1第一章概述一、項目概況1、項目名稱及性質(zhì)名稱：星光湖休閑度假苑性質(zhì)：新建2、項目內(nèi)容星光湖休閑度假苑項目包括狩獵區(qū)、射箭場、別墅區(qū)、中心接待區(qū)、停車場、野營區(qū)、農(nóng)莊美食休閑區(qū)等；總投資9300萬元。3、建設(shè)地點項目處在武漢市黃陂區(qū)羅漢街長嶺鎮(zhèn)接壤部，位于星光湖東畔。4、建設(shè)單位業(yè)主單位：武漢市常青城市綜合開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人：樂道明二、可行性研究報告編制依據(jù)中華人民共和國水法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國水土保持法、黃陂區(qū)土地利用總體規(guī)劃、黃陂旅游開發(fā)總體規(guī)劃（綱要）、武漢市木蘭生態(tài)旅游區(qū)環(huán)境保護規(guī)劃方案三、項目背景介紹世界旅游業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代世界經(jīng)濟的一大特征，在過去的十多年里，全球旅游業(yè)平均增長率達(dá)9%，自改革開放以來，我國旅游業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)中最具活力的新興產(chǎn)品，國民經(jīng)濟新的增長點。據(jù)專家研究表明：中國國內(nèi)旅游是世界上數(shù)量最大、增長最快、市場潛力最強的旅游市場，預(yù)計從現(xiàn)在至2010年，中國旅游業(yè)年平2均增長率將達(dá)12%?，F(xiàn)階段，旅游活動的特點是短程、短時、少消費、周末游、消費需求方式的休閑、娛樂、觀光為主，空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為以大城市、著名景區(qū)為中心的輻射圈層結(jié)構(gòu)。隨著社會生產(chǎn)力進(jìn)一步提高，人們生活水平的提高，追求自然、粗獷、張揚個性成為很多年輕人的追求，越來越多的人通過旅游這種方式，去追求身心的放松，緩解工作的壓力和緊張的情緒，渴望在山間田野、綠草碧水之中，親歷競技、游獵、野營勞作，體驗自然之悠閑，鄉(xiāng)村之靜謐。因此，生態(tài)田園游、鄉(xiāng)村休閑將成為國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的新潮流。武漢市常青城市綜合開發(fā)有限公司由武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)公司、武漢南湖房地產(chǎn)公司、武漢市樂建市政工程有限公司共同出資組建，經(jīng)濟、技術(shù)力量雄厚，長期從事國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、市政工程建設(shè)，對國內(nèi)，特別是武漢市各類市場信息了解全面，市場判斷能力強，通過對國內(nèi)外旅游業(yè)形勢的分析，對武漢周邊休閑度假市場的長期實地考察，分析認(rèn)為投資建設(shè)木蘭星光湖休閑度假苑潛力大、風(fēng)險低、回報高，無論從促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的角度，還是從壯大企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模，分散投資，分散風(fēng)險的角度，該項目進(jìn)入實際實施可行。第二章項目地旅游資源分析與評價一、自然資源分析1、地貌景觀星光湖休閑度假苑半抱泥河水庫南汊，由多個半島，面積達(dá)800余畝的近岸陸地組成，低丘綿連，層巒疊嶂，山水兼?zhèn)?，靈禪共通，幽靜而自然，峰巒有七座，多不高，海拔8085米，獨自成峰，3抬腿可登。半島有多個半島伸入星光湖中，形成良好的親水岸線景觀。2、水域風(fēng)光臨休閑度假村各山頂，星光湖水光湖色盡收眼底，岸線透迤，汊灣眾多；星光湖面積約7平方公里，庫容1741萬立方米，水體清澈，水質(zhì)良好，基本符合地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)類標(biāo)準(zhǔn)。3、生物景觀主要植被類型有亞熱帶常綠針葉林、亞熱帶落葉針葉林、亞熱帶闊葉林，常綠闊葉混文林；植被生態(tài)系統(tǒng)分層明顯，喬木高度57米，蓋度50%，灌絲12米，蓋度8090%，草層稀疏，分布于荒地區(qū)、疏林區(qū)；常見樹種為松樹、杉樹，間成有構(gòu)骨、楓林、火棘、冬青、楓楊等，草種主要為白茅和紅茅。由于人類活動的影響，星光湖休閑渡假苑內(nèi)植被類型不盡一致，異質(zhì)性高，土地利用類型因此也不一致，主要為有林地，喬林蓋度高，樹種較多；疏林地，喬木蓋度低，樹種單一，主要為松樹；荒地、灌木叢生，覆蓋度良好；耕地主要為種植旱生作物。野生動物：常見野生動物有野兔、野豬、野雞、野鴨等，說明本地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量良好，動物生境人類破壞不是嚴(yán)重。5、氣候、氣象條件本區(qū)地處中緯度，屬濕潤的北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，光照充足，雨量充沛。由于本區(qū)整體的植被生態(tài)系統(tǒng)保存完好，依山傍水，林木蔥郁，空氣格外清新，環(huán)境適宜，是避暑休閑佳地。二、人文旅游資源如果說黃陂盤龍文化蘊育武漢的文明與發(fā)展，則眾多的歷史人物和事件演繹著黃陂精神，這里既有佛道倫理，也有二程理學(xué)文化，4既有木蘭從軍的故事，也有近代風(fēng)云人物證戰(zhàn)沙場的佳話。民間習(xí)俗：黃陂素有“無陂不成鎮(zhèn)”、“九佬十八匠”之稱，有經(jīng)商和從事手工制作的傳統(tǒng)，黃陂泥塑、鑄鐵、紡織土布、竹器等是十分可貴的旅游資源。民間藝術(shù)：黃陂皮影戲和湖北大鼓久負(fù)盛名；楚劇和漢劇也有市場；而節(jié)慶期間的民間藝術(shù)活動為采蓮船、蛛蚌精、踩高蹺、舞獅、舞龍燈等更是獨具特色，觀賞性、娛樂性都很強。三、旅游資源評價評定旅游資源等僅對確定旅游開發(fā)的重點和時序具有重要的指導(dǎo)意義星光湖休閑度假苑兼?zhèn)渥匀慌c人文條件，資源種類較多，組合狀況較好，具有一定的開條件；在種類資源中，水域風(fēng)光條件最好，其次是林草資源；根據(jù)我們實地勘察情況，咨詢有關(guān)專家意見，評價其旅游資源質(zhì)量整體并不高，屬一般水平，但其可塑性較好，根據(jù)現(xiàn)有資源情況，合理休閑度假的經(jīng)營定位，可變劣質(zhì)資源為有效資源，重點突出休閑度假“活動”的特色，如狩獵、射擊、對抗射擊等，利用現(xiàn)有特色資源彌補整體資源質(zhì)量的不足。第三章項目可行性分析與評價一、項目實施的必要性1、是推進(jìn)黃陂旅游產(chǎn)業(yè)化、多元化發(fā)展的需要。從黃陂旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前主要是形成單一的休閑度假及森林景觀游，吸納人群年齡結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)也較單一。仍停留在走走、5看看、吃一吃的層次，沒有參與、體驗的的快感，沒有再次吸引人群的能力。星光湖休閑渡假苑僅有休閑度假功能，重要的和特征是狩獵與射擊競技，刺激性強，參與感盛，體驗深，因此，吸納的消費人群，消費結(jié)構(gòu)也不一樣；野營、野炊同樣是一種特色，有不同的體驗和感覺。這些娛樂項目的發(fā)展，無疑含豐富和促進(jìn)黃陂旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、是黃陂旅游興區(qū)的需要。黃陂是農(nóng)業(yè)大區(qū)，人口眾多，經(jīng)濟相對比較滯后，北部地區(qū)由于地貌及資源賦有的情況分析，發(fā)展工業(yè)或集約化農(nóng)業(yè)均有不可逾越的障礙，根據(jù)“黃陂十一五經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃”及“黃陂區(qū)十一五旅游總體規(guī)劃”，北部地區(qū)劃為木蘭生態(tài)旅游區(qū)的定位是十分科學(xué)合理和實事求是的。該項目的實施將進(jìn)一步拉動黃陂經(jīng)濟及地方經(jīng)濟的發(fā)展。3、是投資企業(yè)不斷發(fā)展的需要。經(jīng)濟是多元的，作為投資商必須敏銳判斷經(jīng)濟發(fā)展主方向，合理資金投向，獲得最佳效益，同樣抓住機遇和切入點也非常關(guān)鍵。休閑旅游業(yè)方興未艾，發(fā)展勢頭強勁，適時進(jìn)入不僅可實現(xiàn)投資多元化，搶占商機，更能壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，分散投資風(fēng)險。二、項目競爭優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢木蘭星光湖休閑度假苑位于黃陂星光湖東岸，距武漢中心城區(qū)僅40余公里，有岱黃路和黃孝路相連，驅(qū)車僅需40分鐘可直接抵達(dá)，交通十分便利；區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)密集，可便達(dá)孝感及武漢周邊城鎮(zhèn)。距武漢天河國際機場約30公里。木蘭生態(tài)旅游區(qū)已成為武漢名符其實的后花園，其品牌效應(yīng)日6益強勁，成為武漢市郊區(qū)旅游的一大熱點，區(qū)內(nèi)景點眾多，特色各異；星光湖休閑度假苑既可占本區(qū)旅游品牌的市場效應(yīng)，又可搶后發(fā)而先至之機遇。2、市場優(yōu)勢星光湖休閑度假苑主要客源市場是武漢市，包括武漢市市民和外地來漢的旅游者（商務(wù)、會議旅游），其次是孝感、麻城、黃石等中小城市。武漢是華中地區(qū)特大城市，人口800余萬，流動人口300余萬，旅游消費市場潛力巨大；根據(jù)同行業(yè)研究，游客武漢黃陂居民占84%，省內(nèi)（除武漢）占12%，省外占4%。隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入的提高，生活方式武漢消費習(xí)慣的改變，武漢人對休閑、娛樂的需求與日俱增，走出家門度假、娛樂的人群會不斷增長。3、資源優(yōu)勢盡管星光湖休閑度假苑從旅游資源評價的角度整體質(zhì)量不高，但人們對旅游產(chǎn)品的需求卻因人而異，因景而各具特色，只要依托主要資源合理開發(fā)與利用，因需求而定位，市場前景就會光明，資源優(yōu)勢就盡數(shù)發(fā)揮。4、企業(yè)經(jīng)濟與技術(shù)優(yōu)勢三家聯(lián)合公司經(jīng)濟技術(shù)力量雄厚，長期從事房地產(chǎn)開發(fā)和城市市政工程建設(shè)，具有準(zhǔn)確判斷市場經(jīng)濟活動規(guī)律，科學(xué)投資的能力，具有抗拒市場風(fēng)險和對星光湖休閑度假苑深度開發(fā)和規(guī)模發(fā)展的能力，并能在武漢市投資圈形成聚集效應(yīng)，同時，有強烈的投資意愿。5、旅游產(chǎn)品優(yōu)勢木蘭星光湖休閑度假苑娛樂項目如狩獵、射擊、野營、野炊等獨具特色，與黃陂區(qū)內(nèi)其他景區(qū)的項目形成優(yōu)勢互補，產(chǎn)品相對多樣，7娛樂性更高，消費層次更高。三、競爭劣勢與不利條件1、資源質(zhì)量相對較差除水域景觀外，其他游戲景觀的開發(fā)需大量投入，增加成本，延緩降低企業(yè)效益。2、項目開發(fā)管理水平有待進(jìn)一步提高星光湖休閑度假苑是一項綜合開發(fā)項目，需對項目方方面面進(jìn)行論證，科學(xué)經(jīng)營理念，在可研究成后，應(yīng)嚴(yán)格項目管理，科學(xué)規(guī)劃。四、機遇與挑戰(zhàn)經(jīng)歷了一輪旅游熱潮，中國旅游者感受到了大眾旅游的“擠、亂、差”，旅游需求日益差異化，目的地選擇日益多樣化，娛樂項目日益特色化，無疑木蘭星光湖休閑度假苑將是武漢市民新的最佳選擇，項目發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這是項目順利發(fā)展的重大機遇。木蘭星光湖休閑度假苑面臨區(qū)際間競爭的挑戰(zhàn)，項目包括了農(nóng)家樂、別墅會議室與會議接待等相似項目，且是投資的主體，這些必將同區(qū)內(nèi)其他先行開發(fā)和即將開發(fā)的旅游項目形成競爭，這時項目高水平管理，深度開發(fā)并形成特色是一項嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。第四章客源市場分析與預(yù)測改革開放以來，武漢抓住機遇，擴大開放，實施了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康增長，年平均增長率達(dá)11%。居民收入穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近萬元；勞動就業(yè)工作取得新的進(jìn)展，全市從業(yè)人員500余萬人。調(diào)查顯示家庭總收入510萬元的占5%，35萬元的占20.8%，23萬元的占25.1%，12萬元的占30.3%。8一、目標(biāo)客源市場定位木蘭星光湖休閑度假苑的市場定位應(yīng)是多角度的、立體的、動態(tài)的，隨著客源市場變化而適時調(diào)整。1、從客源市場區(qū)域來看應(yīng)主要定位于一級、二級市場，一級市場主要包括武漢市及其遠(yuǎn)城區(qū)孝感市；這些城區(qū)到木蘭湖星光湖休閑度假苑交通方便，且歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣、消費行為大體相似，人群往來密切，有傳統(tǒng)的協(xié)作關(guān)系及地緣關(guān)系。二級市場包括荊門、黃石、麻城、仙桃等城市，這個范圍內(nèi)人口眾多，交通便捷，城市經(jīng)濟也較發(fā)達(dá)，具有很大的市場潛力。2、從旅游動機和出游目的看應(yīng)定位于周末游，假日游，并兼顧休閑、體育、商務(wù)、會議等客源市場。3、從客源組織形式看應(yīng)定位于組團和散客相結(jié)合的市場。4、從消費層次看應(yīng)定位中高層白領(lǐng)階層高層，兼顧低收入工薪階層市場。二、客源規(guī)模與結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀木蘭星光湖休閑度假苑為即將開發(fā)的休閑度假項目，其客源規(guī)模和結(jié)構(gòu)受多因素制約，這里的木蘭生態(tài)旅游區(qū)客源現(xiàn)狀情況作為對照予以分析。木蘭生態(tài)旅游區(qū)2003年接待規(guī)模為250萬人次，年增長15%，主要為國內(nèi)客源，其中武漢市游客占80%；2004年游客規(guī)模為300萬人次，比上年增長達(dá)20%，主要為武漢市游客；2005年游客規(guī)模9為340萬人次，其中武漢游客占85%，比上年增長13.6%，實現(xiàn)旅游綜合收入3.45億元。三、客源地游客規(guī)模預(yù)測由于木蘭星光湖休閑度假苑尚未起步，故游客規(guī)模預(yù)測擬采用湖北省多年旅游規(guī)模變化規(guī)律，參照木蘭生態(tài)旅游這類的景區(qū)（項目）對客源狀況作初步預(yù)測。1、長期趨勢法：根據(jù)湖北省多年來國內(nèi)旅游增長的一般規(guī)律，并以木蘭湖起步年（1998年）游客規(guī)模為參照，擬定木蘭星光湖起步年（2007年）的游客規(guī)模為6萬人次，以近2年湖北省游客增長的平均速度9.128%作為K值，分別計算2010年、2015年和2020年三個階段的游客規(guī)模。P20106（1+9.128%）4=1.426=6.9萬人P20156.9（1+9.128%）5=1.556.9=10.7萬人P201010.7（1+9.128%）5=1.5510.7=16.6萬人2、情況分析法根據(jù)旅