)劃方案分析本項(xiàng)目辦公物業(yè)指標(biāo)A座標(biāo)準(zhǔn)層約772，層高3.36米B、C座標(biāo)準(zhǔn)層約474，層高3.36米商業(yè)指標(biāo)南側(cè)商業(yè)進(jìn)深26m，北側(cè)進(jìn)深17m，層高5m以商住樓為基礎(chǔ)的辦公物業(yè)、南側(cè)大進(jìn)深的商業(yè)、商業(yè)指標(biāo)不足ABC4類型樓體標(biāo)準(zhǔn)層面積（）層數(shù)（層）建筑面積（）辦公東側(cè)辦公7722519300中間辦公4742511850西側(cè)辦公4742511850合計(jì)43000商業(yè)北側(cè)商業(yè)（東）1930.735792.1北側(cè)商業(yè)（西）907.832723.4南側(cè)商業(yè)4206.6312619.8小計(jì)21135.3社區(qū)配套10001000菜市場(chǎng)10001000郵政設(shè)施1200小計(jì)3200商業(yè)面積合計(jì)17935.3社區(qū)綜合服務(wù)樓社區(qū)服務(wù)中心405.783245.6配套公建1012330365根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)果我們?cè)谝?guī)劃定位上應(yīng)重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問(wèn)題問(wèn)題1：商業(yè)3層如何進(jìn)行銷售的問(wèn)題問(wèn)題2：商業(yè)進(jìn)深過(guò)大且商業(yè)指標(biāo)規(guī)劃不足的問(wèn)題問(wèn)題3：如何提升辦公檔次、甲級(jí)寫(xiě)字樓如何規(guī)劃的問(wèn)題6在解決以上3個(gè)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在定位規(guī)劃層面我們還應(yīng)考慮哪些因素？1.盡量實(shí)現(xiàn)住宅、辦公、商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論在整體規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)平衡2.規(guī)劃建議中需重點(diǎn)考慮方案中對(duì)于成本的平衡3.辦公交通核和大堂對(duì)于商業(yè)的影響與破壞4.商業(yè)規(guī)劃中盡量規(guī)劃更多的高價(jià)值物業(yè)，其中臨街性為重要考慮因素5.郵局、公共配套、菜市場(chǎng)等不可變現(xiàn)、價(jià)值低物業(yè)盡量減小對(duì)于商業(yè)規(guī)劃的影響6.盡可能使每一種物業(yè)都具備較強(qiáng)的市場(chǎng)賣點(diǎn)7.在消防設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、平面布局等滿足規(guī)劃的基礎(chǔ)上，盡量減小公攤的影響8.本次給出的規(guī)劃方向只是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的適應(yīng)性探討，最終方案以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)71.該項(xiàng)目用地面積為29106.7平方米，其中商業(yè)、寫(xiě)字樓及住宅用地25656.7平方米，社區(qū)綜合服務(wù)中心獨(dú)立用地3450平方米.地上總建筑規(guī)模不大于107000平方米，其中寫(xiě)字樓不大于48800平方米，商業(yè)不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共服務(wù)設(shè)施），社區(qū)綜合服務(wù)中心建筑面積不小于6300平方米，郵政設(shè)施不小于1200平方米（首層不小于200平方米）2.該項(xiàng)目南側(cè)沿南馬路布置沿街商業(yè)及寫(xiě)字樓，建筑外檐原則與地塊東側(cè)項(xiàng)目取齊。地塊北側(cè)安排住宅項(xiàng)目，北側(cè)沿南城街安排商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，建筑外檐與地塊西側(cè)項(xiàng)目取齊。地塊西北側(cè)建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)中心，由建設(shè)單位統(tǒng)一規(guī)劃，整體實(shí)施，建設(shè)完成后，無(wú)償移交南開(kāi)區(qū)住宅配套建設(shè)管理辦公室統(tǒng)一調(diào)配使用。3.該項(xiàng)目整體空間形態(tài)為南高北低，南側(cè)沿街寫(xiě)字樓建筑高度原則與南馬路整體形態(tài)取齊為3幢約100米高層建筑；中部高層住宅高度約85米，北側(cè)南城街居住建筑原則控制高度35米，整體呈階梯狀遞減4.按照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)），該項(xiàng)目居住部分必須符合對(duì)居住套型的相關(guān)要求，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到居住總規(guī)模的70%以上。5.商業(yè)及辦公項(xiàng)目應(yīng)采用公共走廊，公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套形式設(shè)計(jì)，不得設(shè)置陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)，空調(diào)應(yīng)采用戶式中央空調(diào)，采用戶式中央空調(diào)應(yīng)做好遮蔽處理6.地塊南側(cè)有市電力公司微波干線通道穿過(guò)（控制線寬度50米）涉及控制線內(nèi)的擬建建筑必須由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與市電力公司進(jìn)行結(jié)合。如存在矛盾，必須協(xié)商采取技術(shù)手段解決，并由市電力公司就結(jié)合成果出具認(rèn)可意見(jiàn)7.為確保盡快實(shí)現(xiàn)南馬路沿街城市景觀，該項(xiàng)目在實(shí)施時(shí)，公建部分與住宅部分應(yīng)同步建設(shè)實(shí)施。8.規(guī)劃和建筑方案必須符合天津市規(guī)劃建筑導(dǎo)則匯編和天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。同時(shí)，應(yīng)滿足我市關(guān)于消防、綠化、環(huán)保、人防以及城市景觀等要求9.建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位必須在報(bào)審規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)方案時(shí)，同時(shí)編制報(bào)審綠地景觀方案。地上建筑物、構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)方案需要報(bào)審日景、夜景、燈光效