某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二九年二月某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1目錄第一章總論.21、項(xiàng)目建設(shè)背景.22、項(xiàng)目概況.33、可行性研究報(bào)告編制依據(jù).44、研究結(jié)論與建議.45、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).5第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.71、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.72、某地市商品房供需情況分析.113、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè).12第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位.151、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析.152、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.173、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位.18第四章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件.201.項(xiàng)目選址.202.建設(shè)條件.21第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn).221建筑面積和內(nèi)容.222功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn).233、工程項(xiàng)目一覽表.24第六章建設(shè)方案.251、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境.252、總體規(guī)劃布局.263、建筑方案設(shè)計(jì).284、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).305、公用設(shè)施方案.306、消防.32第七章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù).321、主要污染源狀況.322、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn).323、勞動(dòng)安全保護(hù).324、建筑節(jié)能.33第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.33第九章投資估算與資金籌措.341、投資估算.342、資金籌措.35第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策.361、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析.362、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析.373、敏感性分析.37第十一章社會(huì)效益分析.38某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2第一章總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景隨著xx自治區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，某地作為自治區(qū)首府，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿(mǎn)足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。2007年1-12月，某地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額總計(jì)96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為某地現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)某地房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2007年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，某地市房屋銷(xiāo)售總體需求過(guò)熱的勢(shì)頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷(xiāo)售量呈繼續(xù)下降的趨勢(shì)，但部分投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。本項(xiàng)目用地位于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共4畝，其中需要通過(guò)征地拆遷的面積為7.4畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展新城區(qū)的發(fā)展某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3空間，徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為新城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè)新城區(qū)發(fā)展相融合的國(guó)際化、人文、舒適而充滿(mǎn)活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。2.2建設(shè)地點(diǎn)及四至范圍：項(xiàng)目位于某地新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3建設(shè)單位：xx*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“*公司”）。2.4企業(yè)法人：*2.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售商品房。某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42.7工程概況：本項(xiàng)目擬共建設(shè)6棟樓，其中地塊西側(cè)為寫(xiě)字樓和商務(wù)酒店，其上為2棟商品房，樓層為3-25層。建設(shè)工程計(jì)劃于2009年3月份開(kāi)工，2010年7月入住。本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類(lèi)型，精致的高層塔樓、多樣化的高層酒店式公寓。2.8資金來(lái)源：以公司自有資金為主，公司銷(xiāo)售資金回籠補(bǔ)充部分流動(dòng)資金。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及某地市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）xx自治區(qū)和某地市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某地市城市總體規(guī)劃（19962010年）；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）某地市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)某地城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總用地面積306822總建筑面積1400003地上建筑面積128000其中：住宅建筑面積82000公建建筑面積460004地下建筑面積120005容積率4.6006綠化率%307總停車(chē)數(shù)輛900其中：地上停車(chē)數(shù)輛100地下停車(chē)數(shù)輛8008戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶(hù)2.89居住戶(hù)數(shù)戶(hù)142210居住人數(shù)人398111建設(shè)投資萬(wàn)元43275.4112每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤(rùn)率%33%14全部投資投資回收期（稅前）年2某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況近年來(lái)，某地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。2007年某地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開(kāi)發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資72.14億元，同比增長(zhǎng)120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資15.93億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。2007年房屋建筑施工面積1358.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.82%。其中，住宅施工面積1012.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.74%。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積85.51萬(wàn)平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為189.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7%，其他用房施工面積71.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。2008年1-4月，某地市房地產(chǎn)完成投資7.75億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了9.62%；占本年計(jì)劃總投資額的2.94%。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資63500萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)9.5%，經(jīng)濟(jì)適某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8用住房投資11100萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了33倍；90平方米以下投資17800萬(wàn)元；140平方米以上4300萬(wàn)元；別墅、高檔公寓投資3600萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14%；辦公樓投資2500萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了184.09%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資9500萬(wàn)元，同比上升35.99%；其他投資2000萬(wàn)元，同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.94%，圖2-1歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元圖